龍湖商業地產自持與散售之爭--商業運營能力是核心

　　2月28日，龍湖宣布啟動“金蘋果計劃”，針對旗下的銷售型商業物業推出“售后服務”，全面整合商業運營、地產開發、物業管理三大系統資源，為業主提供統一的商業運營服務和物業管理。正值龍湖涉足商業地產十周年，其高層將該計劃視為“劃時代的模式創新”。

　　“龍湖不是在單純地向客戶出售商業物業，而是希望為業主實現物業資產的保值增值?！饼埡禺a相關負責人對《中國建設報·中國住房》表示，“金蘋果”計劃通過對龍湖的地產、物業、商業三大業務板塊進行整合，通過定位輔導、經營輔導、招商促進等服務，縮短商鋪、寫字樓、精裝等銷售型商業物業的閑置周期與提高租金收益。

　　將業主從傳統投資模式帶入資產管理模式，龍湖試圖打造一個類理財產品的資產代管平臺既可通過散售物業回流現金，又能實現統一運營，打破商業地產中慣有的自持與散售的糾結。而通過金蘋果這一平臺，龍湖還可以將旗下商鋪、寫字樓、度假產品打包，進行跨業態、跨區域銷售，充分挖掘客戶購買力，以突圍當前普遍的商業物業銷售困局。

　　打破散售運營困局

　　散售與自持分別的利弊明顯，這也成為商業地產發展商最常糾結的問題。

　　以北京知名商圈三里屯為例，三里屯village早已是北京人休閑購物的熱門選擇之一，而鄰近的三里屯SOHO卻人流冷清。業內人士對此的普遍回答是，前者是開發商自持經營，而后者屬于散售。物業權集中度的不同影響了整體商業的規劃布局，進而影響運營結果。

　　但可以攻破此邏輯的案例仍然可見。北京市內不少商業步行街同樣是物權分散，但人流卻并不比一些集中經營的大商廈少。高和資本對旗下商業物業的運營策略便是，整體盤下物業加以改造并整體規劃，甚至持有運營一段時間再散售，但并未影響其商業物業運營水平。

　　而自持也并非萬全之策。即便是在CBD核心區域，同樣為開發商自持的新光天地與金地中心，經營狀況也曾判若云泥。與新光天地的光鮮亮麗相比，金地中心曾一度死氣沉沉，在近期經歷重新整改之后才恢復元氣。

　　而更為糾結的是，在國內通過散售而實現迅速擴張的商業地產商不在少數，而選擇自持物業的發展商卻發展緩慢，眼睜睜看著優質資源和發展良機被競爭對手收入囊中。

　　“過去十年，龍湖在商業上一直潛心做一件事情親自學習并實踐商業運營?！饼埡瘓F商業地產部總經理魏健稱，盡管國內號稱從事商業地產開發的企業不在少數，但真正組建起團隊、親自從事商業運營的發展商卻少之又少。

　　在龍湖看來，商業運營才是商業地產的核心價值所在。商業運營的水平決定著商業設施內商家的營業收入，進而影響租金水平，而租金水平直接決定著商業物業的投資價值。

　　“在物業價值明確的前提下，自持或出售只是持有者另一層面的策略選擇，本身已不會給物業整體商業運營帶來干擾?！饼埡嚓P負責人表示，龍湖推出“金蘋果”計劃，是在租售選擇與商業運營已建筑防火墻的前提下進行的。

　　只有成功運營的商業物業，才有其價值。

　　數據顯示，20**年至20**年全年，龍湖地產的租金收入復合年增長率達42.5%，20**年上半年租金收入大幅增長34.8%至人民幣2.27億元。截至20**年6月底，龍湖已開業商場面積為近44萬平方米，整體出租率為98.6%，并錄得投資物業評估增值人民幣6.7億元。而截至20**年底，龍湖商業當年租金收入超過5億元。

　　跨區域跨業態銷售

　　深諳商業物業的核心價值所在，龍湖地產更懂得應該如何向市場兜售其產品。

　　按照龍湖公布的計劃，在“金蘋果”這一平臺下，即對所售物業進行商業運營服務和物業管理的基礎上，龍湖對銷售端也進行了改造將旗下不同區域、不同業態的資產打包銷售，購買者可以自由選擇龍湖現有銷售型的商鋪、寫字樓及度假產品進行組合，而龍湖也將按照資產總值的大小，或是業態及投資特點向客戶推薦既定的組合產品。

　　“龍湖突破了傳統的銷售物業概念，憑借自身比較強硬的開發、商業運營和物業服務實力，在向市場兜售一種類理財產品的資產包?！币晃粯I內人士說。

　　“龍湖在資產包里提供的產品，除實體物業產權之外，還有物業管理服務以及涵蓋招商、運營、規劃定位在內的商業運營服務。我們希望這些措施能打破商業物業投資的一些障礙?！蔽航≌f。

　　事實上，對于商業地產投資的個體而言，由于專業知識有限，在購買行為發生時，往往便處于信息不對稱狀態的弱端。一位商業地產運營人士表示：“許多業外投資客對所購物業到底能帶來多大收益，基本靠蒙?！?/p>

　　現實中便有許多案例，投資者購買了商鋪之后，因為缺乏時間精力以及渠道資源，結果導致商鋪長時間空置，或者以較低的價格租賃出去。更不用說不同的投資者之間相互競爭，最終導致商業布局混亂，商業經營陷入困境。

　　但在房價上漲的時代，這些問題都被掩蓋下來。租金上的損失相對于物業升值的收益而言，根本不算什么。但在市場更為理性的今天，一個無法證明其有穩定租金收益的商業物業，不可能獲得較高的價格估值。

　　“個體投資者缺乏的這些資源及信息，龍湖都有。通過‘金蘋果’平臺進行統一管理，將極大程度地減少個人投資者經營失敗的風險?！鄙鲜鳊埡禺a相關負責人說。

　　而龍湖在通過部分資產散售的同時，自己也依然保持著“業主”身份。據了解，龍湖依舊會在所開發物業中保持相當規模的自持面積。

　　對于龍湖與個人投資者的關系，業內人士認為，可類比為投資同一支基金不同層級的投資者?！皞€體投資者可以幫助龍湖做大規模，做到單獨做不可能達成的目標。而龍湖則可以幫助個體投資者補長短板，共同受益?！?/p>

　　“20**年將是龍湖商業地產快速擴張的元年，集團預計用15年左右的時間將商業利潤占比從不到5%提升至30%，并不斷深化龍湖‘增持商業’的發展戰略?！?月28日，在重慶舉辦的20**龍湖商業地產全球客戶答謝會上，魏健如是闡述。

　　在龍湖的“金蘋果”計劃當中，所有價值鏈條最終都拴在了商業運營管理能力這一環節上，這顯然將對龍湖的商業管理團隊提出更大的挑戰。

篇2：客運公司安全運營部文員崗位工作職責

　　客運公司安全運營部文員崗位職責（標準工時制管理層2份）

　　1、熱愛公司，愛崗敬業，自覺維護公司的和諧、團結和穩定，自覺維護公司良好形象。

　?、賴栏衤男泄緧徫宦氊?，全面完成各項工作任務；

　?、趪澜魏螑阂馄茐墓拘蜗蟮难孕?，如散布謠言、拉幫結派、制造混亂；

　?、蹏澜匀魏畏绞綈阂鈱构竟芾?；

　　2、負責做好安全運營部辦公室內務工作：接聽電話、收發傳真、報刊分發、收文、發文、文件歸檔、內務衛生、實物領用、財產保管、印章保管、單據簽字報帳、報告擬定報批等，做好上傳下達工作。

　　3、負責分管領導組織的大小會議、活動的現場準備、資料準備、拍照錄像、資料收集歸檔、接待等工作；為上級領導來公司檢查提供電子檔案和文字檔案；配合總辦做好簡報編寫及對外宣傳工作。

　　4、負責生產運營車輛證照審驗資料的填寫、報送等相關工作。

　　5、負責車輛機務檔案的更新。

　　6、完成公司領導交辦的臨時工作。

篇3：客運公司安全運營部機務管理主要職責

　　客運公司安全運營部機務管理主要職責：

　　一、貫徹執行上級有關部門及公司技術管理的規章、制度、定額標準，并組織監督實施；

　　二、 在分管領導的領導下開展工作，組織公司設備啟用、檢測、日常維護、證照的管理、技術檔案更新、新車上戶辦證等綜合技術管理；

　　三、 推廣現代化管理方法，應用新技術、新工藝、新材料和新裝備；

　　四、認真做好公司計量、標準化工作，落實質量管理、定額管理、輪胎管理和技術檔案管理以及設備檢驗、維護制度，積極開展愛車、節油、節胎、節料和技術革新活動，組織技術交流，總結推廣先進經驗；

　　五、組織實施職工專業技術培訓、提高職工素質；

　　六、及時組織技術責任事故的分析、處理，開展質量評優活動；

　　七、制訂公司機務管理人員及駕駛員技術管理的崗位職責。