房地產前期策劃應注意的問題
一本厚厚的策劃報告中大談概念、思路，縱橫四面分析市場，壯語幾萬，憑此征服開發商的先輩后生不乏其人，我們接單營銷功夫真正的“武裝了內褲”，且不說這其中到底有多少真金可言，瞧瞧每個星期長沙房地產信息網上突然冒出的一批又一批待哺的新興代理公司，還有大批不斷接單又被踢出去的先人，我們不得不開始深思這個行業！在我看來，誰真正做到專業化，誰就生存！光憑文采動人、創意絕倫打天下的策劃時代終將過去，技術策劃終會將“撮把子”這一稱呼送入歷史！
目前策劃公司所做的前期策劃實在有限，原因是多方的，我只想從我們自己這一方面來想一想是為什么！前期策劃的重要性不要多作分析，就像找上四川那邊的女朋友，上了床這事就定了，由不得你了，所謂“少不入川”嗎！后代品種好不好找朋友時就得看好了。
一、 說成本估算
成本估算目前普遍認為是做預算的事，其實不然，預算、概算有資料可依、有數據可查，是項目基本上看得清摸得著了，因此只是一個量化的過程；估算卻是通常在只有一個想法的基礎上算這本賬，簡單講就是給你一塊地找出個最賺錢的辦法來，這時候經驗將起到至關重要的作用。一般的房地產策劃公司都有項目可行性研究這項業務范圍，或許是市場經濟條件下的緣故，這里面做的可行性報告都是可行的，一個笑話！既是要行了為什么還要論證可行不可行。先不管這個問題，算好一筆經濟帳，做好成本估算是一個策劃公司最起碼的技術。
目前業界（就我所知道的長沙大多數策劃公司）的房地產開發成本算法有兩種做法：第一種，簡單的拍腦殼做法，先定下利潤目標，然后算成本，一頁A4紙全部搞定，操作這種方法的策劃人大多不理解建筑專業知識，對價格構成，基本價格水平沒有一個全面的了解，以往做過的案例，網上的數據構成了這個算法的基礎，準確講這還稱不上是工程上講的那種憑經驗做估算的“拍腦殼”做法；第二種算法可以歸納為“學院派”做法，計算藍本為廣洲大學一位賈博士的參考書，或是流傳在網上一個關于上海房地產成本估算的貼子，二者計算方法如出一轍，有較強的理論性，總的成本分為開發成本，開發費用兩類，是一種靜態的計算方法，與實際開發過程的成本構成內容相差較大，例如在前期工程費中對籌建開辦費的理解、計算是不合實情的，開發成本對開發間接成本計算則是忽略了，加之開發費用中管理費用沒有分清直接成本、間接成本，開發商一方的經營管理等間接費計算完全與實際操作脫節。
目前國家對房地產開發前期估算并沒有制定一個規范、標準，因此業內大多也是憑經驗辦事，加之房地產估價公司、設計公司這方面的專業公司在項目前期難以實質進駐操作，策劃公司對成本的估算顯得尤為重要?？上У氖悄壳安邉澒緲嫵蛇^于復雜，做廣告的，做二手房的，做代理的樣樣俱全，門檻太低，雖是各有所長，卻是忽略了這項基本技術。料想一下，一個投資幾千萬上億的開發項目，號稱開發商智囊團的策劃人連筆賬也算不清，恥，也無怪乎別人說我們是撮把子了！
二、 說經濟分析
為開發商提供全面咨詢，為其資金安排提出合理建議，為項目成本控制出謀劃策是房地產策劃的一項重要功能。若把房地產策劃分個大小，我覺得有三個層次，一層是房地產開發項目的營銷策劃，這是市場上最常見的，就是想幫開發商賣房子，一大幫代理商爭得頭破血流，為了賣出房子絞盡腦汁那種；第二層是為開發公司提供戰略咨詢服務，這就不是單純的中介公司了，等同于開發商的合作伙伴，“戰略聯盟關系”；第三層則是將房地產歸之于一個城市的運營，包括一個中小城市的經營定位，旅游地產策劃等等，這在西安有過成功的案例了。
目前的策劃公司從能力上，從業務合作可能上（在長沙）都難有全面為開發商提供經濟分析職能服務，房地產項目開發經濟分析包括資金流分析、財務分析、風險分析等內容，內容通常涉及開發公司高度機密，“可見度”太低，在基本數據不清楚的條件下，做了也是白做，因此這部分內容是開發公司內部由會計部門完成；而在能力方面，如果沒有切身的開發商開發工作經驗，我們也是無法洞悉其中的技巧的。房地產項目開發周期長，影響因素多，開發商這邊的算法通常帶有強烈的個體因素色彩，而且到底開發的數量有限，他們是有這種業務機會，卻是難以得到提高；而策劃公司呢，可以見識很多的開發項目，遺憾的是很少有這種業務機會，于是基本放棄了！這也許就是一個產業發展初級階段的產物吧！不可否認房地產策劃最終是要走向專業化的，目前的策劃業界也是要肯定分洗牌的，誰最終掌握了這些目前“不可能”的技巧，誰就是將來的強者！
三、 產品規劃設計
以前提過這方面的觀點，如果產品策劃就是“一層門面就是五米九”，“窗戶要是飄的”，“小區一定要有會所、泳池”這類話語，連個基本的層高標準不曉得，簡單的戶型設計動線、采光、通風標準不曉得，也無怪乎設計師們清高的恥都不恥你了！一句“你曉得什么”噎得你一句話也說不出。策劃人，至少你得有與設計師對話的水平，參透設計的本質，將設計技術上的事情讓設計師去做，你去把握基本思想，提供設計理念！深挖商業價值！
認識產品設計首先要做的就是理解設計，做到說話不“匡瓢”，房子的進深、開間、層高模數，規劃日照采光要求標準，各類結構的優劣、造價，種種建筑風格的特點等等，這些是基本的，有了這個你才有與設計師交流的話語，有了溝通的條件。
策劃師不是設計師，我們不管如何設計產品，但我們一定要清楚要如何知道該設計一個什么樣的產品，那么在我們的調查中就必須將建筑產品需求要素通俗化，最真實的采集市場信息，從而總結出可以行之有效的設計要求，做到真正的“定單式”營銷。目前大部分策劃公司所謂“定單式營銷”明顯是撮人的，設計師策劃師交流的空間都沒有，你如何下訂單！就像如今做房地產的人（營銷，設計、開發商）都知道房型要三房二廳好，可是做為一個策劃人，這句話是不應該只說說而已的，人們對產品的需求是多樣化的，而且有現實的、將來的要求之分，能有效結合現在的和將來的利益，將三房的差異化做出來，將三房的文章做足才是我們的本事。
值得提出的是，在產品設計一塊，策劃的最重要任務是提供市場參考意見，這種意見必須是有依據的，是專業的。設計師的大膽、敢想是基于技術上的；而策劃師的大膽、敢想要是市場前瞻性的，是基于要實現開發價值最大化的基礎上的。
篇2：房地產前期策劃應注意問題
房地產前期策劃應注意的問題
一本厚厚的策劃報告中大談概念、思路，縱橫四面分析市場，壯語幾萬，憑此征服開發商的先輩后生不乏其人，我們接單營銷功夫真正的“武裝了內褲”，且不說這其中到底有多少真金可言，瞧瞧每個星期長沙房地產信息網上突然冒出的一批又一批待哺的新興代理公司，還有大批不斷接單又被踢出去的先人，我們不得不開始深思這個行業！在我看來，誰真正做到專業化，誰就生存！光憑文采動人、創意絕倫打天下的策劃時代終將過去，技術策劃終會將“撮把子”這一稱呼送入歷史！
目前策劃公司所做的前期策劃實在有限，原因是多方的，我只想從我們自己這一方面來想一想是為什么！前期策劃的重要性不要多作分析，就像找上四川那邊的女朋友，上了床這事就定了，由不得你了，所謂“少不入川”嗎！后代品種好不好找朋友時就得看好了。
一、 說成本估算
成本估算目前普遍認為是做預算的事，其實不然，預算、概算有資料可依、有數據可查，是項目基本上看得清摸得著了，因此只是一個量化的過程；估算卻是通常在只有一個想法的基礎上算這本賬，簡單講就是給你一塊地找出個最賺錢的辦法來，這時候經驗將起到至關重要的作用。一般的房地產策劃公司都有項目可行性研究這項業務范圍，或許是市場經濟條件下的緣故，這里面做的可行性報告都是可行的，一個笑話！既是要行了為什么還要論證可行不可行。先不管這個問題，算好一筆經濟帳，做好成本估算是一個策劃公司最起碼的技術。
目前業界（就我所知道的長沙大多數策劃公司）的房地產開發成本算法有兩種做法：第一種，簡單的拍腦殼做法，先定下利潤目標，然后算成本，一頁A4紙全部搞定，操作這種方法的策劃人大多不理解建筑專業知識，對價格構成，基本價格水平沒有一個全面的了解，以往做過的案例，網上的數據構成了這個算法的基礎，準確講這還稱不上是工程上講的那種憑經驗做估算的“拍腦殼”做法；第二種算法可以歸納為“學院派”做法，計算藍本為廣洲大學一位賈博士的參考書，或是流傳在網上一個關于上海房地產成本估算的貼子，二者計算方法如出一轍，有較強的理論性，總的成本分為開發成本，開發費用兩類，是一種靜態的計算方法，與實際開發過程的成本構成內容相差較大，例如在前期工程費中對籌建開辦費的理解、計算是不合實情的，開發成本對開發間接成本計算則是忽略了，加之開發費用中管理費用沒有分清直接成本、間接成本，開發商一方的經營管理等間接費計算完全與實際操作脫節。
目前國家對房地產開發前期估算并沒有制定一個規范、標準，因此業內大多也是憑經驗辦事，加之房地產估價公司、設計公司這方面的專業公司在項目前期難以實質進駐操作，策劃公司對成本的估算顯得尤為重要?？上У氖悄壳安邉澒緲嫵蛇^于復雜，做廣告的，做二手房的，做代理的樣樣俱全，門檻太低，雖是各有所長，卻是忽略了這項基本技術。料想一下，一個投資幾千萬上億的開發項目，號稱開發商智囊團的策劃人連筆賬也算不清，恥，也無怪乎別人說我們是撮把子了！
二、 說經濟分析
為開發商提供全面咨詢，為其資金安排提出合理建議，為項目成本控制出謀劃策是房地產策劃的一項重要功能。若把房地產策劃分個大小，我覺得有三個層次，一層是房地產開發項目的營銷策劃，這是市場上最常見的，就是想幫開發商賣房子，一大幫代理商爭得頭破血流，為了賣出房子絞盡腦汁那種；第二層是為開發公司提供戰略咨詢服務，這就不是單純的中介公司了，等同于開發商的合作伙伴，“戰略聯盟關系”；第三層則是將房地產歸之于一個城市的運營，包括一個中小城市的經營定位，旅游地產策劃等等，這在西安有過成功的案例了。
目前的策劃公司從能力上，從業務合作可能上（在長沙）都難有全面為開發商提供經濟分析職能服務，房地產項目開發經濟分析包括資金流分析、財務分析、風險分析等內容，內容通常涉及開發公司高度機密，“可見度”太低，在基本數據不清楚的條件下，做了也是白做，因此這部分內容是開發公司內部由會計部門完成；而在能力方面，如果沒有切身的開發商開發工作經驗，我們也是無法洞悉其中的技巧的。房地產項目開發周期長，影響因素多，開發商這邊的算法通常帶有強烈的個體因素色彩，而且到底開發的數量有限，他們是有這種業務機會，卻是難以得到提高；而策劃公司呢，可以見識很多的開發項目，遺憾的是很少有這種業務機會，于是基本放棄了！這也許就是一個產業發展初級階段的產物吧！不可否認房地產策劃最終是要走向專業化的，目前的策劃業界也是要肯定分洗牌的，誰最終掌握了這些目前“不可能”的技巧，誰就是將來的強者！
三、 產品規劃設計
以前提過這方面的觀點，如果產品策劃就是“一層門面就是五米九”，“窗戶要是飄的”，“小區一定要有會所、泳池”這類話語，連個基本的層高標準不曉得，簡單的戶型設計動線、采光、通風標準不曉得，也無怪乎設計師們清高的恥都不恥你了！一句“你曉得什么”噎得你一句話也說不出。策劃人，至少你得有與設計師對話的水平，參透設計的本質，將設計技術上的事情讓設計師去做，你去把握基本思想，提供設計理念！深挖商業價值！
認識產品設計首先要做的就是理解設計，做到說話不“匡瓢”，房子的進深、開間、層高模數，規劃日照采光要求標準，各類結構的優劣、造價，種種建筑風格的特點等等，這些是基本的，有了這個你才有與設計師交流的話語，有了溝通的條件。
策劃師不是設計師，我們不管如何設計產品，但我們一定要清楚要如何知道該設計一個什么樣的產品，那么在我們的調查中就必須將建筑產品需求要素通俗化，最真實的采集市場信息，從而總結出可以行之有效的設計要求，做到真正的“定單式”營銷。目前大部分策劃公司所謂“定單式營銷”明顯是撮人的，設計師策劃師交流的空間都沒有，你如何下訂單！就像如今做房地產的人（營銷，設計、開發商）都知道房型要三房二廳好，可是做為一個策劃人，這句話是不應該只說說而已的，人們對產品的需求是多樣化的，而且有現實的、將來的要求之分，能有效結合現在的和將來的利益，將三房的差異化做出來，將三房的文章做足才是我們的本事。
值得提出的是，在產品設計一塊，策劃的最重要任務是提供市場參考意見，這種意見必須是有依據的，是專業的。設計師的大膽、敢想是基于技術上的；而策劃師的大膽、敢想要是市場前瞻性的，是基于要實現開發價值最大化的基礎上的。
篇3：淺論房地產前期策劃規劃設計有機契合
淺論房地產前期策劃與規劃設計的有機契合
在已經取得項目用地的情況下，房地產的前期開發可簡化為項目市場策劃和規劃設計。
從機制運作的角度講，實現項目前期策劃和規劃設計的有機契合是最大程度上實現成本控制和開發效率的關鍵。
根據市場的專業化運作機制，聘請專業策劃機構（外腦）對所開發項目進行市場定位的情況特別適合一些中小開發公司。但對于一個實力較強、開發經驗豐富、管理機制健全的開發商來說，也可能是由內腦來完成策劃任務。無論采取哪種方式，其結果都是形成一種文本形式的概念性構架。這種概念構架的形成源于對房地產經營的經驗積累、源于對房地產市場的準確把握、源于對城市文脈和消費者生活習慣的深刻理解。
項目策劃的結果是理論構架，如何把理論構架轉換為實物模型，是前期開發的另一個重中之重，即：規劃設計階段。規劃設計的任務一般由外腦--設計院來完成，由開發單位或建設單位的規劃部門進行控制和決策。設計院的設計依據往往是根據建設單位提供的項目規劃設計任務書和對建設地塊的簡單了解，因此，項目規劃設計任務書的準確性和精確度便成為前期策劃和規劃設計的契合點--規劃設計任務書即前期策劃的成果結晶。規劃設計任務書是傳遞開發者與模型設計者之間思想溝通的紐帶，因此，要力求準確度和精確度。設計者更重要的是在最大程度上滿足規范要求的情況下來實現開發者的商業意圖，是框架下的藝術發揮，而不是理念的主導。
相反，這些既能基本表達開發商開發理念和意圖，又能大概保證規范要求的設計意圖的工作應該由開發商的營銷部門、市場部門以及規劃部門聯合協作。過多依賴設計院往往導致時間的浪費和成本的消耗。實際上，沒有人比開發商更應該了解項目的具體情況，也沒有人比開發商更關心項目的利潤價值。
如果開發商將所有的定位與思考都交給設計院，結果無疑是悲壯的。設計院的意義應該只是開發商手中的一枝筆或者一臺電腦，開發商才是真正的責任人。設計院只是將開發商的思想以圖紙的方式表達出來，承建商的意義就是將圖紙轉化成實物形態。
規劃設計任務書的編寫應該是在大量調查市場機制和理解當地文化生活習慣，并認真定性研究的基礎上提出的。這一過程的操作至少需要兩個基本點：合理的時間和積極的協作。所謂合理的時間即必須合理安排一定的時間由專人或專業機構對項目所在地的實際情況進行詳盡的調查，并提煉出哪些資料是客觀的，哪些是主觀的，做到有據可依。而積極的協作，是指應該根據不同的工作性質安排不同的專業人員現場考察，并綜合不同角度對關鍵問題的控制和看法。比如具體規劃指標的確定，既需要市場人員根據市場營銷的能力對不同房型面積指標進行控制，也需要規劃人員根據控規整體考慮和把握。根據房地產項目前期策劃的需要來看，這些工作至少需要營銷人員、市場人員及建筑規劃人員的團結合作。當然，這一切需要在調查前進行周密的安排，根據規劃設計任務書的條款要求列出所要調查的內容，分工協作。
資料的收集不是目的，關鍵是如何整理資料并提煉出對開發商有利的東西。有時候，一個簡單的生活習慣或一個平常的認識觀點往往成為打開消費者心靈的鑰匙。規劃設計任務書的另外一個重要意義是給設計者絕對的指導。而這些具有指導意義的數據，不是簡單的把調查結果羅列在一起，交給設計院，由他們來提煉和總結；開發商所提供的應該是提煉后的結果。實際情況是，設計院很少能夠認真解讀和把握開發商的意念，這也是目前規劃方案和開發商意愿脫節的結癥所在。比如分期開發的具體內容，不同建筑類型的指標控制等問題基本屬于硬性的東西；而如各種生活習慣、傳統的建筑布局等則屬于參考的內容。在這里需要分清哪些工作是設計院必須遵守的，哪些工作是發揮設計院優勢的。如此可以避免方案巡回匯報，節約時間。項目規劃設計任務書還有一個比較重要的問題是，它應根據項目的定位情況，以及對賣點的分析，確定規劃設計的重點。比如在一個環境惡劣的城市，在其他功能基本保證的情況下，人們可能更希望小區環境建設的優美些；而另外一個城市，由于生活水平普遍較低，人們可能更希望充滿陽光、功能齊全的居室，因此戶型和朝向是第一位的，環境的概念并不能成為主導因素。沿海某房地產開發項目的成功總結中有一條便是有效地抓住了規劃設計的重點，為了打出環境的牌子，規劃設計方案由環境設計院和建筑規劃設計院同時搞，各自根據優勢發揮，最后進行融合，此舉不僅在消費者心目中留下深刻印象，也更好地解決了以前先規劃擺建筑，后填補綠化的傳統做法。另外，最好對影響賣點嚴重的問題提前立案研究，如果放在以后考慮，往往因為時間緊、工期忙而草草了事，達不到預期效果。分清主次，重點把握，各個擊破，成功在即。
項目前期策劃和規劃設計絕對是戰略問題，一著不慎，全盤皆輸。而項目定位準確，規劃設計操作精確，則大局基本已定，剩余的問題則屬戰術問題。這就是我們特別強調的"重要的少數和次要的多數"原則。