物業設備部問與答之電梯專業篇3

　　61.問：電梯的季度檢查主要檢查哪些部分?

　　答：季度檢查它主要針對機房內的主要設備，如檢查曳引機運行時有無異常噪聲;減速機是否漏油，減速機與曳引電機的溫升情況;曳引機制動器的可靠制動情況;速度反饋裝置的反饋信號有無變化;限速器運轉是否靈活可靠;控制柜內電氣元件動作是否可靠;極限開關動作是否可靠等。

　　62.問：電梯的年度檢查主要檢查哪些方面?

　　答：每年一度的檢查是針對電梯在運行過程中的整機性能和安全設施進行檢查。整機性能應包括乘坐舒適感、運行的振動、噪聲、運行速度和平層準確度五個方面。

　　63.問：電梯維修應注意什么?

　　答：當維修人員用緊急層門鑰匙開啟層門，準備進入井道轎廂頂上之前，應精神集中、頭腦清醒。檢修人員迅速進入轎廂時，注意不要在層門口對接處逗留。同時將轎頂檢修盒的檢修開關接通，絕對不允許轎頂維修人員命令轎內人員操縱電梯運行維修工作。

　　64.問：驗收標準是什么?

　　答：驗收的具體技術標準按國家的現行規范、標準執行。

　　65.問：驗收的重點檢查部位與基本要求是什么?

　　答：(1)曳引機運行平穩、振動與噪聲不超標、油箱無滲漏。

　　(2)軌道的軌距與垂直度偏差不超標;

　　(3)鋼絲繩漲力應均衡不碰撞，轎廂運行平穩平層準確，

　　(4)開門噪聲不超標;

　　(5)各部位安全裝置、最主要的是門鎖、限速器、限位與極限開關需動作靈敏準確可靠;

　　(6)電氣裝置接地良好、絕緣合格;

　　(7)機房高度、頂層高度與底坑深度符合標準等等。

　　66.問：維修管理的要求是什么?

　　答：(1)配備合格的維修人員，具有上崗證;

　　(2)制定電梯的保養維修規程、保養維修計劃;

　　(3)定時巡查，以便及時發現故障并維修;

　　(4)注意門鑰匙的管理，防止發生人為破壞。

　　67.問：電梯為什么要進行保養?

　　答：因為電梯是特種設備，隨時都有問題故障，為了保障電梯的安全運行對電梯進行計劃保養，隨時保養，特殊保養等。

　　68.問：電梯為什么進行中修、大修，標準是什么?

　　答：因電梯運行幾年，電梯器件存在不同的老化，安全系數相對減小，根據對電梯特殊管理，根據運行情況對電梯有計劃的進行中修、大修。為了保障電梯安全。

　　69.問：電梯中修標準是什么?

　　答：電梯中修指電梯運行較長時間后進行全面檢修保養，周期一般定為3年。但第2個周期為大修周期，如需要大修，則可免去中修。

　　70.問：電梯大修標準是什么?

　　答：電梯大修是指在中修后繼續運行三年時間，因設備磨損嚴重需更換主機和較多的機電配套件，以恢復設備原有性能而進行的全面徹底地維修。

　　71.問：電梯為什么更新改造?

　　答：電梯連續運行15年以上，如主機和其他配套件磨損耗蝕嚴重，不能恢復又無法更換(舊型號已淘汰)時，就需要進行更新或改造。

　　72.問：電梯維修人員需要什么素質要求?

　　答：電梯是集機械、電氣為一體的高技術設備，電梯維修工同樣是一種技術密集型工種，應對維修保養技術人員有明確的要求：(l)懂技術要求、質量標準、驗收規范;(2)精通電梯設備的原理與構造，熟悉所營電梯的性能及圖紙。

　　73.問：為什么要保存電梯技術檔案資料?

　　答：技術檔案資料的管理一般指對設備原始資料與維修管理資料的管理。電梯設備檔案每部電梯在接管后，應建立技術檔案。主要有:(l)電梯驗收文件，包括驗收記錄，測試記錄，產品與配套件的合格證，電梯訂貨合同、安裝合同，設備安裝圖與建筑結構圖等。(2)設備登記表，主要記載設備的各種基本參數與性能參數。(3)大修、中修工程記錄，它包括大修、中修的時間、次數、維修內容等。(4)事故記錄等。

　　74.問：電梯維修資料有哪些?

　　答：電梯維修資料指包括報修單、運行記錄，普查記錄、運行月報表等在內的一些維修記錄資料。

　　75.問：電梯安全管理的作用是什么?

　　答：電梯作為一種交通運輸設備，本身就具有一定的危險性。其維修工作又具有高空作業和帶電作業的特點，安全工作十分重要，因此必須建立嚴格的安全管理制度。

　　76.問：電梯司機和維修工為什么要持證上崗?

　　答：根據政府有關規定，電梯作業屬特種作業，電梯司機和維修工要統一考核后持證上崗。

　　77.問：怎樣對維修工管理?

　　答：電梯工作的傷亡事故絕大多數為電梯維修工，因此對電梯維修工的安全管理十分重要。為了運行安全，在維修過程中堅持質量第一，必須對維修工進行崗前培訓，使維修人員熟悉維修基本程序與技術標準，故障的檢查，排除方法等。

　　78.問：維修工作的要求是什么?

　　答：(1)制定好《電梯維修安全操作規程》;

　　(2)嚴格遵守操作規程工作:

　　(3)堅持上崗考核和技術等級考核，定期進行技術培訓等。

　　79.問：對電梯設備安全管理措施有哪些?

　　答：電梯設備保持良好狀態，需要制定有關安全管理措施。(1)使用電梯設備時，必須經常檢查這些裝置的可靠性;(2)定期進行安全機構動作試驗與整體性能試驗;(3)做到防火、防水、防盜。

　　80.問：為什么制定乘梯須知?

　　答：為了保證電梯正常運行、防止意外事故，對乘電梯的人員制定的有關規定，通常稱乘梯須知,并在電梯間公布于眾。是保障安全的必要手段，讓大家共同愛護電梯設備設施，保障安全乘坐。

　　81.問：電梯運營費是什么?

　　答：為保證電梯正常運行而必須支付的費用，包括電梯司機及維修工的工資、獎金，電梯的各項管理費、電費及保養材料費等。

　　82.問：安全責任制是什么?

　　答：電梯的正常安全運行與人們的生活質量密切相關，物業管理企業應有主管領導負責安全管理工作，要建立安全責任制，對造成重大人身、設備事故的責任人要做認真、嚴肅的調查處理。

　　83.問：什么是直流電?

　　答：直流電流，直流電壓，直流電動勢統稱為直流電。直流電流、直流電壓的特點是其大小和方向均不隨時間變化。

　　84.問：什么是交流電?

　　答：交流電流，交流電壓，交流電動勢統稱為交流電。交流電流、交流電壓的特點是其大小和方向均隨時間變化。

　　85.問：轎頂檢修操作裝置有什么操作設施?

　　答：(1)正常運行和檢修運行的轉換開關，用于轉換運動狀態。

　　(2)急停開關，紅色。用于緊急時停止電梯運行，應符合安全觸點的要求，雙穩態，具有自鎖功能。

　　(3)上下點動檢修運行按鈕。用于檢修狀態上、下運行。

　　(4)轎頂控制優先原則。電梯在檢修狀態時，所有安全裝置應起作用。

　　86.問：使用手持電動工具應注意些什么?

　　答：①有專人保管

　?、谝ㄆ跈z查

　?、郾仨毷褂寐╇姳Ｗo裝置

　?、茉诠ぷ髦斜仨殕为氃O置開關，不得一閘多用。

　　87.問：電梯危害涉及哪些人員?

　　答：①使用人員;

　?、诰S修人員;

　?、蹤z查人員;

　?、芟嚓P方人員。

　　88.問：電梯安裝維修人員的職業道德規范是什么?

　　答：(1)主動熱情服務，樹立安全第一的思想。保證乘客和自身的安全，保證設備安全。守紀律及相關規定。

　　(2)自覺地執行國家標準和安全操作規程。愛護設施，珍惜公司財產。努力學習專業技能，干好本職工作。

　　89.問：電梯維修保養人員，在交班時應注意的主要內容是什么?

　　答：填寫好各種規定的維修、保養及檢查巡視記錄;未做完的工作內容應向接班人員直接交待清楚，并在交接班記錄中注明情況;暫時不能繼續施工的工作現場應作適當處理，并檢查確保不會發生意外后，方可離崗。

　　90.問：電梯不能關門操作的常見原因主要有哪些?

　　答：操作盤關門按鈕損壞;外呼按鈕不復位;操作盤開門按鈕不復位;安全觸板開關損壞;光電(光目)保護裝置對位偏離;超載開關動作;電梯故障安全保護功能的保護狀態;

篇2：物業公司經營管理知識問答題

　　物業公司經營管理知識問答題

　　1、物業公司是否為盈利性機構？

　　是，物業公司是企業，企業一定是盈利性的機構。

　　2、如果是盈利性機構，物業的收入來源是否只能是物業管理費收入？

　　是。通常物業公司的收入來自三部份：一是主要來源，是物業管理費。物業管理費的收費標準通常是參考物價部門或是物業管理條例的相關說明。二是小區物業商業用房的房租，三是小區經營性收入的提成（或叫補貼）。

　　3、如果只能是物業管理費的固定收入，如何避免物業通過降低服務水準和其他必要支出成本而謀求更大利潤空間？

　　物業行業在國內畢竟是個新興的行業。政府的監管存在一定的漏洞。法規條文的制定相對市場的發展有一定的滯后性。通常政府制定的針對物業行業的服務標準都是參考性質的，有上下浮動的比例。所以，在沒有權威標準做參考的情況下，通常無法對物業的服務是否符合合同規范及其資質等級的要求，會存在岐義。就現實情況來說，的確存在不少物業公司收錢不辦事，或收錢不把事情辦好的狀況。

　　另外一個因素則在于：物業合同的制定也存在相當大的漏洞，物業節約成本支出成本的做法能常都是能過合同漏洞來節約成本的。物業合同的條款很多都來自于“默認的理解”。并沒有相對明確的說明。對“默認的理解”，會由于人們對事物的認知不同而產生不同的標準。所以，對很多無參考標準而按照“默認的理解”來執行的條款，往往就出現業主認為物業公司達不到合同所要求的標準，而物業公司則會認為他們已經做到了合同條款。

　　舉個簡單的例子：一份物業合同中的某個條款內容為：“對公用部位的綠化為三個月修剪一次，修剪所產生的人工，人員管理及材料等相關費用由物業公司報業主委員會審批后，從小區的經營性收入內扣除?！闭σ豢催@個條款并沒有太大的問題。字面意思及通常性的理解都知道是什么意思。政府部門對這小區綠化這塊也有參考性規定是三個月修剪一次。但真正的問題是：三個月修剪一次后，修剪的效果如何判定？如果沒有修剪，也許沒有問題。但修剪了，就會有修剪的效果，而由于這個修剪效果沒有可供參考的依據或標準。這時候就會由于個人理解的不同而對產生岐義。但對物業公司來說，他并沒有違反合同，他做到了三個月一次的修剪，合同中沒有規定修剪需要達到什么樣的要求，那么，物業公司自然也可以按照他們所認為的標準執行。這樣一來，假如一個不是很負責的物業公司，自然可以通過合同上的漏洞來節約其成本。

　　所以，避免物業公司為節約自身成本而降低服務水平的做法，一定需要在進行物業招標時認真制定物業合同，合同條款越詳細越好，也可以在合同中可以提出類似這樣的要求：如果業委員認為物業的服務水平沒有達到業主的要求，可以就部份具體條款進行補充性說明。另外一種做法就是參考酒店管理的做法，制定酬金制的合同，按物業提供服務的標準不同而付出相應的物業酬金。這個做法對合同條款更需做細致說明，并且是越細致越好。

　　4、如果物業為謀求更大利潤空間或改善自身狀況，是否物業就有權利獨自取得小區內公共區域的經營所得？

　　沒有權利。小區公共區域的經營性收入歸全體業主所有。經營性收入是做為小區公共部位的維修資金，物業公司只是代為經營和維護管理。經營所得收入開支的財務報表政府要求至少半年對全體業主公示一次。如果沒有公示，則可以視為物業公司在違法經營。即使物業服務合同中寫明小區公共區域的經營性收入由全部歸物業公司，同樣可以視為物業公司違法經營（我想再牛的合同也不能和法律相抵觸吧）。

　　目前有一種情況相對會特殊一些：在一些老舊小區，由于沒有物業或者以前的單位集資建房的，很大一部份目前會由社區或者街道代為管理。假如政府對這些老舊小區引進物業管理的話（主要考慮有物業管理無論對單位建的單元樓還是老的居民房總是利大于弊的），則會根據實際情況對這類小區的物業進行一些調整。由于是老舊小區，很多居民并沒有太多物業的概念，所以物業費通常對居民只收取很少一部份（也有可能前期不收費物業費），另外一部份前期由政府財政補貼居多，后期則會和小區居民協商好，將部份小區的公共區域的經營所得（通常是停車位的收費，當然也有可能是其它的），全部歸由物業公司所得，以彌補物業費的不足。在這種特殊情況下，物業公司也依然只是得到部份小區的經營所得（相對新的小區會偏多），但仍然是沒有權利得到全部經營所得的。

　　5、如果物業沒有法定權利獨自取得小區內公共區域的經營所得，這些經營所得是否歸全體業主所有？

　　國務院的《物業管理條例》第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　小區的經

營性收入除了支付小區內公共區域的維修費用，管理成本外。其盈利所得主要做為下一年度的維修準備金。如果還有富余的，可以通過召開業主大會，共同商議收益所得的支出問題（這時支出就可以包括代業主支付物業管理費）。曾經有網友提出過“零物業費”的可能，就是基于某些小區的經營性收入的確足以代小區業主支付物業費，甚至在一些小區還存在小區的經營性收入除去維修費用，管理費用和代付業主物業費外，還會有盈余。（我們曾經看到過一些小區的經營收入的財務報表，有些經營有方的小區的收入的確讓人意外）。

　　6、如果上述經營所得歸全體業主所有，全體業主如何監管、運用這些經營所得？

　　運用經營所得參考第五個問題的回答。至于監管，通常情況下是由物業公司委托保管，經營性收入所得由存入專用銀行帳號，只有手續齊全的情況下才能在該帳戶支出（手續主要為在業主大會上審核通過，并由指定人員領取等等，有些支出還需要報政府部門審批，依各地情況不同而略有不同）如小區業主對經營收入的所得有疑問，一是可以要求對收入所得進行財務審計，二是可以進行實際的調查取證。三是可以制定日常的監管機制。

　　實際的情況可能是：由于日常監管的難度，通常只可能做到最大化的縮小監管不足，基本上做不到完全無漏洞的監管。就拿小區停車位的臨時停車來說，如果臨時停車收錢，而這個錢又是由保安來收的話，就很難排除保安對臨時停車不登記或者登記不公開。所以，有些小區會和物業約定，對于臨時停車采用包干制，就是業主表決一個大致的臨時停車收入告知物業，在這個收入之內的歸業主，盈余的都給物業。有點類似于將臨時停車租給物業來經營，業收收租金，盈余由物業負責。這樣，物業會有積極性管理好，而業主也不用擔心物業私扣臨時停車費的問題。

　　7、如果在業主或業主委員會沒有小區公共區域經營權的前提下（這樣說法是否正確？），如何保證上述經營所得能為全體業主帶來最大利益？

　　假設條件不成立，無法解答。只看后半句的話，可以參考第五個問題的回答：經營所得為全體業主所有，其支出需經業主大會表決通過。也就是說，錢給業主了，怎么用是業主們自己商量的事，只要符合業主大會表決程序，又不違反政府相關法規的，業主哪怕把這錢拿去吃飯喝酒了，都只是業主們的事情，外人是管不著的。當然，業主大會也可以將這筆錢用在小區的軟硬件的更新和再投資上，以創造新的盈利點來博取下一年度的高收益。

　　比如現在有些物業第三方機構或者類似一些咨詢公司，可以委托他們做一份經營性的設計方案來規劃小區的經營。曾經就有小區找過我們公司做過這樣的方案：按小區的情況，委托設計一份小區公共區域的經營性方案。（說實在的，小區公共區域的經營，真的不僅僅只是收收停車費和戶外廣告費而已，停車費大半是能看得到擺在明處的，類似廣告這樣在暗處的收入通常都是業主和業委會所不知道的。所以有些負責任的業委員就會找第三方機構進行方案及預算等設計。）

　　8、如果小區公共區域經營權只能交給物業，是否需要對物業建立授權、監管和約束機制？如何建立并行之有效？

　　假設前提不成立。確切的說法應該是：如果小區公共區域的經營權委托給物業公司。小區公共區域的經營權是歸業主的，可以交由物業經營，也可以小區自己或者另找人經營。目前通常都是由物業公司代為經營，但所有經營項目須經業主，業主委員會，或召開業主大會同意才行。如果經營權委托給物業公司，那么，業主和物業公司可以簽托一個委托合作或者類似的合同或協議。至于類似授權，監管和約束機制，基本上是業主或業主大會的事情了。如果把小區業主比作一家人，小區比做一個家庭的房子的話，通俗的說法就是：家里人同意把咱家的院子租出去做生意，給誰做和怎么管就得家里人商量了。

　　國務院《物業管理條例》第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　不要誤解所有的經營都需要物業服務企業同意。正確的解讀應該經營涉及物業公司的合同范圍內的，必須經物業公司的同意。不涉及的則只需要業主大會同意。（通常的物業合同里，小區經營性收入，有大概7%左右是補貼物業的，所以有時候會需要經物業服務企業同意。當然，各地的情況不同，合同內容也不同，就另當別論）

　　9、小區公共區域的經營是否不僅包括各種形式的廣告，還包括公共房屋、公共場地等租賃收入以及其他各種變相收入？

　　是的，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，其收入都歸為小區的經營性收入。

　　10、物業公司的經營狀況需要業主關注嗎？如果需要，那么一個入不敷出的物業和一個保持合理盈利的物業哪個更好？

　　除了老舊小區由于業主缺乏物業觀念以及對物業的不正確理解外，物業公司會由于物業費的收繳難問題和物業費過低的問題撤出小區外（由社區代管轉到由物業接管，物業費通常只有0.1--0.3元/平方/月，有些甚至不收或者無法收繳物業費，很大一部份也都依靠政府相關部門才能繼續維持物業）。就我所了解的物業公司，除了被業主踢了的物業和物殊情況的（老舊小區，或者物業管理太差導致業主和物業矛盾激化得不到緩解的），沒有哪個物業愿意放棄手上的樓盤不管的（就現在的行情，只有少賺錢的物業，還沒見到虧本的物業，這也是短短十幾年，各地的物業公司多如牛毛的原因之一吧）。物業公司做為企業，它是有權利追求利潤的最大化也是一定會追求利潤最大化的。至于所謂保持合理盈利，就只能看該公司的經營策略了。需要注意的是：無論物業和業主簽訂什么樣的合同，除非物業有類似損害業主利益，侵犯小區財產的事情，由于司法或相關執法部門認定需要對物業公司進行財務審核的，業主才有可能查看物業公司的財務，只是有可能而已。物業公司的財務狀況，是物業公司內部問題，與業主是無關的。如果業主想了解物業公司的經營狀況，只能通過別的合法途徑去了解。

　　就目前來看，個人認為，盈利與否與小區的物業管理服務是沒有太大關系的。關鍵在于物業公司是否在實實在在為小區服務。并不是有錢的物業就一定能把小區管好。管好小區干的是細致活，好的物業項目服務主任才是最實在的。龍生九子也子子不同啊。

　　11、如果上述不需要，是不是對待物業的態度就是干的下去就干，干不下去就滾蛋？或者業主的關注不如物業從自身的用心服務、科學管理中求效益？

　　這個問題是從原文中復制過來的，語句似乎有點錯誤，我有點理解不了。如果從業主和物業公司雙方的立場來說話的，我覺得雙方都不是絕對強勢

的一方。業主和物業交流的過程是應該也是一個博奕的過程（小區日常管理的問題總是很多，煩索而又需要細致工作），所以，雙方如果保著合作的心態對雙方對有利。物業公司可以為小區提供合同外的增值服務，業主需要體諒一下物業工作的辛苦。如果純粹的站在合同和法規的立場上，不考慮道德標準和人文化管理的話，那么，雙方按章程辦事，我相信一定會出現很多矛盾，合同畢竟是死的，計劃總是不如變化快，再說了，法理還不外乎人情呢。業主理論上可以說我付了錢你就一定要幫我把事情做到我要求的程度，碰上個強硬的物業公司就會說你付的物管費是合同約定的費用，只要我不違反合同，業主你拿我就沒折。碰上這種局面就會演變成一個僵持的情形，一個不小心還會導致矛盾激化。如果有業主想以物業服務不到位而拒付物業費的話，提醒業主一句：假如物業公司打官司來追討物業費的話，業主通常會敗訴。原因很簡單：只要物業公司對小區的管理服務不違法，不違反合同，業主就必須如數繳納物業費。對業主所提出的服務不到位，前面也回答過了，本身就沒有可供參考的標準或依據，而且還存在一個取證難的問題。業主要真生氣了，可以在業主大會上提出意見，但還不一定能通過。但并不是物業公司就很強勢，強勢的物業在和業主的溝通中估計會比較容易犯眾怒，后果就是直接被業主炒魷魚，有點得不償失了。

　　所以，沒有絕對強勢的業主和物業。與其對立，不如考慮合作，即可保持雙方利益的最大化，也有利于小區的安定團結。我想沒人想住在一個經常見人小吵小鬧的小區吧。如果有人看到過《囚徒困境》，了解博奕論，知道納什均衡的話，我相信會比較容易理解。俗話說得好：怨怨相報何時了。何必鬧得這么僵呢。

　　12、如果討論這些問題的前提是物業應把最基本的份內之事做好，比如供暖仍然存在各處冷熱不均的現象等。是否物業需要先出面解決一下目前存在的信息不對稱的問題呢？

　　信息不對稱的問題，別說物業公司了，我想信就是信息經濟學家想有效解決這個問題都覺得比較麻煩，而且估計需要投入的成本太高。我想業主想問的問題應該是物業的信息發布與業主的有效溝通上。這個問題也并不是物業可以單方面解決的。需要業主和物業共同努力才行?，F在小區都有告示欄的。物業的一些通知公告什么的都會張貼在告示欄上（有懶的物業也會不貼，但一般類似小區設施設備的情況都會有備案），對物業公司來說，也算是盡責了，且不說盡責的效果如何，至少物業把這事情做了。但能通常情況下，一個公告不能可一年365天都貼著的，第二呢，會去看的業主估計也沒有多少。就我自己來說，我基本上不看。難得瞄上一眼。有事情了才會去物業問。小區如果像我這樣的業主多一些的話，其實不難理解物業的宣傳工作有時候是很難做的。關于這點，自認為是像我這樣的業主沒做配合好工作。而且物業也總不能因為一個小公告在小區拉橫幅發傳單吧。

　　這里可能涉及到物業管理項目主任的觀念問題：認為宣傳工作只存在于公示欄及口頭或者電話告知。我是覺得，現在物業宣傳的手法過于單一。怎么說我們也是信息時代了，有電腦，有手機，能上網，網民網蟲還成堆呢。對我這樣的喜歡網絡的人來說，你讓我去看宣傳欄，不如在網上貼出來或者發個短信給我來得更實，也更有效果（也許我一年才看一次宣傳欄，一周卻都有三到四天會上網）。

　　所以，物業公司的宣傳工作應該是多種方法相結合的。業主也可以向物業提出意見，如何宣傳更好。這樣，也許做不到讓所有業主都知道近期小區的公告，但總能讓多數業主知道。

　　物業公司也好，業主也好，同在一個小區，基本上都是抬頭不見低頭見的。不能說物業公司就在想怎么樣從小區賺錢，一個環境差的小區它也賺不錢的，業主也不是盡想給物業公司找碴的，都是想把小區環境做好，業主住著舒服，物業管得輕松。既然有一個共同目標，真的還是以合作的心態對待處理更實際一些。沒有必要在同一個事情上因為看問題的角度和立場不同面讓雙方陷入僵硬，那樣雙方付出的時間精力我想遠比換位思考處理要大得多。那又何必呢？

篇3：物業管理實戰:日常工作問答

　　物業管理實戰--日常工作問答

　　一、前期介入篇

　　1、物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見？

　　答：一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計（說明）應該提出以下幾點建議：

　?。?）要考慮商業和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

　?。?）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。

　?。?）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

　?。?）高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

　?。?）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

　?。?）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

　?。?）小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。

　?。?）小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

　?。?）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

　?。?0）小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。

　?。?1）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

　?。?2）小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

　?。?3）小區內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。

　?。?4）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

　?。?5）現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業主在二次裝修的排管時，施工不規范會引發一系列問題。

　?。?6）低價商品房業主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏）。

　?。?7）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足。

　?。?8）現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）

　?。?9）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

　?。?0）樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

　?。?1）小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業）。

　?。?2）小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

　?。?3）垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。

　?。?4）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

　?。?5）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出）。

　?。?6）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。

　?。?7）由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。

　?。?8）小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏

通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

　?。?9）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。

　?。?0）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。

　?。?1）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。

　?。?2）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。

　?。?3）商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。

　?。?4）建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。

　?。?5）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。

　?。?6）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。

　?。?7）小區配套公共設施規劃設計要一步到位：

　?。╝）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。

　?。╞）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

　?。╟）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

　　2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什么？

　　答：一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議：

　?。?）對小區（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

　?。?）小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。

　?。?）涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

　?。?）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。

　?。?）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

　?。?）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

　?。?）為方便以后的物業管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

　?。?）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。

　?。?）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

　?。?0）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

　　3、物業管理公司在開發商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項？

　　答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內面積，誤導消費者）；免*年管理費或只按 多少元／M2收取管理費（讓物業公司倒貼錢）；小區提供**會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧損？）；承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨），物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

　　二、接管驗收篇

　　1、物管公司在開發商物業移交時應注意那些交接事項？

　　答：物管公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：

　?。?）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。

　?。?）開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。

　?。?）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配

件等留下來備用可為以后維修減少費用。

　?。?）凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

　?。?）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

　?。?）小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業主投訴、爭紛）。

　　三、入伙篇

　　1、物業公司在剛入伙階段應做好哪些準備工作？

　　答：物業公司在入伙最初階段主要完善物業管理配套設施，理順業主與物業管理公司之間就重要事項的法律契約關系（如業主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協議、管理費和水電費銀行委托繳款協議等）。凡是業主（住戶）違反小區管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調、拖欠管理費和車位使用費等物業管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業主公約中列明，業主簽字有效。入伙前期對小區違章違規的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然重點是放在預防上，通過上述的工作給小區一個良好的生活秩序和環境。