物業培訓：住宅區物業管理經費及測算

　　一、物業與物業管理

　　"物業"一詞由英語"Estate"或"Property"引譯而來的，含義為"財產、資產、擁有物、房地產"等。從物業管理的角度來說，物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。各類建筑物可以是一個建筑群，如住宅小區、工業小區;也可以是單體建筑，如一棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業大廈、賓館、停車場等;同時，物業也是單元房地產的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業，往往分屬一個或多個產權所有者。相關的設備、設施和場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務的室內外各類設備、市政公用設施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。

　　社會化、專業化、企業化、經營化是物業管理的4個基本特征。物業管理起源于19世紀60年代的英國?，F代意義的物業管理在我國起步較晚，是隨著gg開放不斷深化，市場經濟日趨活躍，城市建設事業的迅速發展，房地產綜合開發的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于本世紀80年代由沿海地區逐漸興起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司--深圳市物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理，這是我國內地物業管理邁出的第一步，標志著這一新興行業的誕生。隨后從深圳到廣州，從南方到北方，從沿海到內地，在眾多城市物業管理公司像雨后春筍般涌現，物業公司呈現出一派蓬勃生機。1993年6月30日，成立了全國首家物業管理協會--深圳市物業管理協會。

　　1994年4月建設部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出："住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理"。從而正式確立了我國物業管理的新體制，為房屋管理體制改革指明了方向，并提供了法規依據。

　　1996年2月，國家計委、建設部聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，為規范物業管理服務的收費行為，維護國家利益和物業管理單位及物業產權人、使用人的合法權益，促進物業管理事業的健康發展又向前邁出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物業管理條例》，對規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，提供了重要的法律依據。

　　二、住宅區物業管理經費的來源

　　住宅區物業管理經費是提高住宅區管理水平，搞好綜合服務的重要基礎條件，對物業管理企業和廣大住戶來說又是一個非常明顯的問題，是關系物業管理能否維持下去并持續發展的關鍵。

　　住宅區實行物業管理，其目的之一就是要改變以往單純靠上級撥款、黨委補貼，有多少錢辦多少事的被動局面。但是，由于傳統觀念及職工的經濟收入水平還較低，還不能承受較高的費用，因此，要解決住宅區的管理經費問題，必須建立多渠道、多層次的籌集物業管理經費機制。住宅區物業管理經費的來源主要有：

　　一是物業管理企業可以定期向住宅區的單位和住戶收取一定數量的物業管理費。如山東局一隊基地管理處自20**年1月開始，按0.10元/平方米、月收取(內部價格)，保證了門衛及清潔工的工資。

　　二是住宅區維修養護專項基金。該基金是指用于住宅區共用部位、公共設施設備的更新與大、中修基金。該費用的收取通過雙向籌集的渠道進行。1、公有住房售出后，由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%;由業主一次性或分次籌集。2、商品房出售后，維修基金由開發建設單位和購房人雙向籌集。在房屋銷售階段，建設單位可按住宅的綜合造價提取2%(多層住宅)、3%(高層住宅)的維修基金(納入住宅成本);住戶在辦理簽約、入戶手續時按購房款的1%或建筑成本價的1.5%(每平方米)一次性交納維修基金。不管是公房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時，經業主委員會研究決定，還可臨時向業主籌集。維修基金必須?？顚Ｓ?，只能用于物業公用部位和公用設施、設備的更新與大、中修。維修基金的突出特點就是他的數額巨大并可以持續使用，因此應在保證安全的基礎上，爭取產生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業的更新維修，一方面也可你補日常管理費用的不足。

　　三是一業為主，多種經營。要以物業公司為依托，完善住宅區的配套設施，建車棚、車庫等，有條件的單位，建設門頭房，對外出租或自己經營。這些經濟實體既為住宅區住用人服務，也向社會承擔業務，用多種經營取得的部分利潤，你補管理費的不足，實現以業養業的目的。 四是依靠單位和改制企業的支持。地勘單位搞物業管理是一種體制創新，由于優勢資產和精兵強將已到改制企業，作為各級領導要高度支持并幫助物業管理企業，扶持物業管理企業。改制企業要從維護大局的角度，做好資金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅區物業管理公共性服務收費的費用構成與測算

　　(一)住宅區公共服務收費的費用構成

　　1 、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;

　　2 、公共設施、設備日常運行、維修及保護費;

　　3 、綠化管理費;

　　4 、清潔衛生費;

　　5 、保安費;

　　6 、辦公費;

　　7 、物業管理單位固定資產折舊費;

　　8 、法定稅金。

　　此外，對實行物業保險的住宅區，還應包括投保財產保險及各種責任保險的支出。

　　(二) 住宅區公共性服務收費標準測算原則

　　住宅區公共性服務收費標準由所在地綜合服務項目，勞動付出狀況、物價指數變化和住戶的經濟承受能力，以及住宅小區的檔次制定。

　　(三) 住宅區公共服務收費的測算方法

　　公共服務收費的測算可用公式來表示：

　　*=∑*i(i=1,2,......9)

　　* ：公共性服務收費標準，單位為元/月.平方米;

　　*i：各分項費用收費標準，單位為元/月.平方米;

　　i：分項項數;

　　∑：表示對各分項費用算術求和。

　　1、 管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費

　　該項費用指物業管理企業的人員費用。包括基本工資，按規定提取的福利費、加班費和服裝費。不包括管理、服務人員的獎金。獎金應根據企業經營管理的經濟效益，從盈利中提取。

　　各類管理、服務人員的基本工資標準根據企業的性質、參考當地平均工資水平確定。按規定提取的福利費包括福利基金(按工資總額的14%計算)、工會經費(按工資總額的2%計算)、教育經費(按工資總額的1.5%計算)和社會保險費(按有關規定計算)組成。

　　該項費用測算方法是根據所管物業的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類管理、服務人員的編制數;然后確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額;再按基本工資總額計算上述各項的金額;匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米建筑面積。

　　其測算公式為：

　　工資、福利費=(月基本工資總額+各項福利費、社會保險費+加班費+服裝費)/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2 、公共設施、設備日常運行、維修及保養費 該項費用包括住宅區樓宇內公用部位如過道、門廳、樓梯及區內道路環境內的各種土建零修費;各類公共設施、設備如室外上、下水管道、電器部分、燃氣部分等的日常運行維修及保養費;區內及樓宇內公共照明費等。不包括業主擁有房產內部的各種設備、設施的維修、養護、更換與更新費用;公共設施、設備的大、中修費用;電梯的運行、保養與維修費用;共用天線保養維修費用;高壓水泵的運行、維修費用;冬季供暖費。這些費用按國家和當地的現行規定與標準分別向產權人和使用人另行收取。

　　該項費用可按成本法或簡單測算法進行測算。成本法即分別測算各分項費用的實際成本指出，然后求和。簡單測算法是指：以住宅每平方米建筑成本為基數，普通多層住宅公共設施、設備建造成本按住宅建筑成本的15%計取，折舊年限按25年計算，每月/每平方米建筑面積應分攤的公共設施、設備的維修保養費按月折舊費的40%提取。

　　3 、綠化管理費、保安費、辦公費、物業管理企業固定資產折舊費、利潤及法定稅率等應進行具體測算。

　　4、 漏交率問題

　　由于多種原因，物業管理服務費的收繳不可能達到100%。這就產生了漏交率的問題。如果將個別也漏交而造成的損失攤到其他業主身上，顯然是不合理的;但由物業管理企業完全負擔這部分損失也是不合理的。解決這一問題的正確途徑是一方面從業主、業主委員會到物業管理企業要盡可能提高物業管理服務費的收交率;同時在進行物業管理經費財務預算時要注意留有一定的余地。

篇2：物業知識教材：小區物業管理經費與測算

　　物業知識教材：小區物業管理經費與測算

　　一、物業與物業管理

　　"物業"一詞由英語"Estate"或"Property"引譯而來的，含義為"財產、資產、擁有物、房地產"等。從物業管理的角度來說，物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。各類建筑物可以是一個建筑群，如住宅小區、工業小區;也可以是單體建筑，如一棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業大廈、賓館、停車場等;同時，物業也是單元房地產的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業，往往分屬一個或多個產權所有者。相關的設備、設施和場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務的室內外各類設備、市政公用設施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。

　　社會化、專業化、企業化、經營化是物業管理的4個基本特征。物業管理起源于19世紀60年代的英國?，F代意義的物業管理在我國起步較晚，是隨著gg開放不斷深化，市場經濟日趨活躍，城市建設事業的迅速發展，房地產綜合開發的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于本世紀80年代由沿海地區逐漸興起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司--深圳市物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理，這是我國內地物業管理邁出的第一步，標志著這一新興行業的誕生。隨后從深圳到廣州，從南方到北方，從沿海到內地，在眾多城市物業管理公司像雨后春筍般涌現，物業公司呈現出一派蓬勃生機。1993年6月30日，成立了全國首家物業管理協會--深圳市物業管理協會。

　　1994年4月建設部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出:"住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理"。從而正式確立了我國物業管理的新體制，為房屋管理體制改革指明了方向，并提供了法規依據。

　　1996年2月，國家計委、建設部聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，為規范物業管理服務的收費行為，維護國家利益和物業管理單位及物業產權人、使用人的合法權益，促進物業管理事業的健康發展又向前邁出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物業管理條例》，對規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，提供了重要的法律依據。

　　二、住宅區物業管理經費的來源

　　住宅區物業管理經費是提高住宅區管理水平，搞好綜合服務的重要基礎條件，對物業管理企業和廣大住戶來說又是一個非常明顯的問題，是關系物業管理能否維持下去并持續發展的關鍵。

　　住宅區實行物業管理，其目的之一就是要改變以往單純靠上級撥款、黨委補貼，有多少錢辦多少事的被動局面。但是，由于傳統觀念及職工的經濟收入水平還較低，還不能承受較高的費用，因此，要解決住宅區的管理經費問題，必須建立多渠道、多層次的籌集物業管理經費機制。住宅區物業管理經費的來源主要有:

　　一是物業管理企業可以定期向住宅區的單位和住戶收取一定數量的物業管理費。如山東局一隊基地管理處自20**年1月開始，按0.10元/平方米、月收取(內部價格)，保證了門衛及清潔工的工資。

　　二是住宅區維修養護專項基金。該基金是指用于住宅區共用部位、公共設施設備的更新與大、中修基金。該費用的收取通過雙向籌集的渠道進行。1、公有住房售出后，由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%;由業主一次性或分次籌集。2、商品房出售后，維修基金由開發建設單位和購房人雙向籌集。在房屋銷售階段，建設單位可按住宅的綜合造價提取2%(多層住宅)、3%(高層住宅)的維修基金(納入住宅成本);住戶在辦理簽約、入戶手續時按購房款的1%或建筑成本價的1.5%(每平方米)一次性交納維修基金。不管是公房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時，經業主委員會研究決定，還可臨時向業主籌集。維修基金必須?？顚Ｓ?，只能用于物業公用部位和公用設施、設備的更新與大、中修。維修基金的突出特點就是他的數額巨大并可以持續使用，因此應在保證安全的基礎上，爭取產生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業的更新維修，一方面也可你補日常管理費用的不足。

　　三是一業為主，多種經營。要以物業公司為依托，完善住宅區的配套設施，建車棚、車庫等，有條件的單位，建設門頭房，對外出租或自己經營。這些經濟實體既為住宅區住用人服務，也向社會承擔業務，用多種經營取得的部分利潤，你補管理費的不足，實現以業養業的目的。四是依靠單位和改制企業的支持。地勘單位搞物業管理是一種體制創新，由于優勢資產和精兵強將已到改制企業，作為各級領導要高度支持并幫助物業管理企業，扶持物業管理企業。改制企業要從維護大局的角度，做好資金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅區物業管理公共性服務收費的費用構成與測算

　　(一)住宅區公共服務收費的費用構成

　　1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;

　　2、公共設施、設備日常運行、維修及保護費;

　　3、綠化管理費;

　　4、清潔衛生費;

　　5、保安費;

　　6、辦公費;

　　7、物業管理單位固定資產折舊費;

　　8、法定稅金。

　　此外，對實行物業保險的住宅區，還應包括投保財產保險及各種責任保險的支出。

　　(二)住宅區公共性服務收費標準測算原則

　　住宅區公共性服務收費標準由所在地綜合服務項目，勞動付出狀況、物價指數變化和住戶的經濟承受能力，以及住宅小區的檔次制定。

　　(三)住宅區公共服務收費的測算方法

　　公共服務收費的測算可用公式來表示:

　　*=∑*i(i=1，2，......9)

　　*:公共性服務收費標準，單位為元/月.平方米;

　　*i:各分項費用收費標準，單位為元/月.平方米;

　　i:分項項數;

　　∑:表示對各分項費用算術求和。

　　1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費

　　該項費用指物業管理企業的人員費用。包括基本工資，按規定提取的福利費、加班費和服裝費。不包括管理、服務人員的獎金。獎金應根據企業經營管理的經濟效益，從盈利中提取。

　　各類管理、服務人員的基本工資標準根據企業的性質、參考當地平均工資水平確定。按規定提取的福利費包括福利基金(按工資總額的14%計算)、工會經費(按工資總額的2%計算)、教育經費(按工資總額的1.5%計算)和社會保險費(按有關規定計算)組成。

　　該項費用測算方法是根據所管物業的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類管理、服務人員的編制數;然后確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額;再按基本工資總額計算上述各項的金額;匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米建筑面積。

　　其測算公式為:

　　工資、福利費=(月基本工資總額+各項福利費、社會保險費+加班費+服裝費)/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費該項費用包括住宅區樓宇內公用部位如過道、門廳、樓梯及區內道路環境內的各種土建零修費;各類公共設施、設備如室外上、下水管道、電器部分、燃氣部分等的日常運行維修及保養費;區內及樓宇內公共照明費等。不包括業主擁有房產內部的各種設備、設施的維修、養護、更換與更新費用;公共設施、設備的大、中修費用;電梯的運行、保養與維修費用;共用天線保養維修費用;高壓水泵的運行、維修費用;冬季供暖費。這些費用按國家和當地的現行規定與標準分別向產權人和使用人另行收取。

　　該項費用可按成本法或簡單測算法進行測算。成本法即分別測算各分項費用的實際成本指出，然后求和。簡單測算法是指:以住宅每平方米建筑成本為基數，普通多層住宅公共設施、設備建造成本按住宅建筑成本的15%計取，折舊年限按25年計算，每月/每平方米建筑面積應分攤的公共設施、設備的維修保養費按月折舊費的40%提取。

　　3、綠化管理費、保安費、辦公費、物業管理企業固定資產折舊費、利潤及法定稅率等應進行具體測算。

　　4、漏交率問題

　　由于多種原因，物業管理服務費的收繳不可能達到100%。這就產生了漏交率的問題。如果將個別也漏交而造成的損失攤到其他業主身上，顯然是不合理的;但由物業管理企業完全負擔這部分損失也是不合理的。解決這一問題的正確途徑是一方面從業主、業主委員會到物業管理企業要盡可能提高物業管理服務費的收交率;同時在進行物業管理經費財務預算時要注意留有一定的余地。

篇3：小區物業財務管理及經費收支測算制度

　　小區物業財務管理及經費收支測算制度

　　第一部分 財務管理

　　財務管理是物業管理正常運營的"生命線"。我們將嚴格執行國家及省市有關物業管理的財務管理規定，依法建帳，依法管理，確保物業管理資金的良性運作。

　　一、財務管理模式（附圖七）

　　二、建立規范、透明的財務體系

　　1、根據"zz小區"的實際情況，制度切實可行的財務管理制度，并嚴格執行。

　　2、和益行物業總公司對zz小區管理處的財務工作定期進行檢查，并每年對管理處財務帳目進行一次審計。

　　3、管理處每半年向廣大業主公布一次收支帳目，接受業主的質詢和監督。

　　4、管理處于每年初制定當年的物業管理費預算報告，并提交物業管理委員會審批，經批準后實施。

　　三、管理服務費及代收代繳的收取

　　1、我們將在管理處設置專職收款員，負責物業管理服務費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業主，我們將采取節假日照常辦公、預約上門服務的形式，方便業主交費，提高費用收繳率。

　　2、在費用收取方式上，我們初期采用人工收費，且以收現金為主。兩年內逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式，盡量減少現金的收取，提高收款工作效率。

　　3、對于極少數欠交管理服務費用的住戶，我們將采用電話催交、發催款通知單的形式進行催交，必要情況下管理處經理、主任進行上門拜訪或在小區公告欄中予以公布，敦促其交費。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業主的利益。

　　第二部分 日常物業管理經費測算

　　一、物業資金的籌措與使用

　　管理資金是物業管理正常有效運作的基礎和必要條件，為此我們把物業管理經費收支的管理作為管理處工作的又一重要內容，確保zz小區物業管理的經費收支實現良性循環。在物業管理經費收支上，我們將"取之于民，用之于民"作為物業管理收支的基本原則。收入方面，堅決按招標書確定的參考價格及煙臺市建委、發改委等政府部門的定價標準執行；政府部門沒有規定及招標書沒有提供參考價格的其他服務項目收費標準，堅持略低于市場平均價格執行或雙方協議價。支出方面，以服從業主利益為前提，堅持"事前預算，事后核算，量入為出，合理使用"的資金管理原則，并采取必要的增收節支措施，在降低物業管理成本、提高服務質量的同時，確保資金的合理使用，實現物業管理在較低收費條件下的高效運營。

　　二、日常物業管理經費收支測算匯總

　　(一)物業管理經費測算依據及說明

　　1、煙臺市政府相關物業管理法規及收費辦法(煙臺市物業服務收費管理辦法)；

　　2、《招標書》提供的原始數據和有關規定；

　　3、經我公司實地調研及樓宇管理需要以及物業管理工作所積累的測算經驗；

　　4、稅費按管理處總收入的5.5%計算；

　　5、管理處員工工資待遇、物業管理人員配置和物資裝備計劃；

　　6、zz小區與物業管理收支相關的市場行情。

　　7、本公司對管理先期購置各種設備、用具所需的費用先行墊支，以后逐年折舊收回。

　　(二)zz小區日常物業管理資金流程圖（附圖八）

　　第三部分 維修基金的管理使用計劃

　　維修基金的管理

　　1、對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設立專用帳號存儲本物業的維修基金。

　　2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算，提交管委會審議通過后執行。

　　3、管理處需使用維修基金時，應出具詳細使用方案和預算，并報管委會審批。

　　4、當每棟房屋的維修基金不夠支出時，經該棟50%以上的業主書面同意后，由該棟房屋的全體業主按實際發生額分攤。

　　5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業主監督并每半年公布一次，年度使用情況接受管委會及其委托的會計師事務所審計。