房地產項目前期準備階段工作流程

　　一、獲取土地使用權

　　開發商獲取土地使用權的主要方式：

　　1）通過行政劃撥方式取得；

　　2)舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；

　　3）轉讓取得；

　　4）出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）；

　　5）聯合開發并報有關主管部門立項、審批后取得；

　　6）通過司法裁決取得；

　　7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。

　　開發商獲取土地使用權的程序

　　土地使用權有償出讓的方式

　　出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。

　　按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地

　　使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。

　　協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用

　　土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。

　　招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形

　　式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用者（即土地使用權受用人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應付的責任等。

　　拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的

　　時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地所有權受讓人的一種出讓方式。

　　依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，建設用地凡屬于營利型的

　　商品房開發、旅游、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：

　　1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文；

　　2）開發商營業執照或組織機構代碼證，房地產開發資質；

　　3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料；

　　4）1：2000地形圖2份；

　　5）加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份；

　　6）地上附著物權屬證明；

　　7）土地登記申請書；

　　8）土地登記法人代表證明和身份證明；

　　9）土地登記委托書。

　　土地主管部門：

　?、磐恋厥褂脵喑鲎?/p>

　　房地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續

　　的審核和報批工作，遠郊區、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉

　　讓劃撥土地需補辦出讓手的審核和報批工作。

　?、仆恋厥褂脵鄤潛?/p>

　　房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮建設用地的劃撥手續；

　　區、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮建設用地的劃撥手續。

　?、钦饔猛恋?/p>

　?。ㄕ饔酶?000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。

　　征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。

　　征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區（縣）人民政府批準。

　?、鹊貎r評估

　　市房地局負責城近郊區、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作。

　　招標受讓土地使用權申請程序：

　?、儆玫卣咭姷秸袠斯婧蟮街付ǖ攸c索取招標文件；

　?、谟玫卣叩绞谢騾^、縣房地局或其他部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料；

　?、塾玫卣哌M行投資分析；

　?、艿街付ǖ攸c辦理投資登記，提交企業工商營業執照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規定繳納投標保證金；

　?、萦玫卣咛顚懲稑藭慕o指定方進行投標；

　?、奘盏街袠送ㄖ獣?，由企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規定支付總地價款的一定比例作為定金；

　?、甙凑蘸贤募s定支付余款。付清40%地價款后向市或區、縣房地局申請臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區、縣房地局申請正式國有土地使用證。

　　拍賣受讓土地使用權申請程序：

　?、儆玫卣咭姷脚馁u公告到指定地點索取招標文件；

　?、谟玫卣叩绞谢騾^、縣房地局或其他部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料；

　?、塾玫卣哌M行投資分析；

　?、艿街付ǖ攸c辦理競投登記，提交企業工商營業執照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規定繳納競投保證金；

　?、萦玫卣叩街付ǖ攸c領取競叫牌；

　?、抻玫卣咴谝幎〞r間、指定地點到拍賣現場參加競投；

　?、咂髽I法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，按照規定支付總地價款的一定比例作為定金；

　?、喟春贤募s定支付余款。付清40%地價款后向市或區、縣房地局申請臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區、縣房地局申請正式國有土地使用證。

　　屬經營性開發用地的，開發商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續，進行他的登記，取得《國有土地使用權證》。

　　二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

　　城市房屋拆遷是對城市規劃區內國有土地上原有的房屋及其附著物等，不適應經濟、社會發展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

　　1、拆遷方式

　　1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷；

　　2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證；

　　3)拆遷人委托拆遷：適用開發商缺乏拆遷經驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。

　　2、拆遷的主要內容包括：⑴房屋拆建，如危舊房改建；⑵城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居民區、商業區、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造；⑶環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處于建設項目的前期工作階段。

　　3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：

　　1)填寫《城市房屋拆遷申請表》一式5份；

　　2）建設項目批準文件；

　　3）建設用地規劃許可證；

　　4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）；

　　5）拆遷代辦單位和評估機構資料；

　　6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷限制；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）

　　7）有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

　　根據《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住在為7元／平方米，非住宅為3元／平方米），頒發房屋拆遷許可證。開發商取得《房屋拆遷許可證》后即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協議。安置補償共有3種方式：貨幣安置、現房安置、就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。

　　三、規劃設計

　　建設工程規劃管理的主要內容有：建筑管理、到路管理、管線管理、審定設計方案、核發建設工程規劃許可證。在以開發使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的基本步驟是：⑴在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發商要向規劃局申報規劃要點，規劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據；⑵在項目建議書批復后，開發商應向規劃局申報項目選址、定位，即向申報單位下發選址規劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規劃設計條件；⑶規劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規劃部門下達是委托設計機構進行規劃方案設計的依據性文件。開發商在完成方案設計后，須向規劃部門提出審定申請；⑷通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備條件；⑸開發商依據審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規定主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向規劃局申領建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；⑹申領建設工程規劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續之前，需進行的驗證工程建設符合規劃要求的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文件。進行營利性的房地產開發，必須取得國有土地使用權才能進行。根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產開發用地一級市場取得方式有2種：出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證；通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書或劃撥決定書。

　　1、申辦項目選址地點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》，并取得《建設項目選址意見書》的附件。

　　規劃設計（土地使用）條件：

　　1）建設項目選址申請

　　城市規劃行政主管部門根據全市經濟社會發展策略、城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃等各級規劃，安照國家《城市規劃法》、《建設項目選址規劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規定的審批期限內核發項目選址意見書。建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規劃選址的主要依據。

　　2）申辦建設用地規劃

　　城市建設用地規劃管理的基本是依據城市規劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經濟、合理地使用土地。城市規劃行政主管部門對城市用地進行統一的規劃管理，實行嚴格的規劃控制是實施城市規劃的基本保證。

　　3）委托設計單位設計，送審設計方案

　　申報規劃要點。

　　規劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規劃基本依據。計劃部門可以要求開發單位初始規劃部門對于開

發項目的意見，再次決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續之后，應到規劃部門申報選址定點，，以獲取選址規劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料：

　　a/建設用地申請；

　　b/房地產開發單位營業執照和資質證書；

　　c/土地使用證或土地權屬證明；

　　d /1：2000地形圖。

　　開發商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規劃方案報建手續，取得《建設用地規劃許可證》；b/到耕包處辦理土地征用、轉讓手續，取得《建設用地批準書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書。c/到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

　　2、持規劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段：

　　1)規劃方案審批階段，取得《規劃建筑方案批準意見書》，在此階段需要提供的資料為：

　　a/1：2000地形圖1份；

　　b/1:500地形圖1份；

　　c/建設項目規劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規劃方案及光盤）

　　d/“一書一證”及其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線）。

　　2)施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份，在此階段需要提供

　　的資料為：

　　a/土地證復印件或宗地圖或《劃撥決定書》；

　　b/公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環衛、燃氣、園林等部門審查意見或回執；

　　c/施工圖3份及光盤。

　　3)申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑定位

　　和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當建筑

　　物施工至正負零或市政管理埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅

　　線定位時應提交以下資料原件：

　　a/建筑紅線：審批手續齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。

　　b/建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。

　　c/市政紅線：審批手續齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。

　　d/若所放紅線與規劃道路或其他預留規劃控制范圍相關，建設單位還須到市規劃院提取道路坐標及其他相關數據。

　　4）申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施

　　工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程

　　規劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規劃許可通知書》應提交以下資料：

　　a/國有土地使用權證；

　　b/城市基礎設施配套費收據；

　　c/人防費收據；

　　d/《建設工程規劃許可通知書》申請表；

　　e/投資許可證；

　　f/經放線的《紅線定位冊》正本。

　　5）申辦《建設工程規劃許可證》。申辦完畢后開發商持《建設工程規劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續；建設工程竣工后3個月內，開發商持竣工圖申辦《建設工程規劃驗收合格證》。申辦《建設工程規劃許可證》時提交以下資料：

　　a/《建設工程規劃許可通知書》；

　　b/經正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本；

　　c/經正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》；

　　d/垃圾處理費聯系單。

　　申辦《建設工程規劃許可證》出現變更事由時，提交以下資料辦理：

　　a/變更申請；

　　b/工商部門更名通知、變更后的工商執照；

　　c/開發商資質證明；

　　d/土地變更批復；

　　e/變更后的土地使用證；

　　f/（土地批租費、使用費）收據；

　　g/原建設工程規劃許可證；

　　h/建筑紅線圖；

　　i/抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；

　　j/法院裁決項目還應提交判決書。

　　四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。

　　項目報建總流程：

　　實施單位流程內容承辦單位

　　建設單位

　　建設項目報建登記

　　武漢市建設工程交易中心各有關管理機構

　　建設單位

　　審核“一費制”收費認定費、核發繳款通知

　　各有關管理機構武漢市建設工程交易中心

　　招標申請人

　　建設單位招標申請

　　招標投標監督管理機構

　　招標申請人

　　對招標申請人資格審查

　　招標投標監督管理機構

　　招標人編制與備案招標文件

　　招標投標監督管理機構

　　發布招標公告

　　武漢市建設工程交易中心

　　投標申請人

　　投標申請人投標報名

　　武漢市建設工程交易中心

　　招標人投標申請人

　　招標人對投標人資格預審

　　武漢市建設工程交易中心

　　招標人

　　招標咨詢及答疑會

　　招標投標監督管理機構

　　投標人

　　投標人編制與遞交投標文件

　　招標投標監督管理機構

　　招標人

　　組織評標委員會

　　招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

　　招標人投標人

　　開標

　　招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

　　評標委員會、招標人

　　評標

　　招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

　　評標委員會、招標人

　　定標

　　招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

　　招標人

　　核準招標投標情況轉告

　　招標投標監督管理機構各收費單位武漢市建設工程交易中心

　　招標人

　　中標公示，發出中標通知書

　　招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

　　招標人、中標單位

　　簽訂合同

　　合同備案管理機構武漢市建設工程交易中心

　　招標人、中標單位

　　領取施工許可證

　　武漢市建設工程交易中心

　　中標單位

　　施工管理

　　武漢市建設工程交易中心

　　依法必須進行招標的項目范圍和規模標準，按照湖北省人民政府的規定執行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2的建設工程新建、擴建和改建的建筑工程必須進行招標。工程建設項目必須在發包前，由建設單位或其委托代理機構到市交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時需交驗工程建設項目以下文書：立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經批準的建設用地證明和規劃審批文件。

　　工程建設項目的報建內容主要包括：工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額度、工程規模、擬開工與竣工日期、發包方式、工程籌建情況。

　　工程建設項目報建程序：

　　1）建設單位或其委托的代理機構到市交易中心領取《工程建設項目報建表》；

　　2）按報建表的內容如實填寫，蓋上項目法人公章后報送市交易中心；

　　3）工程建設項目立項批文、資質證明、建設用地證明、規劃審批文件、施工圖設計文件審查批準書連同報建表同時提交；

　　4）屬于試樁建設工程項目，需辦理試樁登記手續。工程建設項目的投資和建設規模發生變化時，建設單位或其委托代理機構應及時到市交易中心進行補充登記，籌建負責人變更時，應辦理變更手續。

　　1、建設項目報建登記

　　凡在本市范圍內進行建設的，其建筑面積達到1000m2 的建設工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的建筑（構筑物工程、市政工程及裝飾工程）應辦理工程項目的報建手續。

　　工作內容：

　　填報《武漢市建設工程項目報建表》需帶下例資料：

　?。ㄒ唬┙ㄔO項目批準文件

　?。ǘ┙ㄔO工程項目土地使用合法證明文件

　?。ㄈ┦┕D設計文件審查批準書

　?。ㄋ模┵Y金證明（銀行出具的六聯單或審計報告）

　?。ㄎ澹┧綘I、民營、合資項目必須出具合法證明文件

　　報建信息管理：

　　1、建設工程交易中心核實報建資料，進行現場勘踏（7個工作日內）

　　2、在交易中心媒體上發布報建信息

　　3、交易中心將報建信息轉至各有關管理機構

　　2、審核“一費制”收費認定表、核發繳款通知

　　填報《武漢市建設工程“一費制”收費認定表》按下列程序辦理：

　?。ㄒ唬┰趫蠼ㄅ_領取收費認定表（共2份）

　?。ǘ┑礁鲌淌請塘P單位辦事“窗口”辦理繳費認定手續

　?。ㄈU費用從工程報建開始20日內憑武漢市建設工程交易中心（咨詢臺）開具的《武漢市行政事業性收費、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續。其他以中標價為計算基數的繳費項目，在招投標監督管理機構對招標投標情況書面報告核準前按上述程序辦理。

　　3、投標申請人投標報名

　?。ㄒ唬┩稑松暾埲藨侵袊錆h建設網網員，并事先（7個工作日內）將下述資料內容報送武漢市建設工程交易中心，經驗證核實后輸入數據庫，作為投標報名、評標、定標的依據資料：

　　1、投標申請人的營業執照

　　2、資質證書

　　3、投標申請人信譽檔案資料

　　4、項目經理有關資料

　　5、業績及其他與投標活動有關的資料

　?。ǘ┚W上投標報名。網址：www.CNWHJS.com

　　4、招標人根據工程需要對投標申請人資質預審

　　工作內容：

　　(一)招標人根據工程需要對投標申請人投標資質預審的，應按已發布公告的內容

　　和要求對投標申請人進行資格預審

　　(二)投標申請人到武漢市建設工程交易大廳商務中心領取資格預審通知書和購

　　買資格預審格式文件

　　(三)招標人采用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少于7家的，應重新發

　　布招標公告；預審合格者過多時，又不便直接確定的，應在武漢市建設工程

　　交易中心采用隨機方式抽取不少于7家的投標申請人。

　　5、投標文件的編制、內容、遞交和接收

　　工作內容：

　?。ㄒ唬┱袠宋募幹?/p>

　　投標人應根據招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規范要求，結合踏勘

　　施工現場和招標答疑會所了解的情況，編制投標文件和工程預算。投標文

　　件編制完成后應仔細校核，按招標文件的規定打印、裝訂、密封和標志，

　　并滿足招標文件要求的份數。采用標準保密化評審技術的（暗標）嚴格按

　　武漢招標辦〔20**〕18號文件規定執行。

　?。ǘ┩稑宋募膬热?/p>

　　1、投標函

　　2、施工組織設計或施工方案

　　3、投標報價

　　4、招標文件要求提供的其他材料

　?。ㄈ┩稑宋募倪f交和接收

　　1、投標文件的遞交

　　投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封

　　送達投標地點。在投標截止時限以前，投標人可以對所遞交的投標文件

　　進行補充、修改或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。并

　　須按招標文件的規定進行編制、密封和標志。

　　2、投標文件的接收

　　在投標截止日期前，招標人應做好投標文件的接收工作，在接收中應注

　　意核對投標文件是否按招標文件的規定進行密封和標志，并做好接收時

　　間的記錄，未按時或提前送達的，招標人應當拒收。

　　6、組織評標委員會

　　工作內容：

　?。ㄒ唬┱袠巳擞陂_標前（上午召開的評標會應提前18小時以上，下午召開的評

　　標會應提前4小時以上5小時以內）在招投標監督管理機構的監督下，通

　　過武漢市建設工程交易中心計算機系統按規定隨機抽取評委（詳見武建交

　　字〔20**〕7號文），并提供以下資料：

　　1、《武漢市建設工程交易中心抽取評標評委申請表》

　　2、代理銀行代收專柜開具的以建設面積為計算基數的“一費制”收費項目

　　的繳款憑據

　?。ǘ┯晌錆h市建設工程交易中心指定專人通知評委參加評標

　?。ㄈ┪錆h市建設工程交易中心負責將已抽取評委的詳細資料及通知結果打印密

　　封（密封套破損無效），分別交由招標人和招標監督管理機構簽收保存。

　　7、開標

　　工作內容：

　?。ㄒ唬┱袠巳私榻B投標單位和招投標監督管理部門人員

　?。ǘ┊敱姍z驗投標文件是否符合規定，按規定啟封投標書

　?。ㄈ┥蠄笸稑藰藘r、工期、質量、主要材料用量及需要特別說明的內容

　?。ㄋ模]有標底的公布標底

　?。ㄎ澹┱袠巳颂顚戦_標匯總表，并由投標人簽字認可

　?。┱型稑吮O督管理機構進行監督管理

　　8、定標

　　工作內容：

　　按照中華人民共和國建設部令〔第89號〕令《房屋建筑和市政基礎設

　　施工程施工招標投標管理辦法》和武建招辦字（20**）18號文件《武漢市

　　建設工程項目招標評標定標暫行規定》進行。

　　招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應

　　當在招標文件中載明。

　　9、核準招投標情況報告、中標通知書的簽發及中標人的公示公告

　　工作內容：

　　招標人應當自確定中標人之日起15日內，向招標投標監督管理機構提

　　交招標投標情況的書面報告。在向招標投標監督管理機構提交招投標情況

　　書面報告核準時，應提交下列資料：

　?、儆筛魇召M單位確認的《武漢市建設管理收費認定表》

　?、谟纱磴y行代收專柜開具的以中標價為計算基數的“一費制”收費項目

　　的繳款憑據

　　同時，向武漢市建設工程交易中心提交擬發布的中標通知書，并填寫《中

　　標公告公示、發布登記表》，按規定在武漢市建設工程交易中心媒介上公示、

　　公告中標結果。

　　招標投標監督管理機構自收到書面報告之日起5日內未通知招標人在招標

　　投標活動中有違法行為的，招標人可以向招標人發出中標通知書，并將中標

　　結果通知所有未中標的投標人。

　　10、簽訂工程承發包合同

　　招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同：招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。訂立書面合同后7日內，中標人應當將合同送管理機構備案。

　　招標條件：

　?、趴辈?、設計招標，應當取得該項目的建設用地規劃許可證，并辦理建設用地

　　手續和立項審批手續；⑵建設工程全過程監理招標，應當完成立項審批手續；建設工程施工階段監理招標，應當完成勘察和設計工作；⑶施工招標，應當完成立項審批手續，建設資金已經落實，按規定應當實行建設監理的工作已簽訂建設監理合同；⑷材料、設備招標，應當完成設計工作，材料、設備的技術性能已經確定，所需資金已經落實；⑸法律、法規、規章規定的其他條件。

　　公開招標工程應實行資格預審，邀請招標工程可實行資格預審，也可實現資格后審，但資格預審和資格后審不能同時進行。施工招標項目需要劃分標段和確定工期的，招標人應當合理劃分標段、確定工期，并在招標文件中載明。應積極推行總承包負責制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標，嚴禁招標人肢解工程或中標人將中標工程違法轉包、分包，如分部工程專業性較強需要另行選擇承包人的，必須進入有形建筑市場提過招標投標方式確定。任何為指標項目的前期準備或者監理工作提供設計、咨詢服務的法人及其附屬機構（單位），均不得參加該招標項目的投標。

　　招標方式：開發建設工程招標投標可以可以采取公正招標、邀請招標和協商議標等幾種方式。

　　1）公開招標

　　由招標單位通過報刊、廣播、電視等轉播媒體發布招標通告，公開請承包者參加投標競爭。凡具備規定條件的單位都可自愿參加投標。在眾多的投標單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。這種公開招標方式，用于參加投標的單位較多，所以審查投標資格及其標書的工作量較大，招標費用開支較多。根據市建委《關于建設工程項目施工招標投標人資格審查有關規定（試行）的通知》，實行公開招標工程應實行投標人資格預審，當資格預審的潛在投標人過多時，由招標人通過隨機方法從中選擇投標人，且數量不得少于7家。公開招標一般適用于工程規模較大、技術復雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設項目，以及采購數量多，金額大的物資設備、材料的供應。

　　2）邀請招標

　　招標單位不公開發布招標通告，而是根據工程特點向經預先選擇的承包商發出招標通告書或邀請函，然后根據各單位回函答復情況，確定投標對象，請他們參加投標項目的投標競爭。邀請參加投標單位的個數，世界各國都有規定，我省在有關規定中，明確要求不少于3家。邀請招標方式由于對邀請對象的技術、經驗和信譽方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節省招標費用、縮短招標工作的周期，也可以提高投標中標率。邀請招標屬于有限競爭性招標，這種招標方式限制了競爭范圍，有可能失去優秀的投標者。根據市建委《關于建設工程項目施工招標投標人資格審查有關規定（試行）的通知》，實行邀請招標工程可實行招標人資格預審，也可以實行招標人資格后審。

　　3）協商議標

　　由建設單位直接選擇投標單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。參加議標的單位不得少于2家。議標適用于招標工作開展有困難的地區。工程規模不大、專業性較強或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標投標過程中費用支出最少，招標工作的周期也最短。儀標缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。

　　招標投標基本程序：

　　招標工作由開發公司支持，沒有組織招標和編制標底能力的開發公司，可委托工程咨詢公司等招標服務公司代理。但這類服務機構必須具備一定技術資質，具有法人地位，經招標投標管理部門審查批準的企事業單位。

　?。?）工作程序：

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　?、趫笈袠松暾垥?/p>

　?、劬幹普袠宋募?，編制標底并送審，指定評標、定標方法

　?、馨l布招標公告或招標邀請書

　?、輰彶橥稑藛挝毁Y格

　?、薹职l招標文件及有關技術資料、圖紙等，組織投標單位現場勘察和招標文件答

　　疑

　?、呔幹坪图乃屯稑宋募?/p>

　?、嚅_標，公開標底，審查投標書和保函

　?、嵩u標、定標、決定中標單位

　?、獍l出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同

　　招標申請書應當包括以下主要內容：項目名稱、情況、概算；開發公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業務簡歷、職務、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件、招標方式。

　?。?）應注意的問題

　　工程建設招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經發出，除另有規定外，一般不得變更。

　　招標必須依據有關規定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。

　　為了保證招標的公正性，應當以招標單位為主，約請有關部門及專家成立評標領導小組，進行評標、決標。對于大中型建設項目，招標單位還可以邀請經驗豐富、有較高技術和經濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎上，推薦一、二個投標企業，供評標領導小組審定，確定中標單位。如果決標結果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權予以否決。

　　投標單位在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務，招標單位有權向為其出具保函的單位索取投標保證金。

　　簽訂承發包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；應互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應當退回。招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部門。

　　應提交的招標資料目錄：

　　1）招標代理合同及招標代理機構資質證書復印件（如有代理）

　　2)招標備案登記表

　　3)經批準的邀請招標報告（如是

邀請招標）

　　4）招標公告或投標邀請書

　　5）投標報名名單（公開招標）

　　6）資格預審文件

　　7）資格預審評審報告

　　8）招標文件

　　9）購買招標文件登記表

　　10）答疑會紀要（或答疑資料）及簽收回執

　　11）標底（工程預算書）及武漢市建設工程項目造價咨詢核準證

　　12）評委名單

　　13）招標人評委委托書

　　14）開標會簽到表

　　15）唱表記錄一覽表

　　16）投標函及投標函附表

　　17）評委評分表

　　18）評分匯總表

　　19）評標報告

　　20）招標投標情況書面報告、

　　21）中標通知書及中標公示證明

　　22）辦理建管手續聯系單

　　23）合同備案表

　　24）武漢市行政事業性收費、基金繳款通知書及收據

　　25）武漢市建設管理收費認定表（共2份）

　　26）安全和文明施工和開工驗收合格證

　　招標投標的管理：

　　1）施工企業資質管理

　　建筑施工企業可分為工程施工總承包企業，施工承包企業和專項分包企業三類。按企業的建設業績、人員素質、管理水平、資金數量、技術裝備等，將工程總承包企業資質登記為一、二級；施工承包企業資質登記為一至四級。各資質登記標準及承包工程范圍由建設部統一制定、發布。目前，施工企業資質登記標準按19*建設部《施工企業資質等級標準》執行。企業資質等級實行分級審批。一級企業由建設部審批，二至四級根據隸屬關系由國務院有關部門和省、自治區、直轄市建設行政主管部門審批，經審查合格的企業由自治管理部門頒發《建筑業企業自治證書》

　?。?）施工企業資質的動態管理

　　企業資質動態管理是指由于情況變化，當構成及影響企業資質的條件已高于或低于原定資質標準時，由資質管理部門對其資質等級或承包工程范圍作相應調整的管理。動態管理通過資質年度檢查和其他形式的監督檢查進行。對企業資質的升級、降級實行公告制度。實行動態管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內在素質和用戶評價對其資質的決定作用。

　　通過對企業的資質審查確定資質等級，由資質等級確定企業承接施工任務范圍與規模；通過對企業經營效果及工作業績的考核來重新評價管理的主要手段和發展方向。

　?。?）工程總承包企業管理

　　隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現了以實現工程項目總承包為宗旨的企業集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業，稱為工程項目總承包企業。為加強對工程項目總承包企業的資質管理，1992年4月建設部發布了《工程總承包企業資質管理暫行規定》。工程項目總承包企業資質分為三級?！稌盒幸幎ā窂钠髽I曾承擔國總承包的工程數量、自有資金、人員素質、專業人員數量、企業承包總產值等方面規定了各資質等級須具備的具體條件。20**年7月，建設部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對此事工程總承包業務的企業不專門設立工程總承包資質。具有工程勘察、設計或施工總承包資質的企業可以在其資質等級許可的工程項目范圍內開展工程總承包業務。但工程的施工應由具有相應施工承包資質的企業承擔。

　　工程建設項目組織實施方式目前有兩種方式：

　　其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業（一下簡稱工程總承包企業）受業主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業按照合同約定對工程項目的質量、工期、造價等向業主負責。工程總承包企業可依法將所承包工程中的部分工作發包給具有相應資質的分包企業；分包企業按照分包合同的約定對總承包企業負責。工程總承包方式通行的做法有四種，即設計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設計-施工總承包（D-B）、根據工程項目的不同規模、類型和業主要求，還可采用設計-采購總承包（E-P）、采購-施工總承包（Ｐ-C）等方式。

　　其二是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業受業主委托，按照合同約定，代表業主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。工程項目管理企業不直接與該工程項目的總承包企業或勘察、設計、供貨、施工等企業簽訂合同，但可以按合同約定，協助業主與工程項目的總承包企業或勘察、設計、供貨、施工等企業簽訂合同，并受業主委托監督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務型或項目管理承包型，項目管理服務是指工程項目管理企業按照合同約定，在工程項目決策階段，為業主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業主提供招標代理、設計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務，代表業主對工程項目進行質量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理一般應按照合同約定承擔相應的管理責任。項目管理承包是指工程項目代理企業按照合同約定，除完成項目管理服務的全部工作內容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設計（基礎工程設計）等工作。對于需要完成工程初步設計（基礎工程設計）工作的工程項目管理企業，應當具有相應的工程設計資質。項目管理承包企業一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經濟責任。

　?。?）外國建筑施工企業的資質管理

　　隨著對外開放的擴大，外國企業逐漸進入我國的建筑市場。為了加強對在中國境內承包工程的外國企業的管理，維護我國的建筑市場秩序，建設部1994年3月發布了第32號令《在中國境內承包工程的外國企業資質管理暫行辦法》，6月發布了《實施細則》。其要點有：

　　凡在中國境內從事房屋、土木工程的建造等承包活動的外國企業，在從事承包工程活動前，必須到審查機關辦理資質審查，取得《外國企業承包工程資質證》。然后經工商行政管理機關注冊登記后，才可在中國境內從事承包工程活動。

　　《外國企業承包工程資質證》的辦理機構為：同時在中國兩個（含兩個）以上省或自治區、直轄市轄區范圍內承包工程的，向建設部申請辦理；在中國一個省或自治區、直轄市轄區范圍內承包工程的，向當地省級人民政府建設行政主管部門申請辦理；在中國經濟特區和沿海開放成市承包工程的，向當地人民政府建設行政主管申請辦理。

　　外國企業在中國境內承包工程的范圍是：全部由外國投資或贈款建設的工程；國際金融組織貸款，采用國際公開招標的工程項目；國內企業在技術上難以單獨承包的中外合資建設的工程；國內投資的建設工程，如確有特殊項目國內企業難以單獨承包，經省級建設行政主管部門批準后允許外國企業與中國建筑企業聯合承包。

　　《外國企業承包工程資質證》有效期為5年。如需延期，應在期滿前6個月內到原批準的審查機關辦理延期手續。

　　2）工程建設管理

　　工程建設階段，指房地產開發項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以使用程序的過程。本階段開發商要完成的主要報批手續有：在取得土地使用權后，向市計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應單位簽定供源協議，按規定支付有關費用。此后，向市建委申請開工報告，填報建設開發審批表；到市招標投標管理辦公室，辦理招標批準手續，選擇施工單位；到工程建設質量監督總站，辦理質量監督注冊手續；到市建委申領建設工程開工證。項目竣工后，及時報請建設主管部門進行建設工程綜合驗收及建設工程規劃驗收。

　　五、申辦《施工許可證》

　　1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發證機關）申請領取施工許可證。

　　工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

　　2、施工許可證辦理機構：武漢市建筑工程施工許可證實行全市統一管理，其中：中心城區的建筑工程項目，其施工許可證委托市建設工程交易中心核發；兩個開發區和遠城區的建筑工程項目，其施工許可證委托該區建管部門核發，并接受市建設工程交易中心的監督、指導、檢查。

　　3、施工許可證辦理程序

　　1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》

　　2）提供以下必備資料：《建設工程用地許可證》；《建設工程規劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現場是否具備施工條件的證明；中標通知書及施工合同；施工圖紙及技術資料；施工組織設計；監理合同或建設單位工程技術人員情況；質量、安全監督手續；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續聯系單。

　　3）建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發證機關申請延期；延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。

　　4、辦理施工許可證

　　提交下列歸檔資料后領取施工許可證：

　　(1)建設工程報建表

　　(2)建設單位資信證明（可用復印件）

　　(3)立項批文、總體規劃平面圖、規劃許可證（可用復印件）

　　(4)施工圖設計文件審查批準書

　　(5)建設工程試樁施工申請登記證（可用復印件）

　　(6)招標申請表

　　(7)招標公告

　　(8)招標日程安排

　　(9)招標文件及評標辦法

　　(10)投標申請書

　　(11)投標單位資格預審文件（保存6個月）

　　(12)答疑會紀要

　　(13)投標書

　　(14)評委人員名單

　　(15)開標記錄表

　　(16)評委評分表及評分匯總表

　　(17)評標報告

　　(18)中標公示證明

　　(19)中標通知書

　　(20)施工合同或監理合同

　　(21)合同備案表

　　(22)施工許可申請表或辦理建管手續聯系單

　　(23)武漢市行政事業性收費、基金繳款通知書及收據；武漢市建設管理收費認定表（共2份）

　　(24)安全和文明施工開工驗收合格證（可用復印件）

篇2：項目物業前期準備工作

　　項目物業前期準備工作

　　1、行政部前期準備工作

　　1.1負責新建管理處所有標識的設計、制作并指導安裝。

　　1.2負責新建管理處員工工作服的訂制。

　　1.3負責審核各類物資、設備工具的采購申請。

　　物資的采購：根據《物業管理方案》負責辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具、設備的購置計劃的制定、詢價、報批及采購工作。包括：

　　a.辦公用品：家私、各類文具等。

　　b.辦公設備：打印機、電話、復印機、傳真機、空調、電視機、音響等。

　　c.后勤服務設施：食堂、宿舍用品、用具等。

　　d.網絡設備：電腦等。

　　e.清潔及綠化設備和工具：洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。

　　f.安全設備：對講機、電警棍、手電筒等。

　　g.加工維修設備工具：萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。

　　1.4負責新項目入伙現場的策劃、布置及展板的設計、制作和擺放。

　　2、人力資源部前期準備工作

　　2.1負責在入伙前三個月正式下發管理處成立的文件。

　　2.2根據《物業管理方案》審核新建管理處人員編制，并確保管理人員及專業技術人員入伙前三個月到位，保安員、保潔員提前一個月到位。

　　2.3負責新建管理處人員的入職培訓及管理專業技術人員的培訓考核。

　　3、財務部前期準備工作

　　3.1負責前期介入費用及新項目管理費標準的測算，經副總經理審核、董事長審批后納入委托管理合同。

　　3.2負責新項目各項服務收費標準的審定。

　　3.3負責管理處接管物業入伙前清潔費用的審定。

　　3.4負責指導管理處出納按財務制度建賬及財務軟件的使用。

　　3.5負責監督新建管理處的物資采購工作。

　　4、品質部前期準備工作

　　4.1負責新項目委托管理合同的評審，報副總經理簽定。

　　4.2負責質量體系文件的發放及協助編寫相關作業指導文件。

　　4.3協助管理處分類建立物業管理檔案資料。

　　4.4負責審核各項規章制度及入伙資料。

　　4.5協助新項目管理處質量體系文件及入伙工作辦理程序的培訓。

　　5、新建管理處經理前期準備工作

　　5.1負責擬定入伙工作計劃時間表，包括：工作內容、負責人及完成時間等，并報副總經理審核、董事長審批。

　　5.2負責內部管理運作相關工作：

　　A．編制管理處組織結構、各崗位職責，報人力資源部及副總經理審核、董事長審批。

　　B．根據物業實際情況，完善閉路監控、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康樂休閑文化設施、園林綠化等公共設施。

　　C．指定專人記錄入伙前后發生的清潔、返修及配套完善工程等所產生的各項費用，以便與地產公司結算。

　　5.3將《入住指引》、《業主（住戶）資料卡》于入伙前十天交建設單位，與《入伙通知書》一并發放業主。

　　5.4負責入伙前一周準備好入伙應備資料,包括:

　　《入伙流程》

　　《委托銀行代收款協議書》；

　　《臨時管理規約》；

　　《業戶手冊》；

　　《前期物業管理協議書》

　　《房屋交付驗收表》；

　　《常規服務項目表》

　　水、電、氣、有線電視開戶申請資料；

　　防盜門、窗花、陽臺推拉門圖樣（包括材料、規格、尺寸、安裝要求等）；

　　房內配送電器或其他需

操作設施用品的說明書、保修卡；

　　房間設計平面圖（含水電走向）；

　　其他與業主相關資料。

　　現場入伙宣傳展板及相關入伙指引標識。

　　所有“入伙資料” 的填寫樣本。

　　5.5進行入伙模擬演練，檢驗入伙流程、資源配置等準備工作是否充分。

篇3：住宅項目入住前期準備

　　住宅項目入住前期準備

　　一、樓宇入住的必備條件

　　當zz要向業主交付使用時，必須依據中華人民共和國國務院令（第248號）《城市房地產開發經營管理條例》，依法取得相關的法律文件和證書。

　　依據"第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用"，因此新建的樓宇必須進行竣工驗收，驗收合格后，取得了相關的法律證明文件后，方可向業主交付。

　　依據"第三十一條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供面積實測技術報告書、住宅質量保證書和住宅使用說明書"。

　　依據開發商及業主簽定的購房合同及合同附加條款之內容、要求等；

　　如配帶電器需有電器的合格證及產品使用說明書；

　　樓宇入住必備條件詳見附件一《地產公司需向業主移交的文件資料》

　　開發建設單位應當取得上述的合法條件后，方可將新建的房屋向業主交付；同時，業主也將依法審核開發單位交付使用的樓宇是否具備了入住的條件，否則業主將會拒絕接收不合格房屋。

　　二、流程指引及收費清單：

　?。?）入住辦理：

　　入住辦理時須攜帶的資料：

　　入住通知書；

　　業主身份證原件；（如委托人須持本人身份證及業主身份證和委托書）

　　購房合同原件；

　　銀行按揭復印件；

　　交付房款證明（發票）；

　　業主身份證及戶口本復印件；

　　常住人口一寸相片各兩張；

　　一定數量的現金。

　　入住辦理時須繳交的費用：

　　公共維修基金＝總房款×2％；

　　契稅＝總房款×3％；

　　面積差額款（詳見入住通知書多退少補）；

　　物業管理費=建筑面積×元×1年；

　　代收其他費用。

　?。?）裝修辦理

　　裝修辦理時須攜帶的資料：

　　業主（或委托人須持本人身份證及業主身份證和委托書）與裝修公司共同前往物業辦公室；

　　裝修方案及圖紙；

　　裝修公司提供加蓋裝飾公司紅章的營業執照及資質證書復印件；

　　施工人員帶兩張一寸照片及身份證復印件；

　　裝修公司準備2.5KG干粉滅火器2只，簡易坐便器1個；

　　一定數量的現金。

　　裝修辦理時需簽署的文件：

　　業主填寫《裝修申請表》；

　　業主、裝修施工單位負責人與物業公司簽訂《裝修管理協議》；

　　裝修公司與物業公司簽訂《治安責任保證書》。

　　裝修辦理時需繳納的費用：

　　裝修公司交納裝修保證金2000.00元；

　　施工人員每人辦理《出入證》交押金50元，工本費5.00元；

　　裝修公司交納租用滅火器費用（如有需要）：押金200元，租金2元/天·個；

　　業主交納裝修管理費＝建筑平米×3元/平米·次；

　　業主交納垃圾消納費：20元/自然間×自然間數。（底商按面積收取垃圾消納費）