物業公司財務管理的特點

　　1、物業公司的財務管理體現于綜合性的管理隨著市場經濟的不斷發展，物業管理與一般的服務行業相比有其明顯的個性，它提供的是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性服務產品。其突出的一點是生產與消費同時開始、同時結束。所以，物業管理不僅是勞動密集型的行業，而且也是管理密集型的行業。隨著物業管理經營過程的社會化程度和現代化水平的不斷提高，現代物業管理公司的財務管理，在管理上已經廣泛實行財務預算、財務動態分析方法、加強預算控制、參與企業經營管理決策等;通過計算機的應用和分析，實行數字化管理，從而使財務管理的綜合性大為加強，財務管理已經逐漸成為現代物業企業管理的關鍵組成部分。

　　2、物業公司的財務管理滲透到企業管理的方方面面物業管理服務有別于社會公共服務和個體服務，是一種同時帶有社區公共服務和個體服務特征的群體性服務，企業從事生產經營活動，須擁有一定數量的資金，這是企業進行各種經營活動的基礎。從提供服務、支付人員工資，到對房屋、公共設施設備維修保養、物料消耗、清潔保沽、環境維護、綠化養護等一系列的成本支出，以及按勞取酬收取的物業服務費，開展多種經營的現金流入等都與資金有關。各個部門都要使用資金，沒有資金做基礎，任何部門的活動都不能進行;每項業務的開展都直接或間接地影響到企業資金的流入流出，從而影響整個企業的經濟效益。由此可見，物業公司財務管理涉及的面相當廣泛，企業經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。這就要求作為物業管理公司的財務管理工作，要兼顧到企業的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金，使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。

　　3、物業公司的財務管理的其他方面特點

　　(1)由于物業管理企業的經營過程既不涉及生產活動也與銷售活動無關，大多數情況下僅涉及提供維修維護等管理服務，其資金運動過程及形式必然相對簡單，從而決定了財務核算對象相對簡單。

　　(2)物業管理企業的各項收費的監督不僅來自企業自身，還來自政府有關部門以及物業的業主等，使其對資金運作過程的監督更為全面。

　　(3)物業管理企業的最主要的財務信息使用者是業主和企業管理層。由于業主最關心的是物業管理收費的使用狀況及其效益等信息，因此物業管理企業所提供的財務信息必須充分滿足這一特殊的需求。

篇2：物業公司財務管理特點及運行機制

　　物業公司財務管理特點及運行機制

　　尊敬的各位領導、各位同仁大家好：

　　根據河南物業商會的安排，河南萬廈物業公司在本次物業管理收費及財務管理研討會上作為主講企業，我作為萬廈物業公司財務負責人，談一談個人對物業管理企業財務管理的一點看法和體會，下面有五個問題與大家共同分享。

　　第一個問題：物業管理企業財務管理具有什么樣的特點呢?

　　物業管理企業是高度統一的管理，全方位、多層次的服務，市場經營為一體，寓經營、管理于服務之中的一種新興的服務行業，屬于第三產業，我國的物業管理起步較晚，目前還沒有專門針對物業管理企業財務核算的會計制度，由于物業管理是作為房地產綜合開發的延續和完善，是在房地產開發中為完善市場機制而逐步建立起來的綜合性經營服務方式，物業管理企業目前的會計核算主要參照《施工、房地產開發企業財務制度》，并執行《物業管理企業財務管理規定》，但物業管理企業畢竟不同于施工、房地產開發企業和其他服務業，物業管理企業有其自身的經營特點和管理要求，而物業企業的財務管理是物業管理企業的財務活動，是協調、處理各方面財務關系的一項經濟管理工作，是企業管理活動的基礎和中心。我本人認為，物業管理企業財務管理具有綜合性強、覆蓋面廣、敏感性強三個特點：

　　特點一：綜合性強

　　財務管理是運用價值形式對企業的經營活動進行管理的，企業經營活動中的一切物質條件、經營過程和經營結果，都可以通過價值形式進行綜合性地反映。財務管理的這一特征表明了企業的財務管理工作具有很強的綜合性。因此，財務管理作為企業管理的一個組成內容，在整個企業管理工作中居于核心地位。

　　隨著現代市場經濟和商品經濟的不斷發展，物業管理與一般的服務行業相比有其明顯的個性，物業管理的行業特性之一，物業管理服務提供的產品是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性服務產品。其突出的一點是生產與消費同時開始、同時結束。所以，物業管理不僅是勞動密集型的行業，而且也是管理密集型的行業。隨著物業管理經營過程的社會化程度和現代化水平的不斷提高，現代的物業管理企業的財務管理，在管理手段上已經廣泛實行財務預算， 財務動態分析方法，加強預算控制，參與企業經營管理決策等;在管理方法上，采用會計電算化，普及

　　計算機的應用和分析，實行數字化管理，從而使財務管理的綜合性大為加強，財務管理已經逐漸成為現代物業企業管理的關鍵組成部分。

　　特點二：覆蓋面廣

　　物業管理服務有別于社會公共服務和個體服務，是一種同時帶有社區公共服務和個體服務特征的群體性服務，這種服務的確定和選擇又是一種市場行為，市場經濟離不開資金運用，企業從事生產經營活動，須擁有一定數量的資金，這是企業進行各種經營活動的基礎。而在企業里，一切涉及資金的活動都是財務管理的內容。在企業的經營活動中，企業內部各個部門、各項目的工作都與資金有關。從提供服務、支付人員工資，對房屋、公共設施設備維修保養、物料消耗、清潔保潔、環境維護、綠化養護等一系列的成本支出，以及按勞取酬收取的物業服務費，開展多種經營的現金流入都與資金有關。各個部門都要使用資金，沒有資金作基礎，任何部門的活動都不能進行;每項業務的開展都直接或間接地影響到企業資金的流入流出，從而影響整個企業的經濟效益。由此可見， 物業企業財務管理涉及的面相當廣泛，企業經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。這就要求作為物業管理企業的財務管理工作，要兼顧到企業的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金，使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。

　　特點三：敏感性強

　　在企業的經營活動中，各項工作的進展情況，都可迅速地反映到企業財務上，并影響企業的各項財務指標。而企業的經營活動是一個整體系統，某一個環節出現了問題，都會影響到其他環節，從而影響企業整個的財務狀況。但是有些環節上出現的問題是不規律、無法預測的，諸如市場供需條件的變化，企業外部的經濟環境的復雜多變，都會給企業的經營和財務活動帶來很大的影響。

　　隨著市場經濟的發展和社會化、專業化、市場化物業管理的推進，物業管理招投標應運而生。從一開始介入市場，財務管理中的費用測算就是投標書中最重要的部分，報價也是個敏感的話題，由于服務費用各有千秋，各企業測算角度不同，費用測算沒有一個統一的平臺，企業能否中標，在費用的測算上，關鍵不在于費用具體值的高低，而在于測算的過程和依據。物業管理服務的性價比是彈性的，而非剛性或半剛性，其所提供的產品定量容易，定值難，因此，要真正做到質價相符，優質優價是不容易的。市場經濟是競爭經濟，通過激烈的市場競爭，才能促使物業管理企業有一種緊迫感，感到搞不好工作就難以使企業得到發展，有被社會淘汰的可能性。只有通過企業的不斷自我完善和創新，通過企業間相互的競爭交流，最終才能降低物業管理成本、提升物業管理服務質量，

　　才能使物業企業持續發展。這就要求企業財務管理人員應善于對企業內外部經濟關系及時進行合理調節，以適應外部經濟環境的變化，不斷提高企業防范風險的能力，增加企業市場競爭能力。密切注視外界的變化，及時向企業管理者提供財務信息，反映經營狀況的進展情況，促使企業管理者作出正確的決策，并對企業經營的全過程進行指導和控制。第二個問題：財務管理在物業管理企業中如何運行和控制

　　目前物業管理企業財務管理中的核算體系，我個人認為主要包括三個方面：財務預算、財務核算及成本控制。

　　1、財務預算的運行和控制

　　由于物業管理是對房屋設施設備等實行多功能、全方位、綜合性經營管理與服務，既管物又服務于人，就應該就其提供的物業服務收費。國家發改委建設部規定了兩種收費方式：包干制和酬金制。河南萬廈物業公司采用的是包干制方式，此種方式是指業主只支付固定的物業服務費用，物業管理企業自負盈虧。這種方式有別于其他企業，收入的基本確定，企業就需要精打細算，以收定支，科學的進行年度預算。

　　財務預算是一項比較復雜的工作，需要考慮的因素很多，作出準確的預測是非常困難的，但預算是物業管理企業財務管理經營計劃的核心，包括詳細的預期收支估算，允許的空置率水平和經營費用。這些數字構成了物業管理的量化目標。同時預算是物業管理中財務控制和財務計劃的重要工具，即當實際收入低于預算或費用超過預算時應引起項目負責人的注意。

　　當物業管理企業的財務人員能夠編制比較切合實際的預算時，企業能就未來一年的經營計劃，做出比較現實的安排?；诤幽先f廈物業公司財務管理采用電算化，充分利用公司過去的財務數據進行統計技術分析，并根據企業的資產能力和外部經濟環境對未來市場的影響進行估計，從而作出年度財務預測。

　　物業管理企業年度財務經營指標預算分為兩個方面：

　　(1)收入來源的預算

　　由于物業管理企業的收入來源是以元、角、分為基數的標準，根據鄭州市物價局核定的政府指導價，按建筑面積多層建筑收費標準最高為0.38元/平方米/月，高層建筑收費標準最高1.1元/平方米/月，在收入預算時，就要求財務人員精打細算

　　，收集詳細的物業管理基礎資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規定的收費標準，預算主營業務收入。

　　雖然已接管的物業收費標準已按物業合同的約定確定，但物業“滾動開發”的情況比較多。業主入住是一個逐漸的過程，由于受入住率的影響，并非每一個物業管理區域的主營收入都能夠全部收回，這就會出現物業服務費不足的現象，在不增加業主和使用人的經濟負擔的情況下，鼓勵管理處根據所管物業狀況和物業區域的特點，開展多種經營，如對空置物業開展租賃服務，收取代租服務手續費收入，開展家政服務，提供有償特約服務，多方位、多渠道創造經濟效益，以業養業，補充物業管理經費的不足。

　?、?成本和費用的預算

　　收入來源的基本確定是物業管理企業有別于其他企業的顯著特征，它不受季節的影響，也無淡旺季之分，成本和費用的管理和控制成為物業管理企業財務管理的核心內容，企業能否盈利、能否持續發展，關鍵在于能否有效的控制成本費用，故成本費用的預算是年度預算的重點。

　　物業管理企業的營業成本是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修管理和服務所發生的各項直接支出，包括人工成本，直接材料和間接費用等。

　　財務計劃確定后，要將計劃具體化，進行財務預算，進一步細化各種現金收支預算，使財務計劃成為企業財務管理目標的控制標準和考核依據，在實現企業價值最大化中發揮重要作用。

　　2、物業管理企業財務核算及成本控制

　　在物業管理企業的財務管理運行和控制過程中，最為關鍵的是對年初預算項目進行跟蹤控制。河南萬廈物業公司根據各管理處的具體情況，年初經過調研，確定年度預算目標，由管理處負責人簽訂目標責任書，各管理處財務人員根據本管理處的經營預算切實做好會計基礎核算工作，實現數字化、報表化、動態的分析管理。實行多級核算，做到事前有預算，事中有控制，事后有監督，各管理處通過日?？己伺c年度考核相結合的方法，進行成本控制，是典型的預算結合目標成本管理模式。

　　就收入核算而言，河南萬廈物業公司采用的是雙月收費制，即每兩個月收一次物業服務

　　費，隨著入住業主或使用人的相對穩定，根據年初計劃主營業務收入按計劃進度按部就班穩步收繳，杜絕前松后緊的情況發生。對于業主欠費產生的應收賬款的管理和控制應區別對待，物業管理企業的應收賬款有別于商業企業，它不會給企業帶來信用銷售，也不會使企業利潤增加，相反，物業管理企業產生的業主欠費只會使企業收入減少，現金流短缺， 對物業企業而言業主欠費越多，數額越大，物業企業的風險就越大，企業的生存將會舉步維艱，甚至倒閉。物業企業財務管理要求加強應收賬款的管理，調查分析應收賬款形成的原因，及時反饋到項目管理部門，在最短的時間里解決問題，將壞賬損失降到最低。減少應收賬款的形成，加快收入的回籠，物業企業才能持續發展。

　　成本和費用是企業生產經營過程中的貨幣表現。對成本和費用的管理是物業管理企業財務管理的核心內容，成本和費用核算是否準確、真實、合理，關系到經營成果的計算是否正確，直接影響國家、企業和職工個人的利益分配。

　　就營業成本而言，河南萬廈物業公司根據年初預算，將營業成本分為多費用項目，對其中由管理處可控成本項目制定考核制度，定期進行經營管理日?？己?，并對計劃預算的執行結果進行動態分析、考核，以查明預算計劃完成或未完成的原因，制定預警機制，以便采取措施，改進工作，及時調整管理方案。如人工成本實行定崗定員，公司允許主動缺員，所謂主動缺員，是針對某些崗位人員素質低，服務意識差，不能給企業帶來經濟效益和社會效益，對于這樣的崗位人員，寧缺勿濫，其他費用項目實行年初預算，嚴格按預算目標進行雙月考核，日?？己酥贫扰c員工工資掛鉤，核定預算額度標準，實行年度總額控制。

　　財務管理貫穿物業管理企業整個經營過程。在經營過程中，財務預算是手段，財務管理的控制是關鍵。有些企業的財務管理存在兩個誤區：一是把財務管理簡單化，仿佛財務管理只是財務部門的事，而財務部門只是會計核算部門，忽視其整體管理職能，忽視其管理方法和管理理念在企業管理各個方面的應用和貫徹。二是財務部門完全聽命于“老板”，忽視財務管理自身的規律性與相對獨立性。物業管理作為我國gg開放后，伴隨經濟體制的轉軌和住房制度改革深化而出現的一種新型的房屋管理模式，在目前激烈的市場競爭中，不少物業管理企業連年虧損，瀕臨破產，而同樣是物業管理企業的河南萬廈物業公司卻步入良性循環，蒸蒸日上。為什么?因為萬廈人在深化改革中敢于創新，創立了一套“成本控制”的管理模式，并把這種“成本控制”理論應用到企業管理的各個方面，當作一項核心任務。河南萬廈物業的“成本控制”經驗有兩大要點：一是成本控制指標分解，縱向到底，橫向到邊;二是全員參與成本控制，每項成本、費用控制指標都有賬可查，有人控制。

　　第三個問題：日常耗材是物業管理企業的一項重要費用支出，管好專業耗材是物業企業成本控制的重要環節

　　由于物業管理企業是圍繞“人的住用環境”以物業為對象，以人為核心開展專業管理與服務，如各類房屋建筑及附屬設施設備的維修養護，物業環境的治安保衛，消防管理，清潔保潔，污染防治，綠化管理，停車場管理等，每一項業務的開展均需耗費物料用品。

　　為了加強和規范物料用品采購的管理，嚴格控制和節約各類物品的支出成本，河南萬廈公司出臺了《物料用品采購規定》，河南萬廈物業公司日常對各種耗材的管理，分為由公司統購的物品和由管理處自行采購的非統購物品兩種方式，對大宗、常用、易損物品由公司統一采購，各管理處根據年初預算的需求，到公司倉庫領用，對單位價值較低，非常用物品由各管理處自行采買。

　　年度預算時公司從多方面考慮，根據各個物業區域的設施設備、房屋及附屬物的老化程度進行物料耗材的預算。如對于清潔保潔用品的預算可以按照保潔人員的數量，根據保潔區域的檔次和清潔衛生工作所負責的面積大小，來配置不同的保潔工具用具，預算出不同的費用額。公司對物品的采購實行年初預算總額，日常管理過程中放權和收權相結合的管理模式，通過建立健全物品管理的內部控制制度，在物品采購、領用、儲存管理上建立規范的操作程序，堵住漏洞，降低成本。

　　河南萬廈物業的“成本控制”模式是從現代企業財務管理中引申、深化出來的，是財務管理理論運用到企業管理實踐中的典范。

　　第四個問題：資金管理

　　在資金管理方面，為加強公司系統內資金使用的監督和管理，加速資金周轉，提高資金利潤率，保證資金安全，公司制定了嚴格的資金管理規定。

　　公司財務管理部是公司資金管理部門，辦理各管理處以及公司內部獨立單位的結算和資金管理工作，財務管理部具有管理和服務的雙重職能，與下屬管理處在資金管理工作中是監督與被監督，管理與接受管理的關系，在結算業務中是服務與被服務的客戶關系。

　　由于我公司管理項目分散，公司成立了一支業務嫻熟、具有專業技能的會計隊伍，財務人員分散辦公，統一管理，各管理處財務人員全部采用電算化，統一核算方式、統一核算程序、統一核算模式。公司財務管理部按管理處設置明細賬，單獨核算到管理處，各管理處財務核算到每一戶業主各項應收費用。

　　在存款管理方面，公司內各管理處在附近銀行保留一個存款戶，辦理小額零星結算，以點帶面，全方位控制收入來源，所有現金類資金在公司規定的限額及時效內繳存銀行，由公司統一管理和控制。在資金支出方面，公司根據各管理處實際情況，酌情核定備用金，嚴禁坐支現金。

　　在資金管理和檢查方面：公司財務管理部以資金的安全性、效益性、流動性為中心，定期開展以下資金檢查和管理工作，并根據檢查情況，定期向總經理、董事長專題報告。

　　a)定期檢查各管理處的現金庫存狀況。

　　b)定期檢查各管理處在財務管理部的結算情況。

　　第五個問題：關于物業管理企業納稅管理的具體做法

　　物業管理企業屬服務業，是一個微利企業，歷屬地稅管轄，應交納的流轉稅種包括營業稅、城建稅和教育費附加，如果企業經營范圍包括租賃業務，則同時還應按租賃收入交納房產稅。以上交納的稅收是以營業收入作為納稅基數的。無論企業規模是大還是小，都應按國家稅收政策合法納稅、合規經營。至于企業所得稅，以20**年為界，20**年前成立的企業

　　向地稅局交納企業所得稅，20**年后新成立的企業向國稅局交納企業所得稅，企業所得稅是以企業應納稅所得額為基數，平常有利潤預交，年終匯算清繳。

　　由于稅務部門的分立，自20**年取銷代理業發票后，物業管理企業重要的業務：代收水電氣暖等代理事項的發票無法解決，雖然物業管理企業歸屬地稅局管理，但代收的項目又均歸國稅局所管的增值稅稅種，代理發票的問題，地稅推國稅，國稅又暫無法解決，雖然關于該事件我曾通過多渠道向省國稅、省地稅及相關部門多次反映，但目前仍無法解決。鑒于物業管理企業代理業務處于如此不利形勢，我不贊同有的物業管理企業利用地稅局的服務業統一發票開具代收業務，將稅費轉嫁給所服務的客戶，這樣做既多交了冤枉稅，增加了客戶負擔，同時也違犯了發票管理暫行規范，超經營范圍使用發票。

　　在稅務部門沒有解決這個問題之前，物業行業應有統一的核算口徑，我建議物業企業依據20**年頒布的企業會計制度中其他法規《會計基礎工作規范》的通知(財會字[1996]19號)中第三章第二節第五十一條的規定，一張原始憑證所列支出需要幾個單位共同負擔的應當將其他單位負擔的部分，開給對方原始分割單進行結算。即采用自制分割單的形式，開展代收業務，以規避繳納冤枉稅。代收項目如果核算方法不對，直接影響企業的經濟效益。

　　物業管理企業伴隨著我國gg開放的歷程一路同行，物業管理已經成為具有相關規模的新興行業，但還沒有獨立的行業財務制度，財務管理工作基礎還很薄弱，許多問題有待實踐和探索。

　　以上是我個人在物業管理企業財務管理過程中的一些淺顯的認識和體會，大家有什么不同見解，還請多提寶貴意見。

篇3：建立有物管行業特點財務管理制度的研究

　　建立有物管行業特點財務管理制度的研究

　　第一部分：問題的提出及成因分析

　　在我國物業服務行業的發展和物業服務市場的發育發展中，有些矛盾和現象很特別，比如物業服務企業和機構過多，在600多萬人口的深圳，物業服務企業有600多家，非企業的物業服務機構還有800來家;在1300萬人口的上海，據1999年的資料顯示已有2000多家物業服務企業，是否也有非企業的物業服務機構未見資料顯示，但從上述情況看，其每個企業或機構所管理的面積即規?？隙ㄊ怯邢薜?。再如深圳最大的物業服務公司在本地的管理面積也沒有超過500萬平方米的，比較香港700多萬人口，有物業服務企業500多家，最大的企業管理面積可達2000多萬平方米。我們的物業服務企業或機構多所帶來的問題，是很多企業或機構都管理著一些盈利能力很差或根本無盈利能力的物業項目，造成有限的管理費被過多地用在支付人工成本上。在深圳有的小項目 ，人均工資在1000元左右的低標準，而在管理總成本中卻能占到60％甚至80％的比重。其它的管理成本被擠占，管理不到位，業主意見大的問題就必然比較突出。為把這些問題理的更清楚一些，本部分從四個方面把問題提出并做以成因分析。

　　一、開發商熱衷組建物業服務機構

　　開發商組建物業服務公司是個歷史現象。在物業服務發展初期，由于沒有形成社會化和市場化，開發商為管理好自己所開發的物業，成立所屬物業服務公司是非常必要的。隨著物業服務社會化、專業化、市場化的實現，開發和管理的分離成為必然。然而直到現在，仍有一些開發商，主要是一些只獲得某單項開發權的非專業開發商，熱衷組建物業服務公司或內部物業服務機構。其中，有些開發商不是主要考慮怎樣把自己開發的項目管理好，而是看到物業服務收費是穩定的經濟來源。他們甚至不知道或明知不顧這個費用是取之于民，用之于民的，而靠收取管理費作為自己的營業收入，有的開發商雖不在意甚微的管理費，但也認為肥水不能流入外人田。甚至考慮到，有了這么個收費機構，在公司遇到資金困難時，也可調用以度“饑荒”。這就是為什么明知物業服務盈利能力有限，有的甚至還要給予補貼。而一些開發商卻仍要成立物業服務公司或內部物業服務部門的根本原因。

　　二、物業服務公司不論規模、不計成本接物業

　　物業服務規模越大，管理成本相對越小，其效益也就越好，這是所有物業服務公司都清楚的非常簡單的邏輯現象，但現實中幾乎所有的物業服務項目都有物業公司或某些非公司的物業服務機構去爭，有的項目甚至規模很小，質素也并不好。雖然，有的物業服務公司也會考慮邊際成本共享以減少運作成本，擴大規模。但也有其它因素促使一些公司盲目去接，如對進入市場和塑造品牌的模糊認識，認為只要能外接物業，就等于進入了市場，不論賺與虧，接到物業就行，而接到物業就即樹立了形象，又增加了管理面積，還有利于企業資質的提高。也有的上級公司對物業公司不正確地下達盈利指標，甚至要求上繳利潤，使得物業服務公司必須想辦法尋找經濟來源點。在這些表象因素的背后，都要有一個共同需求，這就是資金的支撐，最容易的解決辦法或許就在于擠占、挪用本來就不寬裕的物業服務費，形成了管理費中有油水可撈的現象，而且在現行有些管理處財務管理制度下這種擠占、挪用變的方便和可能，利益起了決定性的作用。這就是這什么很多物業服務公司都知道管理項目要具備一定的規模和符合相關條件，但卻還是要不顧成本去接一些面積較小或質素較一般的物業項目的主要原因。

　　三、實行物業服務的物業也存在較嚴重的衰敗現象

　　物業服務與傳統房屋管理最顯著的區別之一就是打破了房管所體制下房屋狀態一年新、二年舊、三年破的局面，而使房屋保持常新和狀態完好，甚至可以保值增值。但現實是這種本應很明顯的區別不夠理想，很多比較好的樓盤和新樓盤都不同程度地存在著逐漸衰敗現象。雖然物業的自然損耗和大的環境氣候對這種衰敗有不同程度的影響，我國的物業服務費普遍偏低也會導致管理水準偏低。但一些開發商和物業服務公司對有限的物業服務費的有效利用和管理規模小，管理成本高造成的維修、養護費用被擠占而使房屋失修失養，甚至有意挪用、侵占業主利益，使得維修養護不到位等情況都不同程度的存在，從深圳1998年制訂的老舊小區改造整治計劃中把1991年所建房屋列入了整改范圍就能說明一些問題。這就是為什么很多物業沒有像物業服務理論上說的，通過物業服務可使物業保持常新，而是比較普遍存在衰敗現象的重要原因。

　　四、物業服務公司再努力，業主仍然難滿意

　　總體上說，很多物業服務公司已經費了很大的氣力，想了很多辦法來提高自己的管理能力、服務水平以使業主滿意。比如，整個90年代物業服務比較發達的地區都處于物業服務企業自身打造、自身提高的過程，90年代初便有建設部頒布“文明住宅小區考核辦法”發展至中期形成現行的“物業服務優秀小區(大廈、工業區)考評標準，對全行業推廣規范的物業服務運作模式，提高管理和服務水平起到了重要作用，90年代中期又有公司引入CIS企業形象策劃工程，從形象、禮儀、視覺及管理意識上對自身進行再塑造，為推動物業服務市場化進程和物業服務企業進入市場做出了貢獻，同期，又導入ISO國際質量管理和保證模式這一先進的質量管理手段，為行業提升服務質量管理意識和水平找到了一條新路，90年代末期，行業內又倡導CS顧客滿意戰略，甚至把業主當上帝來敬，使物業服務行業的自身建設達到了很高的程度。但是即便物業公司再努力，也很難滿足業主對物業服務服務的需求。

　　表現在一些業主或業主委員會與物業公司的矛盾比較普遍，有的甚至比較尖銳，這并不是說業主難伺候，主要存在兩點因素，一是比較規范的優秀企業的比例還比較小，以深圳為例，物業公司和機構共有1400余家，導入ISO質量體系的不過100家，占不到7％;深圳按大廈、小區、工業區等計算管理項目有3000多個，通過國優考評標準的150多家，省、市級的共計300多家，總計比例為15％。二是業主的物業服務消費意識還比較薄弱，總體來說業主對物業服務這種新的花錢購買的服務比較原來不花錢的房產管理是有一定的心理抵觸的。但這些表面因素歸結到一點，還是業主交了錢，你是不是管好、用好的問題。與上述幾個問題連貫起來看，如果開發商或物業服務公司在現有財務管理狀態下挪用、擠占或不規范使用管理費，管理處由上述原因引至管理費用不足時，自然會導致管理不規范，甚至會想辦法亂收費，房屋和物業環境變得容易破舊起來。于是，這種管理服務不到位，財務管理不透明，業主當然有疑問和不滿，甚至產生矛盾。這就是為什么盡管很多物業服務公司竭力在優質服務、質量管理、形象工程等方面做努力，卻仍然與一些業主或業主委員會的矛盾普遍存在，而且有時關系非常脆弱的主要原因。

　　綜上所述，以上幾個問題和矛盾的產生，歸根到底是一個“利益”問題。而利益問題就存在于我們現行的獨立的物業服務項目(管理處)的財務管理運作之中。具體表現在管理處財務管理是否真正獨立核算，是否透明和公開，物業服務費的使用是否合理，有沒有挪用、占用、轉移和多提傭金、利潤等違規現象。因此，建立規范的有物業服務行業特點的管理處財務管理制度是牽涉行業發展和行業市場發育的至關重要的問題。

　　第二部分：物業服務處財務管理概述

　　一、定義及一般概述

　　物業服務處是指物業服務企業或某些物業服務機構下屬的，在一定物業區域內，具有一定管理規模、獨立行使管理權的基層物業服務單位。

　　物業服務處財務管理是指在一獨立行使管理權的基層物業服務單位內，獨立核算的財務主體所進行的以物業服務費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。它的基本職能是通過一般會計制度規定的程序和方法，將由物業服務處管理服務活動而產生的大量的、日常的業務數據，經過記錄、分類和匯總，定期編制通用的財務報表和專用的管理費用收支報表。它要求管理處定期向其所屬的上級財務主管部門和全體業主分別報告管理處總體財務狀況，財務變動狀況、經營成果信息和管理費用收支情況。具體會計內容包括對一物業服務項目的財務預算，費用的測算，管理費標準的編報，會計過程的管理，財務成果的報告、總結和分析以及在有其它經營活動時的財務管理。

　　所謂其它經營活動，在物業服務處有兩種情況：一種是管理處在屬于全體業主共有權益的場所、場地和設備設施范圍內開展的出租等經營活動，收益應納入物業服務費，另一種情況是管理處在上級公司授權下或在為業主提供特約服務和其它有償服務的過程中，利用自有資金和能力在全體業主權益范圍之外開展的其它經營活動。一般來講，這兩種情況的經營是可以鼓勵的，它一方面符合在目前我國物業服務費標準普遍較低的情況下，多種方式籌措資金，彌補物業服務費用不足的實際，另一方面也有利于鼓勵物業服務處不斷創新服務領域和提高服務水平，全心全意為業主服務精神的提倡。但后一種經營容易出現侵犯業主利益的情況，所以要注意兩個問題。一要注意不能用物業服務成本，從事與業主利益無關的經營活動，二要注意從事經營活動所產生的利潤不要與物業服務費結余相混淆。

　　物業服務處的財務管理，在實際運作中，還有兩個方面的矛盾，一方面受物業服務企業的行政管理和業務指導，其財務計劃、開支范圍和權限、財務分析報告等受其嚴格管制。同時，物業服務企業又不得隨意調集、挪用和將管理費據為已有。另一方面，業主又有通過業主大會及其理事機構(如業主委員會等)監督管理處財務管理的權力，但又不具備直接干預管理處財務工作的權力。所以，物業服務處財務管理既具有一般會計主體財務管理的形式、手段、方法的基本形態，又具有與一般會計主體財務管理和一般會計要素不同的特性和特征，從而形成了一個特殊的會計主體現象。認識這些現象，解決物業服務中財務獨立核算的問題，對在物業服務活動中，確保物業的運行維修和養護，保障業主的基本利益，合理解決業主和物業服務企業之間的矛盾與利益，推動行業和市場的健康發展，都具有重要的作用。

　　二、物業服務處財務管理獨立核算的意義

　　我國的物業服務已發展了20年。早期在學習引進香港、新加坡物業服務運作模式的同時，也學習引進了他們的財務管理經驗，建立了諸如“獨立核算”、“固定酬金”、“結余返利于業主”等做法。同時，結合我國情況，總結出了適合我國當時實際的“收支平衡，略有節余”、“取之于民，用之于民”、“一業為主，多種經營”等財務管理的基本指導方針，進入90年代，一些物業服務較為發達的地區又進一步發展總結出“保本微利”、“量出為入”、“獨立核算”和“保證傭金”、“多退少補”等既保證業主利益，也保證企業利益，同時又促進行業發展的物業服務財務管理思路。這些思路和原則方針在我國物業服務和物業服務行業的發展上具有重要意義。

　　1、是城市建設中形成的各類相對獨立的區域結構形態的必然產物

　　城市建設規劃區域、自然形成的建筑群落和獲得功能區域土地開發權后，構成了各類獨立形態的居住區、住宅區、組團和大廈及特殊功能區域，這樣的區域在城市結構上是相對獨立的，或在自然界限(如城市干道)的分隔上是自成一體的。一般來講物業的性質、功能和人群構成也是基本相同的。所以，客觀上形成了這一區域的相對獨立性和對管理的共同性的必然要求。一般情況下，這種自然要求都能得到必然的滿足，但也有同一區域內多個管理單位并存的情況和部分區域無人管理的情況。根據現代物業服務的要求對于一個獨立的管理區域，必須具有一個相對獨立的管理單位及其財務管理主體，以滿足這一區域內物業服務狀態下管理對象平等的共同需求。

　　2、是保障物業服務得以有效運作的內在需要

　　物業服務范圍內無論是對物的維護，還是對人的服務，都有一個共同臨界點，即日常所說的紅線范圍以內，自用戶內面積以外的共用面積、場地、設施、設備等共有產權部分。每個業主對屬于自己的產權份額部分的共同主張，構成了每個業主個體不能具體實施管理而必須共同聘請專業管理者的要求。這個管理者是否能夠合理運用業主共同繳納的資金(即管理費)，使得其管理、服務能夠達到資金數額所要求的管理、服務標準，唯有通過?？顚Ｓ煤拓攧展芾淼莫毩⒑怂悴拍軐崿F。否則，很難保證管理費的有效使用，也就很難保障物業的有效維護和對業主很好的服務。

　　3、是保證業主基本利益的必要條件

　　業主交了管理費，管理單位是不是能按管理成本的要求用于管理服務方面，如何才能保證業主的基本利益，除了目前實行的管理單位每3個月或6個月向業主公布帳目外，在沒有實行獨立核算的管理單位，基本沒有什么客觀條件來制約。所以強調以物業服務費為主要核算內容的會計單位--即物業服務處，必須實行財務管理獨立核算，這是保證業主基本利益的客觀要求和必要條件。

　　三、物業服務處財務管理的現狀

　　物業服務處財務管理因具有不同的特性，要求其與普通的財務管理相區別，因此，要明晰物業服務處的財務管理，只有剖析物業服務處財務管理目前的現狀，分析其發生發展的原因，才能有效地統一規范物業服務處的財務管理。從目前物業服務處財務管理的現狀來看，主要有以下幾種形態：

　　1、完全獨立核算的會計主體

　　這一形態的物業服務處的財務管理以業主利益為重，根據管理費主要是應用于物業的管理維護和對業主的服務上的特點，嚴格按政府規定除收取企業管理成本費用和適當利潤(深圳稱為管理傭金)外不再挪用、占用和侵占屬于業主權益的物業服務費。這使得應該用作對物業的維護、保養的費用全部應用到了物業服務上，從而保持物業的完好狀態，常新不衰。在機構設置上一般都設有財務部或專職會計和出納員，在管理方式上定期向業主公布管理費收支報表，為使管理處的財務管理合理有效，不出偏差，物業服務企業一般都對其財務權限給予一定的限制，比如實行月度財務開支計劃制度，在批準的財務計劃內由管理處主任審批日常運行開支，但應酬、交往、業主聯益活動以及購置固定資產和計劃外維修管理等開支必須經物業服務企業審批，形成了企業運作規范，管理費使用有保障，業主滿意的良性狀態。

　　2、物業服務企業統管分帳核算的會計主體

　　一些物業服務企業把各管理處的會計核算集中到企業統一管理，各管理處只負責各項費用的收取和部分費用的直接支出，企業將各管理處的帳目進行分別核算，形成了物業服務企業統管各管理處財務并分帳核算的情況，有的企業采用某些工商企業實行的財務結算中心的管理方式，統管著各管理處的財務工作。這一形態從理論上來說，也能保證業主利益，但在實際運作中，至少有四個問題可能存在，一是會計主體遠離了業主，會給業主心理上造成不便監督的認識;二是各管理處的管理費都在企業帳戶內，容易使業主懷疑，也確實方便企業隨意挪用甚至做假帳，侵占業主利益;三是增加了企業的管理成本，管理處的財務人員撤消、財務管理費用減少，這些成本都轉移到了企業身上，而物業服務企業從管理處收取的仍然是規定比例的企業管理成本(深圳規定比例為不超過物業服務費收入的10%)，且不能增加，形成了企業不必要的負擔;四是款項使用不方便，一方面由于款項不到位而容易影響管理運作，尤其是緊急情況下使用資金。另一方面，由此易形成坐收坐支，違反財務制度。這種形態的財務管理雖然也在一些較成熟規范的物業服務企業實行，但必竟容易因對管理處財務管理和管理費管理的不同理解而引發矛盾和糾紛。所以，既然物業服務企業既增加了成本又有存在問題的可能，不如采取逐漸向完全獨立的管理處會計主體形態過渡。

　　3、內部物業業主附屬型的會計主體

　　政府辦公大樓，企事業單位自有和獨立使用的廠區、生活區和辦公區及大廈等產權屬于單一業主的物業，有些已實行了物業服務，成立了物業服務企業。但實際上仍然是業主的一個職能部門。這一形態的物業服務由于業主既是物業的使用者，又是物業維護保養的責任人，在物業服務中的財務管理是高度集中的。因此，此類物業服務的財務管理可不作硬性要求。但為保證物業的大中修理和物業設備設施的更新改造，其物業服務基金應該建立，逐漸積累并進入成本，以避免發生大型維修或更新改造時影響企業的正常效益或增加財政及行政開支壓力。

　　這種形態的物業服務本身尚未完全脫離傳統的后勤管理狀態，所以在物業的管理維護和使用上仍然存在后勤體制的痕跡和弊端。所以應逐漸向后勤管理社會化的方向過渡，聘請專業物業服務企業實行專業化管理。在深圳有一銀行系統內部物業在向社會招標聘請專業物業服務企業實施管理一年后的評估結果為，物業的維護、保養、環境、秩序、設備運行等綜合管理狀態指數提升了50%，原單位的管理成本下降了30%，新管理單位的經濟效益比一般項目提升了10%。

　　4、非獨立核算的收費點

　　一些小型單項開發建設單位，在樓盤建成銷售后沒成立或招聘物業服務企業進行專業化的管理，而是在建設單位內部成立管理部、物業部或分公司等機構，有的在部門下設一個管理處這類機構，在物業服務運作上也采用了物業服務企業的方式，但管理效果比較差，管理服務水準很難到位，這種形態的管理機構在財務管理上完全由建設單位的財務主體控制，管理費收入完全作為建設單位的正常業務收入，在物業服務支出上能省則省，能不支出就不支出。還有些小型物業服務企業管理一、二個小型物業，沒有其它的經濟來源，也采取這種辦法，把管理費做為企業的業務收入，所收取的物業服務費，除了盡量滿足人員工資外，基本沒有物業維護的概念，也沒有服務業主的觀念，管理處實際成了一個收費點，很多業主稱之為“只收費，不服務”或“多收費，少服務”。

　　以上形態的財務管理方式明顯地侵害了業主利益，也會妨礙物業服務行業的健康發展，甚至影響城市管理的總體狀況，應該盡早取締和避免產生的一種形態類型。

　　第三部分：管理處財務管理的特性分析

　　在物業服務企業的財務管理中，管理處一級的以物業服務費為主要內容的財務管理和會計核算(以下簡稱管理費會計核算)，與一般的財務管理原理有些不同之處。比如，一般財務管理中把收入減去費用的差額稱為利潤，其收益是資產所有者和經營者的;而管理費收入減去費用支出后稱為結余，經營者不能隨意支配等等。如何根據這些差異在一般會計原理的指導下做好管理費會計核算，是物業服務實踐中如何保證業主基本利益的重要問題。所以，我們通過對一般會計學中會計的基本要素，結合物業服務的特殊性，來理解分析管理費會計核算與一般財務管理的不同內容和特性。會計基本要素分為資產、負債、所有者權益、收入、成本和費用、利潤六大內容，物業服務費會計核算中除“收入”要素與一般會計學原理無區別外，其它五要素都有不同或獨特之處。

　　一、物業服務費會計核算主體基本無“資產”

　　一般會計要素中的資產是指企業擁有或者控制的能用貨幣計量的經濟資源，包括各種財產、債權和其他權利，按資產的流動性可分為流動資產、長期投資、固定資產、無形資產、遞延資產和其它資產。

　　管理費的會計核算主體--物業服務處，是物業服務企業的派出機構，沒有投資者投入的注冊資本。即使有的管理處注冊了非法人營業機構，也多半是用管理費作為資本進行注冊。這兩類管理處實際成了無資產的獨立運作機構。為什么說它基本無資產呢?這是因為管理處除了無注冊資本，無長期投資外，流動資產、固定資產和遞延資產等又都是屬于業主權益，只有流動資產和固定資產的使用權和管理權屬于管理處。也就是說它尚有控制能用貨幣計量的經濟資源，以及管理處所管理項目過程中產生的無形資產。所以，管理處作為會計主體具有不完全資產擁有的特點，這與一般會計原理有一定的區別。

　　二、物業服務費會計過程基本無“負債”

　　“負債”是指企業所承擔的，能以貨幣計量，需以資產或勞務償付的債務。負債是企業籌措資金的主要渠道，但它不能歸企業永久支配使用，必須按期歸還或償還。

　　管理處的管理費收入，根據提前測算好的經業主大會同意或政府主管部門批準的物業服務服務全成本，并由業主提前支付的以物業服務費為主要內容的代管性費用。其總體原則是以支訂收，操作上是先交錢后提供(服務)產品。理論上是所交費用應滿足勞務支出，所以一般不需要借貸。其會計主體具有無負債性質。但目前一些管理處在入伙初期，由于籌備期間投入較大，管理成本較高，有些投入又需要形成遞延資產，無法快速回收，故有提前預收若干個月管理費的做法，以緩解入住初期資金的緊張狀態。還有一些管理費偏低的小區實行一季、半年或一年一次性繳交管理費的。形成了物業服務處對財務對象(業主)的短期負債現象，這與一般企業的借貸性質不同，所以，它屬于基本無負債。

　　三、物業服務費“所有者權益”是業主

　　所有者權益是指投資人對企業凈資產的所有權，它構成企業資金籌集的一大部分，它在量上表現為企業全部資產總額減去全部負債總額后的凈額，包括企業投資者的投入資本以及形成的資本公積金、盈余公積金和未分配利潤。

　　由于物業服務費的會計主體在會計對象中沒有資產投入，也就不能產生資本公積金。又由于物業服務費是以支訂收，不具備資本公積金積累的要求和條件。因此應根據多退少補原則，將管理費結余轉至下年度用于待補虧和頂分攤。如果連年結余或數額過大，則應適當返還業主并降低管理費標準。從以上狀況可以看出，管理費會計核算中不存在未分配利潤的問題。所以，作為會計主體，管理處乃至物業服務企業對以管理費為主體的經營收入并沒有所有者權益，只有業主委托授權之下的使用權和對資金的管理權，而所有者權益為全體業主共有。

　　四、物業服務費全部是“成本和費用”

　　一般財務活動中的費用概念是指企業在生產經營過程中發生的各項耗費，包括能直接計入生產經營成本的材料費用，人員工資等直接費用;計入生產經營成本的制造費用和其它間接費用以及計入當期損益的管理費用、財務費用、銷售費用等期間費用。

　　物業服務費的成本構成顯示：70%以上的部分為提供管理和服務的物化成本和活勞動成本，20-30%左右的費用屬于當期損益的期間費用，如企業管理費用、固定稅費等。物業服務企業的傭金也按照一定(政府指導)的比例，編入到管理費結構當中，作為成本的期間費用當期交付給物業服務企業。

　　所以，物業服務費除大、中修和更新基金不屬費用，但需當期計提或另外建立專項帳戶外，其性質全部是費用，即便是當期出現管理費結余，待結轉至下年度時仍然變成了費用。

　　五、物業服務費會計主體沒有“利潤”

　　利潤是指企業在一定會計期間生產經營活動的最終成果。也就是收入與費用配比相抵后的差額，包括營業利潤、投資凈收益和營業外收入凈額，如果收入小于費用，其凈額表現為虧損。

　　從物業服務費會計核算活動的表面看，它的結余和利潤是很相似的，但由于管理費本身的所有者權益與一般企業資金的所有者權益不同，其經營活動的正凈額不能被經營者拿走。同時，業主交了管理費后經過物業服務處的經營活動產生的最終成果也不允許被隨意拿回。所以，只有把它的性質確定為不是利潤(成果)，而是業主的錢沒有花完剩下(結余)的。如果這個結余是通過經營管理者的努力在完成服務標準的情況下額外實現的，則應在“多退少補”原則上確定一個帶有獎勵性質的分配辦法，如業主、管理處員工、物業服務企業和盈余公積金結轉下年度等各占多少比例進行適當的二次分配。但這種分配是與管理費如有缺口需要業主補交為對應性前提的，是以管理費能否滿足管理服務成本為基礎的，因此，結余只有進行二次分配時才可變成利潤，如不進行二次分配直接結轉下年度的結余，是與利潤的性質有根本區別的。

　　第四部分：物業服務處會計核算與管理的特定原則

　　從物業服務處費用構成的主要內容物業服務費的性質及其會計核算的特性來延伸，管理費的會計核算和管理必須遵循以下原則：

　　一、業主支付原則

　　物業服務費由業主(用戶)支付，是理所當然的，這里為什么要把它強調為原則呢?主要基于三種情況：首先，物業服務費是物業服務活動中需求與服務這個市場關系中的交易環節，業主作為物業服務服務的消費者，有支付費用的義務。其次，我們在日常管理費收取工作中經常碰到部分業主以各種理由拒交管理費、一些租戶惡意逃租和逃管理費等情況。再次，有些建設單位對空置房以無業主為由不交管理費，這些現象的存在客觀上要求明確物業服務費的業主支付原則。

　　實際上，物業服務企業從早期介入、前期管理、接管物業和在物業服務的實際運作中，絕不會因上述列舉的三種情況之一的存在而停止部分物業服務活動，或減少一部分工作人員。尤其在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等原因，更需要充足的人力和資金來保證物業服務的正常運作。換言之，物業服務過程中業主有權監督物業服務的運作，甚至在物業服務的服務出現嚴重問題時，有權辭退物業服務企業，但據此不交管理費，除給物業服務企業造成損失外，在物業服務上帶來的影響，受害者只能是業主自己。所以，只有通過進一步明確業主(用戶)支付管理費的責任和義務，樹立原則意識，才能更進一步的規范和理順物業服務費的收取和管理問題。

　　二、獨立核算原則

　　會計主體成立的前提必須是擁有獨立資金，進行獨立經濟活動的企業、實行獨立會計報告的企業或企業化管理的事業單位，而多數管理處做為物業服務企業的派出機構，為什么也要實行獨立核算?首先，物業服務具有代管的管理性質和行為。管理處做為派出機構既是經營、管理、服務的獨立體系，又有區域規模和形式的獨立性。所以必然形成了會計主體的獨立性和會計核算的獨立性。其次，由于管理費中對于會計主體向上級繳交的企業管理費和利潤，已作為成本在當期交付，其余部分除了稅收外，基本上應全部用于對物業的維護管理和服務上，這就要求其會計主體成為以會計核算的獨立為主要內容的獨立運作。再次，由于管理費的所有者權益屬業主，如果不實行獨立核算，而由物業服務企業甚至建設單位統一核算，就不能有效保證資金的合理使用，造成業主利益遭受侵害。

　　三、多退少補原則

　　從管理費的概念和性質中可以看到，管理費的所有權屬于業主，管理者只被賦予了使用權或者叫做業主監督下的支配權。從管理費的構成和使用功能上來說，基本上都是直接為管理和服務所運用的費用。由于管理費標準的編制被確定(批準)后在一定的時間內是一個相對穩定的常數，而管理內容、服務對象和市場變化則是一個絕對變量因素。這就產生了在某種情況下或某項費用開支不足時需要業主(用戶)分攤和在另外情況下管理費出現了結余，如果從客觀實際和業主權益的全方位考慮的話，對于管理費的結余和虧損應采用周期性(一般以一個財務年度為限)多退少補的辦法來確定會計原則。具體操作可按以下方式：

　　1、虧損

　　由于市場變化，物價上漲，自然災害或計劃外維修，更新項目等方面的原因使管理費出現虧損，應區分不同情況，按保險公司賠償、上年度結余填補、業主分攤等方法進行處理。如果屬正常情況且持續性虧損，則應考慮是否因為管理費標準過低而提請增加管理費標準。

　　2、結余

　　在管理工作中由于管理得當，精打細算和技術改造延長使用壽命以及市場物價下降等原因，導致管理費出現結余的情況，其結余部分可在一個財務周期結束時用以下辦法處理：一般的結余可轉至下年度，數額較大時根據情況適當進行二次分配，可拿出一部分返還給業主(當年用戶);一部分轉移至下年度管理費中用于待補虧和頂分攤;同時為鼓勵管理者為節余所做的有效勞動，提取一部分做為管理處特殊獎勵，以激勵員工在管理服務活動中不斷開源節流，另外一部分納入當年利潤中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結余，則可考慮訂出一定比例納入物業服務基金，最后仍有較多結余時應考慮下調管理費標準。

　　四、監督報告原則

　　也稱為接受監督，財務公開原則，這是在國家和很多地方法規文件早已做出的規定，但具體來講它包括了兩個方面的含義，一是業主作為物業的主人，對于自己出錢所購買的服務和管理是否能夠到位，是有知情權的，其知情目的是保證自己出的錢能夠得到相應的管理服務等方面的回報，知情內容就是所交納的管理費是否與相應管理服務結果及所支出的成本、費用相配比，知情手段就是對物業服務服務和管理費收支情況在合法程序指導下的監督。二是管理者作為受聘于業主的服務方，對于自己所提供的管理服務是否達到業主的滿意，也有告知的義務和責任，其告知的目的是向業主表明自己的管理服務達到約定標準，告知的方法和程序是通過定期公布管理費收支報表和向業主大會報告工作來實現。

　　五、利益保全原則

　　管理處會計主體除對屬于業主權益的管理費進行核算外，還有權開展多種經營活動，但要區分與業主產權有關的多種經營活動和與上級公司產權有關的以及管理處自主經營的多種經營活動，前者是指屬于業主共同和共有的利益，如共同的場地、場所及設施。后者是指物業服務企業或管理處利用自有資金和能力或屬建設單位的產權委托物業服務企業開展的經營活動，這類經營活動如屬物業服務企業委托或指派管理處開展，則應區分和補償管理處的經營成本并使其獲得部分收益納入管理費。所以，業主權益除自有產權面積和管理費的有效利用外，還有屬于業主共同產權份額涉及到的共用場地、場所及設施和由此產生的收益，這些收益應為業主共同所有，不能隨意轉移或挪用。但按有關規定屬建設單位權益范圍的或另有約定的除外。

　　第五部分：建立有物業服務行業特點的管理處財務管理制度的作用

　　通過對物業服務處財務管理的特殊性與一般會計原理的比較分析，根據物業服務處財務管理的特定原則，比照目前存在的幾種財務管理方式，可以得出這樣的結論，物業服務企業應當實行二級獨立核算制，使管理處的財務管理成為完全獨立核算的會計主體。實現物業服務費的利益回歸。這種制度的確立至少可以解決前述四大矛盾及其相關問題

　　一、開發商將不再熱衷和盲目的組建物業服務機構

　　由于管理處財務管理獨立核算制度的建立，明確了收費及費用性質和所有者權益，哪些認為房屋開發銷售后可繼續依靠管理處所收取的管理費為自己業務收入來源的行為將被(主動或被動的)糾正，管理處的油水搞不到了，非法利益無法繼續獲得，使得開發商組建的下屬物業服務公司或內部物業服務機構成了企業的包袱，做為只愿獲利而不愿虧損或賠錢的開發商來說，肯定是不愿再保留或成立物業服務機構了

　　二、物業服務公司將對所接項目進行審慎論證

　　同理，在沒有額外利益可圖的情況下，物業服務公司對項目的測算將更加仔細認真，除該項目在自己巳有項目的周邊，資源共享，降低成本形成區域規模外，一般的物業服務公司是不會到遠離自己資源支持能力以外的地方去接管哪些小項目。

　　三、區域整合的集約化物業服務形式將形成

　　在一個規劃和自然區域范圍內，若干個物業服務項目在無利可圖的物業服務公司撤出后可出現具有市場調整基礎或在政府調控指導下的新的整合，由多個管理單位變成一個或少數幾個管理單位的優化管理狀態，形成區域化物業服務整合和規?；s化管理，進而在一定區域內不同宗地間不同形式的改造，形成新的管理區域。

　　四、保證物業能夠獲得良好的維護與保養

　　管理費不被挪用、占用和侵害，真正用到業主和房屋上的管理與服務費用得到了保障，房屋將得到良好的保養，使房屋的常新和青春得以實現，保值增值成為了可能。

　　五、業主能夠得到良好、完善、周到的服務

　　管理處財務管理的規范、透明，管理效果的凸現，服務水平的提高，使業主普遍的得到滿意，業主和業主委員會與管理單位的矛盾將趨于緩和和減少，一個新型的更為融洽的管住關系將普遍形成。

　　除以上五大作用外，物業服務企業和機構的數量從總體上將趨減少，物業服務市場總體成本將降低，企業的獲利能力和行業的綜合效益將明顯增加，城市容貌將得到更好的改善，物業服務在人們生活質量的提高和在城市管理中將扮演更重要的角色和發揮更大的作用。

　　第六部分：結論

　　利益分配問題是物業服務行業發展和物業服務市場發展中諸多問題和矛盾產生的關鍵中的關鍵，而建立全新的有物業服務行業特點的物業服務處財務管理制度則是解決這諸多問題和矛盾的核心中的核心。