營改增給物業管理公司帶來的挑戰分析

　　營改增給物業管理公司除了帶來機遇外，也有不少挑戰，特別是對于一般納稅人，主要表現有：

　　一、一般納稅人增值稅較營業稅稅率要高，需要取得一定比率、真實且合法的扣稅憑證才能降低稅負。與物業管理相關的、常規的扣稅憑證包括采購相關的增值稅專用發票、農產品收購發票或者銷售發票(含農產品核定扣除的進項稅額)、代扣代繳稅收完稅憑證、海關進口增值稅專用繳款書等。

　　二、物業管理服務對象如果是其他個人(小區居民)，因無法開具增值稅專用發票讓客戶抵扣，一般納稅人物業管理公司無法將增值稅負轉移至下游環節。

　　三、物業管理公司購買的服務大多由其他個人提供，一般無法取得增值稅專用發票，無法從當期應納稅額中扣減。

　　四、部分購買的服務如家政、婚慶等屬于“生活服務--居民日常服務”，即使可以取得增值稅專用發票，也不能從當期銷項稅額中扣減。

　　五、一般納稅人增值稅會計核算和納稅申報工作較過去營業稅時代難度增加很多，對物業管理公司財務會計人員的專業能力提出了更高要求，需要加強營改增稅收文件及會計核算等方面知識的學習，更新知識體系。

篇2：物業公司營改增可以采取的對策

　　物業管理公司需選擇合適的納稅人身份和計稅方法

　　(一)小規模納稅人和一般納稅人的區別與適用對象

　　物業管理公司需結合自身經營規模、服務對象及主要服務內容選擇適合自身的納稅身份及計稅方法，降低稅負。具體區別、選擇方法可參考表1。

　　稅務部門對一般納稅人登記較寬，而對小規模納稅人登記從緊。只要年度銷售規模達到500萬元，一般要求選擇適用一般計稅方法。這里的年度銷售額是指不含稅銷售額，同時可以將非經常性、偶發的銷售額剔除;但年度規模未達到500萬元的，只要管理基礎較好，也可以直接登記為一般納稅人。

　　(二)選擇適用小規模納稅人方法

　　假如物業管理公司主要服務對象是居民，且難以取得增值稅專用發票，該公司選擇適用簡易計稅方法更為有利，可以采取“化整為零”和“代收剝離”(類似包干制調整為酬金制)的辦法，將年度收入控制在500萬元以內。

　　“化整為零”：將物業管理公司按服務的小區單獨注冊為獨立的全資子公司，可以由集團公司區域總部統一對各子公司業務分別進行獨立的會計核算與納稅申報。

　　“代收剝離”：在將小區單獨設置為獨立的物業公司之后，不少物業管理公司可能年度銷售額仍大于500萬元。其實這些收入大都是替業主代收代付的資金。物管公司需對收入進行分析，盡可能與業主及其他權利人洽談，重新簽署合同，將代收代付資金改由實際利益人自行收費、開票繳稅，將收入限定為物管公司自身的、真實服務收入。

　　物管公司如采取上述兩項措施仍無法滿足小規模納稅人條件，則不必削足適履，而需在管理上下功夫，并從上游取得合法的扣稅憑證或降低采購價格，以管理提升效益。

篇3：集團化物業服務公司財務分析報告

　　集團化物業服務公司財務分析報告

　　現階段，物業服務企業逐步向集團化管理、規?；洜I、多盈利模式轉變，物業管理區域和經營范圍不斷擴大。在此階段，以微利與成本控制為重要經營特征的物業服務企業，其財務管理成為了企業管理的重要組成部分，為經營決策提供越來越關鍵的信息。

　　物業服務企業財務報告能如實反映企業的財務信息和經營效益狀況，和物業服務企業經營管理的綜合水平。財務報告通過資產負債表、利潤表、現金流量表及與文字報告，對企業的償債能力、獲利能力、經營管理效率作出集中反映，并采用一定的分析方法，有重點、針對性地分析和評價物業服務企業的財務狀況和經營成果，從而為投資者提供決策和重要的財務信息。

　　本文以陜西奮進物業(集團)有限公司(化名)案例為基礎，試圖通過對其財務報告的分析來反映當前物業服務企業經營方面存在的問題，希望對行業能有所啟示。

　　案例的基本情況

　　陜西奮進物業(集團)有限公司是在本地行業內較有影響的品牌物業公司，其經營情況和管理現狀在當地市場中具有一定的代表性。該公司成立于1997年，屬國有控股集團公司。公司經營范圍為物業管理、房屋租賃、房地產信息咨詢等。主營業務為高檔寫字樓和商業物業項目，通過走專業化道路建立商業運營平臺來擴大經營效益和提升企業品牌。公司目前管理著500萬平方米(其中接管面積400萬平方米，咨詢面積100萬平方米)的各類物業，接管項目50%為控股主體(國有單位)開發的項目，50%為市場接管項目，管理的物業類型包括政府機關辦公樓、商業寫字樓、工業廠房、別墅公寓、公園綠地等。集團公司旗下設立了綠化保潔、商務服務等專業化公司，整體運行良好。作為目前西北地區較大的以辦公寫字樓、公用物業為主的專業化管理公司，其經營規模、總體競爭力近幾年在當地物業管理行業的排名均在前5位。

　　基本經營情況分析

　　營業收入情況分析

　　20**-20**年，該公司累計實現營業收入分別為23,196.62萬元、33,578.12萬元、45,729.52萬元，三年連續環比增資率分別為45.77%、44.75%、36.19%。

　　從公司經營內部結構來看，20**-20**年度新接項目凈增收入均占到當年營業收入增長額的85%以上，新接物業項目經營收入的凈增長成為公司經營規模擴大的主要因素。物業咨詢項目、外延物業增值服務、資產租賃等增值服務所帶來的收入規模過小，報告期連續三年增值服務收入占整個營業收入的比例不足5%，表明公司圍繞增值服務開展經營的競爭能力較弱。另外，從營業收入增長的整體來看，營業收入增長率呈逐年下降趨勢，表明公司在經營戰略調整過程中，經營增速正在逐年降低，經營穩定性等風險有逐步擴大的趨勢。

　　營業成本的支出情況分析

　　20**-20**年公司累計營業成本開支分別為19,513.18萬元、26,761.66萬元、36,604.07萬元，報告期三年連續環比增資率分別為46.50%、37.15%、36.78%。表面來看，公司整體成本開支控制工作良好，但成本開支內部結構不合理，物業服務行業主要成本構成項目的人員成本和采購成本(包括物料成本和物業工程成本)比例失衡的矛盾較為突出。

　　從直接成本開支內部結構來看，20**-20**年度公司單位收入人工成本分別為0.35元、0.28元和0.33元，單位收入所耗用的采購成本(含對外采購的勞務)分別為0.43元、0.45元和0.40元，兩項合計占單位收入的比重分別是0.78元、0.73元和0.74元。而同期，這三項指標行業區間值分別為0.45-0.50元、0.35-0.37元、0.80-0.87元。經過對公司20**-20**年度會計報表附注中有關成本項目的分析，發現臨近決算期均有大額例外成本開支項目出現，如20**年度年終一次性列支某項目樓宇更新改造工程款913.78萬元，20**年度一次性列支某公園綠地項目綠化苗木費1,463.26萬元?？梢钥闯?，公司在整體經營規模穩步增長、人員定額基本保持不變的情況下，可能存在通過突擊和隨意列支大額例外成本支出等手段，壓縮人員成本、虛增采購成本來調節整體成本支出的情況，從而導致成本開支內部結構嚴重失衡。

　　期間費用的支出情況分析

　　期間費用是反映企業一定期間管理和運營效率、效果的關鍵指標，對期間費用的開支情況進行分析可以看出企業運營效率的水平和管理能力的高低。

　　20**-20**年公司期間費用累計支出分別為3,080.84萬元、4,599.19萬元、4,156.72萬元，環比增長率分別為-5.92%、49.28%和-9.62%。整體來看，期間費用在報告期波動幅度較大，內部支出結構失衡情況嚴重。期間費用內部結構情況分析如下：

　　(1)期間人工費開支

　　20**-20**年期間人工費累計支出分別為739.39萬元、966.64萬元、1,087.33萬元，環比增長率分別為37.08%、30.73%和12.48%。

　　在公司經營規模迅速擴大、員工人數大幅上升、管理難度急劇增加的情況下，期間人工費人均開支逐年下降且降幅明顯，員工尤其是管理層人員并未分享到公司經營成果上升帶來的好處，這將直接影響到這部分員工的工作積極性和管理效率的提高。

　　(2)期間運行費開支

　　20**-20**年累計期間運行費開支分別為2,141.45萬元、2,432.55萬元、2,869.39萬元，環比增長率分別為10.89%、13.59%和17.95%?？傮w來看期間運行費各年穩中有升，但遠低于營業收入的增長幅度。

　　(3)例外期間費開支

　　20**-20**年例外期間費用開支分別為200.00萬元、1,200.00萬元、200.00萬元，環比增長率分別為100.00%、500.00%和-83.34%。三年期間每年均有大額例外期間費用支出，且年度之間增幅劇烈波動，不但說明公司費用開支極為隨意，而且可能存在公司在各年度之間通過人為調節成本費用開支來調節利潤的情況。

　　經營成果情況分析

　　20**-20**年度公司利潤總額分別為-672.24萬元、319.89萬元和2,493.84萬元，環比增長率分別為-415.60%、47.58%和679.59%。

　　利潤總額毫無規律的劇烈波動，正好與成本費用開支的情況基本吻合，再次印證公司費用開支隨意，可能在各年度之間通過人為調節成本費用開支來調節利潤的意圖。

　　現金流量情況分析

　　20**-20**年度公司現金凈流量分別為1,463.47萬元、-1,289.27萬元和3,699.12萬元。三年現金凈流量情況比較真實地反映了公司經營現狀和未來趨勢：在經營規模穩步擴大的前提下，成本費用開支隨意、財務風險管控能力較差、經營穩定性和經營風險未能明顯改善。

　　1、從公司經營活動產生現金流量能力來看，20**-20**年度經營活動產生的凈現金流量分別為2,472.33萬元、-929.86萬元和4,270.42萬元，但同期各年的凈利潤分別為-796.66萬元、87.59萬元和1,941.21萬元，與現金流向明顯不一致，從一個側面可以看出公司存在的成本費用開支隨意、財務風險管控能力較差的問題，也印證了上述針對成本費用開支分析得出的結論。

　　2、如分別用“+”代表現金凈流入，用“-”代表現金凈流出，用“=” 代表現金凈流量平衡或者無現金流量。從公司整體現金流量結構來看，20**年度現金流向結構為“(+)→(-)→(=)”;20**年度現金流向結構為“(-)→(-)→(=)”;20**年度現金流向結構為“(+)→(-)→(=)”?？梢钥闯?，盡管公司成本費用開支隨意及可能存在人為調節利潤的情況，但現金流量結構基本反映了處于成長期企業經營活動現金凈流量為正、投資活動現金凈流量為負、籌資活動現金凈流量為正或平衡的基本經營特征。