某苑小區日常物業管理要求

　　第一節房屋管理要求

　　一、"**苑"棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內布置合理并設立引路方向圖，駐"**苑"各單位名錄標識在大堂顯著位置；

　　二、無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象；

　　三、"**苑"外觀完好、整潔。外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象；

　　四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損；

　　五、空調位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕；

　　六、封閉陽臺統一有序，色樣一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等；

　　七、房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象；

　　第二節綜合管理要求

　　一、制定設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理及維修檔案等管理制度，并嚴格執行；

　　二、設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求；

　　三、配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程；

　　四、設備良好，運行正常，做到無事故隱患及重大管理責任事故；

　　第三節 供電系統管理

　　一、保證正常供電，停電有明確的審批權限，并按規定時間通知用戶；

　　二、制定臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行；

　　三、備用應急發電機可隨時起用；

　　第四節 弱電系統管理

　　一、按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作；

　　二、監控系統等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規定期限保存；

　　第五節消防系統管理

　　一、消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時起用；

　　二、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法，并能及時處理各種問題；

　　三、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；

　　四、制訂突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通；

　　五、無火災安全隱患；

　　第六節給排水系統管理

　　一、建立用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃；

　　二、設備、閥門、管道工作正常，無滴漏現象；

　　三、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；水池、水箱清潔衛生，無二次污染；

　　四、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患；

　　五、限水、停水按規定時間通知業主、租戶；

　　六、排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水或浸泡發生；

　　七、遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積泡水、泛水，長時間停水現象；

　　八、運行出現險情后，制定有排除險情的應急處理措施；

　　第七節發電機系統管理

　　一、備用發電系統運行正常，運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象；

　　二、備用發電系統出現運行故障后，維修人員在規定時間內到達維修；

　　三、制訂發生故障應急處理方案，每月起動一次，確保發電系統處于良好狀態，市網停電能立即發電。

　　第八節共用設備管理

　　一、共用配套服務設施完好，無隨意改變用途；

　　二、共用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻；

　　三、道路、樓道、大堂等公共照明完好；

　　四、道路通暢，路面平坦；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行；

　　第九節保安及車輛管理

　　一、基本實行封閉式管理，大主入口設一崗位，側大門口設一崗位，巡邏崗1人，監控中心設一崗位，實施人防技防并進，確保"**苑"業主的安全；

　　二、有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責；

　　三、結合"**苑"特點，制定安全防范措施；

　　四、進出車輛管理有序，無亂停亂放現象，無堵塞交通現象，不影響行人通行；

　　五、"**苑"外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊；

　　六、室內停車場管理嚴格，出入登記；

　　七、非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；

　　八、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

　　第十節環境衛生管理

　　一、環衛設施完備，

設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站；

　　二、清潔衛生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔；

　　三、垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺；

　　四、房屋共用部位共用設施設備無蟻害；

　　五、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；大堂、樓梯扶攔、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；

　　六、商業網點管理有序，符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼亂畫現象；

　　七、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜；

　　八、排煙、排污、噪聲等符合國家環保標準，外墻無污染

　　日常保潔方案及質量標準（略）

　　第十一節環境綠化管理

　　一、"**苑"內綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當；

　　二、綠地無改變用途及破壞、踐踏、占用現象；

　　三、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿；

　　四、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物；

　　第十二節社區精神文明建設

　　根據"**苑"現有實際情況，要組織開展好社區文化活動，可以充分利用會所這一活動空間，促進**苑成長：建立**苑學習教育基地。

　　文化培養服務：在**苑舉行畫展、攝影展、藝術欣賞等活動，培養**苑文化氛圍。

　　打造社區服務：舉行群眾性社區活動，從而培養"大家庭"的親近和睦的溫暖感覺。

　　利用每年的"五·一勞動節"、"十·一國慶節"和春節等重大節假日，組織業主、租戶跳交誼舞、民族舞、秧歌或腰鼓隊、唱卡拉OK、舉辦聯歡會、游藝活動等，豐富社區文化活動。使業主能強身健體、輕松休閑，同時公司將利用每季一期的簡報，宣傳和表揚**苑 轄區內的好人好事，加強管理公司與業主之間、業主與業主之間的溝通，達到和睦相處的目的。

篇2：購物中心物業管理要求

　　購物中心物業管理要求

　　品質超群的購物環境，唯有輔以專業水準物業運作，才能達成企業價值與服務價值的融合，留給進入購物中心之人士愉快、舒適的感受。這樣的效果，物業管理同仁需留意并遵循如下操作要求：

　　一、公共環境與安全

　　1、氣候影響

　　* 因本購物中心正門向東，中庭寬闊，流動風力全部自行吹入門廳.波及賣場，風速、風力對場內溫度，購物感受直接影響，現時風力>3級時，須關掩大門左右各4扇玻璃門，顧客由中間門扇出入，同時移鋪地墊至主通道.

　　* 雨(雪)天，大門外兩側各放置"小心地滑"警告牌，向入場顧客分發雨傘套。必要時加鋪地墊，安排保潔員定點拖抹地面雨(雪)水。

　　2、觀光梯(扶梯)在維修或停止使用時

　　必須加設圍欄或放置"暫停服務"警告牌.預防意外發生或避免顧客誤解.

　　3、有人滑倒或意外受傷

　　立即報告當值主管并觀察傷者情況是否嚴重。特別留意：

　　* 受傷者是否清醒，問對方何處不適，給予安慰，詢問是否要前往醫院治療，物管部門有責任派人陪同傷者去治療，但事先通知有關經理/主管同意

　　* 受傷者不省人事或昏暈，立即召喚救護車(TEL：120).切勿亂碰或移動傷者，(除非有急救常識)，管理人員必須陪同傷者至醫院治療，然后將實情進展回報總辦及物管部，以及通知傷者家屬。

　　* 為免日后不必要投訴(賠償)或法律糾紛，切記對有關事件以"4W+1HOW"標準予以記錄完整，并以不少于2名現場證人簽字備查。

　　4、禁煙管理

　　本購物中心實行禁煙環境，因各人自我約束力不同，違反禁煙現象偶有發生。

　　* 預防為主、提早發現，盡量在有關人仕拿出煙盒準備點燃時及時勸喻。

　　* 已經發生，禮貌有節加以勸喻："先生/女士，這里是禁煙商場

　　請您配合一下好嗎?謝謝!"對方如果不作反應："先生/女士，良好的公共環境，對于每個人來講都是十分重要的，您覺得呢?!"

　　對方予以改正："先生/女士，謝謝您的理解!

　　5、頑童滋擾

　　經常會有頑童結伴于本購物中心內進行嘻鬧(如：大聲喧嘩、相互追趕、躲藏，頻繁出入/乘坐電梯、沖撞、亂動有關物品等)對商場、顧客造成影響，有時也危及頑童自身安全。

　　* 及時發現制止，控制教育頑童中帶頭之人。訓導時不可過分，以免頑童的監護人無中生有產生糾紛。

　　必要時，協商同現場內保人員全面控制，并帶至有關辦公室予以訓誡，使其意識到自身錯誤，收斂其行為。

　　6、糾紛事件

　　任何程度與性質的糾紛發生，對于經營者、顧客而言都是不愉 快而應全力避免的。

　　* 顧客與顧客間糾紛，規勸雙方，關注傾聽，將雙方顧客分隔開逐個擊破。求同存異，劃爭為和。

　　* 顧客與經營者糾紛

　　A：充分認識此類糾紛的嚴重程 度，關注傾聽給予理解，把握關鍵縮小異議，初步回復，采取行動。

　　B：與現場內保配合，疏導圍觀者，必要時請對方至辦公室再作溝通。

　　上述均須特別控制防范起哄者、乘火打劫之盜賊。

　　7、可疑人員

　　敏銳的直覺加之經驗的評判，可疑人員一般均會納入視線之內.但一名可疑人員，并不一定是盜賊，但他可能會做出侵害經營者或顧客利益的行為，因而，在截查時應注意：

　　* 對可疑人員作一段時間的觀察.

　　* 將現時狀況與正確方位通知中央控制室.

　　* 如可疑人員作欲竊之不軌行為，當值人員應立即就近通知相鄰內保人員予以支援協助，對其實施控制，直到公安人員到場.

　　* 經過一段時間觀察后，如果可疑人員沒有作出任何犯罪(不軌)行為，當值人員應禮貌詢問該人是否需要協助或請其退場，以達阻嚇之威.

　　8、觀光電梯困人

　　* 發現/接報后，至現場觀察電梯樓層指示燈牌，確認并前往所停樓層，如有乘客被困，須隔著關閉的電梯門與他們對話，(注意聲調控制以免加劇緊張氣氛)安慰對方保持忍耐與鎮定，告之其已開始施救行動.

　　* 在任何緊急環境中，效率是絕對重要的，物業人員必須在任何候知道如何及何處可聯絡到電梯人員，通常施救時間10分鐘已足夠.15分鐘應視作最大、如超過20分鐘，必須立即報110以減小事件后被困者訴訟的法律糾紛與賠償。

　　* 當被困者救出時，物業人員須在現場，協同服務電梯小姐安慰，詢問對方有何不適，酌情給予醫藥援助，(兒童、老人特別關注)這樣積極的態度會令被救者感受到關注，并最大限度維護賽特購物中心之聲譽損害。

　　9、突發性水患

　　購物中心水患，通常發生于： 雨水的浸入而產生積水;使用人忘記關閥導致漫溢;水龍頭、軟水管爆裂/漏水;消防栓、噴淋頭松動或失靈;地漏口有倒溢現象;排污、排糞管阻塞;廣場中央排水系統意外失效。

　　* 當接報/發現后，即帶對講機前往現場觀察。

　　* 判斷出水來源，檢查大致位置，可能時立即關閉開關。依據上述水患性質類別，報長廣維?？傊祵幚?。

　　* 觀察現場之設備房、電梯或其它地方設施有否受到影響，并加派人手在有關設備房、電梯口堆放沙包或利用現場任何可圍堵之物品進行封堵。對該區域扶梯立即關閉停駛，將觀光電梯升至較高層并鎖梯，如懷疑有關設備房受水損壞，必須及時通知長廣維?？傊挡榭刺幚?。

　　* 安排保潔人員迅速處理積水。

　　* 將詳細事件呈報物業主管以安排維修及保險事宜。

　　* 如事件發生會影響購物中心正常供水/用水，必須用布告板張示說明，取得顧客諒解。

　　10、斷電

　　任何人發現電力供應異常甚至中斷，均應立即報長廣維?？傊?

　　* 開門迎賓前停電，如果為小面積斷電，應與維保電工一同至該區域電閘控制箱處，由工程人員予以處理，了解原因，積累現場經驗.物管人員不可擅自對電源控制箱進行檢查或修理。

　　* 營業時間內停電，通知購物中心行政總值，長廣維?？傊?。

　　堅守崗位，提高警惕防止破壞

　　協同內保人員對顧客作好解釋，加強巡查，維持秩序，正確疏導。

　　對欲進入購物中心人仕勸喻暫勿進入，對欲出中心人仕予以判斷，防止夾帶未付款貨品帶出。重點疏散各出入口人流，防止 滯留阻塞。必要時放置"暫停服務"警示牌。

　　當證實系政府供電部門原因，須特別關注各步梯，扶梯人流，提醒顧客勿沖撞、絆倒，鎮靜有序退場，可能時對老人、兒童應全力協助。同時放置"暫停服務"警示牌于正門兩側。

篇3：業主聯名減免物業管理費要求

　　關于業主聯名減免物業管理費的要求

　　安徽省ZZ投資有限公司:

　　安徽省**物業管理有限公司:

　　現有景柏灣景樺軒4號樓E、F兩單元的全體業主，聯名要求在財富廣場三期建設中減免物業管理費。

　　前期，我們在商品房住宅購買中，都是經過仔細挑選，幾番斟酌，最后選擇了景柏灣。我們也為能夠成為這里的業主，感到驕傲和自豪。入住后的幾年來，在ZZ和**的共同管理下，小區的建筑、綠化、環境及設施等日漸完善和成熟。

　　但卻有許多不盡人意的事情發生，景樺軒周邊正在建設的高層所產生的噪聲、光線、異味等擾亂了小區的優美環境，也影響了我們的正常生活和身心健康。

　　一、財富廣場二期的間距問題。財富廣場二期的高層寫字樓和小區內住宅樓的距離過近，不符合國家規定。為此，青云軒6幢業主打了幾年官司，從而減免了4年物管費。同樣的，這個問題也嚴重影響著景樺軒的業主，而且影響的程度比青6有過之而無不及，可是樺4卻只減免了25個月。

　　眾所周知，財富廣場二期A、B樓高度不同，分別為16層和21層，而我們所居住的景樺軒4號樓就位于21層之下，間距不夠的問題，導致我們居室內采光、通風嚴重不足及私密生活也遭到侵害。由于購買時景樺軒房屋尚未交付，業主們沒有收房，財富廣場二期的具體公示大家也都沒有看到，也無法對規劃提出異議，造成現在這個局面。請問，你們是不是難辭其咎呢？！

　　二、景樺軒北面的安全問題。樺4北臨財富廣場二期B樓，現有的圍欄緊貼著樺4的北面住宅窗口，快車道，慢車的通道被圍欄擋在了小區外面。造成快慢車道對外打開，直接與濉溪路（北一環）相鄰，其間雖然有財富廣場B樓阻擋，但由于此樓結構中設有許多的穿插空地，也就等于是給外界進入小區設置了一個天然的敞開性的通道。另外，財富廣場二期的汽車人流常常來往于此通道中，外來停車位也就設在樺4的北窗戶下，噪聲不斷，并存有安全隱患。根據以上情況，我們要求，將樺4后面的行車道劃歸給小區，還業主一個安寧安全的環境。

　　三、景樺軒西邊的通道問題。樺4西邊的消防通道自我們收房至今，就長期被建筑隊占據，裝潢搬家行路要繞許多冤枉路，既花時間也增加了費用開支。搬進景樺軒幾年內，大家都提心吊膽的過日子，擔心萬一失火，消防車無法進入，給大家造成不必要的損失?，F在我們要求及時將此通道歸還業主，讓我們擁有一個完整的生活小區。

　　四、噪聲擾民問題。這是業主們意見最大問題。財富廣場二期建筑剛剛結束，三期就立刻上馬，樺4業主深受兩期工地的噪聲、異味、臭氣，污水嚴重傷害，使我們白天無法正常生活，夜晚無法入眠?！吨腥A人民共和國環境保護法》第二十四條規定“ 產生環境污染和其他公害的單位，必須把環境保護工作納入計劃，建立環境保護責任制度；采取有效措施，防治在生產建設或者其他活動中產生的廢氣、廢水、廢渣、粉塵、惡臭氣體、放射性物質以及噪聲、振動、電磁波輻射等對環境的污染和危害?！?經有關專家鑒定指出，噪聲對人體的聽覺系統、神經系統、心血管系統、消化系統、代謝功能方面都具有損害作用。噪聲刺激通過聽覺通路傳入大腦皮層和丘腦下部，影響內分泌的調節，對血脂血糖的影響表現為血清甘油三酯、 膽固醇含量及血糖的增高。在此我們強烈要求工地設置隔音板網，還我們安靜的生活天地。

　　以上是我們的幾點意見和依據，要求貴公司慎重考慮并予以解決。前期貴公司減免了景樺軒4幢業主25個月的物管費，為此我們表示欣慰和感謝。但，西邊緊貼著我們的兩幢三十多層和幾幢群樓剛開始建筑，危害還在時時侵襲著，無可奈何之下，我們要求在財富廣場三期建筑好之前減免物管費并妥善解決以上問題。我們會密切關注事件的發展，如果事態得不到解決，我們將會付諸法律，不僅要求減免物管費，還將要求給予一定的精神賠償。

　　景樺軒4幢E、F單元全體業主（簽名附后）

　　20**年6月**日