物業公司經營管理知識問答題

　　1、物業公司是否為盈利性機構？

　　是，物業公司是企業，企業一定是盈利性的機構。

　　2、如果是盈利性機構，物業的收入來源是否只能是物業管理費收入？

　　是。通常物業公司的收入來自三部份：一是主要來源，是物業管理費。物業管理費的收費標準通常是參考物價部門或是物業管理條例的相關說明。二是小區物業商業用房的房租，三是小區經營性收入的提成（或叫補貼）。

　　3、如果只能是物業管理費的固定收入，如何避免物業通過降低服務水準和其他必要支出成本而謀求更大利潤空間？

　　物業行業在國內畢竟是個新興的行業。政府的監管存在一定的漏洞。法規條文的制定相對市場的發展有一定的滯后性。通常政府制定的針對物業行業的服務標準都是參考性質的，有上下浮動的比例。所以，在沒有權威標準做參考的情況下，通常無法對物業的服務是否符合合同規范及其資質等級的要求，會存在岐義。就現實情況來說，的確存在不少物業公司收錢不辦事，或收錢不把事情辦好的狀況。

　　另外一個因素則在于：物業合同的制定也存在相當大的漏洞，物業節約成本支出成本的做法能常都是能過合同漏洞來節約成本的。物業合同的條款很多都來自于“默認的理解”。并沒有相對明確的說明。對“默認的理解”，會由于人們對事物的認知不同而產生不同的標準。所以，對很多無參考標準而按照“默認的理解”來執行的條款，往往就出現業主認為物業公司達不到合同所要求的標準，而物業公司則會認為他們已經做到了合同條款。

　　舉個簡單的例子：一份物業合同中的某個條款內容為：“對公用部位的綠化為三個月修剪一次，修剪所產生的人工，人員管理及材料等相關費用由物業公司報業主委員會審批后，從小區的經營性收入內扣除?！闭σ豢催@個條款并沒有太大的問題。字面意思及通常性的理解都知道是什么意思。政府部門對這小區綠化這塊也有參考性規定是三個月修剪一次。但真正的問題是：三個月修剪一次后，修剪的效果如何判定？如果沒有修剪，也許沒有問題。但修剪了，就會有修剪的效果，而由于這個修剪效果沒有可供參考的依據或標準。這時候就會由于個人理解的不同而對產生岐義。但對物業公司來說，他并沒有違反合同，他做到了三個月一次的修剪，合同中沒有規定修剪需要達到什么樣的要求，那么，物業公司自然也可以按照他們所認為的標準執行。這樣一來，假如一個不是很負責的物業公司，自然可以通過合同上的漏洞來節約其成本。

　　所以，避免物業公司為節約自身成本而降低服務水平的做法，一定需要在進行物業招標時認真制定物業合同，合同條款越詳細越好，也可以在合同中可以提出類似這樣的要求：如果業委員認為物業的服務水平沒有達到業主的要求，可以就部份具體條款進行補充性說明。另外一種做法就是參考酒店管理的做法，制定酬金制的合同，按物業提供服務的標準不同而付出相應的物業酬金。這個做法對合同條款更需做細致說明，并且是越細致越好。

　　4、如果物業為謀求更大利潤空間或改善自身狀況，是否物業就有權利獨自取得小區內公共區域的經營所得？

　　沒有權利。小區公共區域的經營性收入歸全體業主所有。經營性收入是做為小區公共部位的維修資金，物業公司只是代為經營和維護管理。經營所得收入開支的財務報表政府要求至少半年對全體業主公示一次。如果沒有公示，則可以視為物業公司在違法經營。即使物業服務合同中寫明小區公共區域的經營性收入由全部歸物業公司，同樣可以視為物業公司違法經營（我想再牛的合同也不能和法律相抵觸吧）。

　　目前有一種情況相對會特殊一些：在一些老舊小區，由于沒有物業或者以前的單位集資建房的，很大一部份目前會由社區或者街道代為管理。假如政府對這些老舊小區引進物業管理的話（主要考慮有物業管理無論對單位建的單元樓還是老的居民房總是利大于弊的），則會根據實際情況對這類小區的物業進行一些調整。由于是老舊小區，很多居民并沒有太多物業的概念，所以物業費通常對居民只收取很少一部份（也有可能前期不收費物業費），另外一部份前期由政府財政補貼居多，后期則會和小區居民協商好，將部份小區的公共區域的經營所得（通常是停車位的收費，當然也有可能是其它的），全部歸由物業公司所得，以彌補物業費的不足。在這種特殊情況下，物業公司也依然只是得到部份小區的經營所得（相對新的小區會偏多），但仍然是沒有權利得到全部經營所得的。

　　5、如果物業沒有法定權利獨自取得小區內公共區域的經營所得，這些經營所得是否歸全體業主所有？

　　國務院的《物業管理條例》第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　小區的經

營性收入除了支付小區內公共區域的維修費用，管理成本外。其盈利所得主要做為下一年度的維修準備金。如果還有富余的，可以通過召開業主大會，共同商議收益所得的支出問題（這時支出就可以包括代業主支付物業管理費）。曾經有網友提出過“零物業費”的可能，就是基于某些小區的經營性收入的確足以代小區業主支付物業費，甚至在一些小區還存在小區的經營性收入除去維修費用，管理費用和代付業主物業費外，還會有盈余。（我們曾經看到過一些小區的經營收入的財務報表，有些經營有方的小區的收入的確讓人意外）。

　　6、如果上述經營所得歸全體業主所有，全體業主如何監管、運用這些經營所得？

　　運用經營所得參考第五個問題的回答。至于監管，通常情況下是由物業公司委托保管，經營性收入所得由存入專用銀行帳號，只有手續齊全的情況下才能在該帳戶支出（手續主要為在業主大會上審核通過，并由指定人員領取等等，有些支出還需要報政府部門審批，依各地情況不同而略有不同）如小區業主對經營收入的所得有疑問，一是可以要求對收入所得進行財務審計，二是可以進行實際的調查取證。三是可以制定日常的監管機制。

　　實際的情況可能是：由于日常監管的難度，通常只可能做到最大化的縮小監管不足，基本上做不到完全無漏洞的監管。就拿小區停車位的臨時停車來說，如果臨時停車收錢，而這個錢又是由保安來收的話，就很難排除保安對臨時停車不登記或者登記不公開。所以，有些小區會和物業約定，對于臨時停車采用包干制，就是業主表決一個大致的臨時停車收入告知物業，在這個收入之內的歸業主，盈余的都給物業。有點類似于將臨時停車租給物業來經營，業收收租金，盈余由物業負責。這樣，物業會有積極性管理好，而業主也不用擔心物業私扣臨時停車費的問題。

　　7、如果在業主或業主委員會沒有小區公共區域經營權的前提下（這樣說法是否正確？），如何保證上述經營所得能為全體業主帶來最大利益？

　　假設條件不成立，無法解答。只看后半句的話，可以參考第五個問題的回答：經營所得為全體業主所有，其支出需經業主大會表決通過。也就是說，錢給業主了，怎么用是業主們自己商量的事，只要符合業主大會表決程序，又不違反政府相關法規的，業主哪怕把這錢拿去吃飯喝酒了，都只是業主們的事情，外人是管不著的。當然，業主大會也可以將這筆錢用在小區的軟硬件的更新和再投資上，以創造新的盈利點來博取下一年度的高收益。

　　比如現在有些物業第三方機構或者類似一些咨詢公司，可以委托他們做一份經營性的設計方案來規劃小區的經營。曾經就有小區找過我們公司做過這樣的方案：按小區的情況，委托設計一份小區公共區域的經營性方案。（說實在的，小區公共區域的經營，真的不僅僅只是收收停車費和戶外廣告費而已，停車費大半是能看得到擺在明處的，類似廣告這樣在暗處的收入通常都是業主和業委會所不知道的。所以有些負責任的業委員就會找第三方機構進行方案及預算等設計。）

　　8、如果小區公共區域經營權只能交給物業，是否需要對物業建立授權、監管和約束機制？如何建立并行之有效？

　　假設前提不成立。確切的說法應該是：如果小區公共區域的經營權委托給物業公司。小區公共區域的經營權是歸業主的，可以交由物業經營，也可以小區自己或者另找人經營。目前通常都是由物業公司代為經營，但所有經營項目須經業主，業主委員會，或召開業主大會同意才行。如果經營權委托給物業公司，那么，業主和物業公司可以簽托一個委托合作或者類似的合同或協議。至于類似授權，監管和約束機制，基本上是業主或業主大會的事情了。如果把小區業主比作一家人，小區比做一個家庭的房子的話，通俗的說法就是：家里人同意把咱家的院子租出去做生意，給誰做和怎么管就得家里人商量了。

　　國務院《物業管理條例》第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　不要誤解所有的經營都需要物業服務企業同意。正確的解讀應該經營涉及物業公司的合同范圍內的，必須經物業公司的同意。不涉及的則只需要業主大會同意。（通常的物業合同里，小區經營性收入，有大概7%左右是補貼物業的，所以有時候會需要經物業服務企業同意。當然，各地的情況不同，合同內容也不同，就另當別論）

　　9、小區公共區域的經營是否不僅包括各種形式的廣告，還包括公共房屋、公共場地等租賃收入以及其他各種變相收入？

　　是的，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，其收入都歸為小區的經營性收入。

　　10、物業公司的經營狀況需要業主關注嗎？如果需要，那么一個入不敷出的物業和一個保持合理盈利的物業哪個更好？

　　除了老舊小區由于業主缺乏物業觀念以及對物業的不正確理解外，物業公司會由于物業費的收繳難問題和物業費過低的問題撤出小區外（由社區代管轉到由物業接管，物業費通常只有0.1--0.3元/平方/月，有些甚至不收或者無法收繳物業費，很大一部份也都依靠政府相關部門才能繼續維持物業）。就我所了解的物業公司，除了被業主踢了的物業和物殊情況的（老舊小區，或者物業管理太差導致業主和物業矛盾激化得不到緩解的），沒有哪個物業愿意放棄手上的樓盤不管的（就現在的行情，只有少賺錢的物業，還沒見到虧本的物業，這也是短短十幾年，各地的物業公司多如牛毛的原因之一吧）。物業公司做為企業，它是有權利追求利潤的最大化也是一定會追求利潤最大化的。至于所謂保持合理盈利，就只能看該公司的經營策略了。需要注意的是：無論物業和業主簽訂什么樣的合同，除非物業有類似損害業主利益，侵犯小區財產的事情，由于司法或相關執法部門認定需要對物業公司進行財務審核的，業主才有可能查看物業公司的財務，只是有可能而已。物業公司的財務狀況，是物業公司內部問題，與業主是無關的。如果業主想了解物業公司的經營狀況，只能通過別的合法途徑去了解。

　　就目前來看，個人認為，盈利與否與小區的物業管理服務是沒有太大關系的。關鍵在于物業公司是否在實實在在為小區服務。并不是有錢的物業就一定能把小區管好。管好小區干的是細致活，好的物業項目服務主任才是最實在的。龍生九子也子子不同啊。

　　11、如果上述不需要，是不是對待物業的態度就是干的下去就干，干不下去就滾蛋？或者業主的關注不如物業從自身的用心服務、科學管理中求效益？

　　這個問題是從原文中復制過來的，語句似乎有點錯誤，我有點理解不了。如果從業主和物業公司雙方的立場來說話的，我覺得雙方都不是絕對強勢

的一方。業主和物業交流的過程是應該也是一個博奕的過程（小區日常管理的問題總是很多，煩索而又需要細致工作），所以，雙方如果保著合作的心態對雙方對有利。物業公司可以為小區提供合同外的增值服務，業主需要體諒一下物業工作的辛苦。如果純粹的站在合同和法規的立場上，不考慮道德標準和人文化管理的話，那么，雙方按章程辦事，我相信一定會出現很多矛盾，合同畢竟是死的，計劃總是不如變化快，再說了，法理還不外乎人情呢。業主理論上可以說我付了錢你就一定要幫我把事情做到我要求的程度，碰上個強硬的物業公司就會說你付的物管費是合同約定的費用，只要我不違反合同，業主你拿我就沒折。碰上這種局面就會演變成一個僵持的情形，一個不小心還會導致矛盾激化。如果有業主想以物業服務不到位而拒付物業費的話，提醒業主一句：假如物業公司打官司來追討物業費的話，業主通常會敗訴。原因很簡單：只要物業公司對小區的管理服務不違法，不違反合同，業主就必須如數繳納物業費。對業主所提出的服務不到位，前面也回答過了，本身就沒有可供參考的標準或依據，而且還存在一個取證難的問題。業主要真生氣了，可以在業主大會上提出意見，但還不一定能通過。但并不是物業公司就很強勢，強勢的物業在和業主的溝通中估計會比較容易犯眾怒，后果就是直接被業主炒魷魚，有點得不償失了。

　　所以，沒有絕對強勢的業主和物業。與其對立，不如考慮合作，即可保持雙方利益的最大化，也有利于小區的安定團結。我想沒人想住在一個經常見人小吵小鬧的小區吧。如果有人看到過《囚徒困境》，了解博奕論，知道納什均衡的話，我相信會比較容易理解。俗話說得好：怨怨相報何時了。何必鬧得這么僵呢。

　　12、如果討論這些問題的前提是物業應把最基本的份內之事做好，比如供暖仍然存在各處冷熱不均的現象等。是否物業需要先出面解決一下目前存在的信息不對稱的問題呢？

　　信息不對稱的問題，別說物業公司了，我想信就是信息經濟學家想有效解決這個問題都覺得比較麻煩，而且估計需要投入的成本太高。我想業主想問的問題應該是物業的信息發布與業主的有效溝通上。這個問題也并不是物業可以單方面解決的。需要業主和物業共同努力才行?，F在小區都有告示欄的。物業的一些通知公告什么的都會張貼在告示欄上（有懶的物業也會不貼，但一般類似小區設施設備的情況都會有備案），對物業公司來說，也算是盡責了，且不說盡責的效果如何，至少物業把這事情做了。但能通常情況下，一個公告不能可一年365天都貼著的，第二呢，會去看的業主估計也沒有多少。就我自己來說，我基本上不看。難得瞄上一眼。有事情了才會去物業問。小區如果像我這樣的業主多一些的話，其實不難理解物業的宣傳工作有時候是很難做的。關于這點，自認為是像我這樣的業主沒做配合好工作。而且物業也總不能因為一個小公告在小區拉橫幅發傳單吧。

　　這里可能涉及到物業管理項目主任的觀念問題：認為宣傳工作只存在于公示欄及口頭或者電話告知。我是覺得，現在物業宣傳的手法過于單一。怎么說我們也是信息時代了，有電腦，有手機，能上網，網民網蟲還成堆呢。對我這樣的喜歡網絡的人來說，你讓我去看宣傳欄，不如在網上貼出來或者發個短信給我來得更實，也更有效果（也許我一年才看一次宣傳欄，一周卻都有三到四天會上網）。

　　所以，物業公司的宣傳工作應該是多種方法相結合的。業主也可以向物業提出意見，如何宣傳更好。這樣，也許做不到讓所有業主都知道近期小區的公告，但總能讓多數業主知道。

　　物業公司也好，業主也好，同在一個小區，基本上都是抬頭不見低頭見的。不能說物業公司就在想怎么樣從小區賺錢，一個環境差的小區它也賺不錢的，業主也不是盡想給物業公司找碴的，都是想把小區環境做好，業主住著舒服，物業管得輕松。既然有一個共同目標，真的還是以合作的心態對待處理更實際一些。沒有必要在同一個事情上因為看問題的角度和立場不同面讓雙方陷入僵硬，那樣雙方付出的時間精力我想遠比換位思考處理要大得多。那又何必呢？

篇2：物業會所游泳池經營管理辦法

　　物業會所游泳池經營管理辦法

　　一、目的：

　　活躍社區文化活動，加強游泳池的管理，確保游泳者人身安全，特制定本管理辦法

　　二、開放日期：

　　1、20**年_5_月___日--20**年_____月_____日，

　　2、開放時間：周一至周五 17:00-21:00 ；周六、周日：___15:00-21:00__

　　三、收費標準和管理制度：

　　對周邊游泳池的經營進行市場調查，露天經營的游泳池行情價在10-28元之間，現為便于游泳池月票與業主單次門票分開，建議費用按以下方式收取。

　　游泳池月票：月票（小孩：__180_元/月/20次、大人：__280_元/月/20次）；

　　業主單次門票：小孩__12_元/次，大人__20_元/次；

　　售票服務人員嚴格遵守財務收費管理制度與要求。

　　售票服務人員每天要與財務做好泳池收入款清點工作。如有發現貪污或挪用公款 將按照規定嚴肅進行處理。

　　四、人員配備和管理

　　1、小區游泳池項目分管負責人：_____ (1人)

　　2、救生員：2-3人（持救生員資格證）

　　3、泳池衛生管理員：2人

　　4、負責售票、驗票的服務人員：1人

　　五、泳池設備管理要求

　　1、泳池救生設備：救生圈4個；救生桿2根；了望塔2個；應急礦燈手電3個；廣播喇叭2個。急用藥箱1個并配備足常用常規用藥。

　　2、循環凈化機器有4臺，水循環凈化機并配備相應的除污配套設施，如進口伸縮桿1套，水中吸水排污器一個，排水管一套，過濾袋等以上配備的設備。

　　六、游泳池衛生管理標準

　　1、游泳池、更衣室的通道及衛生設施應保持清潔無異味并應定期消毒。

　　2、游泳池在開放時間內應每日定時補充新水5%~10%，保證池水水質有良好的衛生狀況。

　　3、游泳池水質衛生標準值應控制如下：

　?。?）池水溫度22攝氏～26攝氏度；

　?。?）ＰＨ值⒍８～⒏５；

　?。?）渾濁度≤5度；尿素≤3.5mg∕L；

　?。?）游離性余氯0.3～0.5mg/L；

　?。?）細菌總數≤1000個／L；大腸菌數≤18個／L。

　　4、游泳池工作人員須持《健康證》上崗。

　　七、游泳池管理規定

　　1、游泳者應自覺購票（實行一人一票），保管好自己的衣物和私人物品，服從泳池管理人員的管理。

　　2、凡12歲以上的參泳人員須出示健康證(待確定)。

　　3、嚴禁患有肝炎、心臟病、皮膚癬疹（腳癬）、重癥沙眼、急性內膜炎、中耳炎、腸道傳染病、精神病等患者和酗酒者進入游泳池游泳。

　　4、嚴禁在游泳池場所內吸煙、吐痰、大小便，嚴禁在泳池內洗滌物品或亂丟其他物品，嚴禁將寵物帶入池內或泳池周邊衛生場所，不得有污染游泳池水質的行為。

　　5、所有游泳者要注意安全，不得將玻璃器皿帶入池內，嚴禁在池內或泳池周邊打鬧嬉戲、大聲喧嘩，嚴禁跳水，潛水，攀爬，不會游泳者或兒童嚴禁進入深水區游泳。

　　6、身高1.2米以下的兒童，每名兒童游泳須有能力的監護人陪護，否則不得進入游泳池游泳。

　　7、所有參泳者，必須著干凈、深色 和不退色的泳衣、泳褲，不得裸泳。

　　8、入池前必須做好準備活動，下水前用水撩腳、胸、背部，以免抽筋，下水前自覺進行全身沐浴，自覺脫鞋將腳經過消毒池后方可下池游泳。

　　9、愛護游泳池的設備設施及公物，如有損壞須照價賠償，未經許可，嚴禁動用救生器材。

　　10、禁止攜帶沐浴露、洗發水、香皂、食品、飲料進入游泳池，非游泳者禁止進入游泳池內。

　　11、嚴禁在非開放游泳池時間及非正常渠道進入游泳池，否則發生事故，責任自負。

　　12、如果游泳者違反泳池管理規定，或其他違規行為發生溺水等傷害事故，由游泳者負全責。

篇3：注冊物業管理師物業經營管理概述試題與答案解析

　　注冊物業管理師物業經營管理概述試題與答案解析

　　第一章 物業經營管理概述

　　【考點1】物業經營管理的性質和管理對象

　　單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1.物業經營管理強調為業主提供()服務，滿足其物業投資收益或企業發展戰略及主營業務發展目標的需求。

　　A.物業管理

　　B.設施管理

　　C.價值管理

　　D.投資管理

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是物業經營管理的內涵。物業經營管理又稱物業資產管理，是以收益性物業為對象，為業主提供貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務，所以主要提供價值管理服務。 A、 B、

　　D三個選項太片面，沒有突出物業經營管理綜合性管理服務的性質。故本題選 C，有關內容可參見教材第1頁。

　　2.某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫字樓最可能屬于()寫字樓。

　　A.甲級

　　B.乙級

　　C.丙級

　　D.二級

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。專業人員主要依據物業所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力對其進行分類，通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優越的地理位置和交通環境，建筑物實物狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當，有完善的物業管理服務；乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損，收益能力低于新落成的同類建筑物；丙級寫字樓已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求，且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標準。故本題選

　　B.，有關內容可參見教材第2~3頁。

　　3.在一個大型城市中，某零售商業物業建筑面積為12萬平方米，內設置大面積百貨和超市大賣場，里面擁有大量不同行業的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設施、文化廣場及餐飲，有效商業服務半徑達200公里。則該零售商業物業的類型最可能是()。

　　A.區域購物中心

　　B.市級購物中心

　　C.地區購物中心

　　D.居住區商場

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。零售商業物業的分類主要依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍三個方面。一般區域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心；市級購物中心的建筑規模一般在3萬平方米以上，其商業輻射區域可覆蓋整個城市；地區購物商場建筑規模一般為1-3萬平方米，服務區域以城市中的某一部分為主；居住區商場商業服務區域以城市中的某一居住小區為主。故本題選 A，有關內容可參見教材第3~4頁。

　　多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　4.下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有()。

　　A.優越的地理位置

　　B.建筑物實物狀況良好

　　C.有自然磨損存在

　　D.有完善的物業管理服務

　　E.收益能力與新建成的寫字樓相當

　　【答案】A. D. E

　　【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優越的地理位置和交通環境，建筑物物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當，有完善的物業管理服務。有關乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。

　　5.區域購物中心的特征包括()。

　　A.建筑規模一般在1萬平方米以上

　　B.業態業種復合度高

　　C.有效商業服務半徑可達200公里

　　D.商業服務區域以城市中的某一部分為主

　　E.服務人口1萬人左右

　　【答案】B. C

　　【解析】本題考查的是商業物業的特征。一般區域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。有關零售商業物業的具體內容詳見第3題的解析。

　　6.物業經營管理活動除了包括以保證物業正常適用的運行操作管理，還包括將物業作為一種收益性資產所進行的()、物業價值和經營績效評估等經營活動。

　　A.資本投資決策

　　B.市場營銷

　　C.物業管理

　　D.租賃管理

　　E.成本控制

　　【答案】A. B. D. E

　　【解析】本題考查的是物業經營管理的內涵。物業經營管理除了包含物業管理，主要服務還體現在價值管理服務方面。本題前一句表述的內容為物業經營管理除了包含物業管理工作，還需要進行哪些方面的管理活動，主要是價值服務管理方面的內容，包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動。故本題選A. B. D. E.，有關內容可參見教材第1頁。

　　7.物業經營管理活動的管理對象主要包括()等。

　　A.寫字樓

　　B.零售商業物業

　　C.居民自有住宅

　　D.工業物業

　　E.酒店和休閑娛樂設施

　　【答案】A. B. D. E.

　　【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業。寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構成，包括企業自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型；零售商業物業包括區域購物中心、市級購物中心、地區購物商場、居住區商場、鄰里服務性商店、特色商店等類型；工業物業包括工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研究與發展用房等；酒店和休閑娛樂設施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是，居住物業中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業。所以 A、B、D、E選項所述物業類型均符合收益性物業的要求，故本題選 A、 B、 D、 E，有關內容可參見教材第2~6頁。

　　【考點2】物業經營管理的目標

　　單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　8.物業經營管理服務的目標是在()的基礎上，保持和提高物業的市場價值及未來發展潛力。

　　A.延長物業經濟壽命周期

　　B.維持物業正常使用

　　C.維持該物業的物業管理

　　D.實現物業各期凈收益最大化

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是物業經營管理的目標。物業經營管理的目標是從業主的角度出發，在物業經濟壽命的全壽命周期內，持續滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現物業各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業的市場價值及未來發展潛力。A、B、C選項中的內容也是物業經營管理所應達到的內容要求，但不是物業經營管理的最終目標。故本題選 D，有關內容可參見教材第6頁。

　　多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　9.圖1-1所示為某房地產投資信托的組織結構。從圖中可以看出，該集團承擔的物業經營管理工作同時覆蓋了()的管理工作。

　　A.物業保險管理

　　B.資產管理

　　C.物業管理

　　D.房地產組合投資管理

　　E.基金管理

　　【答案】B. C. E

　　【解析】本題考查的是物業經營管理活動的目標。由圖1-1可以看出，××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負責基金管理和資產管理，×××零售管理公司主要負責三處商業物業的物業管理工作，收取物業費。圖中所描述的關系并不能得出 A、D兩項的結論。故本題選 B、C、E，有關內容可參見教材第7頁。

　　【考點3】物業經營管理企業

　　單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　10.某物業管理企業受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任，履行策略性物業管理的職能，該企業設置若干專業化分公司，履行物業運行過程中專業物業管理的職能。則該物業管理企業屬于()。

　　A.管理型物業管理企業

　　B.專業型物業管理企業

　　C.綜合型物業管理企業

　　D.投資型物業管理企業

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是物業經營管理企業的分類。物業管理企業劃分為管理型、專業型和綜合型三類。管理型物業管理企業是具有策略性物業管理能力的企業，對物業經營管理績效承擔綜合責任，在物業經營管理活動中處于總包的位置；專業型物業管理企業通常以專業分包的形式獲得業務，是具有物業運行過程中某種專業管理能力的企業；綜合型物業管理企業是同時具備物業策略管理和物業運營能力管理的企業，既設置管理層，又設置專業化分公司。故本題選C，有關內容可參見教材第8~9頁。

　　多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　11.物業經營管理企業中，能為業主提供物業管理顧問、咨詢服務的企業一般有()。

　　A.管理型物業管理企業

　　B.專業型物業管理企業

　　C.投資型物業管理企業

　　D.綜合型物業管理企業

　　E.所有物業管理公司

　　【答案】A. D

　　【解析】本題考查的是物業經營管理企業的職能。一般具有策略性物業管理能力的企業可以為業主提供物業管理顧問、咨詢服務等工作。管理型、綜合型物業管理企業具有物業策略管理能力，可以為業主提供物業顧問、咨詢服務；而專業型物業管理企業主要負責物業管理業務的運營。故本題選A、D，有關內容可參見教材第89頁。

　　【考點4】物業經營管理的層次

　　單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　12.在物業經營管理活動中，物業管理和設施管理的主要作用是()。

　　A.在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標

　　B.為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流

　　C.詳細制定和執行一個投資組合戰略

　　D.在物業類型或地域分布上分散投資，減少整體風險

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是物業經營管理三個層次的主要作用。物業管理和設施管理以運行管理為主，是定位在現場操作層面的管理，對于收益性物業，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流；資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標；房地產組合投資管理的主要作用是在物業類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風險。故本題選B，有關內容可參見教材第10~11頁。

　　13.物業經營管理活動中，通過對人和工作的協調，以為某一機構創造一個良好的生產、辦公環境為主要功能的管理活動是()。

　　A物業管理

　　B.設施管理

　　C.房地產資產管理

　　D.房地產組合投資管理

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是設施管理的主要功能。物業管理的核心工作是對物業進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障物業始終處在正常的運行狀態；設施管理的主要功能是通過對人和工作的協調，為某一機構(企業或事業單位)創造一個良好的生產、辦公環境。房地產資產管理負責管理物業管理企業和設施管理公司，指導它們為物業發展制定戰略計劃；房地產組合投資管理的功能是理解和執行物業業主的投資目標。故本題選B，有關內容可參見教材第9-10頁。

　　14.在物業經營管理企業中，負責審定某物業的投資計劃，并考察資本開支能否有效提高物業價值，來決定是否批準該投資計劃的企業是()。

　　A.物業管理公司

　　B.房地產資產管理公司

　　C.房地產組合投資管理公司

　　D.設施設備管理公司

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是房地產資產管理公司的主要職能。物業管理和設施管理公司主要負責物業現場操作層面的正常運營；資產管理公司比物業管理公司具有更廣闊的視角，資產管理公司作為物業投資者或業主的代表，管理物業，管理企業，通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標；房地產組合投資管理公司以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎，詳細制定和執行一個投資組合戰略。題干描述的內容符合資產管理公司的職責。故本題選B，有關內容可參見教材第1 1頁。

　　15.在物業經營管理活動中，理解和執行物業業主的投資目標，評價資產管理公司的表現，為物業業主提供最大化目標管理資產計劃，這些特征屬于()的內容。

　　A.物業管理

　　B.設施管理

　　C.房地產資產管理

　　D.房地產組合投資管理

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是物業經營管理活動三個層次的特征。房地產組合投資管理包括理解和執行物業業主的投資目標，評價資產管理公司的表現；審批資產管理公司為維修物業資產結構安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃，以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產，以及在合適的時機購置和處置物業資產。故本題選D，有關內容可參見教材第10頁。

　　多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　16.物業經營管理通常將其分為()三個層次。

　　A.物業管理或設施管理

　　B.房地產資產管理

　　C.房地產基金管理

　　D.企業保險管理

　　E.房地產組合投資管理

　　【答案】A.B.E

　　【解析】本題考查的是物業經營管理的層次。物業經營管理通常分為物業管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。其中，物業管理和設施管理以運行管理為主，房地產資產管理和房地產組合投資管理以策略型管理為主。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第9-10頁。

　　17.物業經營管理三個層次工作中，屬于物業管理主要職責的有()等。

　　A.制定物業發展戰略計劃

　　B.保持與租戶的聯系并收租

　　C.控制運營成本及保存財務報告記錄

　　D.資本性支出計劃

　　E.物業維護及安全管理

　　【答案】B.C.D.E

　　【解析】本題考查的是物業管理的主要職責。物業管理主要定位于現場操作層面，主要職責是保持與租戶的聯系、收租、控制運營成本、財務報告和記錄的保存、物業維護、資本性支出計劃、危機管理、安全管理、公共關系管理等。A選項內容屬于資產管理的主要職責，故本題選B、C、D、E，有關內容可參見教材第11頁。

　　18.物業經營管理三個層次工作中，屬于資產管理主要職責的有()等。

　　A.制定物業發展戰略計劃

　　B.資本性支出計劃及公共關系

　　C.監控物業績效

　　D.負責投資組合的績效

　　E.管理和評價物業管理企業

　　【答案】A. C. E

　　【解析】本題考查的是物業經營管理中資產管理的主要職責。資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。資產管理的主要職責是制定物業發展戰略計劃，持有、出售分析，物業更新改造等主要開支決策，監控物業績效，管理和評價物業管理企業，協助物業管理的租戶關系工作，定期進行資產的投資分析和運營狀況分析等。B選項內容屬于物業管理的職責，D選項內容屬于組合投資管理的職責，故本題選A、C、E。有關內容可參見教材第11頁。

　　19.物業經營管理三個層次工作中，屬于組合投資管理主要職責的有()等。

　　A.制定并執行組合投資策略

　　B.設計和協調物業資產的資本結構

　　C.定期進行資產的投資分析和運營狀況分析

　　D.負責策略資產的配置和衍生工具的應用

　　E.監控物業績效及物業的持有、出售分析

　　【答案】A. B. D

　　【解析】本題考查的是物業經營管理中組合投資管理的主要職責。組合投資管理以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎，詳細制定和執行一個投資組合戰略，主要職責是制定投資組合目標與投資準則，制定并執行組合投資戰略，設計和調整物業資產的資本結構，負責策略資產的配置和衍生工具的應用，監督購置、處置、資產管理和再投資決策，負責投資組合績效，客戶報告與現金管理等。C、E選項內容均屬于資產管理的職責。故本題選A、B、D，有關內容可參見教材第11頁。

　　【考點5】物業經營管理的工作內容

　　單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　20.在物業經營管理的戰略性工作中，影響投資決策的關鍵因素是()。

　?、偻顿Y回收期②預期收益③還貸能力④風險水平

　　A.①④

　　B.②③

　　C.②④

　　D.①③

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是物業經營管理中的戰略性工作內容。戰略性工作包括確定戰略、確定標準、構建信息基礎、決策分析、進行資產組合等。近年來制定決策的過程越來越復雜，而相比于其他因素來說，影響投資決策的兩個關鍵因素是預期收益和風險水平。故本題選C，有關內容可參見教材第12~13頁。

　　21.在物業經營管理的常規工作現金流和成本管理中，不屬于物業服務支出的是()。

　　A.日常維修費用

　　B.物業管理企業財產保險費用

　　C.管理人員的工資

　　D.法定稅費

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是物業經營管理的常規工作內容。物業服務支出的幾個重要方面包括日常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地方性稅收等。物業管理企業的財產保險費用屬于企業內部支出，不屬于物業服務支出。故本題選D，有關內容可參見教材第15頁。

　　多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　22.下列關于物業經營管理的常規工作，表述正確的有()。

　　A.現金流和成本管理是物業經營管理常規工作的重要組成

　　B.日常維修和維護的開支由物業的租戶承擔

　　C.物業出租的成本負擔應全部轉移給租戶

　　D.應由物業管理企業的專門人員對設施設備進行管理維護

　　E.如若希望發生事故造成的損失得到賠償，業主應事先與保險公司簽訂合約

　　【答案】A. D. E

　　【解析】本題考查的是物業經營管理的常規工作內容。物業經營管理的常規工作是為了維持物業正常使用和保證其保值、升值，并進行資產管理，主要包括現金流和成本管理、日常維修和維護、未來維修和維護、設備設施管理和物業保險管理5個部分。日常維修和維護的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，可能會由租戶承擔，也可能會由業主承擔，這取決于雙方的商談結果，所以B選項表述錯誤。對于物業出租的成本，業主會希望讓租

　　戶在租金之外承擔盡可能多的費用，這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本，但是，把所有成本負擔都轉移給租戶，在一些情況下既不現實，也不明智。比如，在租戶可能對物業的某一部分不滿意時，這時為了留住租戶，業主就不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而自己負擔大部分。所以C選項表述錯誤。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第14~18頁。

　　23.關于物業經營管理中的服務費，下列說法中正確的有()。

　　A.服務費用實際是由業主支付

　　B.服務費用實際是由租戶支付

　　C.包括供暖、排污、電梯等公共服務設施

　　D.包括針對整體物業的保險或維修

　　E.計算時不用考慮會計和審計等專業服務成本

　　【答案】B. C. D

　　【解析】本題考查的是現金流和成本管理的內容。服務費覆蓋的內容本質上應當由業主承擔，但實際上是由租戶支付的。在一個物業里面，這部分費用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務設施，還包括針對整體物業的保險或者維修費用。每個租戶在計算服務費的時候，還必須考慮到會計和審計等專業服務成本，這些費用一般是按照租戶繳納的服務費的一定比例來計算的。故本題選。B、C、D，有關內容可參見教材第16-17頁。

　　24.關于物業經營管理活動中對物業的維修與維護，下列說法中正確的有()。

　　A.通常業主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶

　　B.目前大多數出租活動業主承擔各種維修成本

　　C.一般寫字樓物業是由業主與租戶共同負責物業未來的維修和維護

　　D.維修計劃應該從短期和長期兩個方面考慮

　　E.日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式

　　【答案】A. D. E

　　【解析】本題考查的是日常和未來物業維修和維護的相關知識。日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，業主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶，這也是目前大多數出租活動處理這個問題的方式，所以B選項錯誤。對于機構投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業，如何處理物業出租已經有了約定的習慣，即一般是由租戶負責物業未來的維修和維護，所以C選項錯誤。維修計劃應該是全面且系統的，應從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇A、D、E，有關內容可參見教材第17~18頁。

　　25.案例分析題:在一宗已開發的物業甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進行開發建設，但是由于該地塊排水系統出現問題，致使該塊土地無法進行實際的開發運作。作為物業甲的物業經營管理企業，對于該塊土地，正確的做法是()。

　　A.防止他人利用某些權利或者名義對自己的土地所有權造成侵害

　　B.在土地上搭建物業甲的附屬停車場，確保土地不被別人占有

　　C.檢查土地的欄護情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地

　　D.對土地進行等級評定和保險

　　E.不定期查看土地，確保沒有負面因素作用在土地上

　　【答案】A.C. D. E

　　【解析】本題是物業經營管理常規工作內容的案例題。對物業的權利伴隨著必須承擔的義務對于物業投資者來說，即使是最基本的物業收益也要求必要的管理工作，有時還要伴隨一定的成本支出。本題中A、C、D、E選項的內容均是防止自己的土地所有權受到侵害而采取的正確行為，但B選項中的行為不符合有關的建設法規。故本題選A、C、D、E，有關內容可參見教材第14頁。