商業地產項目的內部交通動線

　　一、講評要點

　　1. 五大要素奠定商業設施內部交通成功前提。

　　2. 垂直交通和平面交通組成內部交通網絡。

　　3. 業態規劃的合理性將對引導人流起到關鍵作用。

　　二、案例分析

　　位于王府井大街的東方新天地，商場營業面積達12萬平方米，分為地鐵層、首層及平臺層三層。作為京城著名的商業項目，開業幾年來，東方新天地人流持續獲得至少雙位數增長，目前商場人流每日達15至20萬人次，假期更可達到25萬人次。據悉，目前東方新天地的出租率高達95%，有些店面的月租金更是已經達到每平方米260美元，且有上調空間。

　　東方新天地能取得如此好的經營業績，與其規劃合理的內部交通動線設計密不可分。東方新天地的內部交通設計，充分考慮了人的生活習慣和人流交通組織，力求達到使用上的無障礙和靈活性。其內街式交通布局，使商場內的平面交通更具識別性和通暢性，實現各種功能相互間的互動。同時，地鐵一號線的王府井站和東單站就設在該項目地鐵層，可以使進入該商業體的購物者，在不必經歷日曬雨淋就能享受到購物街式的舒適購物享受。東方新天地的合理內部交通動線布局，在很大程度上奠定了吸引其人流的先決條件。

　　三、專家講評

　　五一期間，消費者因為商業內部交通擁擠，而放棄購物的現象，說明了科學合理的內部交通組織，不但能直接影響顧客消費時的切身感受，又會間接影響商家的經營獲利。因此，對于投資者而言，分析商業項目的內部交通環境，將有助于對未來是否實現商業贏利的判斷。

　　商業規劃合理：內部交通成功前提

　　一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態。所以合理的內部交通路線設計，可以在空間、時間上最大化地挽留人流量。通常情況下，商業項目的規劃前期，會從以下五個方面進行設計，為吸引人流、實現內部交通的便利性奠定基礎。

　　第一，商業項目的出入口設置。商業項目的出入口要與周邊的市政交通相配合，實現內部交通動線與外部交通體系的溝通。另外，商場的主要出入口的外部，應該設置一定的緩沖空間，一般為10米×10米的廣場，以容納從各個方向來的人流。而在主入口內要設置前廳，使人流能從這個聚集點分散到各個業態分區，以實現商業利益的最大化。

　　第二，人車分流。某些商業項目，由于進深與面寬較為狹小，可能會出現車流和人流交叉的現象，在一定程度上影響人流動線的走向。因此，投資者在審視商業項目時，要注意商業體內部的人車分流情況。

　　第三，建筑小品、硬質景觀的設計。商業項目內部的建筑小品和硬質景觀的設計，有利于對設置在其附近的商鋪（專題閱讀），吸引更多的人流在此經過。

　　第四，人流與貨流避免交叉。商業項目在運輸貨物時，應該保證與人流分離，不要因為運貨占用公共空間或電梯系統，而阻礙人流走向。因此，要采取在人流量較低的時間段，運輸貨物的原則（專題閱讀）。

　　第五，其他附屬設施與人流動線的關系處理。燈柱、廣告招牌等附屬設施亦會影響到人流動線，這些附屬設施要保障一定的間距，以確保人流的通行空間不受到影響。

　　垂直、平面交通設計：決定內部人流動向

　　投資者在評析商業體內部交通的好壞，主要應從垂直交通和平面交通兩個方向分析。垂直交通將促使人流從低樓層向高樓層運動，而平面交通則能使消費者沿著商家事先設計好的交通流線進行消費。好的內部交通設計能使不是處于“金角銀邊”的商鋪，也能得到充足的客流。因此，投資者在進行投資前，一定要了解自己選購的商鋪位置，是否能依靠內部交通，獲取足夠的人流量，起到“事半功倍”的效果。

　　垂直交通：自下而上引導客流

　　對于垂直交通而言，主要是指運輸人流的電梯設計，即扶梯和垂直電梯。一般而言，對于5～10萬的人流，應設置18～30部扶梯，4～10部垂直電梯來滿足人流運輸的要求。在樓層之間設立的臺階式手扶電梯，上下部分應分開設計或設計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數量。

　　比如，十里堡華堂的扶梯設計就采用了剪刀式設計，使向不同樓層運行的人流，必須繞個圈才能找到上行或下行的電梯，其目的就是為了讓客流盡可能轉到更多的商鋪，以滿足立地條件不好的商鋪也能得到足夠的人流量。此外，十里堡華堂還在商場內部的天井設置了觀光電梯，以幫助消費者能根據自己的消費需求，到達合適的樓層。

　　購物中心層數越多，營業面積和租金就越多，購物中心的利潤和投資回報就越大。但要把購物者引導高層并不容易，因而投資者往往不愿意租用較高層的商鋪。此時，中庭空間和垂直交通工具能夠發揮重要的作用。中庭是垂直交通組織的關鍵點，也是步行空間的序列高潮，這里人流集中、流量大，最有可能鼓勵人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃觀景電梯等，能在中庭空間創造活力和動感，常常會激發購物者登高的欲望。因此，投資者在選擇高層商鋪時，評價垂直交通能否促使人流向上運動，將成為考核重點。

　　平面交通：有效制造人流內循環

　　平面交通在內部交通設計上，對于引導人流起到至關重要的作用。平面交通設計最重要的是主通道與次通道的設計，一般要求在進入商場之后要有一條明顯的主通道，寬度在6～8米，保證購物人群能夠擁有舒適的步行空間，使顧客在穿行主通道時，能清楚地看到商場平層的業態劃分。

　　除主通道之外，還應該有與之相連的次級通道，使人流有效分流到各個業態分區。根據不同的商業種類，次級通道的寬度各不相同。對于商場內部的次級通道應在2米左右，以保證顧客在不擁擠的條件下，選購合適商品。而小商品批發市場則會將次級通道設置在1.5米左右，其目的是盡可能劃分更多的商鋪，為市場制造出足夠的人氣。此外，為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁，占用黃金鋪面的損失。

　　除主通道之外，還應該有與之相連的次級通道，使人流有效分流到各個業態分區。根據不同的商業種類，次級通道的寬度各不相同。對于商場內部的次級通道應在2米左右，以保證顧客在不擁擠的條件下，選購合適商品。而小商品批發市場則會將次級通道設置在1.5米左右，其目的是盡可能劃分更多的商鋪，為市場制造出足夠的人氣。此外，為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁，占用黃金鋪面的損失。

　　綜合而言，主次干道的設計要避免讓顧客走重復的路，盡量采用圍繞中廳的雙環回型結構，這種結構可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內的商鋪數量，避免商鋪人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商鋪價值達到最大化。如果商場面積過大，那么除了保證主次通道間的暢通及聯系外，還應該在商鋪前后都設立出

入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達率。

　　合理業態規劃：實現人流變財流

　　除了垂直、平面交通動線設計外，商業體的合理業態規劃，不僅能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產品，又能發揮業態的聚集效應，從而達到“1+1>2”的效果。

　　商場的業態規劃，一般是按照消費者的購物目的進行劃分，對于經營誘導性商品、季節性商品、時尚類商品的業態類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的。而對于經營目的性較強的業態類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上。北京商場業態規劃，普遍都是第一層化妝品、珠寶，二層女裝，三層男裝，四層家用電器，五層美食，地下一層超市，這種業態規劃的合理配比，是引導商鋪內部人流的關鍵所在。

　　此外，投資者在考察業態規劃對商鋪人流的影響效應時，還要考慮自己選擇的商鋪與主力店之間距離。主力店是吸引人流的主要來源，對組織人流發揮著重要的作用，它把人流從一個磁極吸引到另一個磁極，在這個過程中引導購物者經過所有承租戶的門口。因此，核心商店的位置非常關鍵，如果將其設在入口附近，將損失后邊商鋪的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。

　　世紀金源mall的慘淡經營，除了巨大的商業體量不能獲得足夠的消費人群支持外，也與其主力店設計的不科學有關。世紀金源mall主力店的商業面積比例占到了60%以上，而金源新燕莎是金源Mall中最大的一個主力店，它在68萬平方米商業面積中承租達18萬平方米。金源新燕莎的存在，導致了很多前來購物的消費者，被主力店所吸引而放棄進入內部的其他商鋪，導致了世紀金源mall內的商鋪不能擁有足夠的客流，而無法實現經營獲利。

　　因此，投資者在考察主力店的布局時，要考慮主力店的位置，能否引導人流經過每一間店鋪，最大限度地讓人流經過盡量多的門口，而不把距離拉得太長。這樣才能達到最佳效果，最大化的發揮“磁極”的作用。

　　至于動線規劃，是一門實效性與實踐性很強的學問，涉及的知識很多，從以上內容中學習了很多。但是在實際操作過程中，要根據實際情況來定，后期的增設與改動是常見的，希望一步規劃到位是很困難的。

篇2：大型購物中心交通動線規劃

　　大型購物中心的交通動線規劃

　　交通動線系統規劃須配合建筑計量，尤其在規劃主要聯外道路、行人進出口、公共汽車場、站及停車場進出口時更需與建筑師密切配合，共同研擬對行人、對車流及對周邊交通影響最小的交通動線。由于動線計量依基地的實際狀況而定，無法以一定的方法來規劃，以下僅提出幾項動線系統規劃原則供規劃師參考。

　　一、聯外動線系統規劃

　　基地的聯外道路可算是動線系統最重要的一項，由于大型購物中心的開發一般需做基地開發交通形勢評估，送當地主管機關審核通過后才能開發，因此若基地周邊道路的背景交通量本來就很大，而大型購物中心的開發導致其服務水準達E級，甚至F級的情況，則除非開發單位能提供具體的解決方案，否則可能難以獲準開發。因此在規劃聯外道路系統時，應考慮該基地周邊道路現有的交通狀況，最好是有獨立的聯外道路，且盡量避免以過境交通量很大的道路作為其主要聯外道路，同時聯外道路應可以很方便迅速地接上地區性主要干道或快速道路、高速公路，以充分發揮其集聚的功能，并可對周邊道路的形勢減至最低。

　　二、停車場進出動線

　　停車場入口的位置將會影響周邊道路的車流方向，規劃不當的停車場進出口不僅會影響停車場的進出效率，也會導致車流回堵而影響周邊道路上的車流。一般規劃停車場進出口時，應注意的有以下幾項：

　　1．建筑技術規劃的規定：

　　A.自道路交叉點或截角線，轉彎處起點、穿越斑馬線、橫越天橋式、地下道上下口起5公尺以內。

　　B.坡度超過8：1的道路。

　　C.自公共汽車招呼站、鐵路平交道起10公尺以內者。

　　D.自幼兒園、學?；蚬珗@等出入口起20公尺以內者。

　　E.其他經主管建筑機關或交通主管機關認為有礙交通所指定的道路或場所。

　　2．出入口應設于交通量較少的道路上。若一定要設于較大流量的道路上時，必須在出入口退縮若干距離以供儲車用。

　　3．應配合鄰接道路的車行方向以單進單出、左進右出較佳。

　　4．因汽、機車的操作特性不同，且為避免互相干擾，汽、機車的進出口應予以分開。

　　5．采用效率較高的收費系統以節省車輛進出時間，避免回堵。

　　三、行人動線系統

　　不論采用自行開車、騎車或搭乘大眾運輸系統來到大型購物中心，下了車之后就是行人，就一定會用到人行設施，因此對于行人動線的規劃也是動線規劃的重要之一。

　　1．小汽車、機車

　　小汽車和機車均屬于機動性及可及性較高的私人運具，在到達目的地后，所需步行的距離較短，其行人動線部分主要為停車場到購物中心的動線。若停在購物中心附設的地下停車場，動線就較單純，直接由升降梯或樓梯即可到達購物中心；若是停在較遠的路外停車場，則應考慮其可能的動線，最好避免穿越交通量大的道路，無法避免而需穿越這些道路時，應以立交方式避免其直接沖突而互相干擾。同時應設置小客車臨時上下客處以提供方便的接站系統。

　　2．公車及巡回專車系統

　　若設有公共汽車站牌、觀覽車專車或接站專車，則其停車站應考慮盡量減少行人的行走距離，除了可提高其使用率外，對于行人的動線也可因其步行距離較短而減少對其它運輸工具的干擾。

　　四、貨車動線系統

　　大型購物中心免不了有貨車進出的需求，對于貨車行使的路線應盡量與一般消費者的汽車及行人動線分開，避免互相干擾，并且應依法規規定設置足夠的離街卸貨場地供貨車卸貨使用。

篇3：商業項目內部交通動線規劃

　　商業項目的內部交通動線規劃

　　一、講評要點

　　1. 五大要素奠定商業設施內部交通成功前提。

　　2. 垂直交通和平面交通組成內部交通網絡。

　　3. 業態規劃的合理性將對引導人流起到關鍵作用。

　　二、案例分析

　　位于王府井大街的東方新天地，商場營業面積達12萬平方米，分為地鐵層、首層及平臺層三層。作為京城著名的商業項目，開業幾年來，東方新天地人流持續獲得至少雙位數增長，目前商場人流每日達15至20萬人次，假期更可達到25萬人次。據悉，目前東方新天地的出租率高達95%，有些店面的月租金更是已經達到每平方米260美元，且有上調空間。

　　東方新天地能取得如此好的經營業績，與其規劃合理的內部交通動線設計密不可分。東方新天地的內部交通設計，充分考慮了人的生活習慣和人流交通組織，力求達到使用上的無障礙和靈活性。其內街式交通布局，使商場內的平面交通更具識別性和通暢性，實現各種功能相互間的互動。同時，地鐵一號線的王府井站和東單站就設在該項目地鐵層，可以使進入該商業體的購物者，在不必經歷日曬雨淋就能享受到購物街式的舒適購物享受。東方新天地的合理內部交通動線布局，在很大程度上奠定了吸引其人流的先決條件。

　　三、專家講評

　　五一期間，消費者因為商業內部交通擁擠，而放棄購物的現象，說明了科學合理的內部交通組織，不但能直接影響顧客消費時的切身感受，又會間接影響商家的經營獲利。因此，對于投資者而言，分析商業項目的內部交通環境，將有助于對未來是否實現商業贏利的判斷。

　　商業規劃合理 內部交通成功前提

　　一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態。所以合理的內部交通路線設計，可以在空間、時間上最大化地挽留人流量。通常情況下，商業項目的規劃前期，會從以下五個方面進行設計，為吸引人流、實現內部交通的便利性奠定基礎。

　　第一，商業項目的出入口設置。商業項目的出入口要與周邊的市政交通相配合，實現內部交通動線與外部交通體系的溝通。另外，商場的主要出入口的外部，應該設置一定的緩沖空間，一般為10米×10米的廣場，以容納從各個方向來的人流。而在主入口內要設置前廳，使人流能從這個聚集點分散到各個業態分區，以實現商業利益的最大化。

　　第二，人車分流。某些商業項目，由于進深與面寬較為狹小，可能會出現車流和人流交叉的現象，在一定程度上影響人流動線的走向。因此，投資者在審視商業項目時，要注意商業體內部的人車分流情況。

　　第三，建筑小品、硬質景觀的設計。商業項目內部的建筑小品和硬質景觀的設計，有利于對設置在其附近的商鋪（專題閱讀），吸引更多的人流在此經過。

　　第四，人流與貨流避免交叉。商業項目在運輸貨物時，應該保證與人流分離，不要因為運貨占用公共空間或電梯系統，而阻礙人流走向。因此，要采取在人流量較低的時間段，運輸貨物的原則（專題閱讀）。

　　第五，其他附屬設施與人流動線的關系處理。燈柱、廣告招牌等附屬設施亦會影響到人流動線，這些附屬設施要保障一定的間距，以確保人流的通行空間不受到影響。

　　垂直、平面交通設計 決定內部人流動向

　　投資者在評析商業體內部交通的好壞，主要應從垂直交通和平面交通兩個方向分析。垂直交通將促使人流從低樓層向高樓層運動，而平面交通則能使消費者沿著商家事先設計好的交通流線進行消費。好的內部交通設計能使不是處于“金角銀邊”的商鋪，也能得到充足的客流。因此，投資者在進行投資前，一定要了解自己選購的商鋪位置，是否能依靠內部交通，獲取足夠的人流量，起到“事半功倍”的效果。

　　垂直交通：自下而上引導客流

　　對于垂直交通而言，主要是指運輸人流的電梯設計，即扶梯和垂直電梯。一般而言，對于5～10萬的人流，應設置18～30部扶梯，4～10部垂直電梯來滿足人流運輸的要求。在樓層之間設立的臺階式手扶電梯，上下部分應分開設計或設計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數量。

　　比如，十里堡華堂的扶梯設計就采用了剪刀式設計，使向不同樓層運行的人流，必須繞個圈才能找到上行或下行的電梯，其目的就是為了讓客流盡可能轉到更多的商鋪，以滿足立地條件不好的商鋪也能得到足夠的人流量。此外，十里堡華堂還在商場內部的天井設置了觀光電梯，以幫助消費者能根據自己的消費需求，到達合適的樓層。

　　購物中心層數越多，營業面積和租金就越多，購物中心的利潤和投資回報就越大。但要把購物者引導高層并不容易，因而投資者往往不愿意租用較高層的商鋪。此時，中庭空間和垂直交通工具能夠發揮重要的作用。中庭是垂直交通組織的關鍵點，也是步行空間的序列高潮，這里人流集中、流量大，最有可能鼓勵人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃觀景電梯等，能在中庭空間創造活力和動感，常常會激發購物者登高的欲望。因此，投資者在選擇高層商鋪時，評價垂直交通能否促使人流向上運動，將成為考核重點。

　　平面交通：有效制造人流內循環

　　平面交通在內部交通設計上，對于引導人流起到至關重要的作用。平面交通設計最重要的是主通道與次通道的設計，一般要求在進入商場之后要有一條明顯的主通道，寬度在6～8米，保證購物人群能夠擁有舒適的步行空間，使顧客在穿行主通道時，能清楚地看到商場平層的業態劃分。

　　除主通道之外，還應該有與之相連的次級通道，使人流有效分流到各個業態分區。根據不同的商業種類，次級通道的寬度各不相同。對于商場內部的次級通道應在2米左右，以保證顧客在不擁擠的條件下，選購合適商品。而小商品批發市場則會將次級通道設置在1.5米左右，其目的是盡可能劃分更多的商鋪，為市場制造出足夠的人氣。此外，為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁，占用黃金鋪面的損失。

　　除主通道之外，還應該有與之相連的次級通道，使人流有效分流到各個業態分區。根據不同的商業種類，次級通道的寬度各不相同。對于商場內部的次級通道應在2米左右，以保證顧客在不擁擠的條件下，選購合適商品。而小商品批發市場則會將次級通道設置在1.5米左右，其目的是盡可能劃分更多的商鋪，為市場制造出足夠的人氣。此外，為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁，占用黃金鋪面的損失。

　　綜合而言，主次干道的設計要避免讓顧客走重復的路，盡量

采用圍繞中廳的雙環回型結構，這種結構可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內的商鋪數量，避免商鋪人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商鋪價值達到最大化。如果商場面積過大，那么除了保證主次通道間的暢通及聯系外，還應該在商鋪前后都設立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達率。

　　合理業態規劃 實現人流變財流

　　除了垂直、平面交通動線設計外，商業體的合理業態規劃，不僅能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產品，又能發揮業態的聚集效應，從而達到“1+1>2”的效果。

　　商場的業態規劃，一般是按照消費者的購物目的進行劃分，對于經營誘導性商品、季節性商品、時尚類商品的業態類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的。而對于經營目的性較強的業態類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上。北京商場業態規劃，普遍都是第一層化妝品、珠寶，二層女裝，三層男裝，四層家用電器，五層美食，地下一層超市，這種業態規劃的合理配比，是引導商鋪內部人流的關鍵所在。

　　此外，投資者在考察業態規劃對商鋪人流的影響效應時，還要考慮自己選擇的商鋪與主力店之間距離。主力店是吸引人流的主要來源，對組織人流發揮著重要的作用，它把人流從一個磁極吸引到另一個磁極，在這個過程中引導購物者經過所有承租戶的門口。因此，核心商店的位置非常關鍵，如果將其設在入口附近，將損失后邊商鋪的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。

　　世紀金源mall的慘淡經營，除了巨大的商業體量不能獲得足夠的消費人群支持外，也與其主力店設計的不科學有關。世紀金源mall主力店的商業面積比例占到了60%以上，而金源新燕莎是金源Mall中最大的一個主力店，它在68萬平方米商業面積中承租達18萬平方米。金源新燕莎的存在，導致了很多前來購物的消費者，被主力店所吸引而放棄進入內部的其他商鋪，導致了世紀金源mall內的商鋪不能擁有足夠的客流，而無法實現經營獲利。

　　因此，投資者在考察主力店的布局時，要考慮主力店的位置，能否引導人流經過每一間店鋪，最大限度地讓人流經過盡量多的門口，而不把距離拉得太長。這樣才能達到最佳效果，最大化的發揮“磁極”的作用。