住宅小區治理亂象的立法根源

　　-《物權法》對建設單位的職責規范錯漏是小區混亂主要根源

　　現在的認識，往往把小區的治理亂象，歸結為物業的亂作為、不作為，或者是業主行為的過激過度，由此把相關立法的缺失，主要指向《物業管理條例》。這些認識，遮蓋了這些亂象的經濟利益本質與法律本質。由此推演出的任何治理，都是治標不治本。

　　透過經濟利益的得失，仔細辨別法律對小區各方的責權利的規范，可以看到，物權法對建設單位的行為縱容，是這些亂象中，最為重要的法律亂源。主要包含三大部分：

　　一、《物權法》對建設者交付物權責任的放任：

　　a) 小區建筑面積已經銷售超過10% 、50%、90%后，建設單位仍可以以各種理由不向業主大會交付物業管理權，交付電、水、燃氣等配套設施設備以及交付其他未分攤的共用配套(地下室、車庫、會所、土地)，甚至永久地占有，甚至可以隨意地轉賣、抵押、擔保、變更規劃等來處置這些資產。

　　b) 這個行為的普遍存在，實際上是物權法對建設單位的物業交付環節的規范缺失造成的。這一方面使得建設單位事實上占有了業主的物權(70年產權占有30年50年，進行經營，就是變相侵占業主物權利益)，另一方面，也使得這些資產一直無法通過交付驗證其質量，事實上侵犯業主物權。

　　c) 物權法對建設單位的物權獲得，給與了“因建造”這樣一個進入時間，但是，卻沒有給建設單位向業主大會的物權交付，規范一個確切的截止時間。只有對私人權屬的交付，和一定的特殊資產的屬性(道路、綠地)給與界定。

　　d) 沒有退出的時間界定，就意味著這些資產權屬就永遠可以放在大產權證上，成為建設單位“待交付資產”，一個永遠無法說清的屬性的資產。這對前期物業、建設單位侵占業主權益打開“物權屬性”的方便之門。

　　e) 于是對這些資產的維護管理的權利，業主大會、業委會與建設單位、前期物業之間就永遠存在扯不完的皮。

　　f) 這些待交付資產，絕不是開發商想擁有的資產，開發商的目的是，無代價地長期經營這些資產，獲得永續的出租經營好處，而不必承擔資產所有者應承擔的維修養護的業主責任。

　　二、《物權法》對使用者的物權維護責任的放任

　　a) 小區里的待交付資產，往往是小區的核心共用資產，如車庫、地下室、物業管理用房、紅線以內的代用地...或者是對小區的物業管理具有核心管控力的資產，如水、電、燃氣機房、寬帶機房、熱水鍋爐等等。

　　b) 開發商占有這些“待交付”資產，為前期物業隨意經營這些資產，不接受業主大會管理與監督，不接受新物業的交接，儲備了對抗的物質基礎。

　　c) 小區本質上是一個長期消耗品，小區的消耗，源于自然損耗、使用損耗、意外損耗。其中使用損耗是主要原因。使用損耗是使用者造成的。

　　d) 《物權法》并沒有規定使用者對物權維護的當然責任，還是把物業費看作是物權所有者的當然責任。雖然對承租人、使用人，規范了服從管理規約的基本要求，但沒有對資產所有人與使用人之間的資產養護責任的傳遞，明確相互的責權利。由此，使用者可以不服從業主大會對其要求的維修責任承擔，借口沒有法定的責任關聯。

　　e) 這個巨大的漏洞，結合上一條，對建設單位物權強制交付的環節缺失，導致開發商可以以“待交付”為名，長期占用業主共同資產，同時以不必接受業主大會管理，不必當然接受業主大會發出的物業養護承擔分攤，而拒絕繳納物業費。于是，在無成本占有，無養護責任下，肆意經營，長期侵占業主權益而無所顧忌。

　　f)物權法對使用者的當然維修責任的放任，使得小區業主維護自身共有收益的道路及其艱難。這一放任，使得業主大會希望通過經濟杠桿治理非業主的資產濫用，沒有合適的法律依據。使得業主的物權，繼續遭受永久侵犯。

　　三、《物權法》對小區業主的共享生活權利的破壞

　　a) 小區除了是一堆水泥鋼筋，更是“共享”生活資源的生活方式。業主們選擇共同購買共同使用綠地、游泳池、車庫、會所等配套，相互分擔成本，共同獲得高品質的生活享受。共享是小區(而不是別墅，不是農家院)這一生活組織方式的核心權利。是每一個業主的核心的、不可剝奪的權利。共享是建設單位向業主們銷售的房產中的當然期權。

　　b) 《物權法》只看到了物的權利，而沒有規范、沒有承認，業主們的當然的共享資源的生活權利。于是，僅僅強調了共有資產的共同管理權;在物權不交付的情況下，共用資產的共同管理權，就成了笑話。

　　c)在業主們天然的共享生活權利下，任何資產，一損俱損，相互依存。對共享的生活資源的分配，必然是基于業主自身的內部協商來進行，是共享者來共用。因此，所有配套的共用資產，不論是私人所有，還是共同擁有，不論其是否交付，只要是共用的，只要在共同使用中，都必須滿足業主們的共同享用的權利，都必須接受業主大會的共同管理。

　　d)小區的共用類資產，隨著人們生活水平的提高，其價值越發凸顯，其稀缺也越發明顯。以市場交易的方式處置這些資產，鼓勵部分業主對使用的長期占有， 就是放任這樣的交易行為對小區業主的平等協商、共享資源的本質權利的侵犯。

　　e)《物權法》借口鼓勵開發建設車庫，許可建設單位以約定方式處置車庫、車位，保護建設單位利益，而不對約定方式，是否獲得業主大會通過，是否侵犯其他業主的“共享”生活權，進行限制;變相鼓勵建設單位侵犯業主的利益，侵犯業主們共享生活的當然長期權利。事實上造成了開發商與業主之間的長期沖突。

　　f)共有資產一律由開發商一次性交付業主大會，業主大會負責組織業主協商使用，與開發商前期物業無關。如果開發商愿意以業主身份參與，除本人應辦理獨立產權證外，還應接受業主大會總體管理

　　所以，《物權法》的缺漏，放任建設單位可以無限期“待交付”小區共用資產、可以無成本濫用小區共用資產、可以不受業主大會制約地破壞業主共享權利地亂配共有資產。這三大漏洞是當下小區混亂的主要根源。

　　所謂的物業與業主沖突，只是建設單位與業主沖突中，為了私利失去尊嚴的打手與幫兇的表現罷了。徹底解決這一亂象，核心是修改《物權法》，沒有這一步，對小區治理的任何改造，都是空話。

篇2：航頭鎮關于加強住宅小區綜合治理工作的實施方案（2015年）

關于印發《航頭鎮關于加強住宅小區綜合治理工作的實施方案》的通知

航府(20**)147號

航頭鎮關于加強住宅小區綜合治理工作的實施方案

　　為加強航頭鎮住宅小區綜合治理，創新社會治理、加強基層建設，根據《上海市加強住宅小區綜合治理三年行動計劃(20**-20**)》(滬府辦發〔20**〕13號)、《關于加強本市住宅小區綜合治理工作的意見》(滬府辦發〔20**〕3號)、《浦東新區關于加強住宅小區綜合治理工作的實施意見》(浦府辦發〔20**〕32號)等文件精神，結合本鎮實際情況，現就加強航頭鎮住宅小區綜合治理工作提出如下方案：

一、總體要求

　　(一)指導思想。深入貫徹落實*****大和十八屆三中、四中全會精神，以提升人民群眾的居住滿意度為目標，以解決住宅小區中的突出問題為突破口，以落實主體責任和夯實基層基礎為重點，以提高業委會自管能力和政府部門指導監督能力，努力構建“政府監管、市場主導、社會參與、居民自治”四位一體和良性互動的住宅小區綜合治理格局。

　　(二)基本原則。一是加強領導、合力推進。發揮各居委會、工作站在住宅小區綜合治理中的領導作用，整合資源，合力推動相關管理責任部門和單位履行職責。二是市場主導、專業服務。加快實現物業服務收費全面市場調節，進一步培育社會化、專業化、規范化服務市場。三是問題導向、聚焦民生。聚焦安全隱患和頑癥難題，加大協調解決力度，著力解決住宅小區中人民群眾最直接、最關心、最現實的民生突出問題。四是居民自治、社會參與。發揮居民自治作用，調動居民自我管理、自我服務、自我監督的積極性，提升業主大會、業委會的自治能力，強化居委會的指導、服務和監督功能，引導專業社會中介組織積極參與社區公共事務管理。

　　(三)主要目標。至20**年，完善住宅小區管理體制、機制，綜合管理水平明顯提升;形成以住宅小區為基礎單元的住宅小區自治和社會共治機制，業主自我管理能力和住宅小區社會共治能力明顯增強;建立“按質論價、質價相符”的物業服務收費協商和監督機制，推動物業服務市場社會化、專業化、規范化建設，物業服務水平和行業滿意度明顯提高;基本解決住宅小區中涉及民生的突出問題，居民居住生活環境得到明顯改善。

二、完善管理體制機制，提高住宅小區綜合管理水平

　　(一)建立住宅小區綜合管理聯席會議。按照《上海市住宅物業管理規定》要求，建立住宅小區綜合管理聯席會議，制定聯席制度，明確聯席會議工作職責，落實專門工作人員和專項工作經費，完善日常工作制度，定期召開工作例會、信息通報、綜合協調、考核督辦等相關工作，及時牽頭協調解決住宅小區中跨部門、跨領域的問題。

　　(二)推動城市網格化管理進住宅小區。在本鎮住宅小區中實施網格化管理，加強物業服務企業、業主、居委會等對住宅小區突出問題的發現能力，暢通報送渠道，加大城市網格化管理對住宅小區內綜合管理問題的處置解決力度，推動鎮和社區基層從發現、受理、處置解決的有效循環，提高問題發現率和處置率。

　　三、發揮市場作用，促進物業行業健康發展

　　(一)建立物業服務市場機制。堅持市場化方向，按照“按質論價、質價相符”的原則，引導業委會和物業服務企業協商確定物業服務內容和收費標準。建立物業服務價格監測體系，密切監測物業服務價格的變動。建立市場信息發布機制，定期發布區域內物業服務內容、服務標準和拂去價格等參考信息。建立物業管理行業協會，積極配合政府做好“社區建設”工作，推進物業服務企業綜合素質提升。

　　(二)建立物業服務費收繳信息平臺。建立責任明確、相互支撐、互相支持的社區管理體制，在對物業服務企業實施政府補貼及優質服務獎勵的基礎上，建立物業服務費收繳信息平臺，將物業服務費繳納的情況納入個人誠信管理檔案，將個人的繳納情況分為優、良、中、差四等，直接登記入信息平臺，供各個職能部門進行調閱審核,如未繳清物業服務費的人員，應當做不錄取，不評優，不補貼等處理。

　　(三)健全物業企業優勝劣汰機制。加強物業服務企業資質管理，建立動態檢查和物業資質批后監督管理評估機制。對物業企業取得資質后開展執業準入后評估，對不具備從業資質的，建立企業資質升降獎懲機制。完善物業招投標管理，規范招投標代理行為。充分運用市場化手段，推動物業服務企業整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業，引導規模小的物業服務企業走專業化發展道路。

四、發揮居民自治和社會共治作用，增強住宅小區綜合治理能力

　　(一)理順物業自治管理機制。強化各居委會、工作站對業主大會、業委會組建、換屆、日常運作的指導、服務和監督職責。提高業主大會、業委會的組建率。加強基層對社區的掌控力，重點負責選擇推薦好業委會成員特別是業委會主任、副主任人選，原則上業委會主任應在居委會主任或成員中推出人選，選舉產生并兼任。對于兼任業委會成員的居委會主任或成員，經業主大會同意，可以依法從物業管理收益中提取報酬或由適當調高津貼補貼考核系數，以調動相關人員積極性。

　　(二)形成物業矛盾調處機制。制定《關于開展物業管理糾紛人民調解工作的實施辦法》，落實相關經費和人員，完善住宅小區矛盾化解長效機制，充實人民調解專業力量，提升調解人員的專業水平，實現小區層面調解工作的全覆蓋。

　　(三)落實物業保安專項治理機制。以老小區為重點，分別采取專業分包、勞務輸出、聯動執勤、人技共防等多項措施，解決人員來源復雜、薪酬待遇偏低、管事效率

　　較差方面的問題，以社區保安隊伍一體化為原則，提高小區安全、秩序和社區治安管理水平。

五、整合各方資源，解決住宅小區民生突出問題

　　(一)加強老舊設施設備改造和居住環境改善力度。結合專項維修資金的補建、續籌，重點對航頭、下沙老舊住宅小區的消防設施、電梯等高風險隱患設施，實施更新改造。通過規劃、建設、管理等措施，努力緩解住宅小區“停車難”矛盾。

　　(二)加強違法建設、“群租”等頑癥治理力度。繼續完善違法建設和破壞房屋承重結構、“群租”、擅自改變房屋使用性質等影響房屋使用安全行為的發現、報告、勸阻、處置機制，落實管理執法主體相應責任、建立快速處置工作流程。有效整合法律、行政、社會和社區規范等資源，整治和消除一批群眾反映強烈、重復信訪的違法違規建設和使用房屋的行為。依托物業服務企業和社會專業機構開展住宅小區閑置住房的代理經租，增加公共租賃住房供應保障，從源頭上遏制“群租”現象蔓延。

　　(三)加強專項維修資金補建和續籌力度。切實解決商品住宅專項維修資金缺失問題。對特定期間規定范圍的住宅小區，按照“業主出資為主、政府補貼為輔”的原則，解決商品住宅專項維修資金缺失的歷史遺留問題。對原以職工住宅立項“售后房”小區的公共設施維修資金缺失問題，按照初始籌集標準，由市、區縣政府支持解決。在此基礎上，“售后房”小區維修資金由三項歸并為一項，與商品房住宅小區并軌。對維修資金余額不足初始歸集額30%的住宅小區，制定完善續籌辦法，建立維修資金續籌的長效機制。

　　(四)加大整治“居改非”違規行為力度。堅決制止 “居改非”違規行為，根據實際制定專項整治行動，堅決抵制“居改非”勢頭的擴散和蔓延，消除因居住房屋“居改非”而帶來的擾民現象及安全隱患，保障社區居民安居生活，進一步改觀小區的整體環境面貌，推進小區平安建設。

六、保障措施

　　(一)加強組織領導。各有關部門要將住宅小區綜合治理作為一項重要工作納入議事日程，加強組織領導，推進工作落實。

　　(二)加大財政投入。各住宅小區綜合治理聯席會議日常工作機構正常運行，以及工作人員培訓、課題調研項目、服務平臺建設、輿論宣傳等需要的經費要予以保證。

　　(三)加強培訓力度。圍繞本市住宅小區綜合治理工作要求和物業管理工作內容，制定年度培訓計劃，不斷完善培訓大綱和培訓教材，增強教育培訓的針對性、操作性和實效性。落實相關經費，加強對居委會、業委會、社會中介機構、各職能部門等相關人員的培訓。

　　(四)加大考核力度。依托住宅小區綜合管理聯席會議，建立工作評價指標體系，完善住宅小區督促考核和工作評價機制。建立住宅小區綜合治理工作第三方測評制度。健全由行政監察部門牽頭的跟蹤督辦和問責機制，將考核督查結果與相關部門的獎懲績效掛鉤。

篇3：嘉祥縣住宅小區綜合治理暨物業規范化管理實施方案

　　嘉祥縣人民政府辦公室關于印發嘉祥縣住宅小區綜合治理暨物業規范化管理實施方案的通知

　　嘉政辦發〔20**〕57號

　　各鄉鎮（街道）人民政府（辦事處），嘉祥高新區、經濟開發區管委會，縣政府各有關部門：

　　《嘉祥縣住宅小區綜合治理暨物業規范化管理實施方案》已經縣政府同意，現印發給你們，請結合工作實際，抓好貫徹落實。

　　20**年5月30日

　　嘉祥縣住宅小區綜合治理暨物業規范化管理實施方案

　　為切實解決我縣物業管理工作存在的突出問題，規范物業公司的服務行為，進一步提高物業管理水平，通過調查研究，同時借鑒先進地區經驗，結合嘉祥實際，特制定本方案。

　　一、總體要求

　　按照縣委、縣政府關于“實施居民小區規范化管理”的總體要求，徹底解決物業管理的焦點難點問題，推進和諧嘉祥建設，規范開發建設和物業服務行為，抓點帶面，標本兼治，推動物業管理逐步步入社會化、專業化、市場化發展的軌道，建立起物業管理長效機制，實現居住小區規范化管理、業主滿意度明顯提升。

　　二、基本原則

　?。ㄒ唬┱y一部署，縣住建局組織，規劃、執法、財政、嘉祥街道等相關職能部門、單位配合。

　?。ǘ┪飿I專業化管理與業主自治相結合。

　?。ㄈ┳c帶面、逐步推開。

　　三、整治內容

　　嚴格按照《濟寧市住宅小區物業服務等級評定標準》（三級）進行綜合整治，整治項目主要內容為：1、疏通和更新小區主、支排水排污管道，增設或更新排水排污檢查井井蓋；2、化糞池清污；3、硬化小區內主、次道路，更換路沿石，適當擴寬路面；4、合理增設停車泊位，施畫道路交通標志線，安裝交通安全設施；5、清理、拆除各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違章違法行為；6、調整綠化方式，補植適宜樹種；7、樓體粉刷工程（包括樓體外墻和樓梯間內墻）；8、維修和更換落水管道；9、新增、修復安防設施設備（包括電子監控、電子道閘）和路燈設施；10、改造排水管道，達到雨污分流；11、整治完成后具備條件的要組織籌備成立業主大會，指導選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同；暫不具備條件的由駐地居委會牽頭，組織開展保潔、保綠、保安等基礎性服務；12、改造影響居民生活的供電、供水、供熱設施，未向供電、供水、供熱部門移交的組織實施移交；13、規范物業服務公司的收費行為，制止亂收費、多收費現象；14、合理增設健身器材，完善小區標識、公益宣傳櫥窗等設施；15、其他具備整治條件的項目。

　　四、實施步驟

　?。ㄒ唬┬麄靼l動階段（20**年6月15日—7月5日）。及時出臺《嘉祥縣物業管理辦法》及配套性文件，利用廣播電臺、電視臺、報紙等新聞媒體，采取發放明白紙、問卷調查等多種形式，大力宣傳實施物業管理辦法，開展住宅小區綜合治理的目的、意義，宣傳周邊縣市區開展物業管理取得的成效，曝光我縣因管理不規范、居民不文明行為造成的管理混亂、臟亂差等不良現象，引導廣大市民積極參與物業規范化管理活動。各物業服務企業要通過開展優質服務，取得廣大業主對物業管理工作的支持。各部門要站在改善民生、推動和諧社會建設的高度，充分認識加強物業管理工作的重要意義，積極采取措施，破解難題，建立健全物業管理長效機制，努力提高我縣物業管理工作水平，促進全縣物業管理事業健康快速發展。

　?。ǘ?建立業主委員會階段（20**年6月25日— 7月 15日）。各住宅小區在街道、社區等單位的組織下，召開業主大會，選聘物業管理公司、選舉產生業主委員會，根據業主大會的授權，業主委員會代表全體業主，與物業管理公司簽訂物業服務合同。同時，業主委員會應積極協助物業公司履行物業服務合同，及時了解業主的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，執行業主大會的決議、決定，遵守小區各項物業管理制度。

　?。ㄈ┚C合整治階段（20**年7月16日— 10月31日）。

　　1、拆除違章建筑。各有關職能部門、街道、居委會聯合，對試點小區違章建筑全面實施拆除，為下一步各住宅小區實施物業管理打下良好基礎。

　　2、基礎設施改造。拆違完成后，各小區按照《濟寧市物業服務等級評定標準》（三級）的基本要求，制定改造方案，進入實施階段。各物業服務企業要從最基本、業主最關注的服務項目做起，重點做好安全、衛生、綠化、公共設施維修等工作。

　?。ㄋ模嵤╇A段（20**年8月1日—12月20日）。20**年

計劃對盛世花園、孔莊小區、教育二區東院、祥和家園、迎賓花園、山水嘉園、新輝花園、錦繡華庭、福祥麗景小區、金都花園、萌山小區等11個住宅小區實施綜合整治。小區的區容區貌、環境衛生、綠化管護、配套設施完善、安全防范、規范服務等物業管理方面的問題，由原建設單位和物業服務企業進行綜合整治，達到規范化管理的要求；小區的供水、供電、供熱等專業經營設施設備，由相關專業經營單位根據整改方案對水、電、暖管線、設施設備進行整修與更新改造，改造后，抄表、收費、維修到最終用戶。

　?。ㄎ澹z查驗收、全面推行階段（20**年12月21日—12月31日）。試點小區綜合整治工作結束后，由縣物業管理工作領導小組組織有關部門（單位）進行檢查驗收，對驗收合格者掛牌管理。檢查驗收合格后，物業主管部門及街道、社區委員會組織物業管理企業、物業管理自治單位、業主委員會到試點小區及外地物業管理規范化小區參觀學習，未整治小區應積極借鑒試點小區的先進經驗，結合本小區實際，對住宅小區實施綜合整治。

　　五、職責分工

　?。ㄒ唬┼l鎮（街道）人民政府（辦事處），嘉祥高新區、經濟開發區管委會：負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，組織召集由社區居委會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會（業主代表）、專業經營單位參加的物業管理聯席會議，調解處理轄區內物業管理矛盾糾紛。對物業管理區域內的下列違法違規行為進行受理處理：

　　1．業主委員會應召集業主大會而不履行召集義務的，經業主申請，負責組織召開業主大會；

　　2．對業主大會、業主委員會作出違反法律法規的決定，責令其限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業主；

　　3．業主委員會任期屆滿后應將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會而不及時移交的，負責協調督促其移交；

　　4．對未參加物業聯席會議的工作人員，上報縣政府有關部門督促其履行職責；

　　5．對轄區內的各類物業管理矛盾糾紛進行調解處理。

　?。ǘ┛h住建局：負責住宅小區工程施工、房屋質量安全、裝飾裝修、供水、供熱、供氣、項目綜合驗收等工作的監督管理，對物業管理區域內的下列違法違規行為受理處理：

　　1．對違法違規施工、房屋工程質量安全問題進行查處；

　　2．對違法裝飾裝修行為進行制止和查處；

　　3．對破壞供水、供熱、供氣等設施設備（含相關管線計量裝置）的行為進行查處；

　　4．調解處理因上述內容引起的矛盾糾紛。

　?。ㄈ┛h行政執法局：負責對城市規劃區內物業管理區域內的下列違法違規行為進行處罰：

　　1．對因從事餐飲、娛樂經營對其他業主產生油污、油煙、噪聲污染的行為進行制止和查處；

　　2．對未取得建設工程規劃許可證的建筑物構筑物的建設行為進行查處和處罰；

　　3．對破壞園林綠化和環境衛生的違法違規行為進行制止和查處。

　?。ㄋ模┛h綜治辦：負責指導業主委員會和物業服務企業做好住宅小區的社會治安綜合治理和安全防范工作，會同物業主管部門督促落實住宅小區安全防范設施建設，對物業服務企業秩序維護人員進行監管、培訓，建立健全以管理單位為主體的群防群治工作制度，構建住宅小區安全防范體系。

　?。ㄎ澹┛h公安局：負責指導督促物業服務企業和秩序維護人員開展安全防范，指導監督物業管理區域內的安全防范設施建設、消防管理工作，對物業管理區域內樓號、門牌號碼、治安、消防、流動人口、車輛停放進行監督管理。對物業管理區域內的下列違法違規行為進行受理處理：

　　1．對不按規定安裝門牌號碼的行為進行查處；

　　2．對違反消防、流動人口規定的行為進行制止和查處；

　　3．對堵塞交通、阻礙消防通道的行為進行制止和查處，對違章機動車輛及時予以拖離，對強行停放大型客車、貨車和油罐車（?；奋嚕┑男袨檫M行制止和處理；

　　4．對打架斗毆、聚眾賭博、傳銷、強買強賣、強裝強卸等違法犯罪行為接警必出，依法嚴厲進行打擊；

　　5．寵物、犬只的飼養管理；

　　6．調解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

　?。┛h規劃局:負責物業管理區域內建設工程及各類配套建筑的規劃設計及調整變更的監督管理。對物業管理區域內的下列違法違規行為進行受理處理：

　　1．對審批后的建設項目（工程）違法違規行為實行處罰，配合縣行政執法局查處未經規劃審批的違法建設行為；

　　2．調解因上述問題引起的矛盾糾紛。

　?。ㄆ撸┛h環保局：負責指導物業服務企業做好環境保護工作，對生態環境、排污、噪聲、輻射、環境污染等工作進行監督管理。對物業管理區域內的下列違法違規行為進行受理處理：

　　1．對未經相關部門批準在物業管理區域內架設大功率電力設施、大功率發射裝置以及安裝其他輻射、放射等造成輻射污染的行為進行制止和查處；

　　2．對破壞生態環境的行為進行制止和查處；

　　3．調解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

　?。ò耍┛h園林環衛局：配合縣規委會和規劃局對綠線的劃定和審批，配合縣住建局對小區綠化的驗收工作，指導物業服務企業做好區內綠化的養護與管理，協同縣行政執法局對非法占用綠化建設及破壞綠化的行為進行查處。

　　負責指

導物業服務企業做好環境衛生的管理。

　　1．負責小區內居民生活垃圾處理費的直接收??；

　　2．負責小區生活垃圾的外運及處理，做到日產日清；

　　3．調解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

　?。ň牛┛h食品藥品監督管理局：負責對小區內餐飲服務單位的餐飲服務許可證的審批及處理。

　?。ㄊ┛h物價局：負責物業服務收費的管理，建立質價相符的物業服務收費機制，制定和調整物業服務收費標準和浮動幅度；對物業服務活動中的各項收費進行監督檢查，查處違反物業服務收費政策的行為；受理物業服務收費政策咨詢及投訴，協調解決因物業服務收費引發的矛盾和糾紛。

　?。ㄊ唬┛h質量技術監督局：負責指導物業服務企業和專業經營單位做好物業管理區域內特種設備、計量裝置的安全運營，對鍋爐、壓力容器、電梯等特種設備進行監督管理。對物業管理區域內的下列違法違規行為進行受理處理：

　　1．對不按規定安裝使用鍋爐、壓力容器、電梯及各類計量裝置的違法違規行為進行查處；

　　2．對不按規定辦理手續，在小區內從事食品加工業的違法違規行為進行查處；

　　3．調解因上述問題引起的矛盾糾紛，對相關計量裝置組織仲裁鑒定。

　?。ㄊ┛h工商局：負責物業管理區域內各類經營活動的監督管理。對物業管理區域內的下列違法違規行為進行受理處理：

　　1．對未取得營業執照從事物業經營的行為進行查處；

　　2．對跨門頭等非法經營行為進行查處；

　　3．調解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

　?。ㄊ┛h民政局：會同鄉鎮（街道）強化社區居委會組織建設和業主自治組織建設，發揮社區自治組織在物業管理方面的作用。做好住宅小區住戶的基層工作，協助成立業主大會。強化社區居委會對小區業主委員會、物業服務的監督管理。

　?。ㄊ模┛h教體局：負責小區內增設配置健身器材等工作。

　?。ㄊ澹┛h財政局：負責籌措落實住宅小區綜合整治獎補資金，并加強監督檢查。

　?。ㄊ┛h文廣新局：負責指導和搞好“住宅小區綜合整治暨物業規范化管理”活動及物業管理法規政策的宣傳工作，把握正確的輿論導向。

　?。ㄊ撸┛h房產管理局：負責指導物業服務企業做好物業管理服務工作，對物業服務企業資質、物業招投標、專項維修資金和房屋質量保修金等工作進行監督管理。對物業管理區域內的下列違法違規行為進行受理：

　　1．對未取得物業服務企業資質證書從事物業管理的行為進行查處；

　　2．對擅自改變物業服務用房、公共建筑和共用設施設備用途的行為進行查處；

　　3．對物業企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或未辦理退出手續、未履行相應義務的行為進行查處；

　　4．對未按規定繳存物業質量保修金、挪用專項維修資金的行為進行查處；

　　5．對未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的行為進行查處；

　　6．對擅自處分屬于業主的共用部位、共用設施設備所有權或者使用權的行為查處；

　　7．調解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

　?。ㄊ耍┯嘘P企業: 移動公司、聯通公司、供電公司、自來水公司、創時能源有限公司、公用供熱有限公司、瑞祥燃氣有限公司等專業經營單位按照國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》的規定，接收專業經營設施設備，承擔相關維修、養護責任；對物業管理區域內用電、用水、用熱、用氣報修進行受理和處理，提供收費信息查詢，受理因上述問題引起的投訴、舉報、建議。

　　六、保障措施

　?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。成立由縣政府分管領導任組長、有關部門負責同志為成員的物業管理領導小組，統一安排部署、組織協調全面工作?？h政府辦公室、督考辦要加大督查力度，對工作不主動、措施不落實、整治不到位的單位給予通報批評，并追究相關負責人的責任。

　?。ǘ┞鋵嵷熑沃黧w。房地產企業開發的小區，由房地產開發企業負責整治。各單位自建的居住區，由原產權單位(開發建設單位)負責進行整治。產權單位(開發建設單位)因破產、注銷又無管理單位的住宅區由縣物業管理工作領導小組組織實施整治。居住小區供水、供電、供熱等專業經營設施設備的整治，由各專業經營單位負責。

　?。ㄈ┙⑦M出機制。激發物業管理活力，提升物業管理水平。對管理不到位、服務行為不規范、業主滿意度低、信譽差的現有物業管理公司進行清理、整頓；所有新建住宅小區都要通過招投標選聘物業服務公司，積極引進規范化、有實力的優秀物業管理公司入駐嘉祥，打造一批亮點，引領帶動物業管理市場提高標準和檔次。

　?。ㄋ模┓e極籌措資金。整治改造費用堅持“政府主導、政策扶持、市場運作”的原則多渠道籌措資金。住宅小區改造整治中，經有利害關系的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房用于出租經營，經營收益作為住宅小區維護管理費用的補充資金。供水、供電、供熱等專業經營設施設備改造所需資金，由各專業經營單位按有關規定執行。住宅小區整治改造驗收合格后，政府給予一定比例的獎補資金。

　　附：1、物業管理工作領導小組成員名單

　　2、住宅小區綜合整治一覽表

　　附件1： 物業管理工作領導小組成員名單

　　組 長：卞延軍 縣委常委、常務副縣長

　　副組長：郝文民 縣政府辦公室副主任、法制辦主任

　　趙 羽 縣住房和城鄉規劃建設局局長

　　葛海明 縣公安局副局長、執法局局長

　　李遠航 嘉祥街道黨工委書記

　　成 員：王志忠 縣政法委副書記

　　孟凡新 縣住建局副局長、房管局長

　　王遵祥 縣公安局副局長

　　趙存勝 縣城管執法局副局長

　　陳萬銀 縣

財政局副局長

　　吳 震 縣規劃局副局長

　　高德成 園林環衛局副局長

　　陸志敏 縣食品藥品監督管理局黨組成員、主任科員

　　崔保運 縣環保局副局長

　　付吉運 縣民政局副局長

　　宋巧云 縣教體局副局長

　　王貴成 縣質監局副局長

　　高德林 縣文廣新局副局長

　　孫 娟 縣物價局副局長

　　劉 文 縣工商局紀檢組長

　　金慶志 縣房管局副局長

　　夾書傳 嘉祥街道紀工委書記

　　郭繼海 縣供電公司工會主席

　　史建軍 縣移動公司經理

　　汪 波 縣聯通公司副經理

　　趙志尚 縣自來水公司經理

　　張振宇 嘉祥縣瑞祥燃氣有限公司業務經理

　　郭 泉 嘉祥縣創時能源有限公司經理

　　高虹橋 濟寧嘉祥公用供熱有限公司經理

　　領導小組下設辦公室，孟凡新兼任辦公室主任，金慶志、趙存勝、夾書傳兼任辦公室副主任。