營改增來了，合同管理需要關注的6個細節!

　　1合同中必須明確價格和增值稅額

　　因為增值稅屬于價外稅，價格和稅金是分離的，這一點與營業稅是完全不同的。增值稅的含稅價和不含稅價，不僅僅對企業的稅負有不同的影響，其對企業收入和費用的影響是很大的。

　　舉個例子來說明一下：

　　營業稅時代：旅店(一般納稅人)向客戶(一般納稅人)收取住宿費10000元，繳納營業稅額為：500元，企業收入為：10000元?？蛻簦嘿M用10000元。

　　增值稅時代：增值稅：566元，收入：10000-566=9434元?？蛻簦哼M項稅額566元，費用9434元。

　　分析：之前甲旅店開具的是營業稅發票，客戶不能抵扣其增值稅，客戶通常是不支付營業稅款的。營改增之后，客戶因為取得增值稅專用發票可以抵扣，就如例子中所述的，雖是和營改增之前一樣價格的住宿費，營改增之后對客戶而言真實花費比之前打了94折;而旅店收入卻減少了566元，不調整價格的話，對旅店業績打擊太大。此時甲旅店就必須要與客戶溝通協商或修訂合同條款以明確服務收費和增值稅款。

　　2增加雙方詳細信息欄

　　營改增后，開具增值稅專用發票對合同雙方名稱、地址等的企業信息準確性要遠高于原來的營業稅開票要求。吸取之前營改增的發生錯誤的教訓，很多納稅人存在給對方開票時名稱寫漏了字、納稅人識別號沒給銷售方業務員不得不再次催問客戶等情況。營改增后，財務部工作可能更加繁忙了，為了自己省事，也為了讓客戶不麻煩，在簽訂合同時就增加雙方詳細信息欄。

　　要求買方在合同簽訂時就把公司名稱、納稅人識別號、地址、電話、開戶行、賬號信息放在詳細信息欄，避免開具增值稅發票時出現錯誤。

　　3合同中描述清楚不同稅率服務內容

　　營改增之后，企業的所有業務都納入增值稅范圍了，此時同一家公司可能提供多種稅率的服務，甚至同一個合同中包含多種稅率的項目的情況也會經常發生。此時一定要在合同中明確不同稅率項目的金額，清楚地根據交易的實質描述具體服務內容，以免到時候與稅務機關對不同稅率服務的實質內容和金額產生爭議，帶來稅務風險。

　　4提前籌劃跨期合同

　　此次營改增來的比較急，營改增之后很多的合同處于執行期，這就造成很多合同跨期。此時企業抓緊找對方溝通營改增后稅金承擔方式等合同細節。因為按照以往經驗，營改增之前的繳納營業稅，營改增之后需要繳納增值稅，稅務機關是以開具發票的時間點來把控的，此時不妨跟對方溝通由于營改增后稅率變動較大，簽訂補充協議規避因稅制改革給企業帶來的稅負損失。

　　5關注履約期限、地點和方式等細節

　　營改增之后，增值稅服務的范圍大幅增加，很多的業務可能是跨境服務。這樣履約地點、履約方式、履行的地點決定了是否需要繳納增值稅。根據營改增的稅收優惠政策規定，境內單位在境外建筑服務、文體業服務是暫免征收增值稅的。此時企業在合同中應對履約地點、期限、方式等進行明確，以便稅務機關審查時能夠準確認定是否符合免稅政策。

　　6修改發票、付款時間條款

　　增值稅專用發票涉及到抵扣環節，取得不了增值稅專用發票或者增值稅發票不合規，都將對受票方造成法律和經濟損失。一般納稅人企業在營改增后可考慮在采購合同中增加“取得的合規增值稅專用發票才支付款項”的條款，規避提前款項支付，后來發現認證不了、虛假發票等情況發生。

篇2：營改增給物業公司帶來的主要機遇

　　營改增給物業公司帶來的主要機遇

　　一、增值稅避免重復繳稅的設計優于營業稅。消費型增值稅是國際通行模式。作為服務的采購方，支付采購服務費用，取得相關扣稅憑證，用于抵扣銷售環節所應繳的稅費，僅就實現的增值部分征稅，避免了中間環節重復繳稅。

　　二、營改增將給所有行業帶來減稅效應。*總理在全國兩會上下達了營改增“總攻令”，并承諾所有行業營改增后稅負只減不增。從財稅〔20**〕36號文和國家稅務總局13號至19號公告、23號公告來看，營改增新政多方為納稅人考慮，在制度設計層面體現了減負的初衷。

　　三、物業管理行業營改增主要亮點。

　　一是從營改增前后稅率、征收率的對比看。物業管理服務增值稅率為6%，相當于營業稅口徑的5.66%(6%/1.06)，只要取得可以抵扣的進項稅額比例大于0.66%，稅負就比之前降低;而簡易計稅征收率為3%，相當于營業稅口徑的2.91%(3%/1.03)，較營業稅5%稅率減少2.09%，減負比率高達41.75%。

　　二是符合規定的代收代付費用不作為價外費用。根據財稅〔20**〕36號附件二：

　　“第三十七條 銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：(一)代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。(二)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。”

　　物業管理公司代收代付情形多、重復征稅多，現在明確只要有委托方名義開具的發票，為委托方代收費用可不作為增值稅銷售額一并征稅。

　　三是一般納稅人物管公司開具增值稅專用發票，對于購買物業服務的一般納稅人企業而言，在含稅價格不變的情況下，相當于降低了約6%的服務成本;這一塊減稅效益，物管公司也可通過提高服務價格與客戶共享。

　　類似亮點還有很多，尚需物業管理公司認真研究營改增相關文件，結合自身業務，找到最佳處理方案。

篇3：營改增給物業公司帶來的挑戰分析

　　營改增給物業管理公司帶來的挑戰分析

　　營改增給物業管理公司除了帶來機遇外，也有不少挑戰，特別是對于一般納稅人，主要表現有：

　　一、一般納稅人增值稅較營業稅稅率要高，需要取得一定比率、真實且合法的扣稅憑證才能降低稅負。與物業管理相關的、常規的扣稅憑證包括采購相關的增值稅專用發票、農產品收購發票或者銷售發票(含農產品核定扣除的進項稅額)、代扣代繳稅收完稅憑證、海關進口增值稅專用繳款書等。

　　二、物業管理服務對象如果是其他個人(小區居民)，因無法開具增值稅專用發票讓客戶抵扣，一般納稅人物業管理公司無法將增值稅負轉移至下游環節。

　　三、物業管理公司購買的服務大多由其他個人提供，一般無法取得增值稅專用發票，無法從當期應納稅額中扣減。

　　四、部分購買的服務如家政、婚慶等屬于“生活服務--居民日常服務”，即使可以取得增值稅專用發票，也不能從當期銷項稅額中扣減。

　　五、一般納稅人增值稅會計核算和納稅申報工作較過去營業稅時代難度增加很多，對物業管理公司財務會計人員的專業能力提出了更高要求，需要加強營改增稅收文件及會計核算等方面知識的學習，更新知識體系。