營改增后房地產企業自持物業經營方式的涉稅分析與籌劃
一、房地產公司自營出租
假設每年對外租金100萬元(含稅)，由房地產企業自行對外出租，則涉稅分析如下：
1.增值稅100/1.11*11%=9.91萬元
2.增值稅附加：9.91*12%=1.19萬元
3.房產稅：100/1.11*12%=10.81萬元
4.印花稅：100/1.11*0.1%=0.09萬元
4.企業所得稅：(100/1.11-1.19-10.81-0.09)*25%
=19.5萬元
5.凈現金流：100-9.91-1.19-10.81-0.09-19.5
=58.5萬元
二、成立商業管理公司，將物業轉租給商業管理公司，商業管理公司對外出租
假設將物業以80萬元含稅價格租給商業管理公司，商業管理公司在以100萬元的含稅價格對外出租，涉稅分析如下：
(一)地產公司
1.增值稅80/1.11*11%=7.93萬元
2.增值稅附加：7.93*12%=0.95萬元
3.房產稅：80/1.11*12%=8.65萬元
4.印花稅：80/1.11*0.1%=0.072萬元
4.企業所得稅：(80/1.11-0.95-8.65-0.072)*25%
=15.6萬元
5.經現金流：80-7.93-0.95-8.65-0.072-15.6=46.8萬元
(二)商業管理公司
1.增值稅100/1.11*11%-7.93=1.98萬元
2.增值稅附加：1.98*12%=0.24萬元
3.房產稅：0萬元
4.印花稅：80/1.11*0.1%+100/1.11*0.1%=0.162萬元
4.企業所得稅：(100/1.11-80/1.11-0.24-0.162)*25%
=4.4萬元
5.凈現金流：100-80-1.98-0.24-0.162-4.4=13.22萬元
兩個公司合在一起的總現金流 ：
46.8+13.22=60.02萬元
此種模式如果想要降低整體稅負,必須繼續降低第一道租金,但存在關聯交易租金明顯偏低而被調整的風險。
三、成立商業管理公司，委托商業管理公司進行管理，商家直接與地產公司簽合同，商管只是管理合同。租金由商貿公司代收，但租金發票由地產公司開具給客戶，商業管理理公司向客戶收取一定的物業管理費用
地產公司收取租金80萬元，商業管理公司收取管理費20萬元，涉稅分析如下：
(一)地產公司
1.增值稅80/1.11*11%=7.93萬元
2.增值稅附加：7.93*12%=0.95萬元
3.房產稅：80/1.11*12%=8.65萬元
4.印花稅：80/1.11*0.1%=0.072萬元
4.企業所得稅：(80/1.11-0.95-8.65-0.072)*25%
=15.6萬元
5.經現金流：80-7.93-0.95-8.65-0.072-15.6=46.8萬元
(二)商業管理公司
1.增值稅：20/1.06*6%=1.13萬元
2.附加稅：1.13*12%=0.136萬元
3.印花稅： 0萬元
4.企業所得稅：(20/1.06-0.136)*25%=4.68萬元
5.凈現金流：20-1.13-0.136-4.68=14.05萬元
兩個公司合在一起的總收益：46.8+14.05=60.85萬元
該方案風險在于：
1.商業公司免費為地產公司提供服務可能會被視同銷售服務，
2.商管公司20萬元管理費的合理性問題
3.地產公司租金80萬的合理性。
篇2：營改增后物業公司稅率大全
營改增后物業公司稅率大全
營改增后各行各業的稅率大概情況網上說了很多，但不夠細致，我們最關心的物業行業的更是還沒有。所以，我們對物業行業的稅率進行了整理，希望能對大家有所幫助。下面我們以一般納稅人舉例，最后簡單說一下小規模納稅人的區別，供大家參考。
特別說明：
1、門禁卡銷售/安全管理費，屬于物業安全服務從屬業務，應為混合銷售，適用主營業務的6%稅率。裝修垃圾清運費亦屬于裝修管理從屬業務，屬于混合銷售，適用6%稅率。
2、滅火器租賃，業主可租可不租，非從屬業務，不屬于混合銷售，屬于有形動產租賃，適用17%稅率。物業公司需調整價格。
3、入戶維修/商鋪、寫字樓消防/強弱電改造收費，屬于提供修理修配修配勞務，適用17%稅率。物業公司需調整價格。
4、關于水電代收，我們認為不應交增值稅。根據財稅〔20**〕36號附件一《營業稅改征增值稅試點實施辦法》，第三十七條 銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，但不包括以下項目：(二)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。
篇3：合同管理在營改增后應當注意的問題
合同管理在“營改增”后應當注意的問題
“營改增”來了，企業們一時之間無一不在為財務人員的“轉型”抓狂。但是，“營改增”政策的實施給企業帶來的并不僅僅是稅率的變化，企業需要學習和改變的并不僅僅是財務申納稅。“營改增”對企業的財務管理、涉稅管理、客戶管理、供應商管理、合同管理、現金流管理等都發生了重大影響。
本文特別為企業提供了合同管理在“營改增”后應當注意的內容。
1、 合同主體應當標注的主要內容：
合同主體名稱：全稱
地址：注冊地址+實際辦公地址
代理人：
聯系人：
聯系電話：固定電話+聯系人手機+代理人手機
開戶行：
開戶賬號：
納稅人識別號：
納稅資格：□一般納稅人□小規模納稅人□普通納稅人
說明：1、營改增后，簽訂合同時要考慮服務提供方是一般納稅人還是小規模納稅人，提供的結算票據是增值稅專用發票還是普通發票。2、增值稅體系下對服務提供方開具發票將更為嚴格，合同雙方名稱的規范性要求要高于原來的營業稅納稅體系。
2、合同中價格費用條款：
雙方約定合同價款為：
(服務或產品)價格為□含稅元，其中稅款為;□不含稅元，稅款金額由方承擔;
說明：1、增值稅屬于價外稅，價格和稅金是分離的，增值稅作為價外稅，一般不包括在合同價款中。因此，增值稅的含稅價和不含稅價，不僅對企業的稅負有不同的影響，而且對企業收入和費用的影響是也很大的。2、同一家企業可能提供多種稅率的服務，甚至同一個合同中包含多種稅率項目的情況也會經常發生。對兼營的不同業務，此時一定要在合同中明確不同稅率項目的金額，明確地根據交易行為描述具體的服務內容，并進行分項的明細核算，以免帶來稅務風險。
3、發票提供、付款方式等條款的約定
付款方式：
1)雙方約定合同款項支付方式為：□現金 ; □轉賬，匯入合同首部中載明的收款方賬號。
2)雙方結算確定后，由收款方按照結算款項金額提供合法增值稅專用發票。付款方在收到收款方提交的合法增值稅專用發票后日內支付款項。
3)收款方應確保增值稅專用發票合法真實，并及時提供，如因增值稅專用發票虛假或未及時提供，導致付款方經濟損失，收款方應當予以賠償。
4)如發生貨物、服務質量問題導致扣款、退貨或其他需要發生開具紅字發票的情形時，雙方均應當配合辦理相關手續。
說明：1、增值稅專用發票涉及到抵扣環節，開具不了增值稅專用發票或者增值稅發票不合規，都將給受票方造成法律風險和經濟損失，應當考慮將取得增值稅發票作為一項合同義務列入合同的相關條款。2、增值稅發票有在180天內認證的要求，為了避免發票提供延遲或缺失，可以以發票交付作為付款條件。3、在涉及到貨物質量問題的退貨行為、質保金的扣留等，也會影響到增值稅開票金額。所以合同中還應約定需要開具紅字發票，雙方應當配合提供相關資料。
4、如發生代收貨或代收款，應當明確約定：
代收貨約定：
購買方指定代收合同項下貨款，并以代收方出具的收貨清單確認收貨。
代收款約定：
銷售方指定作為款項收款方，收款賬戶信息：。
另：代收方應當出具說明作為附件。
說明：為了防范虛開增值稅發票，國稅總局曾出臺規范性文件要求“三流一致”。所謂“三流一致”，即收款方、開票方和貨物銷售方或勞務提供方必須是同一個法律主體，否則，三流不一致，將不能對稅款進行抵扣。因此，發生代收貨或代收款情形出現三流不一致時應當進行特別約定，并要求代收方確認。
5、對于營改增后未履行完合同的補充約定：
補充約定的幾個方面：
1)明確納稅義務發生時間，如果納稅義務在營改增之前的，按原合同條款執行;如納稅義發生在營改增之后的，應與合同方簽訂相對應的補充協議;
2)明確需要提供的增值稅發票類型、完善合同雙方銀行賬戶和納稅人信息，保證合規使用增值稅發票。
3)對部分合同條款進行修訂：修改合同總價、不含稅價格、增值稅金額，明確提供發票類型、價款結算方式與開票事宜等內容。
說明：營改增之前簽訂的合同尚未履行完畢，將會涉及未執行部分涉及的稅金將由營業稅調整為增值稅。因此，稅收方式的變動將會影響后續合同義務的履行的變化。