轉售水電的經營范圍問題

　　如果物業公司人家為了做生意，“接受”了上面的轉售的增值稅處理，開具增值稅專用發票，但是物業公司又擔心了，我們轉售水電有這個資質嗎?工商機關會不會因此罰我們款如何啊，給個說法啊?

　　那我們就來看看工商的規定，《企業經營范圍登記管理規定》(國家工商行政管理總局令第76號)對此提出了明確的規則：

　　企業未經批準、登記從事經營活動的，依照有關法律、法規的規定予以查處。

　　以及《中華人民共和國公司登記管理條例》以下的規定：

　　公司登記事項發生變更時，未依照本條例規定辦理有關變更登記的，由公司登記機關責令限期登記;逾期不登記的，處以1萬元以上10萬元以下的罰款。其中，變更經營范圍涉及法律、行政法規或者國務院決定規定須經批準的項目而未取得批準，擅自從事相關經營活動，情節嚴重的，吊銷營業執照。

　　小編對于企業經營范圍管理規定也看不出個相關法規是什么，但從當下的情形來看，如電那是有電力法規定的，不得隨意經營，有特許經營的必須有前置特許，而一些常規的事項，當下的工商政策也越來越寬松，只要不是違法的事。不過從上面物業公司所擔心的轉售電的事來看，要不要去辦理電的許可經營呢?

　　注意，小編并不這么認為物業公司大馬路上吆喝“賣電了”，而是什么呢，是增值稅逼著人家“賣”，其實人家就是費用分攤，真正的供電企業只是通過這個物業公司的電表流向了用戶，實質上是只是稅上視為“賣”，這個電也不是物業公司發出來，也不批發，所以從性質上看它并不屬于經營中的銷售電、水，而是增值稅中的“銷售”鏈條傳遞，小編認為這種情形之下根本不需要作經營范圍變更。真要定經營范圍，政府部門也敢批才行啊，有這個批文是不是也可以掙錢了呢! 所以營改增就好好處理稅的事吧，別想的過于復雜啊。

篇2：物業公司轉售水電的情形案例理解

　　物業公司轉售水電的情形案例理解

　　我們以物業公司為例，來考慮其轉售水電帶來的系列營改增的問題。這種情形需要考慮主體的增值稅納稅人身份來確定，即分一般納稅人和小規模納稅人兩種情形。我們以100元為采購價格來評估各鏈條的業務處理方式：

　　(1) 小規模納稅人

　　注：應納增值稅其實是用100作為銷售價格算出來的，之前有保險公司在宣傳資料中認為入成本費用多少就是多少銷售額，小編不大認同，此處宜用100/1.03*3%來計算。下面一般納稅人也有這個問題。

　　這個小規模納稅人就暈了，我們一分錢沒有掙，還讓我們倒貼3元錢給國家交稅，這不對啊! 沒有啥不對，當下只能這樣了。如果下家是一般納稅人，此時物業公司是可以去稅務機關代開增值稅專用發票的，征收率是3%，那相當于103元價稅合計收費，收入100元，3元讓下家抵扣，人家相當于也沒有浪費3元，因為付了又抵了回來，利益上沒有虧著。不過此時，上一鏈條的100中的增值稅可能是多于3元的，如電，17%的稅率，增值稅額是14.53元，但因為小規模的物業公司中間切入了一下，則這個抵扣利益就沒有了。

　　但是如果下一家是小規模納稅人，這3元就真消化不了了! 這才是讓我們找不到解決方案的地方。除非就是下家自己想招單獨安裝電表了。

　　(2) 一般納稅人

　　首先一般納稅人如果取得水電公司的增值稅專用發票，是可以抵扣的，因此首先要保障取得增值稅專用發票，不然就比小規模納稅人還慘了! 假設不含稅價格是100，征收率或稅率依表格中比率：

　　注：自來水3%和13%是其可以選擇的兩種方式。

　　從上面來看，如果自來水公司選擇的是簡易征收率3%計算增值稅的情形，此時物業公司取得的只能是3%的抵扣，而自己由于不是自來水公司，這個待遇稅務機關基本不予認可，所以只能“認真”的執行起稅率13%來，試想哪個物業公司愿意因稅多繳納10的增值稅。而且還有附加稅費的問題。

　　(3) 為什么營業稅下物業公司相安無事呢

　　這是因為營業稅下是有非常明確的支持政策的，這就是財稅[20**]16號文件的規定：

　　從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。

　　原來物業公司是可以開具地稅發票的，直接用轉支付的款項差額計算營業稅的營業額，沒有增值稅下因征收率抵扣的差的利益問題。所以如果要破解上述的問題，只有用差額的方式延續，才會出現讓物業公司“滿意”的歷史傳統中去，但還是要看推動的力度如何。

　　(4) 適用稅率的問題　　這兒一并補充一下，有的人認為，你們不是物業公司嗎，與物業服務同時發生的業務不是混合銷售嗎?可以全用6%的稅率啊，不用13%或17%什么的! 這就錯了，雖然看擬一個業務中發生的，但這不是同時在一個具體的業務中發生的，說白了，這是一個合同交易中發生的兩個事，一個是服務，一個是水電的轉售，是兩個事，相當于兼營，因此有的人認為，服務企業用什么稅率，其他什么的貨物之類都用這個稅率，這就是對增值稅理解的誤區了。

　　基于此，就是服務、貨物分別適用不同的稅率的問題，也是不同的定性業務，這一點需要充分的理解，并應用到其他相類似的業務當中去。

　　(5) 轉售價格的問題

　　關于轉售價格，我們在視同銷售章節會進一步分析，在這兒有的同志可能又有疑惑了。說這兒的100元價格，為何沒有溢價呢?財稅[20**]36號中說明的，公允價格是如何考慮的呢?要不要加成啊?其實這兒有一個可以思考的地方就是，既然物業公司不是自產水電，那就按其他納稅人的銷售價格確定，其他納稅人的銷售價格是按多少呢?誰也舉證不了哪個中立啊，所以就借鑒供應方的價格來處理吧，這也不失為一種沒有占國家“便宜”的涉稅處理方式。只是有的人感覺這不是沒有為國家做貢獻呢?如果都天天做貢獻，中國的市場經濟估計都掙錢了，所以依照增值稅的鏈條，其價格得到了非營利狀態之下的延伸，不失為一種有效的處理方式。

　　就算平價轉讓，那位同志已經因稅為國家做了“貢獻”，這讓納稅人不高興的事，估計納稅人也會想招去應對的，畢竟物業管理才收不到幾個錢的。比如廈門人家當地的政策是這樣理解推動的，意思是企業要自己想招，不要讓稅務解決經濟交易中的事：

　　物業公司:營改增后，物業公司代交的水電費如何交稅?水費是由物業公司代交給水務公司后在向業主收取，這樣要開具什么樣的票據給業主，是要開增值稅普通發票，還是開收據呢?

　　戴副局長:　目前廈門水務已經全面推廣了一戶一表，物業公司可以聯系水務公司由水務公司分戶開具水費發票給業主，物業公司不需要開具水費的增值稅發票給業主。

　　而營改增之前，比如有的地方就明確了物業的事，只是上面提到，我們的國稅機關是可以考慮一下追征之前的轉售水電補增值稅的事的，但人家沒有掙到錢，是不是可以“網開一面”呢，法理，也要有個理，如此思考。

　　十九、關于多個納稅人共用水(電)表，發生水(電)轉售行為，其發票開具問題　　多個納稅人共用水(電)表，水(電)部門只對水(電)表所有權人開具增值稅發票，水(電)表所有權人可根據其他共用水(電)表納稅人的實際水(電)耗用情況，開具轉售水(電)的增值稅發票。

　　物業公司可能也有存在這兒的情形，但小編未遇到，就是拉的居民用電，人家供電公司不給開具增值稅專用發票，因為對于消費者個人的消費對象是不能開具的，此時講理也不一定講得通人家內部的風險管理口徑，這一點兒還是要自己想辦法解決。