物業管理公司需選擇合適的納稅人身份和計稅方法

　　(一)小規模納稅人和一般納稅人的區別與適用對象

　　物業管理公司需結合自身經營規模、服務對象及主要服務內容選擇適合自身的納稅身份及計稅方法，降低稅負。具體區別、選擇方法可參考表1。

　　稅務部門對一般納稅人登記較寬，而對小規模納稅人登記從緊。只要年度銷售規模達到500萬元，一般要求選擇適用一般計稅方法。這里的年度銷售額是指不含稅銷售額，同時可以將非經常性、偶發的銷售額剔除;但年度規模未達到500萬元的，只要管理基礎較好，也可以直接登記為一般納稅人。

　　(二)選擇適用小規模納稅人方法

　　假如物業管理公司主要服務對象是居民，且難以取得增值稅專用發票，該公司選擇適用簡易計稅方法更為有利，可以采取“化整為零”和“代收剝離”(類似包干制調整為酬金制)的辦法，將年度收入控制在500萬元以內。

　　“化整為零”：將物業管理公司按服務的小區單獨注冊為獨立的全資子公司，可以由集團公司區域總部統一對各子公司業務分別進行獨立的會計核算與納稅申報。

　　“代收剝離”：在將小區單獨設置為獨立的物業公司之后，不少物業管理公司可能年度銷售額仍大于500萬元。其實這些收入大都是替業主代收代付的資金。物管公司需對收入進行分析，盡可能與業主及其他權利人洽談，重新簽署合同，將代收代付資金改由實際利益人自行收費、開票繳稅，將收入限定為物管公司自身的、真實服務收入。

　　物管公司如采取上述兩項措施仍無法滿足小規模納稅人條件，則不必削足適履，而需在管理上下功夫，并從上游取得合法的扣稅憑證或降低采購價格，以管理提升效益。

篇2：解決物業收費難的對策

　　解決物業收費難的對策

　　物業服務企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

　　當物業收費難成為一種普遍現象，業主與物業公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，這與我們構建和諧社會的目標是不相容的。我們必須找出其發生和存在的深層次原因，并努力從根源上加以解決。

　　一、我國物業收費難的原因

　　物業收費難，是目前我國多數物業公司所面臨的窘境。物業管理費收繳率低，使許多物管企業入不敷出。據統計，一般小區的物業收費率能達到75%，在北京地區就屬于較好的。但還是有很多物業服務企業僅能達到50%左右，基本上處于虧損狀態。不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存。一般來說，物業費收繳率低于80%，物業公司就難以維持正常的經營管理活動。最新抽樣調查結果顯示：北京市商品房小區平均物業收費率僅為65%左右，由物管收費而引發的投訴占物管投訴總件數的80%左右。甚至出現了月桂莊園物業經理身背催費牌辦公，脖子上掛著寫了“依約交費，提高服務”的牌子，親自到拖欠物業費的業主家門口，討要物業費的現象。

　　(一)業主方面的原因

　　1、業主觀念問題。業主并非物業管理專業人員，不可能全面了解物業管理這個系統性的有償

　　服務行為，對物業管理的認識往往只停留在表面上。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由于許多服務項目本身是間接和隱性的，造成了業主對它的忽視。比如說，小區綠地的維護，對房屋外墻的清洗等等，這類服務給小區的整體景觀帶來煥然一新的面貌，但由于業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的全面工作。有的業主甚至認為本該由開發商承擔房屋出現質量也全部應由物業管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。

　　2、僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利，躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費業主的積極性，又有可能引起其他業主效仿。

　　(二)物業管理公司與開發商方面的原因

　　1、企業內部管理問題。由于物業管理行業市場化進程滯后，造成不少物業服務企業運行模式與市場格格不入，加上物業管理公司由房管所轉制和自建自管的多，造成物業管理公司內部機制難以適應市場化的要求。其結果造成業務人員工作積極性不高，企業綜合技能、反映能力難以適應市場需求，服務質量難以提升。這樣的企業“收繳率”就不會高。企業員工素質不高，服務不規范。由于認識上的不準確，有些企業認為物業管理是簡單勞動，只要低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員也就可以了。致使物業服務工作不到位，不按規范操作，侵害了業主的利益。對此，部分業主就會認為質價不符。

　　2、自建自管，承諾未予兌現。截至目前，據不完全統計，有95%以上的物業公司是開發商衍生過來的子公司，即自己開發，自己管理。即使有些物業公司說是財務獨立核算、有獨立法人，但仍與開發商有著千絲萬縷的關系，致使兩種問題不得不出現。首先，大多數開發商為了促進樓盤銷售，將物業費的收費標準定得很低，以此來降低消費者購買房產的門檻;其次在銷售過程中有些開發商更存在不著邊際的承諾，如什么豪華會所、幼兒園、容積率、綠化率、物業費肯定永遠不漲價等等，而后期大多數承諾沒有兌現。由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。

　　3、物業費拖欠官司穩贏卻難打。上海有一家物業管理公司已打了26場欠費官司，每打必贏。據了解，在有關物業管理的訴訟案件中，絕大多數是有關拖欠物業管理費的，而這樣的官司，物業管理公司是每打必贏。但是，對于這樣穩贏的官司，物業管理公司卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。某物業管理公司的一位總經理談到：“打欠費官司，把業主放在對立面，傷了感情，有時得不償失，除非是為了打一個教育一片，不得已而為之”。這位總經理的話代表了大多數物業管理公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受。另外，對于拖欠物業管理費這樣小標的額的官司，法院仍然要按照標準的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業管理公司要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多。同時，由于標的額小，很少有律師愿意代理。即使法院判決后，執行難的問題依然存在，也是物業管理公司不想打官司的深層原因。不打官司又不能單獨停止服務，致使個別業主一直拖欠物業服務費。

　　(三)政策方面的原因

　　1、維修資金使用制度不明確。目前，有很多小區、大廈的絕大部分項目保修期已過，存在著許多大、中修工程的出現，想申請物業維修資金，又審批不了。由于物業企業自身缺乏資金，沒有實力更沒有能力墊付大額資金，這些大、中修工程勢必就會被擱淺，有些將會直接影響業主的生活。但由于部分業主對大、中修概念模糊，只認為我交物業費了，什么問題物業公司都應該負責。修不好就不交物業費，且有可能誘發廣大業主全體拒交物業費。

　　2、服務等級收費標準的制定及價格審批制度不完善。雖然我國頒布了《物業管理條例》，但僅對住宅小區的物業進行了相應等級服務收費規定，對商業物業、工廠物業、學校物業等非住宅物業又應遵循何種收費標準還是空白。

　　二、解決物業收費難的對策

　　(一)政府建立健全法律法規制度，加強對物業管理公司的監管

　　目前從物業管理行業的角度已建立了一些法規制度，但從消費者的角度來看還沒有充足的法規文件，所以要建立相應的法律法規文件體系明確住房消費者在住房消費過程中的責、權、利。職能部門要加強企業資質管理，督促物業管理公司完善物業管理服務標準，不斷提高服務質量。物業主管部門要會同物價部門加強對企業服務質量的檢查。重點檢查物業企業是否做到明碼標價，服務是否“質價相符”，對侵害業主利益的行為要堅決予以制止;對管理水平低、收費不規范、社會形象差的企業加大清理整頓力度;對業主投訴量大的企業進行重點監督，切實維護廣大業主的合法權益。通過加強監督來促進企業的優質服務，從而提高收費率。

　　(二)提高民眾物業管理消費意識

　　物業管理公司，應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。促使民眾的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。

　　(三)改變收費態度和收費方式

　　以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業管理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。目前物業管理公司的收費方式與城市信息現代化要求相差甚遠，這種方式阻礙了物業行業信息處理現代化的進程。采用電子付費方法是簡化程序，保證收繳率的一種科學的方法。

　　(四)加強物業管理公司自身建設，提高服務質量

　　物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規范管理，提高服務水平，這是解決物業管理費收費難的關鍵。企業依存于顧客，因此，企業應當理解顧客當前和未來的需求，滿足顧客要求并爭取超越顧客期望。物業管理公司應加強自身建設，樹立正確的服務理念，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度，注重對服務質量的研究，加強對員工素質的培養。通過企業的不斷努力，為管理小區營造一個良好的生活環境，從而使廣大業主感到“花錢買服務”是值得的。

　　(五)加強物業前期管理和建管銜接管理

　　針對開發商遺留問題而影響物業收費的情況，要加強對物業前期管理和交接物業的銜接管理。要創造條件對物業實行全過程管理，在規劃設計階段就選擇好的物業服務企業，利用物業服務企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，為以后的管理工作打好基礎。另外，加強建管銜接的管理：一方面為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管;基于此，能否倡議對工程保證金管理辦法適當修改或者進行地方規定：所有施工保證金在物業公司與開發商辦理交接時直接交由物業公司代管，確保物業管理公司具有對該房產的修復和制約施工單位不及時維修處理的能力，以利于做好今后的物業管理服務;另一方面應要求開發商在出售房屋前制定有關物業管理的規定，使業主購房時就充分了解物業管理的有關制度，減少業主“事前不知曉，事后不服管”的狀況產生，促進物業管理工作的正常開展。

　　(六)充分發揮社區和業主委員會的作用

　　要將物業管理納入社區建設統一管理，建立“條塊結合、以塊為主”的管理機制，要針對物業管理對社區的地位和作用還不夠突出的實際，因此要實行業主自治管理與物業服務企業專業管理相結合的方式，通過發揮業主委員會作用，真正體現出讓業主“當家做主”，從而發揮廣大業主的積極性，共同來打造小區優美的環境，共同來維護廣大業主的合法權益，共同來抓好物業管理費的收繳工作，使物業企業能正常運轉。另外，物業管理公司可以與業主委員會商討以業主委員會名義發通知，宣傳繳納物管費是業主應盡的職責，或對極個別的拖欠較多、對整個小區物管費收繳工作影響較大的業主，物業企業應該拿起法律武器進行起訴，以起到震懾教育作用。

　　在我國物業管理行業蓬勃發展的進程中，物業管理收費難是發展中不可避免的問題。我們應該認識到，物業管理的服務與收費是相互作用，互為條件的。因此，作為物業管理公司，要充分正視收費難的問題，不能只強調自己利益而忽視業主的利益，在政府機構、社區和業主委員會的共同努力下，提高服務質量和水平，改進工作方法，才可能提高自己的收費率，而從根本上解決收費難的問題，為自己求得更大的發展。

篇3：解決物業收費難的對策

　　解決物業收費難的對策

　　物業服務企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

　　當物業收費難成為一種普遍現象，業主與物業公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，這與我們構建和諧社會的目標是不相容的。我們必須找出其發生和存在的深層次原因，并努力從根源上加以解決。

　　一、我國物業收費難的原因

　　物業收費難，是目前我國多數物業公司所面臨的窘境。物業管理費收繳率低，使許多物管企業入不敷出。據統計，一般小區的物業收費率能達到75%，在北京地區就屬于較好的。但還是有很多物業服務企業僅能達到50%左右，基本上處于虧損狀態。不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存。一般來說，物業費收繳率低于80%，物業公司就難以維持正常的經營管理活動。最新抽樣調查結果顯示：北京市商品房小區平均物業收費率僅為65%左右，由物管收費而引發的投訴占物管投訴總件數的80%左右。甚至出現了月桂莊園物業經理身背催費牌辦公，脖子上掛著寫了“依約交費，提高服務”的牌子，親自到拖欠物業費的業主家門口，討要物業費的現象。

　　(一)業主方面的原因

　　1、業主觀念問題。業主并非物業管理專業人員，不可能全面了解物業管理這個系統性的有償

　　服務行為，對物業管理的認識往往只停留在表面上。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由于許多服務項目本身是間接和隱性的，造成了業主對它的忽視。比如說，小區綠地的維護，對房屋外墻的清洗等等，這類服務給小區的整體景觀帶來煥然一新的面貌，但由于業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的全面工作。有的業主甚至認為本該由開發商承擔房屋出現質量也全部應由物業管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。

　　2、僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利，躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費業主的積極性，又有可能引起其他業主效仿。

　　(二)物業管理公司與開發商方面的原因

　　1、企業內部管理問題。由于物業管理行業市場化進程滯后，造成不少物業服務企業運行模式與市場格格不入，加上物業管理公司由房管所轉制和自建自管的多，造成物業管理公司內部機制難以適應市場化的要求。其結果造成業務人員工作積極性不高，企業綜合技能、反映能力難以適應市場需求，服務質量難以提升。這樣的企業“收繳率”就不會高。企業員工素質不高，服務不規范。由于認識上的不準確，有些企業認為物業管理是簡單勞動，只要低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員也就可以了。致使物業服務工作不到位，不按規范操作，侵害了業主的利益。對此，部分業主就會認為質價不符。

　　2、自建自管，承諾未予兌現。截至目前，據不完全統計，有95%以上的物業公司是開發商衍生過來的子公司，即自己開發，自己管理。即使有些物業公司說是財務獨立核算、有獨立法人，但仍與開發商有著千絲萬縷的關系，致使兩種問題不得不出現。首先，大多數開發商為了促進樓盤銷售，將物業費的收費標準定得很低，以此來降低消費者購買房產的門檻;其次在銷售過程中有些開發商更存在不著邊際的承諾，如什么豪華會所、幼兒園、容積率、綠化率、物業費肯定永遠不漲價等等，而后期大多數承諾沒有兌現。由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。

　　3、物業費拖欠官司穩贏卻難打。上海有一家物業管理公司已打了26場欠費官司，每打必贏。據了解，在有關物業管理的訴訟案件中，絕大多數是有關拖欠物業管理費的，而這樣的官司，物業管理公司是每打必贏。但是，對于這樣穩贏的官司，物業管理公司卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。某物業管理公司的一位總經理談到：“打欠費官司，把業主放在對立面，傷了感情，有時得不償失，除非是為了打一個教育一片，不得已而為之”。這位總經理的話代表了大多數物業管理公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受。另外，對于拖欠物業管理費這樣小標的額的官司，法院仍然要按照標準的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業管理公司要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多。同時，由于標的額小，很少有律師愿意代理。即使法院判決后，執行難的問題依然存在，也是物業管理公司不想打官司的深層原因。不打官司又不能單獨停止服務，致使個別業主一直拖欠物業服務費。

　　(三)政策方面的原因

　　1、維修資金使用制度不明確。目前，有很多小區、大廈的絕大部分項目保修期已過，存在著許多大、中修工程的出現，想申請物業維修資金，又審批不了。由于物業企業自身缺乏資金，沒有實力更沒有能力墊付大額資金，這些大、中修工程勢必就會被擱淺，有些將會直接影響業主的生活。但由于部分業主對大、中修概念模糊，只認為我交物業費了，什么問題物業公司都應該負責。修不好就不交物業費，且有可能誘發廣大業主全體拒交物業費。

　　2、服務等級收費標準的制定及價格審批制度不完善。雖然我國頒布了《物業管理條例》，但僅對住宅小區的物業進行了相應等級服務收費規定，對商業物業、工廠物業、學校物業等非住宅物業又應遵循何種收費標準還是空白。

　　二、解決物業收費難的對策

　　(一)政府建立健全法律法規制度，加強對物業管理公司的監管

　　目前從物業管理行業的角度已建立了一些法規制度，但從消費者的角度來看還沒有充足的法規文件，所以要建立相應的法律法規文件體系明確住房消費者在住房消費過程中的責、權、利。職能部門要加強企業資質管理，督促物業管理公司完善物業管理服務標準，不斷提高服務質量。物業主管部門要會同物價部門加強對企業服務質量的檢查。重點檢查物業企業是否做到明碼標價，服務是否“質價相符”，對侵害業主利益的行為要堅決予以制止;對管理水平低、收費不規范、社會形象差的企業加大清理整頓力度;對業主投訴量大的企業進行重點監督，切實維護廣大業主的合法權益。通過加強監督來促進企業的優質服務，從而提高收費率。

　　(二)提高民眾物業管理消費意識

　　物業管理公司，應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。促使民眾的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。

　　(三)改變收費態度和收費方式

　　以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業管理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。目前物業管理公司的收費方式與城市信息現代化要求相差甚遠，這種方式阻礙了物業行業信息處理現代化的進程。采用電子付費方法是簡化程序，保證收繳率的一種科學的方法。

　　(四)加強物業管理公司自身建設，提高服務質量

　　物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規范管理，提高服務水平，這是解決物業管理費收費難的關鍵。企業依存于顧客，因此，企業應當理解顧客當前和未來的需求，滿足顧客要求并爭取超越顧客期望。物業管理公司應加強自身建設，樹立正確的服務理念，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度，注重對服務質量的研究，加強對員工素質的培養。通過企業的不斷努力，為管理小區營造一個良好的生活環境，從而使廣大業主感到“花錢買服務”是值得的。

　　(五)加強物業前期管理和建管銜接管理

　　針對開發商遺留問題而影響物業收費的情況，要加強對物業前期管理和交接物業的銜接管理。要創造條件對物業實行全過程管理，在規劃設計階段就選擇好的物業服務企業，利用物業服務企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，為以后的管理工作打好基礎。另外，加強建管銜接的管理：一方面為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管;基于此，能否倡議對工程保證金管理辦法適當修改或者進行地方規定：所有施工保證金在物業公司與開發商辦理交接時直接交由物業公司代管，確保物業管理公司具有對該房產的修復和制約施工單位不及時維修處理的能力，以利于做好今后的物業管理服務;另一方面應要求開發商在出售房屋前制定有關物業管理的規定，使業主購房時就充分了解物業管理的有關制度，減少業主“事前不知曉，事后不服管”的狀況產生，促進物業管理工作的正常開展。

　　(六)充分發揮社區和業主委員會的作用

　　要將物業管理納入社區建設統一管理，建立“條塊結合、以塊為主”的管理機制，要針對物業管理對社區的地位和作用還不夠突出的實際，因此要實行業主自治管理與物業服務企業專業管理相結合的方式，通過發揮業主委員會作用，真正體現出讓業主“當家做主”，從而發揮廣大業主的積極性，共同來打造小區優美的環境，共同來維護廣大業主的合法權益，共同來抓好物業管理費的收繳工作，使物業企業能正常運轉。另外，物業管理公司可以與業主委員會商討以業主委員會名義發通知，宣傳繳納物管費是業主應盡的職責，或對極個別的拖欠較多、對整個小區物管費收繳工作影響較大的業主，物業企業應該拿起法律武器進行起訴，以起到震懾教育作用。

　　在我國物業管理行業蓬勃發展的進程中，物業管理收費難是發展中不可避免的問題。我們應該認識到，物業管理的服務與收費是相互作用，互為條件的。因此，作為物業管理公司，要充分正視收費難的問題，不能只強調自己利益而忽視業主的利益，在政府機構、社區和業主委員會的共同努力下，提高服務質量和水平，改進工作方法，才可能提高自己的收費率，而從根本上解決收費難的問題，為自己求得更大的發展。