物業公司轉售水電的情形案例理解

　　我們以物業公司為例，來考慮其轉售水電帶來的系列營改增的問題。這種情形需要考慮主體的增值稅納稅人身份來確定，即分一般納稅人和小規模納稅人兩種情形。我們以100元為采購價格來評估各鏈條的業務處理方式：

　　(1) 小規模納稅人

　　注：應納增值稅其實是用100作為銷售價格算出來的，之前有保險公司在宣傳資料中認為入成本費用多少就是多少銷售額，小編不大認同，此處宜用100/1.03*3%來計算。下面一般納稅人也有這個問題。

　　這個小規模納稅人就暈了，我們一分錢沒有掙，還讓我們倒貼3元錢給國家交稅，這不對啊! 沒有啥不對，當下只能這樣了。如果下家是一般納稅人，此時物業公司是可以去稅務機關代開增值稅專用發票的，征收率是3%，那相當于103元價稅合計收費，收入100元，3元讓下家抵扣，人家相當于也沒有浪費3元，因為付了又抵了回來，利益上沒有虧著。不過此時，上一鏈條的100中的增值稅可能是多于3元的，如電，17%的稅率，增值稅額是14.53元，但因為小規模的物業公司中間切入了一下，則這個抵扣利益就沒有了。

　　但是如果下一家是小規模納稅人，這3元就真消化不了了! 這才是讓我們找不到解決方案的地方。除非就是下家自己想招單獨安裝電表了。

　　(2) 一般納稅人

　　首先一般納稅人如果取得水電公司的增值稅專用發票，是可以抵扣的，因此首先要保障取得增值稅專用發票，不然就比小規模納稅人還慘了! 假設不含稅價格是100，征收率或稅率依表格中比率：

　　注：自來水3%和13%是其可以選擇的兩種方式。

　　從上面來看，如果自來水公司選擇的是簡易征收率3%計算增值稅的情形，此時物業公司取得的只能是3%的抵扣，而自己由于不是自來水公司，這個待遇稅務機關基本不予認可，所以只能“認真”的執行起稅率13%來，試想哪個物業公司愿意因稅多繳納10的增值稅。而且還有附加稅費的問題。

　　(3) 為什么營業稅下物業公司相安無事呢

　　這是因為營業稅下是有非常明確的支持政策的，這就是財稅[20**]16號文件的規定：

　　從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。

　　原來物業公司是可以開具地稅發票的，直接用轉支付的款項差額計算營業稅的營業額，沒有增值稅下因征收率抵扣的差的利益問題。所以如果要破解上述的問題，只有用差額的方式延續，才會出現讓物業公司“滿意”的歷史傳統中去，但還是要看推動的力度如何。

　　(4) 適用稅率的問題　　這兒一并補充一下，有的人認為，你們不是物業公司嗎，與物業服務同時發生的業務不是混合銷售嗎?可以全用6%的稅率啊，不用13%或17%什么的! 這就錯了，雖然看擬一個業務中發生的，但這不是同時在一個具體的業務中發生的，說白了，這是一個合同交易中發生的兩個事，一個是服務，一個是水電的轉售，是兩個事，相當于兼營，因此有的人認為，服務企業用什么稅率，其他什么的貨物之類都用這個稅率，這就是對增值稅理解的誤區了。

　　基于此，就是服務、貨物分別適用不同的稅率的問題，也是不同的定性業務，這一點需要充分的理解，并應用到其他相類似的業務當中去。

　　(5) 轉售價格的問題

　　關于轉售價格，我們在視同銷售章節會進一步分析，在這兒有的同志可能又有疑惑了。說這兒的100元價格，為何沒有溢價呢?財稅[20**]36號中說明的，公允價格是如何考慮的呢?要不要加成啊?其實這兒有一個可以思考的地方就是，既然物業公司不是自產水電，那就按其他納稅人的銷售價格確定，其他納稅人的銷售價格是按多少呢?誰也舉證不了哪個中立啊，所以就借鑒供應方的價格來處理吧，這也不失為一種沒有占國家“便宜”的涉稅處理方式。只是有的人感覺這不是沒有為國家做貢獻呢?如果都天天做貢獻，中國的市場經濟估計都掙錢了，所以依照增值稅的鏈條，其價格得到了非營利狀態之下的延伸，不失為一種有效的處理方式。

　　就算平價轉讓，那位同志已經因稅為國家做了“貢獻”，這讓納稅人不高興的事，估計納稅人也會想招去應對的，畢竟物業管理才收不到幾個錢的。比如廈門人家當地的政策是這樣理解推動的，意思是企業要自己想招，不要讓稅務解決經濟交易中的事：

　　物業公司:營改增后，物業公司代交的水電費如何交稅?水費是由物業公司代交給水務公司后在向業主收取，這樣要開具什么樣的票據給業主，是要開增值稅普通發票，還是開收據呢?

　　戴副局長:　目前廈門水務已經全面推廣了一戶一表，物業公司可以聯系水務公司由水務公司分戶開具水費發票給業主，物業公司不需要開具水費的增值稅發票給業主。

　　而營改增之前，比如有的地方就明確了物業的事，只是上面提到，我們的國稅機關是可以考慮一下追征之前的轉售水電補增值稅的事的，但人家沒有掙到錢，是不是可以“網開一面”呢，法理，也要有個理，如此思考。

　　十九、關于多個納稅人共用水(電)表，發生水(電)轉售行為，其發票開具問題　　多個納稅人共用水(電)表，水(電)部門只對水(電)表所有權人開具增值稅發票，水(電)表所有權人可根據其他共用水(電)表納稅人的實際水(電)耗用情況，開具轉售水(電)的增值稅發票。

　　物業公司可能也有存在這兒的情形，但小編未遇到，就是拉的居民用電，人家供電公司不給開具增值稅專用發票，因為對于消費者個人的消費對象是不能開具的，此時講理也不一定講得通人家內部的風險管理口徑，這一點兒還是要自己想辦法解決。

篇2：x城一中水電費收繳管理辦法

　　x城一中水電費收繳管理辦法

　　為規范水電費收繳行為，加強內部管理，保證資金的安全，根據有關規定，結合本校實際，制度本管理辦法：

　　1、水電費收取嚴格執行國家和本地物價部門規定的收費范圍和標準，使用合法票據。

　　2、水電費收繳必須嚴格執行管理規定，不得隱瞞、截留、挪用和坐支。各項水電費所收款項應及時足額繳存銀行，然后及時將銀行回執單交到學校財務部門，不得直接用于支付單位自身的支出。

　　3、水電費收繳資金必須及時入賬，不得私設“小金庫”，不得賬外設賬，嚴禁收款不入賬。

　　4、每月抄表必須有用電方、校方負責人、電工當場抄電表，雙方計算好電費款數并簽字認可，用電方7日內把電費繳到校方指定賬戶。

　　5、外來施工需要用電的，由學校電工監督安裝電表，工程結束時后電工及時抄表，施工方按照實際產生電費及時足額繳存學校賬戶，然后及時將備注費用名稱的銀行回執單交到學校財務部門。

　　6、對在水電費收繳業務過程中未嚴格執行上述規定而發生差錯的，視當事人及相關人員情節輕重給予相應的處理，情節輕微的按照學校相關規定進行處理，挪用公款者，不論金額大小，先停職，再按規定處理，追究當事人及相關人員行政責任和刑事責任。

　　x城第一中學

篇3：物業公司水電收費工作規范

　　物業公司水電收費工作規范

　　目的：為規范物業公司水電費收費管理工作，杜絕管理漏洞，保證水電費收取工作的及時性和準確性，制定此規范。

　　一、水電費的承擔對象劃分

　　(一)由地產商承擔的水電費(售樓中心、項目部、樣板間、未交付的住宅、未接管綠化及其它工程產生的水電費用)。

　　(二)由物業公司自行承擔的水電費(物業用辦公、生活設施，已接管小區公共用水電，綠化用水電)。

　　(三)由施工單位承擔的水電費(工程整改、工程施工)。

　　二、水電費的抄錄

　　(一)初始水電費讀數

　　1、物業維修人員在業主接房時，會同業主確認初始讀數，記入房屋交驗記錄中;其他公共用水電由物業維修人員會同項目部共同確認初始讀數。

　　2、維修部根據未入住水電費抄表讀數核實相關走表原因，接管和入住前費用由地產公司承擔。

　　3、工程整改或其他施工單位臨時用電，客服中心應向施工單位收取一定金額水電費押金。

　　(二)周期水電費抄錄

　　1、客服中心維修部實行水電費月度抄錄，每月固定2天進行抄表工作。

　　2、維修部安排專人對水電表進行查抄，使用方對讀數進行確認簽字，在抄表過程中如發現水電費異常，向主管匯報，并應查明情況。

　　3、水電表抄錄后，由維修主管審核后報客服中心存檔，由地產商承擔的水電費應逐級簽至總經理處，并由地產部門確認。

　　4、客服中心客服部應根據維修部抄表記錄，對所有應交水電費用戶發出繳費通知。

　　5、維修部根據水電抄表記錄對當月水電用量作出科學分析，據此做出改進措施。

　　三、水電價格及其他

　　(一)物業公司應根據現行水電價格及小區實際情況統一制定水電單價，長期用電用戶應該簽訂用電協議，以保障公司利益。

　　(二)物業各部門對水電計量均有監督舉報的義務，對拖欠水電費的用戶應及時催繳，拒絕交費的應停止供應水電。