業主自治及法律問題再論

　　司法救濟自1994年建設部頒布《城市新建住宅小區物業管理辦法》以來，物業管理制度在我國大部分城市和地區逐漸建立起來，但由此產生的物業糾紛也呈現出上升的趨勢。為此法律界人士開始關注物業管理中的法律問題。建筑物區分所有權、物業合同的性質、業主委員會的法律地位、車庫的歸屬、小區內發生的刑事案件和民事侵權案件的責任歸屬等問題一時間成為學術界和實務界爭論的熱點和難點。一些學者與此相關的專著和學術論文相繼出版、發表，物業管理法律問題的研究也逐漸向縱深方向發展。但筆者注意到，在眾多的物業管理問題研究中，系統的涉及業主自治法律問題的研究卻不多，尤其是在業主自治糾紛的解決上，在法律和實踐中都顯得十分乏力，從而成為近年來影響社會安定的不穩定因素之一。為此，筆者試圖從業主自治的角度，對業主自治權利體系、業主自治糾紛的類型、業主自治制度缺陷以及對業主自治法律救濟途徑等方面的問題闡述自己的觀點，以望與同仁交流與切磋。

　　一、 業主自治的涵義與權利體系

　　(一) 業主自治的涵義 業主自治，是指在物業管理區域內的全體業主，基于建筑物區分所有權，依據法律、法規的規定，根據民主的原則建立自治組織、確立自治規范、自我管理本區域內的物業管理活動的一種基層治理模式。 業主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產生的一種新類型的特殊自治。所謂私法自治，亦稱意思自治，是指民事法律關系的設立、變更和消滅，均取決于當事人自己的意思，原則上國家不作干預，只有在當事人之間發生糾紛不能通過協商解決時，國家才以仲裁者的身份出面予以裁決。私法自治的實質，就是由平等的當事人通過協商決定相互間的權利義務關系。所謂公法自治，是與“他治”對稱，是相對于國家權力而言的。從字義上理解，自治就是自己治理自己，從本質上說，自治就是自治主體依法自我設權、自我約束、自我管理、自我服務、自我發展和自我實現，其實質是自治主體對自治權的設置和自治權的行使。公法自治的形式有多種，如地方自治、民族區域自治、特區自治、基層社會民主自治等。之所以說業主自治是一種特殊的私法自治，是因為它既具有私法自治的特點，同時又借鑒了公法自治的模式，具有特殊性。

　　這種特殊性主要體現在以下幾個方面： 首先，業主自治是基于建筑物區分所有權而產生。物業管理最早是在19世紀伴隨著多層建筑和比較集中的居住小區的出現而發展起來。多層建筑或居住小區的共用部位和共用設施的產權由多個區分所有權人共有，但各區分所有權人的要求各異，從而導致各種糾紛發生。為了統一意見、便于管理，業主組成管理團體委托或者自我對小區共用的部位和共用設施設備的維護、公共環境、公共秩序等事項進行自治管理，保證物業的合理使用，使業主有一個良好的生活居住環境。 其次，業主自治借鑒了國家管理的模式，將所有權和管理權分離。隨著社會的發展，西方*國家的管理模式逐漸向社會滲透，在私法領域開始借鑒公法的管理模式，例如公司的股東大會、董事會、監事會即借鑒國家立法權、行政權、司法權分立的模式設立，盧梭的“社會契約論”同樣也適用小規模的社會群體的管理。業主自治也正是借鑒這種理論和模式建立起來，無論是自主型物業管理還是委托型的物業管理，都是將物業區域的管理權委托給一個團體組織行使，其區別僅僅在于是委托給非業主的獨立的專業的物業管理企業管理還是委托給業主通過民主選舉產生的業主執行機構管理，但其本質都是所有權和管理權發生分離。 再次，業主自治具有公益性。業主行使自治權的目的是為了維護其居住的小區的公共利益。這種公共性決定了自治權的設定與行使必須以保障和增進物業區域內的公益為目標，不得以業主自治權的設定者和行使者的私利為目標?？梢哉f，業主自治權的公益性，是業主自治不同于私法自治的根本特征。

　　(二)業主自治的權利體系業主自治的主體是實行自治的全體業主，業主自治的組織是業主大會和業主委員會;自治所遵循的基本原則是民主原則;自治的事項是有關物業管理區域內的物業管理活動;業主自治的核心內容包括對業主委員會的民主選舉以及對物業管理區域內的物業管理活動的民主決策、民主管理和民主監督。 從法學的角度來看，在業主自治法律關系中，權利主體主要包括業主、業主大會和業主委員會，業主自治實質就是保障以上權利主體的相關自治權的實現。在業主自治這一制度框架下，業主、業主大會和業主委員會分別處于不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權利，也分別承擔不同的義務。

　　業主的自治權是最基礎性、最根本性的權利，沒有業主的自治權，就不會有業主自治，當然也就不會產生業主大會和業主委員會。根據我國國務院頒布的《物業管理條例》及相關規章、地方性法規的規定，業主所享有的自治權主要包括：(1)接受服務權，根據物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務權;(2)提議權(請求權)，有權提議召開業主大會會議，就物業管理的有關事項提出建議的權利;(3)投票權，業主有權參加業主大會會議，根據其所購買的物業享有投票權;(4)選舉權和被選舉權，有權選舉和被選舉為業主委員會委員的權利;(5)監督權，對業主委員會的工作、物業管理企業的物業服務合同履行情況、物業共用部位公用設施的使用、物業共用部位、公用設施專項維修資金的使用和管理享有監督權;(6)知情權，對物業共用部位、公用設施和相關場地的使用情況的知情權;(7)法律、法規規定的其他權利。 業主大會是是業主行使自治權的最基本的組織形式，是最高的權力機構，他由物業管理區域內的全體業主組成。

　　業主大會的職責主要包括：(1)制定物業管理自治性規范權，包括制定、修改《業主公約》和《業主大會議事規則》;(2)選舉、更換業主委員會委員的權利;(3)選聘、解聘物業管理企業的權利;(4)重要事項的決定權，涉及業主利益的重要事項，例如，決定專項維修資金的使用、續籌方案、物業共用部位、公用設施的使用、有關本物業區域內的涉及公共利益的訴訟等重大事項;(5)監督權，有權監督業主委員會的工作、專項維修資金的使用和續籌的實施;(6)法律、法規和《業主大會議事規則》規定的其他職責。

　　業主委員會是業主大會的執行機構，其主要職責包括：(1)召集權，召集業主大會并報告物業管理的實施情況;(2)代表權，代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;(3)監督權，監督業主履行《業主公約》約定的義務以及監督、協助物業管理企業履行物業服務合同的約定義務;(4)業主大會賦予的其他職責。

　　二、我國業主自治糾紛與業主自治制度缺陷分析

　　(一)業主自治糾紛的類型自1994年我國實施物業管理已經走過了10個年頭。在這10年中，業主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進，業主維權的事例不斷的見諸報端與互聯網，深圳，北京、南京、青島等地與業主自治有關的糾紛層出不窮，并逐年呈上升趨勢，筆者歸納了一下，從業主自治組織的設立、運行到業主的自我管理，有關業主自治的糾紛主要包括以下幾種類型：1、開發商或物業公司操縱業主委員會引發的業主與業主委員會之間的糾紛這類案件在業主自治糾紛中最為普遍且矛盾最為突出。主要表現為，開發商或者其選聘的物業公司在籌備首次業主大會時，推薦對其有利的業主擔任業主委員會委員，并在選票的設計和具體運作程序上，幕后操縱首屆業主委員會的選舉及換屆選舉，以便在決定物業區域內的一些重大事項時，易于控制，由此引發大部分業主的不滿。因此，業主自發聯名要求罷免開發商或物業公司操縱選舉的業主委員會并自行選舉產生新的業主委員會的事件屢屢發生。這類糾紛隨著業主民主意識逐漸覺醒和對自身利益以及小區整體利益的關注而日益尖銳。但是由于立法上的缺失以及大部分業主的信息障礙，業主要擺脫開發商或物業公司的操縱十分困難。另一方面，自發選舉產生的業主委員會的合法性往往又不能得到有關政府部門的備案確認，使得業主自治處于尷尬境地。

　　2、業主自治活動運行過程中發生的糾紛這類糾紛是指業主自治主體之間發生的，涉及業主在選舉或者決定重大事項的過程中的實體性和程序性問題而產生的爭議。主要包括選舉主體資格爭議和選舉效力的爭議，表現在業主身份的確認以及有的業主通過賄賂、虛假宣傳、偽造選票等不正當的手段獲取選票，從而引發部分業主對選舉程序的正當性和選舉結果的合法性提出異議。

　　3、業主在聘任、解聘物業公司或者要求自主治理的管理活動中引發的糾紛這類糾紛其實包含著兩種截然不同的業主治理模式。一種是在業主委托物業公司提供物業服務的治理模式。在這種治理模式中，業主通過民主形式聘任或者解聘物業公司，在聘任、解聘過程中會涉及一些業主自治問題。這類糾紛雖然不完全發生在業主自治主體之間，但是與業主自治有密切關系，是業主行使自治權的重要表現。另一種治理模式是業主不委托物業公司，而是由自己直接實施物業管理，通常被稱之為自主型物業管理。我國臺灣地區的物業管理就是采用這種治理模式，我國目前在一些傳統和規模較小的小區也存在這種管理模式。值得注意的是，近年來，在新建小區內也出現了這樣的傾向，例如北京“金華園”小區業主、青島市“頤中花園”的業主在炒掉物業公司后，決定自主管理小區。著名的維權專家王海在媒體也發表觀點認為，廢除物業公司的壟斷，實行業主自主管理是大勢所趨。一時間，業主對小區能否自主管理引發眾多爭議。

　　4、業主或業主委員會與行政機關之間發生的糾紛這一類案件近年來也呈上升趨勢，主要表現在業主或業主委員會對房地產行政主管部門的不作為或越權行為申請行政復議或者提起行政訴訟。主要包括備案不作為、越權干涉業主行使自治權的違法行為等。

　　(二)業主自治制度缺陷分析在實踐中所出現的越來越多的業主自治糾紛，逐漸顯現出我國的業主自治制度所存在的一些缺陷，筆者認為這些缺陷主要包括幾下方面：1、立法上的缺失目前，有關物業管理方面的規范性文件包括：國務院于20**年頒布的《物業管理條例》，這是在物業管理方面最高層級的規范性文件;建設部發布的《業主大會規程》，其作為《物業管理條例》的配套文件，是迄今國家對業主自治運行程序的最為詳細的文件;除此以外，部分地方性法規和相應的配套文件對業主自治也有一些規定，例如《重慶市物業管理條例》和《重慶市業主自治機構管理辦法》等。以上的規范文件雖然對業主自治自組織的設立、運行等作了規定，但是筆者認為這些規定還是比較粗糙，在實踐中遇到的一些問題仍然不能得到解決。

　　首先，關于業主自治的基礎的建筑物區分所有權，至今缺少較高位階的法律規范;產權不明晰是導致業主自治權的最大障礙，由于缺乏相應的法律規定以及對共有產權邊界的信息不對稱，開發商基于利益驅使，很容易在早期控制業主的自治過程，這是發生上述第一類糾紛的根本原因所在。

　　其次，現行的法規對業主自治制度在實體和程序設計上存在瑕疵。如沒有規定業主身份確認制度，對業主委員會委員候選人的產生辦法不能充分體現民主，程序上的規定也過于籠統和模糊，不能解決實踐中存在的實際問題，諸如首次業主大大會的召集人、費用的承擔等等沒有具體作出規定。

　　再次，現行法律、法規對業主自治糾紛缺少必要的法律救濟手段。通常，權利法律救濟的途徑主要包括權力機關的救濟、行政機關的救濟、司法機關的救濟和其他救濟途徑(如仲裁、*)。但根據目前我國法規的規定，對業主自治權的救濟途徑規定的很模糊。實踐中發生業主自治糾紛時，由于業主自治不同于其他公法自治諸如村民自治，所以權力機關不會涉及業主自治糾紛;《物業管理條例》也沒有賦予行政機關裁決權、調解權，因此行政機關依據依法行政的原則，只能指導或根據投訴對糾紛進行處理;法院對業主自治糾紛也缺乏法律依據，如業主選舉糾紛既不屬于財產糾紛也不屬于人身糾紛，法院往往把這類業主內部自治案件拒之門外不予受理，使業主自治糾紛陷入一種法律救濟空白的困境。

　　2、業主自治意識淡漠與信息障礙一方面，中國長期以來實行的福利分房機制，使業主們對自身利益以及共用部位和公用設施設備的維護、使用與管理還缺乏一種主人翁意識，本來老百姓的民主參與意識就很淡薄，再加上管理小區既勞心勞力又沒有報酬，業主們對小區的公共事務的淡漠就不足為怪。具備召開首次業主大會的條件，但卻無人牽頭;即使有人牽頭開會，業主們也不參加;就是把選票送到業主手里，業主們也不會認真閱讀材料，填寫意見，這些現象在物業管理中十分普遍。正是因為業主們的這種參與意識的淡漠才使得開發商和物業公司有機可乘、操縱選舉。 另一方面，業主行使自治權具有被動性，一個單元的業主互不相識，無人牽頭召集，缺乏一種有效的信息溝通方式，大部分業主的信息障礙是制約著業主不能充分行使業主自治權的一個重要原因。

　　三、完善我國業主自治制度和化解自治糾紛的對策由于業主自治糾紛涉及一定物業的區域內全體業主的切身利益，并影響和每個業主的最基本的生活秩序和生活質量，因此，一旦業主自治糾紛發生，就會呈現出群體性、不安定性的特點，不但影響了區域內的業主的正常生活秩序，也會連鎖的引起一些其他的社會問題，對維護公共秩序和社會穩定具有很大的危害性。因此，完善我國的業主自治制度、通過有效的手段化解這類糾紛具有重要意義。

　　筆者認為從現實中存在的問題出發，根據現實需要尋求完善的方案，應當從以下幾個方面入手：

　　(一)加強立法，擴大法律救濟途徑。 我國是成文法國家，法律制度的狀況對于實踐的影響十分巨大，立法的缺失是我國業主自治制度在實踐中無法展開的最主要的原因。

　　1、 盡快的出臺民法典。 目前《中華人民共和國民法(草案)》已經在社會公布，該草案第二編《物權法》第八章對建筑物區分所有權由專門的規定，這一法律的出臺將填補我國在建筑物區分所有權制度的空白，也將會使小區內的產權更加明晰，開發商為了小區內共有財產而去操縱業主自治的糾紛將不再發生。

　　2、建議在《物業管理條例》中增加對業主自治糾紛的行政救濟途徑，賦予行政機關對業主自治糾紛的調解權和行政裁決權。應該說，行政機關的救濟是解決業主自治糾紛的第一選擇，因為這種救濟途徑較司法救濟更迅速、更快捷、更專業且成本最低，它可以迅速的化解業主自治主體之間的矛盾，避免主體之間關系的進一步惡化，對小區和社會的穩定起到積極作用。在實踐中，由物業主管部門進行調解、裁決還是由街道辦事處進行調解、裁決的選擇中，筆者更傾向于由街道辦事處行使該項權力。因為街道辦事處作為政府的派出機關，依屬地原則對其轄區進行綜合的管理和服務，一方面對其轄區內的物業小區的情況比較熟悉，另一方面維護該小區的穩定和正常的生活秩序也是其職責之一。賦予其對業主自治糾紛的調解權和裁決權較其他部門更經濟、更符合實際需要。雖然《物業管理條例》賦予了行政機關對業主自治的指導權和監督權，但這種指導權并不具有強制性的行政救濟性，不利于糾紛的及時解決。因此增加行政機關對自治糾紛的裁決權或調解權十分必要。

　　3、修改地方性法規或出臺地方政府規章，對沒有具體的規定的事項作出具體規定。在國務院《物業管理條例》沒有出臺之前，各地方出臺了很多的地方性法規，對本地方的物業管理和業主自治活動提供了法律依據。在《物業管理條例》出臺后，大多數地方性法規都存在與該條例有相抵觸的地方。因此，通過修改的機會，各地方應當對業主自治的有關問題作出具有可操作性的具體規定，以填補該條例的不足。如建立業主名冊制度，開發商、前期物業管理企業、業主委員會、業主各方主體各負其責，建立并有效對業主名冊進行管理，避免因業主身份發生的糾紛;再如建立業主委員會委員競選制度，是業主委員會委員的選舉民主、透明、公正。

　　4、建議由最高人民法院出臺相應的司法解釋，針對業主自治在司法救濟中如何具體適用法律的問題作出詳細規定。雖然行政救濟比較便捷，但是往往不具有最終的確定性，他仍然要接受法院的司法審查。法院是現代民主法治國家最主要的權利救濟機關，可以說，幾乎所有的權利都可以通過司法機關予以救濟，其所采取的救濟措施往往是終局性的，具有很高的穩定性和權威性，對業主自治權的救濟也不例外。當然司法救濟也有其缺陷，比如訴訟程序相對復雜，訴訟成本較高，產生效力的時間也相對較長，往往不能立即產生法律效果。當然在窮盡行政救濟的情況下，選擇司法救濟更可以充分的保護業主的自治權。目前在尚未有法律規定的情況下，建議最高人民法院出臺相應的司法解釋，針對業主自治司法救濟中如何具體適用法律的問題作出詳細規定，可謂是一種權宜之計。

　　(二)制定業主自治規范，通過《業主公約》、《業主大會議事規則》規范業主的自治行為，填補法律、法規漏洞。

　　不管制定法如何健全完善，也不可避免的存在漏洞，而且基于業主自治的性質，法律也不宜制定過多的強制性規定，因此業主應該充分的利用自治的特點，通過制定自治規范來對本物業區域內的自治活動進行規范。業主自治規范包括《業主公約》和《業主大會議事規則》，這兩個文件應當根據本區域的實際情況，在不與《物業管理條例》和《業主大會規程》和地方性法規抵觸的情況下，對上述文件沒有規定的諸如業主自治的原則、內容、運行程序、責任和糾紛的解決等事項作出詳細約定，以填補法律、法規的漏洞，使業主自治更具有可操作性。

　　(三)加強法制宣傳提高業主民主參與意識，增進業主之間信息溝通。 業主參與意識淡漠是業主自治制度難以推行的原因之一。因此，一方面有關行政主管部門和街道辦事處應當加大宣傳力度，通過辦理培訓班和社區法制宣傳等方式，提高業主的法律意識和參與意識;另一方面，為業主提供必要有效的溝通方式，例如在小區內為業主提供專用的公示欄和意見欄，有條件的高檔小區還可以設置局域網。這些方式都是消除業主的信息障礙、推進業主自治制度的有效措施。

篇2：物業管理中的業主自治管理組織

　　物業管理中的業主自治管理組織

　　一、業主大會或業主代表大會

　　業主自治管理組織機構各地有不同的規定和做法。上海、深圳等地規定了召開業主大會(業主代表大會)的一些做法。有的地方只成立業主委員會，本節重點講述上海市的規定。

　　(一)物業管理區域

　　1.物業管理區域劃定的條件

　　物業管理區域是一個由業主委員會管理的物業的范圍。它的劃定有如下幾個條件:(1)原設計構成自然街坊和封閉小區。自然街坊是城市建設中自然形成的相對獨立的居住區。近年來房地產開發中形成的居住小區，一般由4-5個住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬平方米。按照政府有關建設小區規劃的規定，小區要配置居委、學校、托兒所、幼兒園、文化活動室、綜合商店、自行車棚等公共設施項目。小區水、電、煤等公共設施相關程度高，在開發時一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區，大都實行封閉管理，稱為封閉小區。一個封閉小區劃為一個物業管理區域，有利于對房屋及相關設施的管理。

　　(2)物業管理區域的范圍，由區、縣房地產行政管理部門按照樓宇與附屬設施的相關情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進行適當的調整劃定。劃定后應通知有關街道和已進行管理的物業管理公司。區、縣房地產行政管理部門應在轄區地圖上予以注記。一經劃定，如無特殊情況，不作任意改動。這樣，物業管理區域范圍相對固定，有利于業主委員會和物業管理公司管理上的穩定性和延續性。

　　2.非物業管理區域的物業

　　對于公共設施與房屋相關聯系不很緊密的房屋，或只有一個或少數幾個業主的單幢房屋，或沒有劃入物業管理區域之內的房屋，業主可以自行負責房屋管理，或委托物業管理企業實施專業化的物業管理。

　　對于一些單位如機關、企業、學校等籌建在單位內部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區，也沒有委托房管部門管理的，也可以成立由業主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務后勤部門配合，實施物業的管理，或委托物業管理企業實施專業化的物業管理。

　　(二)業主房管小組

　　業主房管小組簡稱房管小組或業主小組，由本幢房屋內業主協商選舉產生，其成員應具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。

　　在一個物業管理區域內，應按建筑面積來確定和分攤房管小組成員。建筑面積一樣的幢(或大廈中一個層面)，推選的業主房管小組成員數應相同;建筑面積不相同的幢(或大廈中一個層面)，按分攤到的成員數推選。一般每500-1000平方米建筑面積產生一名小組成員。要推選好業主小組成員，這是業主自治管理的基礎工作。要讓本幢業主和有關使用人都參與和了解業主小組成員的推選過程，使業主小組具有一定的群眾基礎。住宅出售單位要請街道、居委會配合做好首次業主小組的組織成立工作。業主小組成立后，其成員要盡快進入角色。

　　業主小組具有以下職能:

　　(1)代表和維護業主的權益，負責本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結構、面積，共用設備如電梯、水泵等情況;

　　(2)聽取和反映業主對房屋修繕等有關方面的建議和意見。要經常和業主、使用人溝通和聯系;

　　(3)決定本幢房屋內修繕基金的使用和支付，當住宅修繕基金不足時，負責籌集;

　　(4)決定本幢房屋共用部位和共用設備的修繕;

　　(5)協助調解房屋使用、修繕糾紛;

　　(6)執行業主代表大會和業主委員會作出的決定;

　　(7)督促業主遵守業主公約和房屋使用公約等。

　　成立業主委員會的業主小組的一切決定都不得違反業委會的決定。

　　(三)第一次業主大會或業主代表大會

　　1.第一次業主大會或業主代表大會召開的條件

　　一個物業管理區域內，當業主人數較少時，應當召開業主大會;當業主人數較多時，應當召開業主代表大會，代表成員由業主小組成員組成。如上海市房地局有關文件指出，業主超過100人的，應當召開業主代表大會，其代表成員一般不超過100人。

　　第一次業主大會或業主代表大會，由物業所在地的區、縣房地產管理部門會同房屋出售單位組織召開。當具備下列條件之一時，就應當召開第一次業主大會或業主代表大會。

　　(1)公有住宅出售建筑面積達30%以上;

　　(2)新建商品住宅出售建筑面積達50%上;

　　(3)在這個物業管理區域內第一套房屋實際交付業主使用之日起已滿兩年的。

　　2.第一次業主大會或業主代表大會的籌備工作

　　當滿足召開第一次業主大會或業主代表大會的條件時，房屋出售單位應將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業主清單等材料報區、縣房管局，區、縣房管局在接到材料后45天內會同房屋出售單位組織業主做好以下籌備工作:

　　(1)組織成立第一次業主大會或業主代表大會籌備組，其成員由所在地區、縣房管局、房屋出售單位、業主代表組成，可以邀請居委會人員參加?；I備組一經協商成立，即進行籌備工作;

　　(2)按幢協商產生業主小組成員，業主小組成員一般為業主代表;

　　(3)協商推薦業主委員會候選人，按建筑面積的比例，業主包括公房業主和擁有物業的開發商等推薦候選人;

　　(4)起草業主委員會章程和業主公約草案，可參照市有關示范文本，并聽取業主和相關人員意見，結合本區域情況進行修改;

　　(5)確定會議的時間、地點，做好會議的各項會務準備工作。

　　整個籌備工作可以在物業所在地房地產行政管理部門主持下進行，開發建設單位和前期物業管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產生，每次會議討論的決定和意見都要作必要記錄。

　　3.第一次業主大會或業主代表大會的程序

　　業主大會或業主代表大會是行使業主自治管理職權、決定管理事項的重要組織形式。為了體現廣大業主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業主大會應當有半數以上業主參加，作出的決定要全體業主過半數通過;業主代表大會應當有半數以上業主代表參加，作出的決定要全體業主代表過半數通過。

　　審議通過業主委員會章程，審議通過業主公約，選舉產生業主委員會是第一次業主大會或業主代表大會的三方面重要任務。要參照有關行政部門的示范文本制定好業主委員會章程，對業主委員會組織、職責、會議、經費與辦公用品等作出規定。業主公約也要參照示范文本來明確業主和物業使用人的合法權益，約定業主與物業使用人安全、合理使用物業的有關義務，如不得有損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業主委員會成員的選舉方式，按業主委員會章程進行，如召開的是業主大會，要有全體業主半數以上通過;如召開的是業主代表大會，要有全體業主代表半數以上通過，而不能以與會代表過半數通過這種簡單多數為準。

　　第一次業主大會或業主代表大會的程序一般如下:

　　(1)由大會籌備組介紹大會籌備情況;

　　(2)由大會籌備組介紹業主委員會候選人情況，候選人也可作自我介紹;

　　(3)審議通過業主委員會章程和業主公約;

　　(4)由業主大會成員或業主代表大會代表投票選舉產生業主委員會成員;

　　(5)審議決定其他物業管理重大事項。

　　(四)業主大會或業主代表大會的職權

　　1.業主大會或業主代表大會參加成員和例會、臨時會議

　　業主大會由物業管理區域內全體居住和非居住房屋業主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產權人即業主等。召開業主大會時，全體業主應當參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。

　　業主代表大會的業主代表應按物業管理區域內各種物業包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分攤產生。召開業主代表大會時，自然人業主代表應當參加，一般不委托代理人;法人或其他組織業主代表可以書面委托代理人參加。例如，公房業主代表，公房產權人即區、縣房地產行政部門可以委托區、縣公房資產經營公司有關人員作為代理人參加業主代表大會。書面委托代理書，可由業主大會或業主代表大會召集人業主委員會或房地產行政管理部門印制。不論是業主大會或業主代表大會，應按幢或按一定比例邀請非業主的房屋使用人如租賃人列席會議，還應當邀請居民委員會代表列席。列席代表沒有表決權。當召開涉及改選或罷免業主委員會成員的業主大會或業主代表大會時，業主委員會應通知區、縣房管局派員參加會議。業主委員會每年至少召開一次業主大會或業主代表大會，總結本年度區域內的各項物業管理工作，決定物業管理的重大事項。15%以上業主或業主代表提議，業主委員會要在接到提議30日內召開業主大會或業主代表大會。如業主委員會不召開，業主和業主代表可向區、縣房管局反映，區、縣房管局應督促業主委員會召開，經督促業主委員會仍不召開會議的，區、縣房管局可以組織業主召開業主大會或業主代表大會。經15%以上業主或業主代表提議召開業主大會或業主代表大會對提出的議案已作出決定，一般在半年內不再以同一提案再召開業主大會或業主代表大會。

　　2.業主大會或業主代表大會的職權

　　業主大會或業主代表大會行使下列職權:

　　(1)選舉、罷免業主委員會委員;

　　(2)審議通過業主委員會章程和業主公約，必要時修改業主公約和業主委員會章程;

　　(3)聽取和審議物業管理服務的工作報告，包括業主委員會工作特別是業主委員會選聘物業管理公司等情況報告，物業管理公司的工作報告;

　　(4)決定物業管理的其他重大事項。如確定業主委員會經費籌集方式、來源和標準;物業維修基金不足時的籌集辦法和數量;物業管理區域內修建、新建建筑物或構筑物等。這就是說，物業管理區域內重大管理事項都必須由業主大會或業主代表大會討論決定或審批通過。業主大會或業主代表大會認為業主委員會的決定不當時，可予以撤銷。

　　(五)業主公約

　　業主公約是全體業主制定的行為準則。一般可由業主大會或業主代表大會籌備組制定，并交業主大會或業主代表大會審議通過。

　　業主公約要遵循有關法律、法規、行政規章和規范性文件，根據物業管理區域實際情況制定。制定時可參照房地產行政管理部門制定的示范文本，在文本基礎上修改、補充。一般來說要明確物業使用、經營、轉讓必須遵守法律規范，在物業使用有哪些禁止行為，對違章行為如何管理，小區管理中公共道德和精神文明建設等。

　　二、業主委員會

　　建設部《城市新建住宅小區管理辦法》指出，住宅小區應當成立由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉代表成立的住宅小區管理委員會。北京市規定由住宅小區內房地產產權人、使用人代表和居委會代表組成物業管理委員會。深圳市由住宅區業主選舉產生管委會。

　　《上海市居住物業管理條例》規定，業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當由業主擔任。

　　(一)業主委員會成立的步驟

　　1.選舉

　　在一個物業管理區域內，第一次業主大會或業主代表大會召開時，即當公有住宅出售建筑面積達30%以上，或新建商品住宅出售建筑面積達50%以上，或住宅出售已滿兩年時，就具備選舉產生業主委員會的條件。

　　業主委員會的委員由業主擔任，非業主的使用人不得擔任業主委員會成員。房地產行政管理部門和房屋出售單位要協助業主做好首屆業主委員會候選人的醞釀、推選工作，征求各業主小組意見，把遵紀守法、具有一定的物業管理法律知識、熱心公益事業、能履行職責的業主作為業主委員會的候選人，提請第一次業主大會或業主代表大會選舉。業主委員會人數要根據物業管理區域規模決定，通常由5-15人組成。

　　業主委員會成員不得兼任本物業管理區域內物業管理企業工作。物業管理企業成員又是管理區域內業主的，不能擔任業主委員會委員。

　　2.核準

　　第一次業主大會或業主代表大會選舉業主委員會之日起15日內，應當到所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記。房地產管理部門應當在受理登記申請之日起15日內，對予登記的完成登記工作;對不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書面通知申請人。當接到予以核準登記的書面通知時，該業主委員會正式成立，任期正式開始。在向區、縣房地產管理部門辦理登記申請時，必須提交以下文件:

　　(1)成立業主委員會的登記申請書，包括以下內容:業主委員會的名稱，所轄物業管理區域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時間和所占比例，出售房屋的戶數;

　　(2)第一次業主大會或業主代表大會的會議記錄，應到人數及名冊，實到人數及名冊，投票選舉結果，會議所作決定等;

　　(3)業主委員會辦公場所，如是借用或租用場所，要有協議或合同。

　　(二)業主委員會的性質和法律地位

　　《上海市居住物業管理條例》第六條第一款規定:“業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織”。在民事活動中，業主委員會可以作為民事訴訟的當事人。業主委員會具有民主性、自治性和公益性的特點。

　　業主委員會是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規定不同不甚一致。

　　1.社會團體

　　有些城市規定，業主管理委員會經民政部門依法核準后，取得社會團體法人資格。社會團體法人登記證簽發日期為管委會成立日期。業主委員會作為社會團體獨立行使民事權利，承擔民事責任。

　　2.其他組織

　　根據社會團體登記管理有關條文規定，在同一行政區域內，不得重復成立相同或相似的社會團體。一般來說，一個大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業主委員會。拿上海來說，至1997年底，業主委員會達1600多家。因此，如業主委員會作為社團，將使得一個城市或地區出現許多類似的××業主委員會的社會團體?！睹袷略V訟法》第49條規定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”。業主委員會經過業主大會或業主代表選舉產生，經房地產行政管理部門核準登記成立，是合法成立、有一定的組織機構和財產的，是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權利，承擔民事責任。

　　(三)業主委員會的任期和職權

　　1.任期

　　業主委員會的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個月前，應選舉新一屆業主委員會;其選舉工作由原業主委員會主持，房地產行政管理部門派員參加;新一屆業主委員會名單應報所在地區、縣房管局備案。

　　業主委員會委員因故不能履行職責，如個人物業產權轉讓、因病、長期出國等，須書面通知業主委員會。在業主委員會章程中，可以規定業主委員會缺額補選辦法，章程沒有約定的，一般可在半年內召開業主大會或業主代表大會予以補選。

　　業主委員會是依法成立的業主自治組織，業主委員會成員不得宣布解散業主委員會。如果出現這種反常情況，房產管理部門應予以阻止。由于物業管理區域的變化引起業主委員會的撤銷、合并，須經原核準登記的區、縣房管局核準。

　　業主委員會可設主任1名，副主任1-2名。有的地方，業主委員會聘用執行秘書，負責日常事務。

　　2.職權

　　業主委員會是業主大會或業主代表大會的常設機構，是業主行使自治管理權利的執行機構。業主委員會應當維護全體業主的合法權益，執行業主大會或業主代表大會的決定。

　　《城市新建住宅小區管理辦法》指出，管委會的權利是:

　　(1)制定管委會章程，代表住宅小區內的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利;

　　(2)決定選聘或續聘物業管理公司;

　　(3)審議物業管理公司制定的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施;

　　(4)檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。

　　該辦法指出，管委會的義務是:

　　(1)根據房地產權利人和使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督;

　　(2)協助物業管理公司落實各項管理工作;

　　(3)接受住宅小區的房地產權人和使用人的監督;

　　(4)接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

　　業主委員會的職權由各地地方性法規、行政規章進行規定。主要職權有以下幾個方面:

　　(1)向業主大會或業主代表大會報告物業管理工作，召集和主持業主大會或業主代表大會，提請審議重大管理事項和措施;

　　(2)選聘或解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同，督促物業管理企業執行合同進行管理服務;

　　(3)管好、用好物業維修基金;

　　(4)檢查、督促業主和使用人合理、安全使用物業，協助物業管理企業對個別業主和使用人違章裝修和不合理使用物業的行為進行勸阻和監督等;

　　(5)其他事宜。如提出修改業主公約和業主委員會章程議案，組織換屆工作，建立業主委員會工作制度等。

　　業主委員會一般一個季度召開一次例會，會議必須有半數以上委員出席才有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。業主委員會可臨時召*議。必要時，可邀請政府有關部門、物業管理企業、居委會代表列席。每次業主委員會會議，都應當有會議記錄，記錄應整理歸檔。

　　(四)業主委員會的章程和日常工作

　　1.章程

　　業主委員會籌備組成立起，就要擬訂業主委員會章程。業主委員會章程是業主委員會活動的規范性文件。章程必須經業主大會或業主代表大會審議通過后施行。

　　業主委員會籌備組可以在房地產行政管理部門有關業主委員會章程的示范文本基礎上制定章程，制定時結合本轄區的實際情況，征求業主小組的意見，其內容不得違反有關法律、法規、行政規章和規范性文件。

　　業主委員會章程的內容一般包括:

　　(1)本會名稱、地址、所轄區域范圍、性質、主管部門及宗旨等;

　　(2)組織及職責;

　　(3)會議制度及工作制度;

　　(4)委員的條件、選舉及權利和義務等;

　　(5)經費來源、經費賬目管理;

　　(6)辦公用房;

　　(7)章程、生效、修改、補充等有關事宜。

　　2.日常工作

　　業主委員會的日常工作要根據業主委員會章程來決定，一般說來有如下幾項:

　　(1)了解掌握物業管理區域、業主和使用人的基本情況，包括轄區物業面積、建筑結構、產權性質，轄區基礎設施、綠化、公建配套情況，轄區周圍環境、交通等情況。業主和使用人按戶登記造冊。對本轄區的物業管理的目標和要求在廣泛征求業主意見后提出初步方案供討論;

　　(2)如轄區原已有物業管理公司進行管理，對原來的物業管理工作作出評價，包括取得的成績、得當的管理措施，存在的問題，收費項目和標準的合理性，對原來的物業管理公司是否續聘或解聘提出意見，向業主大會或業主代表大會報告;

　　(3)與物業管理公司簽訂物業管理服務合同，可參照房地產行政管理部門制定的示范文本對合同草案條款逐項進行擬訂，明確雙方權利和義務，轄區物業管理的標準和收費在報送所在地區縣房地產行政管理部門備案前，最好事先征求意見，然后簽訂合同并辦理備案手續;

　　(4)管理好物業維修基金，掌握好對物業維修基金的使用權，遵循?？顚Ｓ玫脑瓌t，要求物業管理公司在賬務上按幢立賬、按戶核算，在年終時可委托有資質的審計單位對物業管理維修基金的賬務進行審計，并把結果向業主大會報告;

　　(5)提出本轄區年度房屋修繕計劃、設備維修更新計劃、公共設施維修養護計劃，并提出財務預算，提請業主大會或業主代表大會審議。必要時，做好物業維修基金的籌集工作;

　　(6)督促業主和使用人遵守業主公約、小區管理公約、房屋使用公約等行為準則，協調好物業使用中業主的相鄰關系，對于違章裝修，協助物業管理公司進行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報告有關行政管理部門依法處理;

　　(7)做好轄區內道路場地，車輛行駛和停放，以及設置廣告等方面的管理;

　　(8)做好內部管理工作:起草有關物業管理公約、辦法的草案;做好委員的增補選舉工作;建立工作制度、會議制度和檔案制度;做好辦公經費的籌集和使用管理工作;做好辦公用房的設置和管理工作;做好換屆選舉工作等。

　　(五)業主委員會與物業管理企業的關系

　　1.經濟合同的平等雙方

　　業主委員會與物業管理企業是一種委托與受委托的關系，簽訂物業管理服務合同前后，雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇;合同簽訂時，對于管理目標、要求和費用，雙方都要協商，協商取得一致，才簽約。其間雙方沒有隸屬關系。在法律上，業主委員會有委托或不委托某個物業管理企業的自由，物業管理企業也有接受或不接受委托的自由。

　　2.目標一致的利益雙方

　　管理服務目標一經確定，雙方簽約后，雙方都是物業管理目標的追求者。這個目標就是為了保持物業的完好，保障物業使用方便安全，維護環境優美整潔，保證公共秩序的良好。在這個目標下，物業管理企業要以優質服務為物業使用提供管理服務，而這種管理服務根本上是為了物業業主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關系，融合在目標一致之中;各方的行為不能影響和損害這種目標的實現，否則將承擔責任。

　　3.勞務和經濟交換的雙方

　　這一關系是在經濟合作關系下產生的，體現有償的等價交換原則。一方要求對方優質廉價服務，另一方要求對方支付費用，這是一種對立統一。當出現矛盾時，要依照法律來規范，可以協商解決，合同可修改補充，當矛盾不能通過協商解決時，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。

　　4.職權范圍各不相同的雙方

　　業主要對物業的自用部位、自用設備進行安全使用和維護，又要遵守業主公約和房屋使用公約，維護公共部件、公共設備、設施的安全、整潔使用。業主委員會對物業管理企業進行的專業管理要監督、檢查和協助。物業管理企業是具體作業單位，實施日常管理的作業組織，在合同范圍內業主委員會要與之合作和給予幫助，必要時建立協調工作會議制度，定期召開聯席會議，解決管理中遇到的一些問題。物業管理企業和業主委員會要及時向業主大會或業主代表大會報告物業管理工作。

篇3：減免**大廈住宅業主1月份物管費函(業主自治)

　　關于減免**大廈住宅業主20**年1月份物管費的函

　　深景業字20**-1號

　　深圳市**物業管理發展有限公司：

　　為了讓**大廈全體住戶（業主及其它物業使用人）共同分享業主自治帶來的優惠待遇，減輕通漲壓力，降低民生成本，經20**年12月18日至19日**大廈業主大會投票表決通過和**大廈業委會研究決定：減免**大廈住宅住戶（不含裙樓商業及3戶“住改商”）20**年1月份物業管理費。貴公司應收取的1月份住宅物業管理費由**大廈業主委員會統一買單支付，其費用在**大廈業主基金中列支。

　　由于貴公司尚未同我會結算往屆物管合同期剩余資金賬務，為簡便操作，請貴公司在應轉我會的資金中列支“1月份住宅物業管理費”到時同我會統一結算。請貴公司盡快安排同我會清算往屆物管合同期所有賬務，以便我會向業主公布所有財務收支賬目。

　　深圳**大廈業主委員會

　　20**—1---6