商圈理論

　　做商業地產最經常遇到的理論就是商圈理論。

　　商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。

　　傳統的商圈理論下，一個商場是由核心商業圈，次級商業圈和邊緣商業圈構成。核心商業圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50%－80%。次級商圈是指位于核心商圈外圍的商圈，輻射半徑范圍一般在3-5公里左右，次級商圈內15-25%的消費將在本商業區內實現，即商業物業將能吸引次級商圈全部日常生活消費總量的15-25%。本商圈內顧客較為分散。邊緣商業圈是指處于商圈的最外緣，輻射商圈內會有5%-10%的消費在本商業區內實現。商圈內擁有的顧客最少，而且最為分散。

　　傳統零售的商圈，表面上看是以商場為中心的構成的。但從另一個角度來看，這個理論的基礎還是以人為中心的，是以人的消費習慣、對各品類或服務的消費頻次（日頻次、周頻次和月頻次等）的不同而形成的。日頻次主要是日常生活服務類，這些都希望是就近解決，也就是社區商業要緊緊把持的市場。而消費者愿意為周頻次和月頻次的消費付出更遠距離和更長時間來進行滿足，這也就成為區域型購物中心和城市級購物中心重點關注的消費類型。而那些專門類別的消費，可能一年或偶爾消費一次，根據聚集效應原理，形成專業市場。

　　而如今，由于電商的發展，傳統商圈理論被撕裂了。

　　近年來，線上零售的發展對傳統零售沖擊很大，而足不出戶便可進行全世界范圍的采買的網絡零售模式直接顛覆了以距離為影響力的傳統商圈理論。距離已經不是問題，不管日常的食品、每季的服飾還是幾年消費一次的電器家居都可以線上下單，從萬里之外送貨到家。

　　那么線上消費領域的商圈或消費聚集是如何形成的，對線下商圈的發展又有何影響？能不能把線下商圈與線上商圈進行有效整合，線上與線下聯動從而增強消費者黏性，我想這應是擺在所有商業地產人面前需要去思考和實踐的。

　　在線上消費習慣沒有養成的階段，線上商業如同傳統商業最早期一樣，是由市場而發展起來的。比如淘寶就是類似于小商品城，當當就只做圖書。規?；痛址攀绞沁@個階段的特征，大家都在燒錢跑馬圈地，要在各領域中做到第一才有長期發展的機會。

　　當線上消費習慣基本養成的時候，線上商業開始進入細分發展階段，開始逐漸根據客群定位進行轉型，多元化和專業化成為主流特點。實力型線上電商發展成為線上的百貨商城，進駐商品和品牌類型日益增加，與線下百貨類似，也需要交納保證金，并按照銷售額的一定比率（如5%）交納技術服務費，只不過比百貨的扣率要低。面對激烈的競爭，線上商業也開始進入錯位發展階段，有的走專業店路線，針對女性或兒童的品類；有的走本地化路線，針對社區或區域進行輻射。

　　在上述兩個階段中，服務類的電商也開始孕育發展，如前兩年紅紅火火的團購網站和一直穩健發展的大眾點評，針對餐飲、休閑娛樂和生活服務市場跑馬圈地。

　　而如今中國蓬勃發展的商業地產遇上了同樣蓬勃發展的電商，各種曖昧自不必說。以商圈理論為基礎，構建線上與線下的消費閉環，或許是一個可以實踐的方向。

　　由于就近消費的原則，社區類服務和日常消費受到的電商沖擊最小。很多零售企業和社區商業的開發企業都在圍繞著“最后一公里”的社區商圈做文章，強化服務和物流。而很多做社區商業電商實踐的由于社區消費電商消費習慣不成熟和物流的不經濟等原因以失敗告終。由于在區域型購物中心的轉型中，生活服務類業態是必然選擇，這也是近期萬達去服飾化而增生活服務的重要原因。

　　而服裝、電子、電器等非日常消費的品類明顯受到電商沖擊。而這一部分，又是目前購物中心或零售商業的主體，如何構建線上與線下一體的商業模式顯得尤為重要。銀泰的線上零售發展已經起步，而萬達仍在思考。去服飾化之后，或許由百貨出面進行零售業態線上與線下的整合會更有效率。當然，由線下進入線上的電商品牌能否獲得市場廣泛認可仍待觀察。如果自建線上平臺不成功，某一天傳出“天貓”“京東”嫁給“銀泰”“萬達”我們也不必奇怪。

　　而在線上與線下的消費閉環中，不得不面對的就是品牌零售面積的縮減。由于線上平臺的存在，零售品牌開店數量或許會呈現下降趨勢，很多品牌或許只需要在城市最核心的位置開設1-2家大型的品牌體驗店，利用大數據和新技術進行更具個性化的服務和推薦，不要開設過多的零售店。

　　由此分析，未來5年商業地產會醞釀一場大的變局。一方面大量非理性的購物中心入市，會帶來市場重新的盤整。另一方面，在電商沖擊下，購物中心的分化會呈現加速態勢。由于商業品牌開店數量趨勢性的減少和中心化聚集，規模適當的社區型購物中心和輻射全城的超大型購物中心將有機會保持更長的競爭力。而區域型購物中心，必須更接地氣，在滿足社區服務、增強消費體驗上做出更多調整和實踐。

篇2：房地產商圈概念

商圈的概念

商圈,是指零售店以其所在地點為中心,沿著一定的方向和距離擴展,吸引顧客的輻射范圍。

零售店的銷售活動通常都有一定的地理界限,也即有相對穩定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通狀況、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同,使得商圈規模、商圈形態存在很大差別。同樣一個零售店在不同的經營時期受到不同因素的干擾和影響,其商圈并不是一成不變的,商圈規模時大時小,商圈形態表現為各種不規則的多角型。為便于分析研究,一般將視為以零售店本身為中心的同心圓。

商圈分析的作用

一、商圈分析是新開商店合理選址的前提

為了估算市場容量,針對較大的目標市場,就需要通過商圈分析確定商圈范圍,了解商圈內人口分布狀況以及市場、非市場因素的有關資料,進行市場細分與定位,根據經營計劃選擇一個或多個消費群,進行經營效益評估,衡量店址的使用價值。

二、商圈分析有助于零售店制定競爭經營策略

通過商圈分析,可以掌握客流來源和客流類型,了解顧客的不同需求和特點,采取競爭性的經營策略,滿足顧客現實與潛在的需求。

三、商圈分析有助于零售店制定市場開拓策略

通過商圈分析,可以明確哪些是本店的基礎顧客群,哪些是潛在顧客群。力求在保持基礎顧客群的同時,著力吸引潛在顧客群。制定市場開拓戰略,不斷延伸經營觸角,擴大商圈范圍,提高市場占有率。?如果商圈范圍較小,商圈內消費能力尚不足以適應企業經營的需要,則可以考慮提高知名度,重新定位,擴大商圈范圍,面對更多消費者;如果商圈大小已經足夠,商圈內的消費能力很強,企業就應考慮提高忠誠度,增加消費者在本店消費的比重,充分挖掘商圈內的消費能力。?

四、商圈分析有助于加快資金周轉

通過商圈分析,可以了解商圈內顧客的消費行為與習慣,從而合理組織商品,加快商品周轉,提高資金使用效率。

五、商圈分析有助于為開設分店和連鎖店提供參考

除了新店址商圈分析,對目前營業的分店進行商圈調研所得到的結果也可以為新開設分店或連鎖店提供相關信息,并避免自身商圈范圍交叉重復。

商圈分析的要素

商圈與零售店經營活動有著極為密切的關系,無論新開店還是老店,都不應忽視對商圈的分析。所謂商圈分析,就是經營者對影響商圈的人口結構、生活習慣、產業結構、交通狀況、城市規劃、商業氛圍因素進行實地調查和分析,為選擇店址,制定和調整經營策略提供依據。

一、商圈的層次

根據顧客前往零售店所需的時間和所走的路程,可以劃分商圈的大小。一般而言,商圈可分為三個層次。?核心商圈:核心商圈是最接近商店并擁有高密度顧客群的區域,一般顧客光顧很方便,核心商圈顧客一般占商店的銷售額的55-70%?次級商圈:次級商圈是位于核心商圈以外的鄰近區域,顧客需花費一段時間才能到達,這部分商圈顧客一般占零售店的銷售額的15-25%?邊際商圈:邊際商圈位于次級商圈的外圍,屬于較遠的輻射區域。

二、商圈的大小

1、商圈地圖、四周道路描述、交通狀況?2、商圈半徑?3、商圈內總人口?

三、不同業態的商圈特點

區域性的商店,核心商圈顧客密度較大,是主要目標顧客;而次級商圈顧客密度較小,對零售店的重要性也相對較弱;而邊際商圈的顧客只是偶爾來光顧,在商場的經營計劃中一般不會依賴這部分顧客。

居民區的便利店,商圈范圍一般較小,顧客密度很大,很少有次級商圈和邊際商圈的顧客。

位于商業中心、交通要道的大型商場等業態形式,核心商圈的顧客一般密度較小,次級商圈和邊際商圈的顧客對這類店的貢獻較大,需相當重視。

四、商圈顧客的來源

零售店有其特定的商圈范圍,在這一范圍內,零售店服務的對象,即顧客來源可分為三部分。

1、居住人口。是指居住在零售店附近的常住人口,這部分人口具有一定的地域性,是核心商圈內基本顧客的主要來源。他們忠誠度較高,消費場所比較固定,但是顧客人數彈性較小,難以挖掘來擴大市場,單店規模不宜短期內進行過大變化。

2、工作人口。是指工作地點在零售店附近的人口,這部分人口中不少利用上下班就近購買商品,他們是次級商圈基本顧客的主要來源。商圈內工作人口越多,商圈規模越容易擴張,潛在的顧客數量就較多,單店擴大規模更具有可行性。

3、流動人口。是指在交通要道、商業繁華地區、公共活動場所過往的人口。這部分人口是處于商業區的零售業態商店的主要顧客來源,是構成邊緣商圈內顧客的基礎。流動人口選擇消費場所的隨意性較大,忠誠度較低,從而較易受到商業競爭對手的影響。

商圈分析的方法

一、商圈層次分析

各級商圈的時間、路程、顧客人數比例、顧客特征、銷售額分布

二、客流量分析

平日、周末、節日客流量差異?客流量時點分布

十字路口客流量、街道客流量、商場客流量、車站客流量

客流類型(自身客流、分享客流、派生客流)

客流規律(客流目的、速度、滯留時間)

三、顧客分析

顧客消費習慣研究

顧客消費心理及行為分析

人口統計因素:性別、年齡、文化程度、職業構成、收入水平、?消費水平、家庭結構

四、環境分析

地理因素

區域性質(商業區、居民區、交通要道、郊區)

交通狀況(道路、公交車站、鐵路)?

地形特點(二面、三面臨街、能見度高)

競爭商店位置

競爭對手分析

區域供求關系分析

五、自身分析

商品因素、經營特征、經營規模、經營品種、商店促銷手段

篇3：商圈確定和研究

　　商圈的確定和研究

　　1．商圈的概念及分析目的

　　商圈是以設定的商業建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標準，在實際從事商圈設定時還必須考慮經營業種、商品特性、交通網分布等因素。進行商圈分析的目的有三：一是明確該商業區或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結構；三是在此基礎上進行經濟效益的預測。如計劃開超市，根據周邊居民的人口規模、收入水平和競爭對手情況等指標，就可以基本計算出該店可能達到的營業額。

　　2．商圈的構成及顧客來源

　　商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發生重疊。

　　次級商圈內包含了商店顧客總數的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里，對一般的日用消費品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關鍵是取決于經營業態。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業店具備這樣的輻射能力。

　　真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經營業態、商店規模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導致他們集中在一起，共同吸引顧客

　　3．商圈的設定

　　商圈的設定是一項非常復雜的工作，在決定經營什么業態的基礎上，不僅要對周邊競爭者狀況進行調查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業態需求的顧客群，因為每一顧客群都有特定的消費特征。因為，一方面只有經營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規模和輻射范圍才能擴大。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。所以，必須結合業態的規劃來確定基本的商圈范圍。

　　根據業態規劃，在商圈的構成基礎上，對商圈進行設定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結構對未來的經營銷售額進行匡算，結合商店的實際情況，預計要達到的盈虧平衡點或目標銷售額。

　　4．確定商圈的方法

　　商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業飽和理論、康維斯"新零售引力法則"和哈夫的"概率模型"等。

　　零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進行分析，商圈規模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發揮作用。

　　商業飽和理論是通過計算零售商業市場飽和系數，測定特定商圈內某類商品銷售的飽和系數程度，通過其計算該區域內同行業是過多還是不足。

　　康維斯"新零售引力法則"與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業區或商店的競爭關系，后者表示在相互間有明確競爭關系的兩個城市間其商業經營的比率關系。

　　哈夫的"概率模型"完全從消費者的立場出發，認為消費者利用某一商業設施的概率，取決于表現商品豐富性的營業面積，以及為購物所消耗的時間及商業設施的規模實力。

　　以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場變量不同，達到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結合具體實際情況有選擇地運用。由于我國目前實際情況，市場變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結合綜合運用。就如同商業的前期調查和研究以上只是必須的調查內容，仍有許多數據需要針對具體的項目進行調查，如人流量、車流量等等，關鍵弄清楚市場調查是為市場定位服務或者驗證市場定位，市場調查只是手段，不是最終的目的。