地產項目規劃建筑方案設計任務書--方案設計要求

　　一、 項目定位

　　突出“創新”“舒適”“實用”三大概念，引導**地區中小戶型的居住潮流。

　　二、 總體規劃要求

　　1、 規劃方案應功能分區明確，與周圍環境協調，充分考慮江浙建筑特色和各項技術要求。能夠體現城市規劃及城市設計要求，并具有獨特的設計品質和理念，方案涉及到的消防、環保、園林綠化、人防、水利、電力、交通等問題，應符合各專項規劃要求。

　　2、 本項目各地塊比較分散、比較狹長，對今后的物業管理有較大影響，設置的組團出入口應充分考慮物業管理的便利。

　　3、 充分挖掘綠化空間，著重處理好ab連接處、bc連接處、裙房屋面的綠化設計。

　　4、 場地豎向設計應充分考慮小區與外圍市政道路的標高關系，小區內部給排水管網、電力、綜合管網等應與外圍城市管網相協調。

　　5、 小區交通組織著重處理好與外部市政道路的銜接、汽車庫出入口的布置、人車分流、物業管理。

　　6、 受限于地塊本身所在位置及控制性規劃，建筑總體布局已定，應通過技術措施如調整建筑平面、調整門窗的位置及大小、設置遮陽系統等來優化建筑的日照與通風問題;沿街建筑噪音問題比較突出，應采取良好的建筑措施使戶內的隔音效果達到規范要求。

　　三、 單體規劃要求

　　1、地下空間：

　　a、b地塊開挖地下室并聯成一體，a塊西側四個單元處兩層地下室為人防兼地下泊車，東端商業區域兩層地下室作為上部商務配套使用;b塊開挖一層地下室為地下泊車;c1地塊開挖二層地下室作為地下停車，c2、d、e地塊開挖地下一層地下室，開挖面積與一層商鋪面積等同，與地上一層相連，形成地下倉儲商務空間，每間商鋪室內樓梯通往各自的地下室。報批文本必須滿足控規車位要求(包括商鋪車位)，如果余地較少，可采用立體式車庫報批。實際使用按照拼接后的總戶數與地下車位的配比1：0.8來實施，loft商務用房按照1：0.3考慮地下停車位，區域分配盡量保持平衡。地下室南側邊線可以與用地紅線平齊。

　　2、裙房商業：

　　a、b、c1地塊商鋪開間3.8米~4.2米，進深21.5米，有效進深15.5米，后6米分割成兩層，底層2.2米以下為住宅車庫兼儲藏用房，車庫開間采用合理尺寸，上層部分與前面15.5米相連，一層總層高5.0米(報批時按照4.8米，底部20cm虛設);二、三層為居住考慮的LOFT商務房，層高各4.99米，每戶考慮衛生間、廚房、客廳、餐廳、臥室等居家功能空間。c2、d、e地塊商鋪開間3.6米，進深14.2米，底層層高4.9米，二、三層層高3.4米，每間商鋪設計室內樓梯上二、三層。a地塊東側上部無主樓的裙房規劃一個相對獨立的消費中心，分割成幾塊，從地下一層到地上三層考慮商業整體用途，相對獨立于a地塊裙房商業，沿繡湖西路側可考慮布置店面。c1c2圓弧的轉角處裙房可規劃成三大塊商業，分別設計三個室內樓梯上二層、三層，同時應當能夠方便三塊商業合成一體。a塊西側、b塊西側、c塊東側的建筑控制線可以適當突破，建筑密度滿足控規要求。

　　3、住宅：

　　層高3.0米。

　　a塊西側、b塊西側、c塊東側的建筑控制線可以適當突破。30%的90平米以上戶型要做足，單套面積控制在140左右(盡量位于邊套);小戶型中盡量考慮60+80、60+90平米的拼接戶型(組合戶型總面積控制在150左右);頂層在滿足容積率前提下可設計躍層復式，180平米以上。C2、d、e地塊戶型可規劃成單身公寓，層高3.0米;c2塊可考慮垂直樓形式，單身公寓宜采用內廊形式，注意與底部柱網協調，設置電梯。

　　、地下車庫控制合理層高，在滿足規范要求下通過各項措施降低層高;控制合理柱網尺寸，滿足汽車庫規范要求下提高車庫利用率，平均每車位建筑面積指標不應大于45平米/每車位(包括人防等地下區域所有功能空間面積與停放車位數的比值);停車位的數量及位置應綜合考慮，保證分布合理，滿足每個地塊的不同需求;地下車庫頂板應注意景觀布置及市政道路通行要求;地下空間應注重創新，采光、通風及豎向設計應有所突破;注重平戰結合，地下室的送排風口應考慮與外部環境相協調。

　　5、a、b區塊的商業裙房屋面考慮相連通，屋面設景觀。

　　6、商業與住宅盡量考慮脫開，包括人流的區分、結構的轉換、管線的處理、樓梯的轉折等。

　　7、建筑平面的設計應充分考慮戶型平面、管道井、室外空調機位、公共區域、公攤面積等各種因素，組合戶型應充分考慮方便今后業主改造的問題。

　　8、應充分考慮建筑入口、建筑屋頂、建筑色彩這三項主導建筑可標識性的因素。

　　9、建筑外立面管線盡量考慮隱蔽，保證外立面的干凈、整潔。

　　10、小區廢氣(廚衛排放、汽車排放、地下室排煙)、廢水、廢渣(生活垃圾)、噪音(汽車、商業活動)等涉及到環保的各項處理措施應著重闡述，以保證小區環境影響評估報告的順利編制及環保順利驗收。

　　11、對外墻、門窗、屋面選用性價比及安全性能較高的節能材料及技術，合理控制建筑體型系數、窗墻比等設計參數;采用外墻面磚、外平開窗等設計需考慮防墜落措施;維護墻體材料及建筑材料的選擇應注重經濟、節能、環保。

　　12、結構：建筑設計階段需初步規劃結構布置、基礎選型、轉換層、荷載選擇、覆土深度等各項結構參數，充分考慮其經濟性。

　　13、安裝：重點解決樓地面及分戶墻的隔音、排水管道噪音、電梯井道隔音的技術處理措施;重點闡述新風系統、太陽能利用、無機房電梯使用可行性的技術分析;對環境燈光照明進行充分考慮。

　　14、環境：小區道路系統動、靜態交通組織合理，通達性好，對居民不造成干擾;小區應結合基地條件，盡可能為居住區居民提供親水環境，同時考慮設置水景景觀的工程造價和維護費用;小區內應提供不同年齡階段居民活動的場所，加強鄰里之間的交流;住區環境應考慮用優美輕快的背景音樂來增強居住生活的情趣;小品設計時應避免采用大面積的金屬、玻璃等高反射性材料，減少住區光污染;戶外活動場地布置時，其朝向需考慮減少眩光;兒童活動區周圍應保持好的可通視性，便于成人對兒童進行目光監護。

　　四、戶型設計

　　1、戶型平面應總體布局合理，動靜分區，各功能空間采光通風良好，使用功能互不干擾。

　　2、戶型平面設計應注重創新，給業主以較多的附加值、較高的得房率，應結合結構、設備及室內裝修的各項要求。

　　3、戶型面積指標應計算準確，臨界戶型確保滿足<90平米、<144平米的要求。

　　4、每戶保證一個南側陽臺和一個朝南臥室。

　　5、考慮到業主今后室內裝修，設計應采用模數制，尤其是衛生間、廚房，開間及進深必須采用凈

尺寸，并滿足相應建筑模數。

　　6、衛生間應考慮盥洗與淋浴、如廁分開，干濕分離，有利于提高衛生間使用效率;設置單一衛生間的中小戶型，應考慮淋浴盆與浴缸互換的可能。

　　7、強調戶型的可變性(要有彈性空間)，內部空間可以靈活重組，尤其針對舒適型兩房戶型，要能滿足業主不同時期的小三房需求。

　　8、戶內空間應避免狹長走道，房間開間與進深的比例要保證擺放家具的空間。

　　9、廚房的洗滌盆應位于窗位;戶型宜盡量保證明廚明衛;衛生間不應正對入戶門、廚房門及用餐區域;廚衛面積應與戶型面積相匹配。

　　10、客廳的背景墻盡量避免開設房間門，背景墻寬度應滿足規范要求。

　　11、戶型平面中注意控制凹口的深寬比。

　　12、戶型的布局應考慮建筑一般禁忌的要求。

篇2：房產項目編制設計任務書作業指導書

　　房產項目編制設計任務書作業指導書

　　1.作業目的

　　不管采取哪種方式委托設計，設計任務書都是表達著開發單位針對具體開發項目的開發理念和品牌意識。設計任務書也是設計單位最主要的設計依據。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標體系適宜的設計任務書必定會觸發設計人員的創作靈感和創新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優化的過程。成功的設計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創作空間的設計任務書。

　　2.作業依據

　　市場調研報告，土地狀況調研報告和選址意見書批復。

　　3.決策崗位總經理：負責最后審查和簽發。

　　主管崗位總建筑師：擬定設計任務書提綱，提出修改意見，批準設計任務書。

　　協管崗位總經濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。

　　主辦崗位　設計管理：起草設計任務書，并依照總經濟師和總建筑師的意見修改。

　　協辦崗位營銷策劃：提供市場調研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設計指標。

　　4.緊前工作條件：市場調研完成，已按土地招標方式取得土地使用權。

　　5.作業描述

　　5.1介紹現場地理情況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構作物、河流、名貴樹木等。

　　5.2介紹場外的環境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀等。

　　5.3分階段實施滾動開發的大至區域范圍。

　　5.4規劃和建筑風貌趨向（只宜粗分為傳統為主和現代為主兩種）。

　　5.5市場定位：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。

　　5.6規劃設計控制指標，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。

　　5.7住宅設計指標：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數的比例等。

　　5.8公共建筑設計指標：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經營方式，服務范圍等。

　　5.9樣板區，樣板房，售樓處的設計要求：包括區域位置、展示要求、臨時的還是永久性的等。

　　5.10設計深度要求：分概念性方案設計，建筑方案設計和初步方案（即擴初）設計三種。注明除符合規范規定的深度外有何特殊的設計深度要求。

　　5.11作品表達方式：明確各個階段應該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規格。

　　5.12完成期限：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于30~40個工作日，催得太急，方案構思和制作質量肯定大打折扣。

　　6.設計任務書的跟蹤補充

　　6.1在設計過程中，甲方可以對設計任務書作書面補充，但如引起設計返工，甲方應實事求是地給以經濟補償和延長設計時限。

　　6.2當設計進入擴初階段時，甲方應重新審視原來的設計任務書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優化建議，補充完善設計任務書，重新遞交設計單位。

　　7.設計任務書應附以下附件

　　7.1當地規劃部門出具的規劃選址意見書。

　　7.2標有規劃紅線的1:500地形圖（地處郊區的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點處標上城市坐標（當時如無此條件的，必須在設計進入擴初前補上）。

　　8.當設計任務書編進設計招標書時，部分章節與招標書有所重復，設計任務書相關內容可以簡略。

篇3：房產項目編制設計任務書作業指導書

　　房產項目編制設計任務書作業指導書

　　1.作業目的

　　不管采取哪種方式委托設計，設計任務書都是表達著開發單位針對具體開發項目的開發理念和品牌意識。設計任務書也是設計單位最主要的設計依據。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標體系適宜的設計任務書必定會觸發設計人員的創作靈感和創新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優化的過程。成功的設計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創作空間的設計任務書。

　　2.作業依據

　　市場調研報告，土地狀況調研報告和選址意見書批復。

　　3.決策崗位總經理：負責最后審查和簽發。

　　主管崗位總建筑師：擬定設計任務書提綱，提出修改意見，批準設計任務書。

　　協管崗位總經濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。

　　主辦崗位　設計管理：起草設計任務書，并依照總經濟師和總建筑師的意見修改。

　　協辦崗位營銷策劃：提供市場調研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設計指標。

　　4.緊前工作條件：市場調研完成，已按土地招標方式取得土地使用權。

　　5.作業描述

　　5.1介紹現場地理情況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構作物、河流、名貴樹木等。

　　5.2介紹場外的環境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀等。

　　5.3分階段實施滾動開發的大至區域范圍。

　　5.4規劃和建筑風貌趨向（只宜粗分為傳統為主和現代為主兩種）。

　　5.5市場定位：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。

　　5.6規劃設計控制指標，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。

　　5.7住宅設計指標：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數的比例等。

　　5.8公共建筑設計指標：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經營方式，服務范圍等。

　　5.9樣板區，樣板房，售樓處的設計要求：包括區域位置、展示要求、臨時的還是永久性的等。

　　5.10設計深度要求：分概念性方案設計，建筑方案設計和初步方案（即擴初）設計三種。注明除符合規范規定的深度外有何特殊的設計深度要求。

　　5.11作品表達方式：明確各個階段應該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規格。

　　5.12完成期限：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于30~40個工作日，催得太急，方案構思和制作質量肯定大打折扣。

　　6.設計任務書的跟蹤補充

　　6.1在設計過程中，甲方可以對設計任務書作書面補充，但如引起設計返工，甲方應實事求是地給以經濟補償和延長設計時限。

　　6.2當設計進入擴初階段時，甲方應重新審視原來的設計任務書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優化建議，補充完善設計任務書，重新遞交設計單位。

　　7.設計任務書應附以下附件

　　7.1當地規劃部門出具的規劃選址意見書。

　　7.2標有規劃紅線的1:500地形圖（地處郊區的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點處標上城市坐標（當時如無此條件的，必須在設計進入擴初前補上）。

　　8.當設計任務書編進設計招標書時，部分章節與招標書有所重復，設計任務書相關內容可以簡略。