物業工程培訓:給排水設備管理與維修
水是人類生存的最基本的要素，是物業使用功能的保障條件之一。因此作為建筑項目中的給排水系統工程的工作正常與否，直接影響到業主(或使用人)的工作、生活和物業功能的發揮。
第一節 給排水設備管理概述
一、給排水設備系統簡介
物業管理小區內給排水系統是指小區內的各種冷水、熱水、開水供應和污水排放的工程設施的總稱。它主要包括以下幾部分：
1.供水設備系統
供水設備系統是指物業管理小區內通過城市供水管網，供入小區內的給水設備系統。它可以劃分為物業管理小區內的庭院給水及房屋或構筑物內部給水兩大部分，其中涉及到的設備設施主要有供水箱、供水泵、水表、供水管網等。
供水系統按照用途分類，基本上可以分為生活用水、生產用水、消防用水三大類，但這三類用水并不一定單獨設置給水系統。有時會將生活和消防給水共用一個給水系統，或生活、生產、消防共用一個給水系統，這種系統形式叫聯合給水系統。具體采用什么樣的給水系統形式，要按用戶(用水設備)對水質、水溫及小區外城市管網的給水情況，綜合考慮技術、經濟和安全條件，確定合適的給水方式。
2.排水設備系統
排水設備系統是指小區內用來排除污廢水及雨雪水的設備系統。它同樣劃分為房屋或構筑物內部污廢水、雨雪水排放和物業管理小區內庭院的污廢水、雨雪水排放兩大部分。其中主要涉及到室內排水管道、通氣管、清通設備、抽升設備、室外小區檢查井和排水管道等。
排水系統按照所接收的污廢水的性質不同，分為生活污水、工業廢水、雨水管道三大類。排水體制有分流制和合流制。三類水共用一套管網排放叫合流制，三類水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制，要根據污廢水的性質、濃度及城市管網的排水體制而定。
3.用水設備
用水設備指建筑物內或構筑物內各類衛生器具和生產用水設備。這部分主要包括洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化灑水設備等。
4.熱水供應設備系統
這部分是指為滿足對水溫的某些特定要求而設置的設備系統。通常包括開水供應，熱水供應。其中涉及到的設備系統包括淋浴器、供熱水管道、熱循環管、熱水表、加熱器、溫度調節器、減壓閥等。
5.消防設備
建筑或構筑物內的消防設備系統及物業管理小區庭院內的消防設備系統，主要包括消防箱、供水箱、各式消防噴頭、滅水機、消防栓、消防泵等。
二、給排水設備設施的管理內容
給排水系統設備設施管理主要針對給排水系統中所涉及的各種設備及管道等的日常操作運行、維護等的管理活動。包括物業管理公司對所管轄區內給排水系統的計劃性養護、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調水放水，以防出現阻塞、水質腐臭等現象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設備設施管理范疇。
給排水設備設施管理的內容涉及很多，根據具體的給排水系統及設備種類而定。但一般主要包括以下幾個方面：
1.給排水設備設施的基礎資料管理
給排水設備設施的基礎資料管理的主要內容是建立給排水設備設施管理原始資料檔案和設備維修資料檔案。所有給排水設備設施(包括其余的如采暖、空調等)接管后均應建立原始資料檔案。這類檔案資料主要有：產品與配套件的合格證、竣工圖、給排水設備的檢驗合格證書、供水的試壓報告等等。建立設備卡片，應記錄有關設備的各項明細資料，如：給排水設備類別、型號、名稱、規格、技術特征、開始使用日期等。給排水設備設施的維修檔案資料主要有：報修單，每次維修填寫的報修單，按月、季統計裝訂，維修管理部門負責保管以備存查。運行記錄，值班人員每天填寫設備運行記錄，以備存查。檢查記錄，平時的設備檢查記錄。運行月報，管理部門每月上報一次運行情況總結?？荚u資料，定期或不定期檢查記錄獎罰情況，每年歸納匯總、裝訂保存。技術革新資料，設備運行的改進、設備更新、技術改進措施等資料，均為給排水設備設施維修資料檔案管理內容。
2.給排水設備設施的日常操作管理
給排水設備設施的日常操作管理的內容主要是規范給排水設備的操作程序。確保正確安全地操作給排水設備設施。
3.給排水設備運行管理
給排水設備設施運行管理的內容是建立合理的運行制度和運行操作規定，確保給排水設備設施良好運行。
4.給排水設備設施的維修養護管理
給排水設備設施的維修養護管理是根據給排水設備設施的性能按照一定的科學管理程序和制度，以一定的技術管理要求，對設備進行日常養護和維修更新，確保給排水設備設施性能良好。
5.文明安全管理
文明安全管理的內容是對給排水設備設施的運行操作、使用進行文明安全管理，定期檢查操作人員、維修人員的安全操作，并進行安全作業訓練，還要建立安全責任制和對用戶進行安全教育，宣傳一些安全規范的使用知識。
三、給排水設備管理機構構成及職責
給排水設備設施的維修、保養、日常操作及運行管理工作一般由公司工程部完成。
運行組人員的主要職責是：負責對所管轄范圍內機電設備的運行，處理一些一般性故障，協助維修組人員進行設備設施的維修保養工作，對發生的問題及時向管理組或經理匯報，必須對所管轄范圍內供水及設備情況有詳盡了解;掌握相關設備的操作程序和應急處理措施;定時巡視設備運行情況，并做好巡查記錄和值班記錄;記錄維修投訴情況，并及時處理;保持值班室、設備及水泵房等清潔有序;負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，做好防水、防火、防小動物的安全管理工作;遇突發事故，采取應急措施，迅速通知相關人員處理等等。
維修組人員的主要職責是：熟練掌握設備的結構、性能、特點和維修保養方法;按時完成設備的各項維修、保養工作，并作好有關記錄;保證設備與機房的整潔;嚴格遵守安全操作規程，防止發生事故;發生突發情況，應迅速采取應急措施，保證設備的正常完好;定期對設備巡視、檢查，發現問題及時處理等等。
管理組人員的主要職責是：具體負責總值班室、倉庫和財務管理;負責內務管理和對外協調;負責人員、車輛、材料、經費的統一調度和使用管理;負責工具和材料的采購、保管和發放;負責文件資料的保管、建檔和發放;負責組織人員進行安全技術和質量意識培訓等工作。
為了提高工程部的工作效率，確保各種設備的運行、維修和保養工作有序開展，并保證緊急情況下及時派遣人員到達現場，在工程部下可設總值班室?？傊蛋嗍颐刻?4h全天值班，各設備的故障情況均應報總值班室，以便總值班室依照工程部經理和管理組的指示合理安排人員搶修。
四、給排水設備設施管理的范圍界定
物業管理公司應與市政的給水、排水等專業管理部門明確各自的管理職責，相互分工通力合作。以北京市為例，居住小區物業管理公司與城市各專業管理部門職責分工為：
1.給水設備
高層樓宇以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓房以樓外自來水表為界。界線以外(含計費水表)的供水管線的設備，由城市供水部門負責維護管理，界線以內至用戶的供水管線及設備由物業管理公司負責維護、管理。
2.排水設備
室內排水系統由物業管理公司維護管理。居住小區內道路和市政排水設施的管理職責以3.5m路寬為界，凡道路寬度在3.5m(含3.5m)以上的，其道路和埋設在道路下的市政排水設施由城市市政管理部門負責維護、管理;道路寬度3.5m以下的由物業公司負責維護管理，居住小區內各種地下設施檢查井的維護管理，由地下設施檢查井的產權單位負責，有關產權單位也可委托物業管理公司維護、管理。
凡對各管理小區內設備設施的管理范圍，沒有作統一規定的，具體管理范圍，應由市政給水、排水各有關部門，管理小區產權單位、物業管理公司遵照國家的有關規定協商確定。
篇2：給排水設施設備維修保養作業規程
給排水設施設備維修保養作業規程
一、目的
規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。
二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。
三、職責
1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。
2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。
3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。
4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。
四、程序要點
1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定
(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。
(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：
?、俳o排水設備設施使用的頻度；
?、诮o排水設備設施運行狀況（故障隱患）；
?、酆侠淼臅r間（避開節假日、特殊活動日等）；
(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：
?、倬S修保養項目及內容；
?、趥淦?、備件計劃；
?、劬唧w實施維修保養的時間；
?、茴A計費用。
2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。
3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。
4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。
(1)電動機維修保養：
?、儆?00V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；
?、蹤z查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；
?、芮鍧嶋妱訖C外殼；
?、輽z查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：
?、贆z查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；
?、谵D動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；
?、蹤z查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；
?、芮鍧嵥猛獗?；
?、萑缢妹撈峄蜾P蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。
(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。
5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。
(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。
(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。
(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。
(4)交流接觸器維修保養：
?、偾宄郎缁≌謨鹊奶蓟锖徒饘兕w粒；
?、谇宄|頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；
?、矍鍧嶈F芯上的油污及臟物；
?、軝z查復位調簧情況；
?、輸Q緊所有緊固件。
(5)自耦減壓啟動器維修保養：
?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；
?、谕鈿煽拷拥?，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。
(6)熱繼電器維修保養：
?、贆z查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；
?、跈z查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。
(7)自動空氣開關維修保養：
?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；
?、谇宄郎缁≌謨鹊奶蓟锘蚪饘兕w粒，如果滅弧罩破裂則應更換；
?、圩詣涌諝忾_關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭
。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
(9)信號燈、指示儀表維修保養：
?、贆z查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；
?、跈z查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。
(10)遠傳壓力表維修保養：
?、贆z查表內是否有積水，如有則應干燥處理；
?、跈z查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；
?、燮詈艽蠡蛐盘柧€腐爛的遠傳壓力表應拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養
(1)閘閥維修保養：
?、贆z查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；
?、跈z查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；
?、蹖﹂l閥閥桿加黃油潤滑；
?、軐︿P蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2)止回閥維修保養：
?、贆z查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
?、跈z查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；
?、蹤z查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。
(3)浮球閥維修保養：
?、贆z查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；
?、跈z查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；
?、蹤z查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。
(4)液位控制器維修保養：
?、贆z查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
?、谇宄龎毫κ覂任畚?，疏通控制水道；
?、蹤z查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；
?、芫o固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養
(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。
(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。
(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。
(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。
(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）
(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。
(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。
(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。
(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。
9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。
10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。
11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。
12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。
五、記錄
六、相關支持文件
篇3：物業知識教材：給排水設備管理概述
物業知訓教材：給排水設備管理概述
一、給排水設備系統簡介
物業管理小區內給排水系統是指小區內的各種冷水、熱水、開水供應和污水排放的工程設施的總稱。它主要包括以下幾部分：
1.供水設備系統
供水設備系統是指物業管理小區內通過城市供水管網，供入小區內的給水設備系統。它可以劃分為物業管理小區內的庭院給水及房屋或構筑物內部給水兩大部分，其中涉及到的設備設施主要有供水箱、供水泵、水表、供水管網等。
供水系統按照用途分類，基本上可以分為生活用水、生產用水、消防用水三大類，但這三類用水并不一定單獨設置給水系統。有時會將生活和消防給水共用一個給水系統，或生活、生產、消防共用一個給水系統，這種系統形式叫聯合給水系統。具體采用什么樣的給水系統形式，要按用戶(用水設備)對水質、水溫及小區外城市管網的給水情況，綜合考慮技術、經濟和安全條件，確定合適的給水方式。
2.排水設備系統
排水設備系統是指小區內用來排除污廢水及雨雪水的設備系統。它同樣劃分為房屋或構筑物內部污廢水、雨雪水排放和物業管理小區內庭院的污廢水、雨雪水排放兩大部分。其中主要涉及到室內排水管道、通氣管、清通設備、抽升設備、室外小區檢查井和排水管道等。
排水系統按照所接收的污廢水的性質不同，分為生活污水、工業廢水、雨水管道三大類。排水體制有分流制和合流制。三類水共用一套管網排放叫合流制，三類水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制，要根據污廢水的性質、濃度及城市管網的排水體制而定。
3.用水設備
用水設備指建筑物內或構筑物內各類衛生器具和生產用水設備。這部分主要包括洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化灑水設備等。
4.熱水供應設備系統
這部分是指為滿足對水溫的某些特定要求而設置的設備系統。通常包括開水供應，熱水供應。其中涉及到的設備系統包括淋浴器、供熱水管道、熱循環管、熱水表、加熱器、溫度調節器、減壓閥等。
5.消防設備
建筑或構筑物內的消防設備系統及物業管理小區庭院內的消防設備系統，主要包括消防箱、供水箱、各式消防噴頭、滅水機、消防栓、消防泵等。
二、給排水設備設施的管理內容
給排水系統設備設施管理主要針對給排水系統中所涉及的各種設備及管道等的日常操作運行、維護等的管理活動。包括物業管理公司對所管轄區內給排水系統的計劃性養護、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調水放水，以防出現阻塞、水質腐臭等現象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設備設施管理范疇。
給排水設備設施管理的內容涉及很多，根據具體的給排水系統及設備種類而定。但一般主要包括以下幾個方面:
1.給排水設備設施的基礎資料管理
給排水設備設施的基礎資料管理的主要內容是建立給排水設備設施管理原始資料檔案和設備維修資料檔案。所有給排水設備設施(包括其余的如采暖、空調等)接管后均應建立原始資料檔案。這類檔案資料主要有：產品與配套件的合格證、竣工圖、給排水設備的檢驗合格證書、供水的試壓報告等等。建立設備卡片，應記錄有關設備的各項明細資料，如:給排水設備類別、型號、名稱、規格、技術特征、開始使用日期等。給排水
設備設施的維修檔案資料主要有:報修單，每次維修填寫的報修單，按月、季統計裝訂，維修管理部門負責保管以備存查。運行記錄，值班人員每天填寫設備運行記錄，以備存查。檢查記錄，平時的設備檢查記錄。運行月報，管理部門每月上報一次運行情況總結?？荚u資料，定期或不定期檢查記錄獎罰情況，每年歸納匯總、裝訂保存。技術革新資料，設備運行的改進、設備更新、技術改進措施等資料，均為給排水設備設施維修資料檔案管理內容。
2.給排水設備設施的日常操作管理
給排水設備設施的日常操作管理的內容主要是規范給排水設備的操作程序。確保正確安全地操作給排水設備設施。
3.給排水設備運行管理
給排水設備設施運行管理的內容是建立合理的運行制度和運行操作規定，確保給排水設備設施良好運行。
4.給排水設備設施的維修養護管理
給排水設備設施的維修養護管理是根據給排水設備設施的性能按照一定的科學管理程序和制度，以一定的技術管理要求，對設備進行日常養護和維修更新，確保給排水設備設施性能良好。
5.文明安全管理
文明安全管理的內容是對給排水設備設施的運行操作、使用進行文明安全管理，定期檢查操作人員、維修人員的安全操作，并進行安全作業訓練，還要建立安全責任制和對用戶進行安全教育，宣傳一些安全規范的使用知識。
三、給排水設備管理機構構成及職責
給排水設備設施的維修、保養、日常操作及運行管理工作一般由公司工程部完成。
運行組人員的主要職責是:負責對所管轄范圍內機電設備的運行，處理一些一般性故障，協助維修組人員進行設備設施的維修保養工作，對發生的問題及時向管理組或經理匯報，必須對所管轄范圍內供水及設備情況有詳盡了解;掌握相關設備的操作程序和應急處理措施;定時巡視設備運行情況，并做好巡查記錄和值班記錄;記錄維修投訴情況，并及時處理;保持值班室、設備及水泵房等清潔有序;負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，做好防水、防火、防小動物的安全管理工作;遇突發事故，采取應急措施，迅速通知相關人員處理等等。
維修組人員的主要職責是:熟練掌握設備的結構、性能、特點和維修保養方法;按時完成設備的各項維修、保養工作，并作好有關記錄;保證設備與機房的整潔;嚴格遵守安全操作規程，防止發生事故;發生突發情況，應迅速采取應急措施，保證設備的正常完好;定期對設備巡視、檢查，發現問題及時處理等等。
管理組人員的主要職責是：具體負責總值班室、倉庫和財務管理;負責內務管理和對外協調;負責人員、車輛、材料、經費的統一調度和使用管理;負責工具和材料的采購、保管和發放;負責文件資料的保管、建檔和發放；負責組織人員進行安全技術和質量意識培訓等工作。
為了提高工程部的工作效率，確保各種設備的運行、維修和保養工作有序開展，并保證緊急情況下及時派遣人員到達現場，在工程部下可設總值班室?？傊蛋嗍颐刻?4h全天值班，各設備的故障情況均應報總值班室，以便總值班室依照工程部經理和管理組的指示合理安排人員搶修。
四、給排水設備設施管理的范圍界定
物業管理公司應與市政的給水、排水等專業管理部門明確各自的管理職責，相互分工通力合作。以北京市為例，居住小區物業管理公司與城市各專業管理部門職責分工為:
1.給水設備
高層樓宇以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓房以樓外自來水表為界。界線以外(含計費水表)的供水管線的設備，由城市供水部門負責維護管理，界線以內至用戶的供水管線及設備由物業管理公司負責維護、管理。
2.排水設備
室內排水系統由物業管理公司維護管理。居住小區內道路和市政排水設施的管理職責以3.5m路寬為界，凡道路寬度在3.5m(含3.5m)以上的，其道路和埋設在道路下的市政排水設施由城市市政管理部門負責維護、管理;道路寬度3.5m以下的由物業公司負責維護管理，居住小區內各種地下設施檢查井的維護管理，由地下設施檢查井的產權單位負責，有關產權單位也可委托物業管理公司維護、管理。
凡對各管理小區內設備設施的管理范圍，沒有作統一規定的，具體管理范圍，應由市政給水、排水各有關部門，管理小區產權單位、物業管理公司遵照國家的有關規定協商確定。