質量手冊：基礎設施和工作環境控制程序

　　1、目的

　　確定并提供和維護為實現服務的符合性所需要的設施，確定并管理為實現服務符合性所需的工作環境中的各種因素。

　　2、適用范圍

　　適用于為實現服務符合性所需的設施，如工作場所、硬件和軟件、工具和設備、支持性服務如通訊、運輸設施等的控制；對工作環境中人和物的因素進行控制。

　　3職責

　　3.1工程部負責對實現服務符合性所需的設施進行控制。

　　3.2管理部、工程部、保安部、管理處分別在各自的業務范圍內對實現服務符合性所需的工作環境進行控制。

　　4程序

　　4.1基礎設施的確定

　　公司為實現服務符合性活動所需的基礎設施包括：工作場所（辦公場所、停車場等）、服務設施（包括軟件和硬件，如通訊網絡、運輸設施、水、電、道路及排污管線等）、支持性設備和工具（如維修用的設備和工具等）。

　　4.2各類服務設施的管理應做到：

　　a）各類設施圖紙、檔案資料齊全，管理良好；

　　b）設施運行正常，有正常的保養、檢修制度；

　　c）運行人員嚴格按操作規程執行；

　　d）電梯按規定時間運行；

　　e）居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施。

　　f）消防系統設備完好，可隨時啟用。

　　4.3設施的提供

　　4.3.1設施的接管、驗收：在接管物業設施時，由物業驗收領導小組的機電組負責按設施使用說明書和相關資料對接管的設施進行驗收。達不到要求者，應通知有關單位限期整改。設施的接管的相關資料由工程部復核存檔。

　　4.3.2設施的采購：工程部根據使用部門的要求及公司發展的需要，填寫《采購單》，注明設施名稱、用途、型號規格、技術參數、數量等，報管理部經理批準后，由管理部組織具體實施采購。

　　4.3.3采購設施的驗收

　　a）采購的設施，工程部組織使用部門進行安裝調試，確認滿足要求后，由工程部和使用部門在《設施驗收單》上簽字驗收，并記錄設施名稱、型號規格、技術參數、單價、數量、隨機附件及資料等內容?！对O施驗收單》由工程部保管。

　　b）驗收不合格的設施，工程部與供方協商解決，并在《設施驗收單》上記錄處理結果。

　　4.3.4設施的登記建帳

　　4.3.4.1驗收合格的設施由工程部進行編號，在《設施管理臺帳》上登記，并建立設施檔案，填寫《服務設施一覽表》。

　　4.3.4.2設施的分類編號。工程部根據設施對物業服務的重要性分類，按類別編號：

　　a）一級設施：對業主/住戶的生活、工作、安全有重大影響的設施，如電梯、中央空調、發電機、配電柜、生活水泵、消防水泵、火災自動報警控制系統、消防聯動柜、保安監視系統、通訊網絡、物業管理軟件等。

　　編號為：I--***

　　b）二級設施：對業主/住戶的生活、工作、安全有一般影響的設施，如低壓配電柜，單機空調等。

　　編號為：II--***

　　C）三級設施：對業主/住戶的生活、工作起支持性作用或維修用的設施，如洗衣機、電、臺鉆。

　　編號為：III--***

　　工程部負責按照規定懸掛設施標示卡，規定設施責任人，并在《服務設施一覽表》上登記。

　　4.4設施的使用、保養和維修

　　a.根據需要，工程部組織編寫機電設備運行維修等操作規程，發給使用部門。對于大型、精密設施或關鍵、特殊過程所用的設施必須有操作規程，相關操作人員應由工程部組織培訓、考核合格后上崗。對國家有規定的特殊工種，要求操作人員持有相應的國家授權管理機構頒發的上崗證方可上崗；

　　b.一、二級服務設施的運行應由操作者按規定填寫相關的運行記錄；

　　c.工程部制定《設施定期保養記錄》，規定保養項目，頻次，發給使用部門執行，各崗位負責人監督檢查執行情況。工程部每季度匯總《設施定期保養記錄》，整理入檔并作為制定年度檢修計劃的依據；

　　d.工程部每年12月制定下年度的《設施年度檢修計劃》，發至各部門執行；

　　e.日常運行中使用部門無法排除的故障，應填寫《設施報修單》報工程部檢修。檢修中的設施應掛紅色檢修牌，檢修好的設施應有使用部門負責人簽字驗收方可使用。工程部應將檢修情況記錄在相應的設施檔案上。需外包維修的設施，應執行《采購控制程序》中對供方評定的有關規定；

　　f.現場使用的設施應有統一的編號，以便于維護保養；

　　g.對工作場所的管理由在該場所工作的相關部門管理，確保適宜的工作條件。

　　4.5設施的報廢

　　a.對無法修復或無使用價值的設施，由工程部填寫《設施報廢單》，一、二級設施經總經理批準后報廢。對三級設施，由使用部門填寫《設施報廢單》報工程部經理報廢。工程部在《設施履歷表》及《服務設施一覽表》中注明情況；

　　b.報廢的設施應掛黑色報廢牌。

　　4.6工作環境

　　管理處、工程部、保安部根據各自的業務范圍確定并管理為實現服務符合性所需的工作和生活環境中人和物的因素，根據服務作業需要，負責確定并提供作業場所必須的基礎設施，創造良好的工作環境，包括：

　　a.配置適用的辦公用房并根據服務需要適當裝修，樹立良好的企業形象；

　　b.配置必要的空調、消防器材，保持適宜的溫、濕度和職業衛生、安全；工程部對供水、電、暖設施實行定置管理，要考慮人體工效學的要求，努力提高工

　　c.為業主/住戶提供清潔、優美的生活環境。

　　5相關文件

　　5.1《采購控制程序》

　　5.2《設施年度檢修計劃》

　　6質量記錄

　　6.1《設施驗收單》

　　6.2《服務設施一覽表》

　　6.3《設施履歷表》

　　6.4《設施定期保養記錄》

　　6.5《設施報修單》

　　6.6《柴油機發電記錄表》

　　6.7《配電房工作記錄表》

　　6.8《電梯日常運行記錄》

　　6.9《消防栓及滅火器周檢記錄表》

　　6.10《設施報廢單》

篇2：物業質量手冊-基礎設施和工作環境

　　6.3 基礎設施

　　6.3.1 公司必須識別、提供和維護為實現產品的符合性所需的基礎設施。

　　6.3.2 行政人事部根據各部門具體要求和服務實現過程，提出所需基礎設施要求。

　　6.3.3 總經理批準設施和工作環境要求。

　　6.3.4 相關部門采購所需的設施。

　　6.3.5 公司制定設施、設備的識別維護、保養、運行的管理手冊，明確對設施、設備管理的要求。

　　6.3.6 設施、設備包括：

　　硬件、軟件、工作場所、支持性服務

　　6.3.7 支持性文件

　　《設備管理工作手冊》

　　6.4 工作環境

　　6.4.1 公司識別并規定實施滿足產品要求所必須的工作環境。

　　6.4.2 這些環境因素包括：

　　a)衛生和安全條件;

　　b)創造性工作方法和更多參與機會;

　　c)周圍的工作、生活條件。

　　6.4.3 公司各部門應對職責范圍內的環境因素進行有效監控，確保工作、生活環境。

　　6.4.4 支持性文件

　　《清潔綠化管理工作手冊》

　　《園林綠化工作手冊》

篇3：物業管理手冊:基礎設施設備和工作環境控制工作程序

　　物業管理手冊：基礎設施設備和工作環境控制程序

　　1、目的

　　提供和維護為實現服務的符合性所需的基礎設施設備及工作環境。

　　2、適用范圍

　　適用于為實現服務的符合性所需的基礎設施設備和工作環境的管理。

　　3、職責

　　3.1工程部、物業服務中心負責對實現服務符合性所需的基礎設施設備進行控制。

　　3.2各部門在本部門業務范圍內對實現服務符合性所需的工作環境進行控制。

　　4、程序

　　4.1基礎設施設備的確定

　　為實現服務符合性活動所需的基礎設施設備包括：工作場所(辦公場所、健身娛樂場所、配電房、設備機房等)、服務設施（軟硬件及管理網絡、通訊設施、運輸設施、水電氣供應、道路及排污管線等）、支持性設備和工具（如維修用的設備和工具等）。

　　4.2基礎設施設備的驗收

　　4.2.1物業驗收小組對項目交接設施設備及相關技術資料進行驗收，并作好驗收記錄。

　　4.2.2工程部負責組織使用部門對采購的設施設備進行安裝調試，確認滿足要求后，填寫《設施設備及資料交接清單》，并作好備存。

　　4.2.3工程部負責對公司大中型維修工程進行監管并負責及時組織驗收，驗收合格后填寫《驗收鑒定評卷》存檔。

　　4.2.4交接驗收不合格的設施設備，驗收小組與開發商協調處理；采購設施設備或公司大中型維修工程驗收不合格，管理部、工程部與供方協商解決，并在《設施設備及資料交接清單》上記錄處理結果。

　　4.3設施設備的登記建帳

　　服務中心負責制定設施標示卡，規定設施責任人，工程部負責配合建立《設施設備管理臺帳》。

　　4.4設施設備的使用、保養和維修

　　4.4.1根據需要，相關操作人員應由人力資源部組織培訓、考核合格后方可上崗。對國家有規定的特殊工種，要求操作人員持有相應的國家授權管理機構頒發的上崗證方可上崗。

　　4.4.2工程部制定《設施設備日常保養項目表》，規定保養項目、頻次。物業服務中心根據要求執行，并在每季度第一個月報工程部，工程部將《設施設備日常保養項目表》整理入檔并作為年度檢修計劃的依據。

　　4.4.3工程部每年12月底之前制定下年度的《設施設備年度檢驗、檢測計劃》發至各部門，

　　在計劃日期7日前通過辦公平臺通知檢測單位和受檢單位進行檢驗、檢測，并將結果登記在《設施設備管理臺帳》上。

　　4.4.4日常運行中發現的故障由物業服務中心進行維修，并填寫《設施設備檢修單》；無法排除的故障，工程部協助處理。

　　4.4.5現場使用的設施應有統一的編號，以便于維護保養。

　　4.4.6對工作環境的管理由在該場所工作的相關部門管理，確保適宜的工作條件。

　　4.5設施設備的報廢

　　4.5.1對無法修復或無使用價值的設施，由使用部門填寫《設施設備報廢單》報工程部、管理部審核，經總經理批準后報廢。

　　4.6工作環境

　　公司各部門根據各自的業務范圍，確定并管理為實現服務符合性所需的工作和生活環境中的人和物的因素，根據服務作業需要，負責確定并提供作業場所所必須的基礎設施，創造良好的工作環境，包括：

　　4.6.1配置適用的辦公用房。

　　4.6.2配置必要的空調、消防器材保持適宜的溫、濕度和職業衛生、安全。

　　4.6.3工程部對供水、電、暖設施進行控制，確保員工服務符合勞動法規的要求。

　　4.6.4為業主提供清潔、優美的生活環境。

　　5、相關文件

　　5.1《采購控制程序》

　　6、相關記錄

　　6.1《設施設備及資料交接清單》JW/JL-6.3-001

　　6.2《設施設備檢修單》JW/JL-6.3-002

　　6.3《設施設備報廢單》JW/JL-6.3-003

　　6.4《設施設備日常保養項目表》JW/JL-6.3-004

　　6.5《設施設備年度檢驗、檢測計劃》　JW/JL-6.3-005

　　6.6《設施設備管理臺帳》　JW/JL-6.3-006

　　6.7《送檢任務單》　JW/JL-6.3-007

　　6.8《驗收鑒定評卷》JW/JL-6.3-008

　　6.9《公共設施日常保養記錄表》JW/JL-6.3-009

　　6.10《公共設施日常巡查記錄表》JW/JL-6.3-010

　　6.11《高低壓配電設備運行記錄表》JW/JL-6.3-011

　　6.12《供水設備運行記錄表》JW/JL-6.3-012

　　6.13《溴化鋰機組中央空調運行記錄》JW/JL-6.3-013