營改增給物業公司帶來的主要機遇

　　一、增值稅避免重復繳稅的設計優于營業稅。消費型增值稅是國際通行模式。作為服務的采購方，支付采購服務費用，取得相關扣稅憑證，用于抵扣銷售環節所應繳的稅費，僅就實現的增值部分征稅，避免了中間環節重復繳稅。

　　二、營改增將給所有行業帶來減稅效應。*總理在全國兩會上下達了營改增“總攻令”，并承諾所有行業營改增后稅負只減不增。從財稅〔20**〕36號文和國家稅務總局13號至19號公告、23號公告來看，營改增新政多方為納稅人考慮，在制度設計層面體現了減負的初衷。

　　三、物業管理行業營改增主要亮點。

　　一是從營改增前后稅率、征收率的對比看。物業管理服務增值稅率為6%，相當于營業稅口徑的5.66%(6%/1.06)，只要取得可以抵扣的進項稅額比例大于0.66%，稅負就比之前降低;而簡易計稅征收率為3%，相當于營業稅口徑的2.91%(3%/1.03)，較營業稅5%稅率減少2.09%，減負比率高達41.75%。

　　二是符合規定的代收代付費用不作為價外費用。根據財稅〔20**〕36號附件二：

　　“第三十七條 銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：(一)代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。(二)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。”

　　物業管理公司代收代付情形多、重復征稅多，現在明確只要有委托方名義開具的發票，為委托方代收費用可不作為增值稅銷售額一并征稅。

　　三是一般納稅人物管公司開具增值稅專用發票，對于購買物業服務的一般納稅人企業而言，在含稅價格不變的情況下，相當于降低了約6%的服務成本;這一塊減稅效益，物管公司也可通過提高服務價格與客戶共享。

　　類似亮點還有很多，尚需物業管理公司認真研究營改增相關文件，結合自身業務，找到最佳處理方案。

篇2：物業公司營改增可以采取的對策

　　物業管理公司需選擇合適的納稅人身份和計稅方法

　　(一)小規模納稅人和一般納稅人的區別與適用對象

　　物業管理公司需結合自身經營規模、服務對象及主要服務內容選擇適合自身的納稅身份及計稅方法，降低稅負。具體區別、選擇方法可參考表1。

　　稅務部門對一般納稅人登記較寬，而對小規模納稅人登記從緊。只要年度銷售規模達到500萬元，一般要求選擇適用一般計稅方法。這里的年度銷售額是指不含稅銷售額，同時可以將非經常性、偶發的銷售額剔除;但年度規模未達到500萬元的，只要管理基礎較好，也可以直接登記為一般納稅人。

　　(二)選擇適用小規模納稅人方法

　　假如物業管理公司主要服務對象是居民，且難以取得增值稅專用發票，該公司選擇適用簡易計稅方法更為有利，可以采取“化整為零”和“代收剝離”(類似包干制調整為酬金制)的辦法，將年度收入控制在500萬元以內。

　　“化整為零”：將物業管理公司按服務的小區單獨注冊為獨立的全資子公司，可以由集團公司區域總部統一對各子公司業務分別進行獨立的會計核算與納稅申報。

　　“代收剝離”：在將小區單獨設置為獨立的物業公司之后，不少物業管理公司可能年度銷售額仍大于500萬元。其實這些收入大都是替業主代收代付的資金。物管公司需對收入進行分析，盡可能與業主及其他權利人洽談，重新簽署合同，將代收代付資金改由實際利益人自行收費、開票繳稅，將收入限定為物管公司自身的、真實服務收入。

　　物管公司如采取上述兩項措施仍無法滿足小規模納稅人條件，則不必削足適履，而需在管理上下功夫，并從上游取得合法的扣稅憑證或降低采購價格，以管理提升效益。

篇3：營改增給物業公司帶來的挑戰分析

　　營改增給物業管理公司帶來的挑戰分析

　　營改增給物業管理公司除了帶來機遇外，也有不少挑戰，特別是對于一般納稅人，主要表現有：

　　一、一般納稅人增值稅較營業稅稅率要高，需要取得一定比率、真實且合法的扣稅憑證才能降低稅負。與物業管理相關的、常規的扣稅憑證包括采購相關的增值稅專用發票、農產品收購發票或者銷售發票(含農產品核定扣除的進項稅額)、代扣代繳稅收完稅憑證、海關進口增值稅專用繳款書等。

　　二、物業管理服務對象如果是其他個人(小區居民)，因無法開具增值稅專用發票讓客戶抵扣，一般納稅人物業管理公司無法將增值稅負轉移至下游環節。

　　三、物業管理公司購買的服務大多由其他個人提供，一般無法取得增值稅專用發票，無法從當期應納稅額中扣減。

　　四、部分購買的服務如家政、婚慶等屬于“生活服務--居民日常服務”，即使可以取得增值稅專用發票，也不能從當期銷項稅額中扣減。

　　五、一般納稅人增值稅會計核算和納稅申報工作較過去營業稅時代難度增加很多，對物業管理公司財務會計人員的專業能力提出了更高要求，需要加強營改增稅收文件及會計核算等方面知識的學習，更新知識體系。