(大連市人民政府1995年12月26日大政發〔1995〕94號文件公布,根據20**年3月31日《大連市人民政府關于修改14件市政府規章的決定》修正)
第一條 為了做好大連市土地增值稅的征收管理工作,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和國家有關規定,制定本辦法。
第二條 凡在大連市范圍內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物(以下簡稱房地產)并取得收入的各類企業、事業單位、國家機關、社會團體、個體工商業戶以及其他單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人,均應按照本辦法繳納土地增值稅。
土地增值稅也適用于涉外企業和個人、外商投資企業、外國企業、外國駐華機構、外國公民、華僑、港澳臺同胞等,只要轉讓房地產并取得收入,均應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和本辦法的規定繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅的征稅對象是轉讓房地產所取得的增值額。
第四條 增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本辦法第六條規定扣除項目金額后的余額。
第五條 納稅人轉讓房地產的收入,包括貨幣收入、實物收入及其他收入。
第六條 計算增值額允許扣除的項目:
(一)取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按照國家、省、市規定繳納的費用。
(二)開發土地和新建房及配套設施成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)。包括與房地產開發項目有關的銷售費用、財務費用、管理費用。財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和5%計算扣除(來自:m.airporthotelslisboa.com)。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%計算扣除。
(四)舊房及建筑物的評估價格,指在轉讓已使用或者已轉讓的房屋及建筑物時,由政府相關部門批準設立的房地產評估機構,依據房地產重置成本進行成新折扣評估的價格,評估價格必須經稅務部門確認。
(五)與轉讓房地產有關的稅金,指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、及因轉讓房地產交納的教育費附加、地方教育附加。
(六)對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和加計20%的扣除。
第七條 土地增
篇2：房地產開發企業土地增值稅會計處理
房地產開發企業土地增值稅的會計處理
1、納稅義務人
凡是有償轉讓我國國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物（以下簡稱房地產），并且取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。
2、納稅范圍。包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。
3、稅率。
房地產開發企業的土地增值稅實行四級超率累進稅率：房地產增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；房地產增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；房地產增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；房地產增值額超過扣除項目金額200％以上的部分，稅率為60％。
4、土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額為計稅依據，依照四級超率累進稅率計算稅額。公式為：
應納稅額＝增值額×適用稅率－速算扣除法
增值額＝轉讓房地產取得的收入－法定扣除項目金額
[例]某房地產開發公司有償轉讓高級住宅樓一棟，建筑面積5000平方米，單位售價每平方米6800元，開發住宅的實際成本是1800萬元，繳納的營業稅及附加為160萬元。
1.計算土地增值稅：
增值額＝轉讓收入－扣除項目金額＝34000000－（18000000＋1600000）＝14400000（元）
增值率＝[14400000÷（18000000＋1600000）]×100％＝73.47％
增值率為73.47％，適用稅率為40％，速算扣除率為5％。
應納稅額＝14400000＋40％－（18000000＋1600000）×5％＝4780000（元）
2.會計分錄如下：
計提時：
借：經營稅金及附加 4780000
貸：應交稅金——應交土地增值稅 4780000
實際繳納時：
借：應交稅金——應交土地增值稅 4780000
貸：銀行存款 4780000
篇3：房地產土地增值稅5大籌劃方案
房地產土地增值稅5大籌劃方案
在房地產稅費中，土地增值稅引人關注，原因一是稅率較高，稅負重，二是籌劃余地較大，可以節省較多稅金支出。
土地增值稅稅法規定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優惠政策：
1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%。
2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產。因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅。
3.房地產入股免稅。以房地產作價入股進行投資或聯營的，轉讓到所投資、聯營的企業中的房地產，暫免征土地增值稅。
4.合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。
5.在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。
根據以上的土地增值稅的優惠政策，我們分別策劃以下5大稅務籌劃方案：
一、“臨界點”籌劃方案
房地產開發公司開發一個項目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導致房價越高。因此，如何在行業中做到房價最低、應繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題，這就涉及到增值稅的“臨界點”。
“臨界點”：稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額（轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額）未超過扣除項目金額20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％，應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20％的增值額”就是“臨界點”。
基本思路：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。
控制增值額，必須從稅法規定的五個扣除項目入手：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政部規定的其他扣除項目（主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%）。必須主意到，稅法允許扣除的項目比企業自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規定為準。
稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。房地產企業如果既建造普通住宅，又進行其他房地產開發，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。
例如：
某房地產開發企業，銷售收入為1.5億元，其中普通住宅為１億元、豪華住宅銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅為8000萬元，豪華住宅為3000萬元。
1.不分開核算應繳納土地增值稅：
增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%
適用稅率：30%
應納稅：（15000－11000）×３０%＝1200萬元
2.分開核算應繳納土地增值稅：
普通住宅
增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%
適用稅率：30%
應納稅：（10000－8000）×30%＝600萬元；
豪華住宅
增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67%
適用稅率：40%
應納稅：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬元
二者合計：600萬元+650萬元=1250萬元
如上所述，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。原因在于普通標準住宅的增值率為25%，已經超過20%，仍須繳納土地增值稅。因此，必須通過進一步籌劃，適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內，從而實現免繳土地增值稅、降低房價（或提高房屋質量、改善房屋配套設施等）的效果，在激烈的銷售戰中取得優勢。我們對上例給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負和企業的收益情況。
3.進一步籌劃后分開核算應繳納土地增值稅：
進一步籌劃的重點是將普通住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法：
?。?）增加可扣除項目金額
假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可計算出，ｙ＝8333萬元。此時，普通住宅免稅、豪華住宅應繳納650萬元，實際總共免稅550萬元；扣除為增加可扣除項目金額多支出的333萬元，企業可增加收入217萬元。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。
但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10%，而各省市在10%之內確定了不同的比例，要注意把握。這是，可以應用第二種方法。
?。?）降低房屋價格
降低房屋銷售價格導致銷售收入減少了，在可扣除項目金額不變的前提下，增值率自然會降低。這一方法是否適當，關鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600萬元。此時該企業應繳納的豪華土地增值稅為650萬元，節省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節省了200萬元，比第一種方法少節省17萬元。（因為土地增值稅在計算企業所得稅時可以扣除，對企業所得稅和企業的稅
后利潤會產生影響，因篇幅有限，此處不再分析）
二、合作建房營業稅的籌劃方案
土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法，房地產開發企業取得開發土地是首要條件，操作空間主要是土地入股節約土地轉讓這一環節營業稅。
合作建房有兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”：雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發生了銷售不動產的應稅行為，另一方發生了轉讓土地使用權的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅。
第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業或合作項目的合作建房。
我們主要談一下合作項目的合作建房，合作建房最關鍵是在合同簽訂過程中必須注明分配形式。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是合作雙方采取風險共擔、利益共享，稅后分成的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。
在第一種分配方式下，向合作企業提供的土地使用權視為投資入股，根據財稅字（1995）48號和國家稅務總局《營業稅稅目注釋》第九條第二款“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對股權轉讓不征收營業稅；在第二種分配方式下，向合作企業轉讓的土地使用權，按轉讓無形資產繳稅，合作企業房屋分配后銷售時各自按銷售不動產繳納營業稅。
在實際操作中，企業經營會受新公司取得房地產開發資質時間條件的限制，可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實現；或由乙方直接投資到甲企業，換取甲企業一定比例的股權來實現。
三、企業兼并轉讓房地產籌劃方案
假設A公司收購B公司。A公司收購前凈資產的公允價面值為1000萬元，B公司凈資產賬面價值為-100萬元，收購價500萬元（增值部分主要為房地產），合并前有尚未彌補的虧損700萬元（未超過稅法規定的5年彌補期限）。企業合并過程中的非股權支付額為低于20%，預計合并后A公司每年應納稅所得額約為100萬元。
根據國稅發[2000]119號文件規定，A公司吸收合并B公司有兩種稅務處理方案：
方案一：免稅合并。因為本例中非股權支付比例低于20%，所以B公司可不確認資產的轉讓所得，其虧損可由合并后的A公司繼續用以后年度實現的與B公司凈資產相關的所得彌補，A公司接受B公司全部資產的計稅成本，須以B公司原賬面凈值為基礎確定。
方案二：應稅合并。當非投權支付比例低于20%時，國稅發[2000]119號文件規定為“可選擇”免稅合并，因此A公司和B公司有權選擇應稅合并。B公司可視為按公允價值轉讓，處置全部資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納所得稅，B公司以前年度的虧損，不得結轉合并后的A公司彌補，A公司接受B公司的有關資產，計稅時可以按經評估確認的價值確定成本。
方案比較：
1.方案一中B公司不確認資產轉讓所得，不繳納企業所得稅。方案二中B公司須確認資產轉讓所得稅600萬元[500-（-100）]，但確認的資產轉讓所得可全部用于彌補以前年度虧損（600＜700），不需要負擔企業所得稅；
2.方案一中B公司虧損可結轉到合并后的A公司進行彌補，但B公司凈資產的公允價值僅占合并后A公司凈資產公允價值的37.5%[600÷（1000+600）×100%]，合并后每年大約只能約補虧損37.5萬元（100×37.5%），考慮稅前彌補虧損年限，合并前B公司的700萬元虧損，合并后大約只能在稅前彌補187.5萬元。方案二中B公司虧損不得結轉到A公司彌補；
3.方案一中A公司接受B公司的有關資產只能按B公司原帳面凈值提取折舊（或攤銷，下同）在稅前扣除。方案二中A公司接受B公司的有關資產可按評估價值提取折舊在稅前扣除。
由此可見，在本例中，無論采取哪種合并方案，B公司均不需要負擔企業所得稅。方案一的優勢在于合并后A公司可以稅前彌補B公司的虧損約187.5萬元，方案二在優勢在于合并后A公司可以稅前多列支取折舊60萬元，可見，方案二顯然優于方案一。
在企業收購過程中，按公允價面值考慮到對資產(房地產)進行評估增值稅務處理。這樣加大多房地產成本。選擇應稅合并，從而在稅前列支更多的固定資產折舊、無形資產攤銷等費用。
四、將房地銷售改為股權轉讓籌劃方案
例如：某房地產開發公司與某酒店投資公司簽訂協議，建造一座五星級酒店。工程由該房地產開發公司按照該酒店投資公司的要求進行施工、建造。工程決算后，該酒店投資公司購買該酒店，需要支付土地出讓金20,000萬元，房地產開發成本70,000萬元，房地產開發費用4500萬元，利息支出5000萬元，城建稅為7%，教育費附加為3%，銷售價格為140，000萬元。當地政府允許扣除的房地產開發費用，按照取得土地使用權和開發成本金額之和的5%以內計算扣除。
該房地產開發企業房地產轉讓收入為140,000萬元。應當繳納營業稅：140，000×5%=7000（萬元）。應當繳納城建稅和教育費附加：7000×（1%+3%）=280（萬元）。
該企業取得土地使用僅支付成本20,000萬元、房地產開發成本70，000萬元。房地產開發費用合計為：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（萬元）。房地產加計扣除費用為：（20，000+70，000）×20%=18,000（萬元）。允許扣除項目合計為：20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780（萬元）。增值額為：140,000-124,780=15,220（萬元）。增值率為：15,220÷124,780×100%=12.19%，應當繳納土地增值稅：
15,220×30%=4566（萬元）。
該企業實際利潤為：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28,654（萬元）。
應當繳納企業所得稅：28,654×15%=4298（萬元）。
該企業的稅后利潤為：28,654-4298=24,356（萬元）。
該房地產開發企業可以根據該酒店投資企業的要求自行開發建設該五星級酒店，該酒店投資企業可以將本來應當按期支付的工程款以借款的
方式借給該房地產開發企業。酒店建成以后，該房地產開發企業可以與該酒店投資企業合資成立一家酒店公司，房地產開發企業以該酒店投資入股，占相應的股份。酒店公司成立以后，該房地產開發企業再將其所擁有的股東全部轉讓給該酒店投資企業。
假設該酒店的各項建設成本不變，為了與酒店開發企業共享納稅籌劃的收益，該房地產開發企業轉讓股分所得為125，000萬元。這樣，酒店投資企業少支付價款15,000萬元。
根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[20**]191號）的規定，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。該房地產開發企將酒店投資入股的行為不需要繳納營業稅，轉讓股權的行為也不需要繳納營業稅。
根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。
對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。該房地產開發企業投資入股可以免征土地增值稅，而其轉讓股權的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產開發企建造該酒店的總成本為：20,000+70,000+4500+5000=99，500（萬元）。轉讓股權所得為：125,000-99，500=26,000（萬元）。應當繳納企業所得稅：26,000×15%=3900（萬元）。該企業的稅后利潤為：26,000-3900=22,100（萬元）。多獲得稅后利潤：22,100+24,356=46,456（萬元）。該房地產開發企業和該酒店投資企業總共減輕稅收負擔：
15,000+46,456=61,456（萬元）。
五、以契約方式約定甲方應得的前期工作補償和合作利益
如果一個中外合作企業，雙方成立中外合作項目公司，甲方是中方，負責項目土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項審批手續，部分前期工作已在項目公司之前基本完成，項目完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本，其他資金由成立后的項目公司以項目公司的名義籌集，項目完全后乙方獲得項目利潤。
我們在設計這個概念的時候在設計當中我們可以看，在每個環節當中的籌劃方式，籌劃點以及風險控制，我就不再具體的說了。在公司的組建階段籌劃方式，以契約方式的約定前期費用歸屬問題，籌劃目地；對于中外合作企業項目公司，通過約定甲方負擔的前期限費用的歸屬，將甲方應得利潤分為前期限工作補償費和合作利益兩部分，使前期費用流入合作項目的開發成本，這樣可以增加開發成本，可在稅前扣除。
需注意2點：1.前期補償方式費用歸屬，合作雙方合作利益的分配方式如何約定；2.支付甲方的補償