營改增后物業公司代收款項如何繳納增值稅

　　ABC物業公司(一般納稅人)負責向業主收取水電費。20**年5月，*YZ酒店(一般納稅人)發生水電費100萬元(含稅，下同)，其中：電費90萬元，水費10萬元;ABC公司按照10%收取費用，共收取*YZ酒店110萬元，那么ABC物業公司如何繳納增值稅?

　　方案一

　　方案一：合同約定水電費由*YZ酒店按照實際耗用加價10%與物業公司結算，由物業公司開具發票，物業公司再與自來水公司和電業公司結算。

　　在該方案下，物業公司多收取的10萬元為價外費用，應并入銷售額計算銷項稅。

　　銷項稅：90*(1+10%)/(1+17%)*17%+10*(1+10%)/(1+13%)*13%=15.65

　　進項稅：90/(1+17%)*17%+10/(1+3%)*3%=13.37

　　應交增值稅：15.65-13.37=2.28

　　方案二

　　方案二：合同約定水電費由*YZ酒店承擔，發票由自來水公司和電業公司直接開具給*YZ酒店，物業公司收取10%的手續費，物業公司在收到款項后與自來水公司和電業公司結算，并將發票轉交給*YZ酒店。

　　在該方案下，物業公司收取的費用10萬元，應按照服務業繳納增值稅：

　　10/(1+6%)*6%=0.57

　　由于合同條款不同，方案一比方案二多繳納增值稅1.71(2.28-0.57)萬元。

　　政策依據

　　一、根據山東國稅局全面推開營改增試點政策指引(三)第一條的規定：如果物業公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業務的原則掌握：

　　1、如果物業公司以自己名義為客戶開具發票，屬于轉售行為，應該按發票金額繳納增值稅;

　　2、同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：

　　(1)物業公司不墊付資金;

　　(2)自來水公司、電力公司、供熱公司等(簡稱銷貨方)，將發票開具給客戶，并由物業公司將該項發票轉交給客戶;

　　(3)物業公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費。

　　二、《財政部 國家稅務總局關于增值稅、營業稅若干政策規定的通知》(財稅字〔1994〕26號) 第五條的規定：

　　代購貨物行為，凡同時具備以下條件的，不征收增值稅;不同時具備以下條件的，無論會計制度規定如何核算，均征收增值稅。

　　(一)受托方不墊付資金;

　　(二)銷貨方將發票開具給委托方，并由受托方將該項發票轉交給委托方;

　　(三)受托方按銷售方實際收取的銷售額和增值稅額(如系代理進口貨物則為海關代征的增值稅額)與委托方結算貨款，并另外收取手續費。

篇2：物業公司代收水電費可以滿足上述條件

　　物業公司代收水電費可以滿足上述條件：

　　(1)物業公司接受水電公司委托收取水電費，法規明確規定不得加價，不屬于轉售，屬于代收。

　　(2)物業不向小業主開發票，小業主如需發票，可以請委托方(即水電公司)開具發票(當然，委托方肯定不會開)。這條滿足上述“以委托方名義開具發票”，只是委托方不愿意開發票而已。

　　(3)所收的款項都是給了水電公司，物業公司不截留一分錢，符合上面所說的“代委托方收取的款項”。

　　但是記得：想不交稅的前提是不加價不開發票以及處處體現是委托代收。

　　5、代收城市生活垃圾處置費，與代收水電費同理。

　　6、上述“11%或5%”，如果小區在20**年5月1日前交付，則由物業公司自行選擇11%還是5%。如果小區在5月1日后交付，則全部按照11%。但對于全體業主共有的，因為沒有產權，在稅務局申請簡易征收較困難甚至無法申請到，還需要等待政策明朗。

　　7、電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位提供業務，建議將合同修訂為“廣告代理服務”，這樣可以適用現代服務中的廣告服務，一般納稅人適用6%稅率，小規模納稅人適用3%稅率。

　　小規模納稅人則很簡單，上述不為0%的需要交稅的內容，除了不動產經營租賃服務(即電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位出租、小區場地擺展和業主、開發商產權車位出租臨停)外，全部適用3%的征收率。對于不動產經營租賃服務，一律按照5%征收率，無論什么時候取得不動產。

篇3：物業公司收取的停車費怎么繳納增值稅

　　物業公司收取的停車費怎么繳納增值稅?

　　根據財稅(20**)36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》附件第一(六)8條，物業管理公司提供的物管服務應屬于現代服務/商務輔助服務/企業管理服務。如果物業公司是一般納稅人，稅率為6%，如果是小規模納稅人，則適用征收率3%。但物業公司同時還收取停車費，根據財稅(20**)36號附件1第一(六)5條之規定，車輛停放服務按照不動產經營租賃服務按11%的稅率繳納增值稅。那么物業公司收取的停車費到底該按不動產經營租賃繳納增值稅?還是按照物業管理服務繳納增值稅呢?這要看停車位的權屬以及物業公司收取費用的內涵而定。

　　根據《物權法》第七十四條：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。如果地面車庫、地下停車位通過出售、附贈的方式銷售或贈與給業主，產權歸屬于業主，物業公司只收取物業管理費用;如果開發商把未售車庫出租給業主，物業公司也只能收取物業管理費用;如果是占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，如果收費的話，在扣除了必要的管理費之后所得款項應該歸屬于全體業主共有，因為有車業主無償占用了小區的公共道路，損害了無車業主的利益，因此只有讓全體業主共同分享停車利益。

　　下面分別說明物業公司收取的停車費該怎么繳納增值稅：

　　一、如果車庫或車位產權歸屬于業主，物業公司只收取物業管理費用，物業公司收費的內涵是對車位提供了物業管理服務，應收取相應的清潔費、水電費、管理費等作為補償，與收取住宅物業管理費用并無本質區別，所以，收取的這類車輛停放服務費應該按照物業管理服務繳納增值稅，而不是按照不動產經營租賃繳納增值稅。

　　同樣，如果開發商把車位出租給業主，車庫所有權屬于開發商，物業公司也只能收取物業管理費用。

　　二、如果是占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，則要具體問題具體分析。如果停車位無產權，使用權屬于全體業主，業主委員會委托物業公司進行管理，物業公司只收取清潔費、電費、車輛進出管理費等，那就應該按照物業管理服務繳納增值稅。但為了保護全體業主利益，體現公平，收取的停車費還包括應該給予未在該停車位停車業主的利益補償，對這部分利益補償收費，則應該按照不動產經營租賃繳納增值稅，由物業公司代扣代繳。

　　例題：心悅小區于20**年4月30日交房，小區有地下停車位800個，其中700個已出售給業主，20個隨房贈與業主，80個待售車位開發商按200元/個·月暫時出租給業主使用。另有地上停車位50個，無產權，業主委員會委托物業公司按150元/個·月出租給業主使用。所有車位物業公司按50元/個·月收取物業管理費。物業公司是小規模納稅人，請問20**年6月物業公司應繳增值稅額?

　　1、20**年6月物業公司收取的車位物管費應繳增值稅=【50×(800+50)】×3%÷(1+3%)=1237.86元。

　　2、根據國家稅務總局關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告(20**年第16號)第四條：小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：(一)單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　20**年6月業主委員會委托物業公司收取的50個地面停車位租金收入應繳增值稅=150×50×5%÷(1+5%)=357.14元。應由物業公司代扣代繳，在扣除稅金及代管手續費用后的凈收益應歸全體業主所有。

　　3、待售地下停車位應由開發商繳納增值稅。根據國家稅務總局公告20**年第16號第二條：納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產(以下簡稱出租不動產)，適用本辦法。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。根據國家稅務總局公告20**年第16號第三條:一般納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：(一)一般納稅人出租其20**年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。(二)一般納稅人出租其20**年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。一般納稅人出租其20**年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。如果開發商為一般納稅人，該小區于20**年4月30日交房，可以選擇適用簡易計稅方法按5%的征收率計算繳納增值稅，也可以選擇適用一般計稅方法按11%計算繳納增值稅，同時允許抵扣進項稅。本例假設開發商選擇適用簡易計稅方法。

　　待售地下停車位應繳納增值稅=200×80×5%÷(1+5%)=761.90元。這部分增值稅應由開發商繳納。

　　綜上所述，物業公司收取的停車費，其本質是收取的為停車位所有人提供物業管理服務而收取的費用，而不是停車位租金收入。所以，物業公司收取的停車位管理費用應按照現代服務業征收增值稅，對車位所有人收取的租金收入應按照不動產經營租賃繳納增值稅。