固安幸福廣場前期施工方案

　　目錄

　　第一部分

　　編制綜合說明

　　一、工程概況

　　1.1工程概況

　　二、工程目標

　　2.1工期目標

　　2.2質量目標

　　2.3安全管理目標

　　2.4文明標化管理目標

　　第二部分、初步施工方案

　　一、施工總體部署

　　1.1場地布置概述

　　二、初步方案簡介

　　2.1模板工程

　　2.2鋼筋工程

　　2.3混凝土工程

　　2.4腳手架工程

　　三、臨時用水用電方案

　　3.1施工用電布置

　　3.2施工用水布置

　　四、大臨施工方案

　　4.1圍墻

　　4.2大門

　　4.3施工便道

　　4.4辦公區

　　4.5排水溝布置

　　第三部分、組織管理措施

　　一、組織架構及人員組成

　　二、組織管理措施

　　第四部分、保證措施

　　一、安全管理措施

　　二、施工用電的安全保證措施

　　三、消防及防火安全措施

　　四、文明措施

　　五、環境保護措施

　　六、職業健康保證措施

　　第五部分、附圖

　　1.施工現場平面圖

　　2.施工現場用電布置圖

　　3.施工現場給水、排水平面圖

第一部分、編制綜合說明

一、工程概況

　　1.1.工程概況

　　本項目為固安幸福廣場工程，位于新昌街以北，玉井路以東。本工程共有1#、2#、3#以及地下車庫組成，總建筑面積約：90000m2;工程建設單位為永定河房地產開發有限公司，設計單位為上海聯創建筑設計有限公司。廊坊市萬盈工程建設監理有限公司實施監理。由金壇建工集團有限公司負責施工。公寓為框剪結構，商業為框架結構，抗震設防烈度7.0度，建筑設計使用年限為50年。

二、工程目標

　　2.1.工期目標

　　根據業主要求，計劃本工程工期：

　　1、1、2、3#樓：20**年3月20日開工，13年5月10日完成地下主體工程，13年9月10日主體封頂，其中2#樓5層商業部分6月30日前完成3層以下的主體及二次結構，具備精裝進場條件。

　　2、地下車庫工程：20**年3月20日開工，13年6月20日完成主體及回填工程;

　　3、單體工程裝修濕作業全部完成，塔吊、現場鋼筋、攪拌機械、裝修上料設備及施工場地預計拆除時間(包括垃圾全部清理完成)為：1

　　4年8月30日，具備外線景觀施工提供場地;

　　2#樓商業外圍場地在20**年6月30日前騰出，具備提供給裝修單位的條件。

　　2.2.質量目標

　　我們一定全力以赴，做好施工前期準備和施工現場的總體規劃布置，發揮我公司的管理優勢、技術優勢，進行項目總承包施工，通過對勞動力、設備、材料、技術、方法和信息的優化處置，實現成本造價、工期、質量及社會信譽的預期目標效果。我們完全接受招標文件提出的施工技術要求，并按國家質量標準和固安縣有關質量規定進行施工，確保本工程達到驗收一次合格率100%。

　　2.3.安全管理目標

　　本工程將嚴格執行中國國家和固安縣有關安全生產的法規法令，執行《中華人民共和國安全生產法》，確保工程施工過程中重大安全事故為零、重大機械事故為零、火災事故為零。

　　2.4.文明標化管理目標

　　我公司將嚴格按照固安縣有關建筑工程施工現場標準化管理規定組織施工和現場安全文明施工。確保安全重大事故為零，并達到固安縣文明、標化工地。

第二部分、初步施工方案

一、施工總體部署

　　1.1場地布置概述

　　本工程道路、施工場地全部硬化，并在主干道兩側設置綠化帶、標識牌。本工程在場地東南角設置一水井作為供水點。場地北側及南側各設一配電房。

　　由于場地范圍所限，辦公區域只能設在基地內。施工現場道路一側設置排水溝，在整個工程施工期間作為明排水主要措施，并防止雨天場地內明水流入現場，排水溝坡度為2%，流向集水井.經過處理后排入市政管網。工地大門位置布置沖洗池，防止車輛將泥土帶出現場?，F場電纜全部預埋保護，大型施工機械和施工樓層使用專用電箱。

二、初步方案簡介

　　2.1.模板工程

　　本工程所有砼工程表面，以模板成型的砼表面清水對外。因此，模板的選擇顯得尤為重要。由于多層膠合板具有平整、板面大的優點，可減少模板拼縫、砼表面質量好，本工程采用膠合板作為木模板面，木枋作檔;由于本工程工期緊，因此梁、板支撐采用碗扣式鋼管排架加快進度;對拉螺栓選用14號螺栓間距450mm布置。柱、梁、板節點配置定型木模。

　　2.2.鋼筋工程

　　工程需要的結構鋼筋鋼材根據公司規定，均有合格供應商供應，成品鋼筋運至施工現場，并按規定送質監站試驗中心檢驗合格后，才能用于工程中。所有鋼筋有現場加工成型，由塔吊運至施工操作面，手工綁扎成型。

　　2.3.混凝土工程

　　砼全部采用商品砼，砼施工前進行相關(坍塌落度、流動性、抗滲、抗壓性)試驗?；A、地下室結構混凝土采用汽車泵進行混凝土泵送，現場準備3臺車載移動泵進行上部結構混凝土澆筑，混凝土施工時要振搗密實，并及時做好養護工作。

　　2.4.腳手架工程

　　本工程腳手架采用懸挑腳手架，腳手架采用Φ48×3.5鋼管扣件搭設，采用標準形式，即縱距1.4米，橫距0.7米，步距1.4米;剪刀撐按規范搭設。

三、臨時用水用電方案

　　3.1.施工用電布置

　　現場配設兩個配電房，分別位于場地的北側及南側，現場臨時用電的低壓配電系統采用TN-S型。電纜線為五芯線，接到施工區作為施工用電。辦公區用電與動力電分開布置。

　　本工程輸電線路,動力,照明電纜鋪設采用三相五線制混合型.現場線路直接從配電房接出,分為兩路:一路施工線路,第二路為塔吊等大型機械專用線路.為防止現場停電或其它不測,我司過程中將備一臺發電機以備應急之需。

　　3.2.施工用水布置

　　施工用水從北區3#樓南邊地下水井，經增壓水泵給施工用水點引入，消防用水圍繞1、2、3#樓，由東西南北墻側型成環網狀布置。2、3#樓南側，

　　1、3#樓北側，各設DN65的消火栓。生活區和材料加工廠各設DN65的消火栓，消火栓每50米設一處，共計5處。在辦公室設1用水點，管徑為DN25。

四、大臨施工方案

　　4.1.圍墻

　　目前施工現場圍墻已基本成型,圍墻內外進行粉刷、裝飾，并在圍墻醒目處用彩繪繪制出各方施工口號。

　　4.2.大門

　　工地大門共三個，兩個位于新昌街，門寬6米。一個位于西側玉井路，門寬6米，。大門設置按集團規定標準設置，并在門邊設置門衛室。大門做法見施工大門詳圖。

　　4.3.施工便道

　　工程施工便道有三條，分別位于南、西、北側。施工便道寬6米，在原地面上夯實原土，鋪300厚碎石，然后澆C25混凝土路面。

　　4.4辦公區

　　本工程辦公區位于東北側。辦公區用房為彩鋼板房。布置詳見平面布置圖。辦公區位于北側道路東邊，成一字型布置，為一幢6間彩鋼板房，房間尺寸為3600*6000，一樓為地磚地面;辦公區場地為100厚C20砼+150厚碎石。

　　4.5.排水溝布置

　　排水的設計：為確保工地干燥、整潔，根據施工區域的匯水面積，修筑地面排水網絡，沿各道路一側設置排水溝，將雨水排入各區域集水井，過濾后排入市政管網。具體位置見施工總平面布置。在大門口設洗車池,車輛出場必須經過沖洗，防止污染路面。

第三部分、組織管理措施

　　一、組織架構及人員組成

　　項目經理:陳

　　生產經理：閆

　　技術主管：李

　　技術員：

　　技術員：

　　施工員：

　　施工員：

　　水電主管：徐

　　木工質檢：劉群

　　鋼筋質檢：王海

　　泥工質檢：楊柱

　　材料主管：楊海

　　安全主管：丁虎

　　放線員：陸天

　　資料員：韓得

　　班組放線員：潤

　　2#、3#班組長：劉

　　1#班組長：黃材

　　安全員：湯

　　泥工班長：紅

　　鋼筋班長：立彬

　　木工班長：網忠

　　水電班長：輝

　　泥工工長：余關銀

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　　復地·東湖國際四期前期施工方案

二、組織管理措施

　　1.根據業主管理要求，項目部對本工程承包范圍內全部工程進行施工以及對承包范圍內的所有內容進行質量控制、進度控制、安全控制、文明標化控制和環?？刂坪蛯I分包協調管理，真正有效地履行實施在施工全過程、全方位的管理職責。

　　2.結合項目部在類似項目施工中取得的成功經驗，針對本工程特點，有類似工程施工經驗的優秀工程技術人員和管理人員組成本工程項目管理部。

　　3.本公司在總承包管理下實施主承包管理，將著重在施工總進度計劃，施工場地、機械、設備布置及協調使用，施工人員、物資的計劃安排，施工質量控制及保證措施，文明施工、安全生產管理，與社會各部門關系協調，并對各參建單位的勞動力、資金管理，施工質量控制、技術資料、檔案整理以及對總承包服務等方面設置專人進行強化對口管理。

　　4.為了有效地對該工程的施工進度、施工質量、文明施工等方面進行全面控制，順利完成與其指定的質量、進度、安全、文明施工等的目標，項目部在本工程施工過程中，建立起在總承包協調管理下實行項目經理負責制，并在項目經理部內設置直線職能制、項目生產經理、項目工程師和各主管部門，從施工計劃的協調、施工場地的綜合安排、施工工期工序銜接、協調、施工質量的控制監督及施工現場的管理各方面進行施工項目管理。

　　5.在施工過程中，嚴格按經確認的施工組織設計進行施工，全過程接受業主、監理及設計單位對工程施工進度、質量、安全的監督管理。

　　6.以創品牌工程為目標，全面貫徹公司程序文件和支持性文件的要求，加強過程監控力度。

第四部分、保證措施

一、安全保證措施

　　1.建立、健全對施工人員的日常安全教育、技術培訓和考核制度，并嚴格組織實施。建立、健全施工人員的上崗證制度，特別是對于從事特殊工種的人員，按國家培訓證明上崗。

　　2.現場施工應達到安全條件，施工現場的防護設施按下列要求：

　　a.根據工程進度及時調整和完善防護措施。

　　b.對于事故易發區，設置專項的安全設施及醒目的警示標志。

　　c.根據季節或天氣變化，調整安全防護措施。

　　3.機械、機具、電氣設備的安裝和使用

　　a.大型機械安裝后按規定進行檢測，檢測合格后掛牌使用。

　　b.中、小型機械，按進入現場必須驗收，合格后掛牌使用。

　　c.使用期間，指定專人負責維修、保養，保證其完好、安全。

　　4.施工中的專項安全技術交底

　　施工中應根據施工組織設計和施工進度，向不同工種的施工人員進行專項的安全技術交底。

　　5.施工人員作業的安全要求

　　施工人員必須使用符合規定標準的勞動防護用品，并按下列安全要求操作：

　　a.按安全技術標準和安全操作規程進行施工。

　　b.按國家勞動保護規定。

　　c.發現異常，采取有效防護措施，并向安全管理人員報告。

　　6.現場日常安全管理

　　建立施工現場日常安全巡視和檢查，發現事故隱患和違反安全標準應及時進行糾正。

　　7.安全監督檢查

　　由安全監督員定期進行檢查，發現問題限期整改。

　　項目經理

　　項目副經理

　　安全消防員

　　項目工程師

　　基礎結構實施

　　安裝方案實施

　　裝修方案實施

　　安全宣傳教育

　　安全設施檢查

　　文明施工監督

　　安全設施技術

　　總體規劃布置

　　施工技術方案

　　班組

　　實施、檢查、整改、監督

　　獎勵、懲罰、反饋、記錄

　　二、施工用電的安全保證措施

　　1.電纜的接頭不許埋設和架空，必須接入接線盒并附在墻上。接線盒內應能防水、防塵，防機械損傷并應遠離易燃、易爆、易腐蝕場所。

　　2.所使用的配電箱必須是符合規范要求的標準電箱。配電箱電氣裝置必須做到一機一閘一漏電保護。

　　3.開關箱的電源線長度不得大于30m，并與其控制固定式用電設備的水平距離不宜超過3m。

　　4.所有配電箱、開關箱必須編號，箱內電氣完好匹配。

　　5.所有的電機、電器照明器具、手持電動工具的電源線應裝置二級漏電閘保護器。

　　6.室外燈具距地面不得低于3m，室內燈具不得低于2.4m。生活區照明電壓不得大于36V，并必須采用保護接零。

　　7.施工現場嚴禁使用花線、塑料膠質線作拖線箱的電源線，嚴禁使用木制的拖線箱、板及民用塑殼拖線板。

　　三、消防及防火安全措施

　　1.現場組建以項目經理為第一責任人的防火領導小組和義務消防隊員、班組防火員，消防干部持證上崗。

　　2.層層簽訂消防責任書，把消防責任書落實到重點防火班組、重點工作崗位。

　　3.施工現場配備足夠的消防器材，統一由消防干部負責維護、管理、定期更新、保證完整、并做好書面記錄。

　　4.一般臨時設施，每一百平方米配備二只四升滅火機，重點部位每五十平方米配備一組種類合適的滅火機。

　　5.劃分動火區域，現場的動火作業必須執行審批制度，并明確一、二、三級動火作業手續，落實好防火監護人員。

　　6.電焊工在焊割作業時必須隨身帶好“二證”(電焊工操作證、動火許可證)，“一器”(消防滅火機)、“一監護”(監護人職責交底書)。

　　7.氣割作業場所必須清除易燃物品，乙炔氣和氧氣存放距離不得小于5米，使用時兩者的距離不得少于10米。

四、文明施工措施

　　1.施工現場的場容管理，必須實施劃區域分塊包干，責任區域必須掛牌示意，生活區管理規定掛牌昭示全體。

　　2.制定施工現場生活衛生管理、檢查、評比考核制度?，F場標化管理必須嚴格遵守標準來進行，定期對照考核。

　　3.圖牌、布告欄和廣告欄的管理

　　a.對安全生產作業工作必須上墻，做到七牌三圖。

　　b.現場必須布置安全生產標語和警示牌,做到無違章。

　　c.施工區、辦公區、生活區應掛標志牌，危險區設置安全警示標志。

　　d.施工區大門、旗桿必須按公司圖集要求統一設計制作，確保金壇建工集團的形象。

　　4.臨時道路的管理

　　a.進出車輛門前要派專人負責指揮。

　　b.現場施工道路要暢通。

　　c.做好排水設施，場地及道路不得積水。

　　5.材料堆放管理

　　a.各種設備、材料應盡量遠離操作區域，并不準堆放過高，防止倒塌下落傷人。

　　b.進場材料嚴格按場布圖指定位置進行規范堆放。

　　c.現場材料員必須認真做好材料進場的驗收工作(包括數量、質量、質保書)，并且做好記錄(包括車號、車次、運輸單位等)。

　　d.水泥倉庫必須有管理規定和制度，水泥堆放必須十包一垛，過目成數，掛牌管理。水泥發放必須憑限額領料單，限額發放。倉庫管理人員要認真做好水泥收、發、存流水明細帳。

　　e.材料堆放必須按場布圖嚴格堆放，嚴禁亂堆、亂放、混放。特別是嚴禁把材料堆靠在圍墻、廣告牌后，以防受力造成倒塌等意外事故的發生。

　　五、環境保護措施

　　1.臨時辦公室、食堂、廁所、工人宿舍的管理

　　a.辦公室、廁所、食堂、宿舍等的搭建標準、要求按有關規定執行。

　　b.制定“辦公室及宿舍衛生管理制度”，使施工現場做到整潔、衛生。

　　c.辦公室、宿舍通風、明亮，設有盥洗設施，由專人負責管理。

　　d.廁所應保持清潔，有專人管理。

　　e.宿舍內嚴禁私接電源插座或使用大容量電器，施工安全部定期進行檢查監督。

　　f.加強施工人員的管理，加強工人保健工作，確保工人的身體健康，施工現場必須設立巡回醫療點，生活區必須做好衛生和消毒工作，防止流行病的發生。

　　g.為提升企業的形象，施工現場辦公區在做好環境衛生、環境整潔的同時，適當布置一些簡單的綠化，美化辦公區的環境。

　　(2)施工區域的環境管理

　　a.項目嚴格對施工班組進行落手清考核工作，每月考評，做到獎優罰劣。確保落手清工作做到隨做隨清，誰做誰清。

　　b.施工面要求做到工作面清，項目要派專人監護清掃，做好監控記錄，保持樓層面安全、整潔。

　　c.現場建筑垃圾集中堆放，四周采用圍護，建筑垃圾做到及時處理外運，保持現場文明、整潔。

　　d.確保周圍環境清潔衛生，做到無污水外溢，圍墻外無渣土、無材料、無垃圾堆放。確保因其活動產生的氣體排放、地面排水及排污等不超過不超過規定的數值。

　　e.環境整潔，水溝通暢，生活區設置垃圾箱，垃圾每天定時清理、外運，生活區域定期噴灑藥水，滅菌除害。

　　f.施工現場應采取一切適當措施，保護(現場內外)環境，限制由其施工作業引起的各種污染(包括光污染)和噪音等，嚴防對公眾和財產造成影響和損害。

　　g.嚴格遵守國家關于晚間施工的有關條例，嚴格遵守業主提出的嚴禁在晚間施工的有關規定，杜絕和限制對周圍環境的影響。

　　h.水灰池要有遮蓋措施，并派專人看管。

　　i.根據現場實際情況，當風力大于4級，場地必須進行澆水處理。

六、職業健康保證措施

　　1.施工期間食堂要提高飯菜的質量，增強勞務人員的體質，提高施工人員的免疫能力。

　　2.工作安排時要盡量減少加班，保證勞務人員的充分休息時間。

　　3.宿舍要勤開窗，并增加通風設施(電風扇)以加強疫情預防措施。

　　4.加強用工管理，防止無序流動。項目應當認真按照用工制度管理要求，嚴禁使用無建制隊伍人員及身份不明人員，特別是加強對新進工人的控制，做好體檢工作。同時建立施工人員進出工地的登記制度。

　　5.加強對職工防病意識宣傳的教育。項目應當及時通過廣播、電視、報刊等關注傳染性疾病的情況，宣傳有關防治知識，教育職工保持良好的衛生習慣，不要到人口密集、空氣流通不暢的地方去，注意搞好個人衛生，做好預防疾病的工作。

　　6.做好工地飲食、飲水衛生工作，防止食物中毒等事故發生。春夏季是各類傳染疾病的多發季節，工地應當嚴格按照市建管辦20**年151號文“關于加強建設工地食品衛生安全管理的緊急通知”要求，做好工地的飲食、飲水、環境衛生和預防疾病的工作。

　　7.在傳染疾病多發季節時，在食堂和生活區門口放消毒水。

第五部分、附圖

　　1、施工現場平面圖

　　2、施工現場用電布置圖

　　3、施工現場給水、排水布置圖

篇2：商業物業前期介入經驗分享

　　
　　商業物業前期介入經驗分享　
　　一、工程前期介入與質量監控
　　商業管理是商業物業產品的終端，也最真實地反映了市場的需求、運營的需求。在前期規劃中提出未來商業管理的需求并落實到規劃設計當中至為關鍵，比如對系統的劃分、設備的選擇、容量的匹配、負荷的確定、商業的平面布局、人流動線的配合、人流的導向等各方面全面提出完善建議等，這些建議做到"四個有利于"：即有利于商業運營；有利于《租賃合同》的執行；有利于節能降耗及運行管理；有利于開展多種經營。
　　那么，工程質量監控的要點是什么？就是工程的薄弱環節點，如防水、消防、空調效果、冷凝水漏水、配電容量、隔油、排煙、照明負荷等等。比如防水，現已開業的商業廣場就出現了衛生間、天棚、某主力店降板區漏水現象。日前，集團商業管理公司物業部已開始對京滬甬三地的商業管理公司，安排專人實施質量監控，監控施工工藝，監控避水試驗驗收流程，要求下一道工序開始前做保護層，保證防水層不被破壞。并實施責任到人、分區管理，徹底將隱患消除在萌芽之中。
　　工程核心就是"三大控制"：即質量控制、投資控制、進度控制。三大控制彼此關聯、相互制約，如何達到最佳平衡點是我們一直努力追求的境界。我們要做的不是抱怨項目公司不理解，也不是抱怨設計不合理，而是怎樣考慮到進度和成本的要求，綜合拿出可行的方案，并推進有效的落實，這才是前期介入的理想效果。比如水泵的選擇，如果你提出采用丹麥的格蘭富、美國的ITT水泵，效果一定最佳，但是成本部的同志一定不同意，因為同型號的泵這兩種產品是國產凱泉、連成的6倍，違背了投資的控制要求；招投標部的同志一定不同意，因為訂貨周期要4個月以上，滿足不了進度控制的要求。
　　二、工程交接驗收和設備的調試
　　交接分四個主要部分：
　　1、圖紙、資料、合同的交接；
　　2、設施、設備的核實、清點、移交管理權；
　　3、備品備件的交接；
　　4、遺留工程問題的確認。
　　交接的過程以主力店、項目公司、管理公司三家同時交接為最佳，交接的順利完成對后期管理界限的明確至關重要。
　　三、遺留工程問題的有效解決
　　遺留工程問題伴隨著項目的施工而產生，困擾和影響商場的正常經營。首先要仔細閱讀施工合同，明確責任界限，充分利用保修期的約定，一定充分發現問題，力爭在保修期將問題解決。
　　如果施工單位由于種種原因（工程款支付不及時）不維修怎么辦？一切原因都不能回避他們的相關職責，按照集團流程發函給施工單位（通知期七日），如拒不履行維保責任，啟動扣款流程，自行施工。
　　解決遺留問題方案，一定充分論證，找到最佳的，徹底的、節約的解決方案。
　　四、節能降耗及能源費的控制、技術改造創新，新產品新技術的應用
　　能源費消耗是管理公司的主要支出，能源費構成從各專業角度有以下各方面，須對節能細節進行關注：
　?。?）節電器的安裝：南昌、長沙、南京、青島做過技術改造，商場到底需要什么樣的照度？需要對原有的商場照度進行測量。安裝節電器的實踐表明：以上四個店的平均公共區域節能約27%左右。
　?。?）公共區域照明的控制：分為地下停車場、外廣場、樓體泛光和設備間照明。
　　停車場照明要在滿足功能需求的情況下盡量降低照度，應隨日照天氣情況隨機調整，分區域開放照明，重點考慮停車路線照明等；
　　外廣場照明根據天氣變化、季節進行隨機調整；
　　設備間照明存在長明燈現象，重點關注高低壓配電局部照明。
　?。?）變壓器的合理調整：把電壓調整到合理的區間。
　?。?）功率因數的補償：考慮主要電容量的投入，新增設備要考慮補償因數。
　?。?）合理使用能源政策：如上海、寧波應注意點費定價，跟電業局主管部門溝通，爭取大用戶優惠政策；跟主力店、小商戶確定多經用電定價；動力照明比的爭??；利用好峰、谷、平電價，在谷值時到開業期間，做好統計分析，找出合理的操作方式。
　?。?）計量的分配：同一系統分配不好，就會高出很多，長春公司按流量分配，推行了變頻水泵改造，能源降低了5倍，投入的10萬元改造費2個月收回成本；南寧公司采取單價定價；有些公司如上海，遺漏了不少該計量的項目，定價不合理也會造成重大損失。
　?。?）空調系統的變頻：04年推出了冷凍水變頻、風柜機變頻，在許多公司風變頻采用了手動方式，節能主機、風柜會帶來50%以上節能價值。
　?。?）系統處理（風、水系統）：南昌開業時，6臺主機全部投入使用，回頭反思，水處理是關鍵。后來進行了系統水處理，天氣最熱時開2臺主機，大大節能。風機盤管易出現阻塞現象，要定期清洗。
　?。?）IC卡電度表的安裝利于節能和優化管理。
　?。?0）提高換熱部位的效率。如南昌、長沙推行的遮陽、水霧降溫方案，夏季時天臺地表達到60度高溫，設備散熱效果差，實踐證明：采用遮陽篷可降5%消耗，采用水霧，可降7%消耗。
　?。?1）各類設備的開啟與匹配：如電梯何時開？空調何時開主機？（一般是先開新風），對空調主機的搭配開啟模式問題，可以實地測試，得出最佳節能方案。
　?。?2）隔絕冷、熱空氣的散失。如青島在出入口加裝門斗、門簾、風幕等；哈爾濱采取保溫、安裝旋轉門方式，效果很好；此外如安裝主體維護結構，有效處理管道井的煙囪效應等，都值得借鑒。
　?。?3）變頻供水的改造：濟南、青島采用，一年估算6萬節能費用，當然在供水壓力好的地方不一定采用。
　?。?4）地下污水泵改為直排式可以進行探討。
　　五、設施、設備的維護與保養
　　為了有效資產的保值增值，必須對設備進行有效的維護和保養，內容主要包括：
　?。?）強電系統：高低壓、防雷接地檢測、電纜養護等；
　?。?）弱電消防系統：抓緊時間外委，輔助消防自檢，安防、紅外系統的養護等；對消防系統的要求是委托當地消防局認可的維保單位進行維保；
　?。?）電梯系統：勞動部門檢測，外委維護保養等；
　?。?）空調系統：管道的清洗建議外委，風系統的維護建議由自己來做；主機的維?？芍付◤S家，價格一事一議；
　?。?）給排水系統：管路、閥門、變頻系統、污水泵、污水管線的養護；
　?。?）土建系統：外立面、廣場磚、地面、車場、主體結構等維保；
　　要對專業的供應商進行維保效果的定期評估，督促其按照合同執行，對不合格部分進行相應的處罰。
　　建立常用材料品牌資源庫，實時掌握價格信息，充分考慮地域的差異（按季度進行更新）；建立抽撿制度，隨機檢查外委工程預算，采購材料的價格，核實工程量，檢查完成效果。

篇3：別墅開發模式:前期戰略分析

　　別墅開發模式：前期戰略分析

　　別墅歷經大起大落，如今又漸漸引起發展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內被搶購一空，許多收入豐厚者抱怨買不到好別墅。在中國現階段開發別墅極具挑戰性，很多國際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農民房，卻仍然供不應求。該講深入調查別墅市場的盈利模型，為我們提出了現實指南。

　　第1操作環節：別墅項目開發前期戰略分析

　　分析A：別墅項目特性剖析

　　別墅的詞義出自"別業"是指本宅門外供游玩休養的園林房屋，《宋書.謝靈運傳》中有"修營別業，傍水依山，盡幽居之美。"gg開放前，別墅數量少，僅僅出現在一些風景勝地供度假租用，或由少數特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代后，隨著房地產的發展，別墅的含義也逐漸擴大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做"別墅"，甚至高層公寓頂層復式單元也被冠名"空中別墅"，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。

　　別墅面積標準從 100-1000平方米均有，可滿足不同經濟水平的需求。在組合上可以獨立，也有并聯和多聯體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂、停車等要求。結構簡單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業主興趣、基地條件而千變萬化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經濟，因而售價高，政府從節約土地資源出發，也有一定限制。

　　未來的別墅發展，有幾個值得關注的方向：

　?。?）生態型。著重節約能源，改善地域氣候，最大限度表現和利用自然環境。

　?。?）智能化。重在運用最高技術設備，提高生活工作的效率和舒適度。

　?。?）個性化。極力體現業主或建筑師的個人風格，營造出獨特的基地環境和室內空間。

　?。?）社區化。創造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務活動，豐富社區文

　　化。

　　分析B：別墅項目開發的致命陷阱

　　現有一些度假別墅項目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有一定盲目性，有的選址甚至現有一些度假別墅項目主要存在以下問題： 完全忽視環境資源和自然景觀。

　　一些度假別墅所處地段沒有任何景觀，僅僅因為偏僻地價便宜或者有一些形狀并不優美的山地。在銷售遇阻后，價格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區域住宅價格還低，別墅的功能和意義已發生了根本的改變。其次規劃設計上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環境和每個庭院都應有足夠的空間，同時設計造型和建筑都體現一定檔次，配套設施要求高。而一些環境本來相當不錯的度假別墅，由于片面追求利潤，強調銷售面積，只顧增加棟數，已經從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質量較差；有的別墅配套設施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決。

　　分析C：別墅開發市場背景分析

　　以深圳為例，隨中國經濟的高度發展，深圳作為中國最大港口城市之一，吸引了許多外資機構及大型國有機構。據統計，世界500強經濟集團大多進駐中國，其中不少在上海、廣東深圳設立總部或分支機構，加之國有大型機構及香港、臺灣、內地三資及私營企業落戶深圳，宏觀利好形勢下，給深圳別墅物業也帶來無限商機。

　　目前深圳市場已建和在建項目詳情見下表

　　已建項目青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居

　　在建項目華景園、齊明別墅（二期）、深圳國際會議中心

　　由于別墅物業所面對的客戶群相對較窄，所以深圳別墅供給量相對較少。

　　分析D：別墅項目總體銷售狀況

　　目前深圳別墅銷售期相對較長，不少樓宇有四、五的還在發售，也有個別樓宇發展因樓市低迷，暫時封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。經過市場調研后發現：別墅項目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區域相對其他更為優良，其原因主要是利益于優越地理位置及無與倫比的自然環境。隨著深圳房地產大市日升溫，別墅物業的價格已見底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現出來，近期位于銀湖區域的"鳴翠谷"熱銷就是一個很好的說明，加之目前港人對深圳住房強大的購買力，不少別墅物業的發展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會有結果。