城市住宅小區物業管理立法思考

　　--業主的自治責任與相關制度探討(續)

　　上一篇文章談到，業主自治責任是業主不可轉移的責任，如何進一步具體地構建相關制度，我們繼續討論。

　　一、個體業主具有當然的自治責任

　　首先，業主作為物權所有人，擁有對世權的同時也承擔了對世義務。業主如果不承擔責任，不履行管理義務，那么建筑物就步入不斷損壞的趨勢。于是，使用建筑物的人，不論是業主、住戶還是來訪人員，都有可能被傷害。具體哪個人被傷害，是無法預料的。每個人都有可能。因此每個人都有權利請求制止這類對其強加的風險。個體業主因為擁有制止危害的權利與義務，就擁有了管理的權利與義務。換言之：作為共有人，任何業主在管理人違反約定、或約定不明確、或者沒有約定下，都有對應的管理權與義務。因此，每個業主看到小區的問題，如果是屬于沒有約定或約定不明晰的，就不應說：“這事得業委會或物業或政府管，與我無關，因為我沒有責任”。

　　二、業主自治責任通過共同契約規定

　　自治責任需要業主們共同履行，共同履行則需要共同認可的契約來約束。首先是業主規約。規約是業主之間簽署的一份“全局性”的契約。全局性包含如下兩層含義：一是任何兩個業主之間相互約定遵守此規約;另一層含義是，這個集體之中的任何一個局部團體，都與其他單個業主或業主團體、群體達成一致遵守此規約。也就是這個群體的每個業主、每個小型團體都對其他每個業主、每個團體宣誓共同遵守規約。這樣的契約結構，使得業主的自治責任履行，并非僅僅具有“直接對其自身負責而保護其自身利益”的責任鏈條，還增加了“經由對其他業主的負責，保護了其他每一個業主的利益，最終保護了自身利益”這樣的責任鏈條。規約通過業主與業主、業主與業主團體、業主團體與業主團體之間相互簽署權責對等的協議方式，來實現內部約束。于是，當某個業主放棄其自治責任時，他就會對其他任何一個業主、業主團體造成侵權或違約，勢必遭到抵制。反之，若業主對共同契約的全局約束認識淡薄，并沒有在意識上建立個體利益與共同利益之間的關聯。一旦共同利益遭損造成業主自身利益遭受傷害，這些缺乏全局約束意識的業主、業主團體往往會僅從自身利益出發維權，而沒有認識到“共同責任缺失”才是根本原因。這種以自身、小群體利益的名義被激發的維權，會不管其他個體與群體的利益，甚至以侵犯其他人的利益來宣示維權的急要，具有“無政府”的盲動特征，比如堵路、堵大門、沖擊他人家庭生活、面對面群體沖突等。普遍的自治責任放棄，以及對應的局部高度動蕩，乃是巨大的風險。不論公益人士、物業企業還是看上去更為可靠的政府，都無法擔保。

　　除規約外，還有特定群體之間的契約，如委員選舉之約?！斑x舉委員”乃是一部份未來叫做委員的業主與另外一部分業主簽署的相互契約：你選我，對我有哪些要求;我若承擔責任，我對你有哪些要求。這份相互契約是投票內容的主要部分。這份契約對小區的制度變革極有意義。比如，業委會委員為了改進小區財務管理，將“物業費的透明管理”作為條件放入契約，并對業主們提出具體要求：“選舉我，就得把錢交給公共賬戶，并授權我來公開透明地管理;否則不要選舉我，選上了我也不當”。契約一旦簽署，業委會委員將獲得財務監督的權力，而業主們則應以實際行動完成承諾，將明年物業費預交至共同賬戶。如果無此約束，選舉之前，業主把物業費交給不公開賬目的物業公司;選舉之后，業主繼續把錢交給堅持不公開賬目的物業公司。對于這樣的“無信選舉”，熱心業主們為什么還要爭取成為委員?

　　三、推進實施信用制度，確保業主遵守契約

　　要使得規約充分發揮作用，業主應守信于規約。如何促進業主守信，我們要論及當下各地普遍開展的信用制度的嘗試，特別是如何使信用機制得到正確使用而非濫用或誤用。

　　首先，可以作為信用管理的合約，應當是甲乙雙方自由簽署、責權對等的合約。如果霸王條款可以進入信用，那么信用就成了霸權的代名詞。前期物業合同，個體業主只有繳納物業費的義務而沒有停止合同的權利，是一份責權不對等的合約。這樣的合同當然不可以作為信用基礎。其次，可資信用管理的合約，違約行為應當容易界定。因此，服務本身要具備標準化，且雙方舉證都應極為簡易。如果服務難以標準化，是否違約就難以判斷。如果一方難以舉證，而另一方容易舉證，舉證不對等就造成難以舉證的一方無法通過抗辯來保護自身權利。這個時候，信用就成為另一方惡意侵權的工具。物業服務的非標準化，業主難以舉證，以及上述的不對稱權責，決定了物業服務合約不應成為信用管理的合約。

　　進入信用合約的應是業主之間的“共同契約”，特別是其中標準化程度高、易舉證的部分，比如分攤義務。不論明確登載或未明確登載于共同契約，，下列三種行為都是分攤義務的履約行為：業主歸集物業費到業主共同賬戶(再委托業主委員會對物業服務測評后支付質價相符的物業費);或者依據個人的服務確認而將相應折扣比例的物業費繳納給物業服務人;或者在業主按質付費、但物業企業拒收、且沒有業主共同賬戶可供歸集的情況下，業主將經由法院依據服務質量的調查而判決的物業費來支付物業服務人。因為這三種行為沒有傷害其他業主、業主團體的利益，他們都屬于共同契約所認可的履約行為。行政機關如果能轉變思維，積極幫助、督促業主成立業委會，建立共同賬戶，則此后可將物業費繳納到共同賬戶作為一條更為簡約清晰的“信用合約”。

　　四、通過立法明確業主組織并建立激勵制度

　　立法首先明確自治機構“應該始終存在”，而不是“可有可無”。業主自治責任的擔當，需要有內部監督與執行機構。業主行為與共同契約的偏離，如果沒有自治機構與自治權力，則處置手段只能是依賴行政機關干預或訴訟。然而行政機關因為人力不足，難以或無法確切知道小區的沖突細節，干預容易出錯。錯誤的行政干預，反倒會加重業主與物業之間的囚徒困境。而采用訴訟方式作為解決小區糾紛的主要方式，雖然實踐中很好維護業主利益，但其效率低、費用高。反倒是業主自治機構對內部情況更為熟悉，更有說服力與處置效率。

　　通過對比研究大陸與臺灣的相關立法看得更清楚。在國內《物權法》與《物業管理條例》里，對業主成立自治機構，只采用了“自愿”的表述，而不是“必須”的表述，如物權法第75條“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會”;而臺灣的《公寓大廈管理條例》與實施細則，則采取了“應該成立”的表述，并就相關主體與程序作了詳細規定，參見《公寓大廈管理條例》第29條 “公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人...”。同時，對設立自治機構之核心環節的“召集人”的產生做了詳細規定，目的就是要使得業主必須履行自治責任?！豆⒋髲B管理條例》第25條“召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止?！边@樣，小區業主中一定會至少產生一個召集人。也許有人會疑問，如果某人雖然被政府部門指定做了第一個召集人，但他惰于履行責任呢?在《公寓大廈管理條例》第47條，有對召集人的罰則。如果他不履行召集人的相應義務，他會被“由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰款，并得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者，得連續處罰?！弊⒁?，這個連續處罰并無上限。自這第一個召集人起始，小區的業主就必得承擔起自治的責任。

　　其次，立法在確定自治機構必須設定后，應將“匹夫有責”與“績效競爭”作為制度的激勵內核。業主要承擔無法推卸的自治責任，但是誰愿意給自己肩上放擔子呢?逃避責任，這是人性。對抗人性而創設制度，效果并不理想。因此制度的設計，不要強迫每個人都站出來，而是要便利“愿意承擔的人”、“能夠承擔的人”，使得他們可以既規范又便利又有激勵地從事自治工作。這就是要在業主之間，建立一份具備如下內容的共同契約：如果小區沒有任何一個業主愿意承擔責任，法律應提醒他們，現實將懲罰這樣的小區業主，他們將背負信用減損、保險費增加與風險承擔的后果。但是，假若有一個人、哪怕只有一個人、哪怕是基于輪流或抓鬮產生，站了出來，這個人就應當獲得一份足夠的全權，而大家要承擔相關后果。如果依舊沒有人出來，那么政府就可以指定其中一人為代表人。這就是“匹夫有責”的約定。此后，既然任何業主都可以代表你，既然你必須承擔其行為后果，逃避已經失去了免責的可能，反倒不如關注如何提高自治效率、降低自治費用以達到自己滿意。換句話，如果誰對這個站出來的業主的績效不滿，那就可以公開競爭。誰勝利誰代表大家獲得自治的領導權，而眾人皆承擔相關后果，這就是“績效競爭”。

　　如果法律是這樣規定的，那么自治就是責任，委員就不再是可干可不干的公益，而是競爭出來的更優自治方案的代表者。在獲得足夠全權的同時，委員也承擔了相關的必要責任。比如臺灣的《公寓大廈管理條例》第47-52條是罰則條款，里面包含了對于業主、住戶、業委會委員、物業服務人、建設單位沒有履行當有職責的，應受到處罰，甚至是連續處罰、按次連續處罰?！豆⒋髲B管理條例》第48條“有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰款，并得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者，得連續處罰：一、管理負責人、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保責任保險之義務者...”。又可參見第52條，乃是強制執行條款：“依本條例所處之罰款，經限期繳納，屆期仍不繳納者，依法移送強制執行?！?/p>

　　五、居民、居委會與公房所有人的自治責任

　　那么，小區里是否一定會產生這樣的“有責匹夫”呢?當立法規范好居民組織與公有房屋產權人(或管理人)，“匹夫”并不缺乏。

　　居民的居住行為涉及對共有的使用，因此居民要承擔維護共有部分的相應責任。依據權責對應的原則，居民也自然獲得維護共有部分相關的恰當的共同管理權利?！逗贾菔形飿I管理條例》第14條“......非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利......”部分承認了居民的共同管理權利。進一步，業主委員會委員的人選資格，我認為還可以進一步擴大到居民。比如臺灣《公寓大廈管理條例》第29條“......公寓大廈之“住戶”(非該專有部分之區分所有權人者)，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人?！备M一步，居民自治組織也可以經由居民授權，獲得部分共同管理權。也就是說，居委會不必經由街道就依憑其所具有的居民自治組織地位，在獲得業主的同意下，具有適當的小區共同管理權，可以從事屬于物權保護或使用權相關的共同事務(不涉及物權交易、重建等包含所有權變更的事務)。事實上，一些老舊小區居民早已圍聚在居委會下，通過市場采購物業經理人、保潔、保安、綠化、設備設施維護維修等“準物業服務”。

　　公有房屋的所有權也是一份建筑物區分所有權，其產權人(或管理人)盡管是政府，也需要承擔作為小區共有人的責任。不僅如此，還應起到模范履行自治責任的帶頭作用，而不是成為一個被動的不關心小區自治的公房使用人或出租人。當政府如小業主一般，帶頭履行責任，帶頭將物業費交給業主大會，帶頭監督物業服務，帶頭愛護“自己”的共有部分，帶頭要求確認權屬，這對于北京小區普遍設立理性業委會是有大作用的。不只是房管局管理的公房，這些責任主體還包括小區人防、教育用房等。只有將這些行政部門所有的區分所有權、或者行政部門作為管理人而管理的區分所有權，都依法回歸到業主大會的公開透明的共同治理之中，業主自治的秩序之花才會開放。

　　六、大型小區的業主如何便利履行自治責任

　　我們針對大型小區的自治難，建議通過導入社會公信機構來幫助大型小區業主實現自治。

　　不論多大的小區，治理問題根本上是權力配置的問題，或者說是信任競爭的問題。業主自治的信任來源，有兩個渠道，一個是內部產生，基于內部已有的自治傳統或社會資本，發現業主當中的有領導經驗、有公信、有較好資源的人士。但是，客觀上小區是陌生人為主的社群，信任內生的過程相對緩慢。另一個渠道則是發揮已經建立的社會信用體系，將外部機構導入小區，比如行政、律師事務所、業主自治輔導機構、保險公司、銀行、乃至公房信托管理人等。事實上，在業主的成員義務與業主履行物業服務合同的合同義務之間，存在“隔層”--業主完全可以經由民事關系，信托其他代理人處理物業費信托保管、物業服務監督、物業費支付乃至代理組織業委會等事務。如果北京有100個大大小小的各類機構，面向不到4000個小區，相互競爭而更好協助業主履行自治責任，業主自治還有那么難嗎?

　　最后，當下我們內地大部分的業主自治倡導者，往往僅僅基于權利出發研究自治，常不得不面對業主的棄權行為，如“我很忙，我就不參加維權活動了”。這種行為如此普遍，對自治普及帶來極大負面影響：業主自治倡導了20多年，自然產生業主組織的小區不到30%，能夠穩定運轉的不到5-10%。因此這些倡導者將不參加、不關心投票看作這類業主的陋習，將他們叫做“搭便車的業主”、“冷漠的業主”。從這個角度出發的制度設想與實踐，就是一味設法呼喚其他業主站起來，更多人搭建的業主代表體系，更激昂的辭藻來發動，以及看到無動于衷后更大的埋怨與失望?，F在看來，這種思路的根本問題在于不符合人類自利的天性，不符合人類依據個體的特長而追求更大自由的天性，也不符合社會的開放發展趨勢。事實上，社會的發展，使得人的多樣化才能得以發揮，專業分工變得越發普遍，由此使得每個人都有許多可以選擇的事業機會或生活方式。在這個大背景下，個人的多項權利在得到更強的社會保障下經由分工而放棄了自主行使。

　　換個角度從責任出發研究業主自治，通過強調各個主體的責任，很多問題豁然開朗。法律上，責任是無法放棄的。你放棄責任，對他人要么構成侵權要么構成違約。因此，放棄責任，必然會引發外部力量的對抗，使得相比起放棄權利，放棄責任很難達到普遍地泛濫。在舊的制度下，強調“權利”驅動而使搭便車具有極大的普遍性，阻礙自治無法進一步發展;但是在新的制度下，強調“責任”可以帶來成本降低，反倒讓自治具有了最廣泛的自利基礎，使自治成為極大的普遍性。也就是說，通過立法對責任的明確，可以促使業主構建出普遍的共同行動的秩序。

　　總之,不從根本上解決業主的自治責任承擔與承擔便利的問題,那么面對自治責任，業主在依賴、放棄與承擔三選一當中基本會傾向于依賴或放棄。把責任承擔與便利履行的問題解決了,只要有一部分小區開始走上正軌，其引領作用將及其深遠，如此在新的立法當中，責任業主的制度就是極大貢獻。

篇2：廣西壯族自治區物業管理條例(2013修正)

　　廣西壯族自治區物業管理條例(20**修正)

　?。?0**年5月26日廣西壯族自治區第九屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過 根據20**年6月3日廣西壯族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第八次會議《關于修改〈廣西壯族自治區物業管理條例〉的決定》修正 20**年11月30日廣西壯族自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議修訂 20**年11月30日廣西壯族自治區第十一屆人民代表大會常務委員會公告第59號公布 自20**年1月1日起施行）

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業主、業主大會及業主委員會

　　第三章 物業服務

　　第四章 物業的管理

　　第五章 物業的使用

　　第六章 物業的維護

　　第七章 法律責任

　　第八章 附則

　　廣西壯族自治區物業管理條例

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》以及有關法律、行政法規的規定，結合本自治區實際，制定本條例。

　　第二條 本自治區行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。

　　本條例所稱的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 自治區人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責本自治區物業管理活動的監督管理工作。

　　設區的市、縣級人民政府房產行政主管部門，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　公安、民政、司法行政、城鄉規劃、環境保護、價格、城市管理、工商行政管理、質量技術監督等有關部門按照各自職責做好對物業管理活動的相關管理和服務工作。

　　第四條 鄉鎮人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產行政主管部門指導下，具體負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會、物業服務企業相互之間的物業糾紛。

　　村民委員會、居民委員會協助鄉鎮人民政府、街道辦事處做好與物業管理有關的工作。

　　第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業管理行業健康發展。

　　第二章 業主、業主大會及業主委員會

　　第六條 本條例所稱的業主包括：

　?。ㄒ唬┓课菟袡嘧C記載的房屋所有權人；

　?。ǘ┮罁吨腥A人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人；

　?。ㄈ┥形崔k理房屋所有權登記，但基于一定的法律事實，已經合法占有房屋的人。

　　第七條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則的建議；

　?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權；

　?。ㄎ澹┻x舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

　?。┍O督業主委員會的工作；

　?。ㄆ撸┍O督物業服務企業履行物業服務合同；

　?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　?。ň牛┍O督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

　?。ㄊ┓?、法規規定的其他權利。

　　第八條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業主大會議事規則；

　?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　?。ㄋ模┌凑諊液妥灾螀^有關規定交納專項維修資金；

　?。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用；

　?。┓?、法規規定的其他義務。

　　第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成。

　　業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　第十條 交付使用的專有部分建筑面積達到物業管理區域內建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設單位應當在三十日內書面報告縣級人民政府房產行政主管部門。報告應當包括籌備首次業主大會會議所需的下列資料：

　?。ㄒ唬I主房屋所有權權屬清冊；

　?。ǘ┙ㄔO用地規劃許可證、建設工程規劃許可證復印件；

　?。ㄈ┓课萁ㄖ⒐を炇?/a>合格及附屬設施設備交付使用備案證明；

　?。ㄋ模┪飿I服務用房配置證明；

　?。ㄎ澹┢渌匾奈募Y料。

　　建設單位未及時書面報告的，已交付專有部分百分之二十以上的業主可以聯名向縣級人民政府房產行政主管部門提出召開首次業主大會會議的書面要求。

　　房產行政主管部門收到建設單位書面報告或者業主書面要求后，應當及時告知并會同鄉鎮人民政府或者街道辦事處籌備召開首次業主大會會議。

　　第十一條 鄉鎮人民政府或者街道辦事處收到房產行政主管部門告知后，應當及時組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組由建設單位、業主、房產行政主管部門、鄉鎮人民政府或者街道辦事處、居民委員會的代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二?；I備組組長由鄉鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。

　　籌備組應當自成立之日起十五日內將工作職責和成員名單在物業管理區域內公告，并自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

　　第十二條 業主大會籌備組履行下列職責：

　?。ㄒ唬┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

　?。ǘM定管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則的草案；

　?。ㄈ┐_認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

　?。ㄋ模M定首屆業主委員會成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單；

　?。ㄎ澹┐_定首次業主大會會議表決規則；

　?。┱匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款第一項、第二項、第四項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域公告。

　　設區的市人民政府房產行政主管部門應當公布管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則示范文本。

　　第十三條 下列事項由業主大會決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則；

　?。ǘ┻x舉、更換業主委員會成員，決定業主委員會的任期；

　?。ㄈ┻x聘和解聘物業服務企業；

　?。ㄋ模┗I集和使用專項維修資金；

　?。ㄎ澹└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。┐_定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　?。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛?；

　?。ò耍├霉灿胁糠诌M行經營以及經營收益的分配與使用；

　?。ň牛┡鷾蕵I主委員會工作規則；

　?。ㄊI主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用；

　?。ㄊ唬└淖兒统蜂N業主委員會不適當的決定；

　?。ㄊ┓?、法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。

　　決定前款第四項、第五項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十四條 業主大會每年至少召開一次會議，由業主委員會召集。

　　業主委員會不履行召集業主大會會議職責的，業主可以聯名請求鄉鎮人民政府或者街道辦事處協調督促召開業主大會會議。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定召集業主大會臨時會議：

　?。ㄒ唬┌l生重大事故或者緊急事件，需要及時處理；

　?。ǘ┌俜种陨蠘I主就物業管理共同事項提議；

　?。ㄈI主委員會成員缺額人數超過總人數三分之一，或者業主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業主委員會副主任辭職、離職；

　?。ㄋ模I主大會議事規則規定需要召開業主大會臨時會議的情形。

　　第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，執行業主大會決定的事項，履行法律、法規規定的職責，接受業主的監督。

　　業主委員會由五至十五人的單數組成。業主委員會成員由業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會會議應當有三分之二以上成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意。

　　業主大會、業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。

　　第十六條 經業主大會決定，可以從下列渠道籌集經費用于業主委員會開展工作：

　?。ㄒ唬奈飿I共有部分經營所得收益中按一定比例提??；

　?。ǘI主自愿捐贈；

　?。ㄈ┢渌戏ǚ绞?。

　　工作經費開支范圍、標準和業主委員會成員的工作補貼，由業主大會決定。業主委員會應當每半年向業主公布收支情況。

　　第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的縣級人民政府房產行政主管部門和鄉鎮人民政府或者街道辦事處備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會：

　?。ㄒ唬I主大會成立和業主委員會選舉情況；

　?。ǘI主委員會組成人員名單及其基本情況；

　?。ㄈ┕芾硪幖s、業主大會議事規則；

　?。ㄋ模I主大會會議記錄和會議決定。

　　第十八條 業主委員會應當建立定期接待制度，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。

　　業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。

　　業主委員會應當建立信息公開制度，及時公布物業服務合同簽訂和履行、管理規約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。

　　第十九條 業主委員會任期屆滿九十日前，應當召集業主大會會議進行換屆選舉。

　　業主委員會任期屆滿未進行換屆選舉的，業主可以聯名請求鄉鎮人民政府或者街道辦事處責令限期進行換屆選舉；逾期不進行的，鄉鎮人民政府或者街道辦事處應當及時協調組織業主召開業主大會會議，進行換屆選舉。

　　第二十條 業主大會會議選舉出新一屆業主委員會之日起十日內，鄉鎮人民政府或者街道辦事處應當組織上一屆業主委員會將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第二十一條 業主大會、業主委員會應當配合所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會、村民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督。

　　第二十二條 業主委員會成員有下列情形之一的，經百分之二十以上業主或者業主委員會過半數成員書面提議，業主委員會在收到書面提議的三十日內召集業主大會會議決定是否終止其成員資格：

　?。ㄒ唬┎宦男袠I主委員會成員職責、業主義務且拒不改正的；

　?。ǘ┣址钙渌麡I主合法權益的；

　?。ㄈ┰谖飿I管理活動中謀取私利的；

　?。ㄋ模┮蚱渌虿贿m合繼續擔任業主委員會成員的。

　　業主大會決定終止業主委員會成員資格以及業主委員會成員以書面形式向業主大會提出辭職請求的，應當補選。

　　第三章 物業服務

　　第二十三條 從事物業服務活動的企業，應當按照國家規定取得物業服務企業資質證書，并在資質證書許可范圍內承接物業服務。

　　從事物業管理的人員，應當按照國家規定取得職業資格證書。

　　第二十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

　　業主大會選聘物業服務企業，可以要求物業服務企業提供誠信記錄。

　　物業服務企業接受聘請從事物業服務，應當與聘請方訂立物業服務合同。

　　第二十五條 物業服務合同（含前期物業服務合同）應當包含以下內容：

　?。ㄒ唬┪飿I管理的區域范圍；

　?。ǘ┕灿貌课?、共用設施設備的使用、管理和維護；

　?。ㄈ├霉灿貌课?、共用設施設備經營的范圍、收益分配比例；

　?。ㄋ模┕簿G化的養護和公共區域的保潔；

　?。ㄎ澹┕仓刃虻木S護、車輛停放的管理和安全防范的措施；

　?。┪飿I服務的質量標準和收費方式、標準；

　?。ㄆ撸┪飿I服務用房的配置、使用、維修和管理；

　?。ò耍┭b飾裝修管理服務；

　?。ň牛┪飿I服務檔案和物業檔案的保管；

　?。ㄊｍ椌S修資金的管理與使用；

　?。ㄊ唬╇p方的權利和義務；

　?。ㄊ┖贤谙?；

　?。ㄊ┖贤K止、解除條件；

　?。ㄊ模┻`約責任；

　?。ㄊ澹┢渌马?。

　　自治區人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當公布物業服務合同的示范文本。

　　第二十六條 物業服務應當符合下列要求：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同、國家和自治區有關物業服務的規范，實施物業服務；

　?。ǘ┰跇I主、物業使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人；

　?。ㄈ└鶕飿I管理區域實際情況提供所需的門衛、巡邏、秩序維護等服務，建立健全安全防范應急預案等各項管理制度，做好物業管理區域內的安全防范工作；

　?。ㄋ模┒ㄆ趯ξ飿I的共用部位、共用設施設備進行養護，發現物業的共用部位、共用設施設備損壞時，應當立即采取保護措施，并按照物業服務合同約定進行維修；

　?。ㄎ澹┳龊梦飿I維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，定期向業主公布物業服務費用和利用共用部位、共用設施設備經營的收支情況，妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊；

　?。┞犎I主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務；

　?。ㄆ撸┌l現違反本條例或者管理規約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政管理部門報告，配合有關行政管理部門的執法工作；

　?。ò耍┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他要求。

　　第二十七條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業服務：

　?。ㄒ唬┪飿I服務合同終止；

　?。ǘ┪飿I服務合同解除；

　?。ㄈ┪飿I服務企業依法不得繼續從事物業服務活動。

　　第二十八條 終止或者解除物業服務合同，應當依據合同履行告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前六十日告知。

　　自物業服務合同終止或者解除之日起十日內，物業服務企業與業主委員會應當辦理下列交接事宜：

　?。ㄒ唬┮平槐緱l例第四十條規定的全部物業檔案；

　?。ǘ┮平晃飿I服務中形成的物業服務檔案；

　?。ㄈ┮平晃飿I服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物；

　?。ㄋ模┮平晃飿I共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料；

　?。ㄎ澹┣逅泐A收、代收和欠收的有關費用；

　?。┢渌唤邮马?。

　　物業服務企業未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

　　第二十九條 物業服務企業退出物業管理區域時，業主大會未及時選聘出新的物業服務企業的，業主大會或者業主委員會可以臨時聘請物業服務企業。

　　第三十條 物業服務企業不得在物業管理區域內進行下列活動：

　?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I共用部位、共用設施設備規劃用途；

　?。ǘ┥米栽S可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳；

　?。ㄈ┥米栽O置營業攤點；

　?。ㄋ模┦杖∥唇泝r格主管部門核準的費用；

　?。ㄎ澹┥米栽S可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事獨家經營并收取費用；

　?。┫驑I主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料；

　?。ㄆ撸┥米蕴岣吖曹囄煌＼?/a>費標準；

　?。ò耍┢渌c物業服務無關的活動。

　　第三十一條 縣級以上人民政府房產行政主管部門應當加強對物業服務企業及其從業人員的專業培訓和誠信教育，根據物業服務合同履行、物業投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業服務企業和從業人員誠信檔案，并向社會提供查詢服務。

　　第四章 物業的管理

　　第三十二條 劃分物業管理區域應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，綜合考慮建筑規模、共用設施設備、社區建設等因素，由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會共同劃定。

　　建設項目已經按照規劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

　　影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業管理區域。

　　第三十三條 商品房的建設單位在辦理銷售手續前，應當持建設項目核準或者備案文件、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房產行政主管部門申請劃分物業管理區域。房產行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內，按照本條例第三十二條的規定進行物業管理區域劃分。

　　物業管理區域劃定后，建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業管理區域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內容包括：

　?。ㄒ唬┪飿I管理區域的范圍；

　?。ǘ┑厣系叵挛飿I共用部位名稱、位置和面積；

　?。ㄈ┕矆鏊?、公共綠化的面積和位置；

　?。ㄋ模┕曹囄粩盗亢臀恢?；

　?。ㄎ澹┑叵率?、底層架空層面積及其權屬；

　?。┪飿I服務用房和業主委員會辦公用房的面積和位置；

　?。ㄆ撸┕灿迷O施設備名稱及其權屬；

　?。ò耍┢渌枰魇镜膱鏊驮O施設備。

　　第三十四條 建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　物業服務用房建筑面積不少于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十平方米。

　　物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件。

　　第三十五條 商品房的建設單位應當在辦理預售許可或者現房銷售備案前，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業服務，并制定臨時管理規約。

　　投標人少于三個或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業，經縣級人民政府房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第三十六條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，并在合同簽訂之日起十五日內，報縣級人民政府房產行政主管部門和價格主管部門備案。

　　建設單位與買受人簽訂物業銷售合同時，應當將臨時管理規約、前期物業服務合同作為銷售合同的附件。買受人應當遵守臨時管理規約，履行前期物業服務合同。

　　第三十七條 新建物業的建設單位應當按照國家和自治區規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，并在物業管理區域內公布保修聯系電話和地址。

　　物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

　　第三十八條 自前期物業服務合同簽訂之日至物業交付使用之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位承擔；自物業交付使用之日至前期物業服務合同終止之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位和買受人按照物業銷售合同的約定承擔。物業交付使用時，除物業銷售合同另有約定外，物業服務企業不得向買受人收取任何費用。

　　第三十九條 臨時管理規約至業主大會會議通過的管理規約生效時終止。

　　第四十條 建設單位或者業主委員會在與物業服務企業辦理物業承接驗收手續時，應當一并移交下列物業檔案資料：

　?。ㄒ唬┙ㄔO項目的各種批準文件；

　?。ǘ└黝惤ㄖ?、場地、設施設備的清單；

　?。ㄈ┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ㄋ模┰O施設備安裝、使用和維護保養等技術資料；

　?。ㄎ澹┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。I主共有的房屋、場地、設施設備清單；

　?。ㄆ撸┢渌嚓P資料。

　　新建物業的建設單位還應當在物業竣工驗收合格后九十日內，將前款規定的物業檔案資料報縣級人民政府房產行政主管部門備案。

　　第四十一條 建設單位在向業主交付物業前，應當給物業服務用房、共用部位、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量裝置。

　　第四十二條 建設單位應當在預售或者現售房屋時一并公布本物業管理區域內規劃的車庫和車位的數量、售價。

　　建設單位用于銷售的車庫、車位，應當與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預售許可或者現售備案，但按照規劃利用物業管理區域內業主共有的道路、場地設置的車庫、車位除外。

　　第四十三條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位，應當優先銷售、出租給本物業管理區域的業主。

　　車庫、車位數量等于或者少于物業管理區域內的房屋套數時，建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業管理區域業主以外的人。

　　違反第二款規定的，房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續。

　　第四十四條 縣級以上人民政府房產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當及時受理，并將調查或者處理結果答復投訴人；屬于其他部門和單位職責的，應當及時轉交有關部門和單位并告知投訴人。

　　業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，可以自行協商解決；可以向人民調解委員會、房產行政主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處申請調解；可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十五條 縣級以上人民政府應當通過聯席會議等方式建立物業管理綜合協調機制。

　　物業管理聯席會議由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府或者街道辦事處召集，價格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業服務企業和供水、供電、供氣等專業經營單位、業主委員會或者業主等的代表參加。

　　物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

　?。ㄒ唬I主委員會和有關部門未按照規定履行職責問題；

　?。ǘ┪飿I服務企業在變更交接過程中出現的問題；

　?。ㄈ┪飿I管理區域內發生的重大糾紛、突發事件；

　?。ㄋ模┪飿I管理區域內的收費爭議問題；

　?。ㄎ澹┪飿I管理與社區管理的銜接和配合；

　?。┢渌枰獏f調解決的重大事項。

　　第五章 物業的使用

　　第四十六條 業主、物業使用人使用物業，禁止下列行為：

　?。ㄒ唬p壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

　?。ǘ┣终蓟蛘邠p壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途；

　?。ㄈ┐娣懦^安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質；

　?。ㄋ模┻`法搭建建筑物、構筑物；

　?。ㄎ澹┣终季G地，毀壞綠化；

　?。╇S意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品；

　?。ㄆ撸┡欧懦^規定標準的噪聲；

　?。ò耍╇S意停放車輛，妨礙消防通道和道路暢通；

　?。ň牛┻`反規定飼養動物，影響物業管理區域的衛生和居民的正常生活；

　?。ㄊ氖挛：怖婧颓趾λ撕戏嘁娴幕顒?；

　?。ㄊ唬┓?、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。

　　對違反前款規定的行為，其他業主和物業使用人、業主委員會、物業服務企業有權予以制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者依法追究業主、物業使用人的法律責任。

　　第四十七條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。管理規約對受讓人或者承租人具有同等約束力。

　　轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

　　第四十八條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定、臨時管理規約或者管理規約。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，并進行現場巡查。物業使用人對房屋進行裝飾裝修，還應當取得業主的書面同意。

　　第四十九條 業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。

　　物業管理區域內按照規劃建設的共用部位、共用設施設備和物業服務用房，除因特殊情況并經業主大會同意和依法辦理有關手續外，不得改變用途。

　　第五十條 物業服務收費按照不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類的物業服務收費，實行政府指導價；其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。

　　實行政府指導價的，設區的市、縣人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門，根據普通住宅類型、服務內容、服務水平、服務成本和物價指數變動等情況，分類制定相應的基準價和浮動幅度，定期向社會公布。具體的物業服務收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

　　實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　物業服務收費的具體管理辦法，按照國家和自治區的有關規定執行。

　　縣級以上人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門，加強對物業服務收費的監督。

　　第五十一條 物業服務企業違反規定和物業服務合同，擴大物業服務收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業主有權拒絕。

　　業主違反物業服務合同約定不按時足額交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。

　　第六章 物業的維護

　　第五十二條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和自治區有關規定交納住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，按照國家和自治區的有關規定執行。

　　第五十三條 物業保修期內發生的維修、更新、改造責任和費用，由建設單位承擔；保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規定承擔：

　?。ㄒ唬I主專有部分由業主承擔；

　?。ǘI主共用部位、共用設施設備，由業主按照專有部分建筑面積分攤，從專項維修資金中支付，屬于人為損壞的，費用由責任人承擔；

　?。ㄈ┪飿I管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備部分，按照有關規定承擔。

　　第五十四條 維修、更新、改造物業共用部位、共用設施設備時，相鄰物業的業主、物業使用人應當予以配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新、改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

　　第五十五條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設置相應的警示標志，采取具體防范措施，并立即向業主委員會和有關行政管理部門報告。

　　第七章 法律責任

　　第五十六條 建設單位違反本條例第十條第一款規定，不按照規定時間向房產行政主管部門提交物業交付使用書面報告和有關資料的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第五十七條 物業服務企業違反本條例第二十八條第三款規定，未辦理退出交接手續擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第五十八條 物業服務企業違反本條例第三十條第二項、第三項、第四項、第六項、第七項規定之一的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門或者價格主管部門按照權限處一萬元以上五萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業共用部位、共用設施設備的維修和養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第五十九條 建設單位違反本條例第三十三條規定，不申請劃分物業管理區域或者不按照規定向買受人明示物業管理區域的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十條 縣級以上人民政府房產行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分：

　?。ㄒ唬┪窗凑毡緱l例規定籌備、組織成立業主大會的；

　?。ǘ┪窗凑毡緱l例規定履行監督檢查職責的；

　?。ㄈ┻`反物業管理投訴處理規定的；

　?。ㄋ模┌l現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的；

　?。ㄎ澹┢渌婧雎毷?、濫用職權、徇私舞弊的情形。

　　第六十一條 違反本條例規定的其他行為，法律、行政法規已作出處罰規定的，從其規定。

　　第八章 附則

　　第六十二條 本條例所稱“共用部位”，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本條例所稱“共用設施設備”，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由住宅業主共有的附屬設施設備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業區域服務的設施設備，主要包括電梯、給排水系統、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調系統、避雷設施、安防監控設施、智能化系統和音樂背景系統、樹木、消防設施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第六十三條 業主投票權數的專有部分面積、建筑物總面積和業主人數，按照下列方法確定：

　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算；

　?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e，按照前項的統計總和計算；

　?。ㄈI主人數，按照專有部分的數量計算。建設單位尚未出售的部分，按一人計算。

　　第六十四條 本條例自20**年1月1日起施行。

篇3：內蒙古自治區物業管理條例(2012修正)

　　內蒙古自治區物業管理條例(20**修正)

　?。?000年10月15日內蒙古自治區第九屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過根據20**年9月17日內蒙古自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第十七次會議《關于修改部分地方性法規的決定（二）》第一次修正根據20**年3月31日內蒙古自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議《關于修改部分地方性法規的決定（五）》第二次修正）

　　內蒙古自治區物業管理條例(20**修正本)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》，結合自治區實際，制定本條例。

　　第二條 在自治區行政區域內從事物業管理及其相關活動適用本條例。

　　第三條 自治區人民政府建設行政主管部門負責全區物業管理活動的監督管理工作。

　　旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。其他有關行政管理部門按照各自職責，依法做好物業管理有關工作。

　　第四條 各級人民政府應當加強對物業管理行業的管理，引導建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，促進物業管理行業健康發展。

　　第二章業主及業主大會

　　第五條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中的權利和義務按照國務院《物業管理條例》有關規定執行。

　　第六條 物業使用人在物業管理活動中的權利、義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，依照法律、法規和業主大會議事規則的規定履行職責。

　　第八條 旗縣級人民政府房地產行政主管部門應當按照物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定物業管理區域。具體辦法由自治區人民政府建設行政主管部門制定。

　　配套設施不全、不具備物業管理條件的物業區域，由當地人民政府組織治理，創造條件，逐步實行物業管理。

　　第九條 在一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業主大會。

　　第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的旗縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

　　籌備組中的業主代表由物業管理區域內全體業主在規定時間內推薦產生。

　　籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十一條 籌備組應當自組成之日起三十日內在物業所在地旗縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主應當參加業主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。

　　第十三條 業主大會作出決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會作出籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　(一)百分之二十以上的業主提議的；

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，旗縣級人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。

　　第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法履行職責。

　　業主委員會的人數由業主大會根據實際情況按照三人至九人的單數確定。

　　業主委員會應當在業主委員會委員中推選產生主任一人，副主任一人至二人。

　　業主委員會委員不得在本物業管理區域內的物業服務企業中兼職。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地旗縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府備案。

　　第十六條 業主委員會委員應當符合下列條件：

　　(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

　　(二)遵守有關法律、法規；

　　(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

　　(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　(五)具有一定組織能力；

　　(六)具備必要的工作時間。

　　第十七條 經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。

　　第十八條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意。

　　業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第十九條 業主委員會應當協助物業服務企業，督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。

　　第二十條 業主委員會任期屆滿兩個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　原業主委員會應當在其任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　(二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　(四)有犯罪行為的；

　　(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的；

　　(六)拒不履行業主義務的；

　　(七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第二十二條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在旗縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導監督下，做好業主共同財產清算和檔案資料的移交工作。

　　第二十三條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

　　第二十四條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。

　　業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　第二十五條 業主委員會憑旗縣級人民政府房地產行政主管部門的備案證明，依照有關法律、法規的規定刻制印章。

　　第二十六條 物業轉讓后，原業主應當在辦理轉讓手續三十日內通知業主委員會和物業服務企業。

　　第三章前期物業管理

　　第二十七條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當參照國家或者自治區制定的前期物業服務合同示范文本簽訂前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同應當包括物業基本情況、雙方的權利義務、服務內容、服務標準、服務費用和違約責任等。

　　第二十八條 自治區提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位，必須通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于三個或者住宅規模小于2萬平方米的，經物業所在地旗縣級人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十九條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

　　招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒體和國家及自治區指定的網站上發布招標公告。

　　招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　招標人采取邀請招標方式的，應當向三個以上物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含本條第三款規定的事項。

　　第三十條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前，提交以下材料報物業項目所在地旗縣級人民政府房地產行政主管部門備案：

　　(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

　　(二)招標公告或者投標邀請書；

　　(三)招標文件；

　　(四)法律、法規規定的其他材料。

　　第三十一條 通過招投標方式選聘物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招投標工作：(一)新建現售商品房項目應當在現售前三十日完成；

　　(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

　　(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前九十日完成。

　　第三十二條 前期物業服務合同可以約定期限。期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止；期限已滿，業主大會尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續約或者已入住業主百分之五十以上對原物業服務企業的服務不滿意的，建設單位應當通過招投標方式重新選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第三十三條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。查驗合格后，建設單位應當依法向物業服務企業移交有關資料。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將有關資料移交給業主委員會。

　　第三十四條 建設單位應當按照規劃，以不低于其開發建設規模千分之三的標準在物業管理區域內配置物業管理用房。物業管理用

　　房包括業主委員會和物業服務企業的辦公用房和經營用房。

　　物業管理用房應當作為房地產開發項目綜合驗收中物業管理落實情況的內容。

　　第四章物業管理服務

　　第三十五條 從事物業管理活動的企業應當依法向旗縣級以上工商行政管理部門辦理注冊登記手續，領取企業法人營業執照。

　　物業服務企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，向旗縣級人民政府房地產行政主管部門申請核定資質等級。物業服務企業資質管理辦法由自治區人民政府建設行政主管部門制定。

　　物業服務企業應當在核定的資質等級范圍內從事物業管理活動；未領取資質等級證書的不得從事物業管理活動。

　　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　自治區外物業服務企業進入自治區從事物業管理活動的，應當持資質等級證書和有關證件到項目所在地旗縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第三十六條 物業服務企業享有下列權利：

　　(一)依照物業服務合同和管理制度對物業實行管理；

　　(二)依照物業服務合同的約定收取物業服務費用；

　　(三)可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人；

　　(四)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。

　　第三十七條 物業服務企業應當履行下列義務：

　　(一)履行物業服務合同，執行物業管理行業規范和技術標準，依法經營；

　　(二)根據有關法律、法規和物業服務合同，結合實際情況，起草物業管理制度；

　　(三)接受業主和業主委員會的監督；

　　(四)接受有關行政管理部門的監督管理；

　　(五)定期公布物業服務費用和代管資金的使用情況；

　　(六)妥善保管物業有關資料；

　　(七)發現違反治安、環境保護、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，應當及時制止，并向業主委員會和有關行政管理部門報告；

　　(八)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

　　第三十八條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業參照國家或者自治區制定的物業服務合同示范文本訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同包括下列內容：

　　(一)當事人和物業的基本情況；

　　(二)物業管理事項；

　　(三)物業服務質量；

　　(四)物業服務費用及其收繳方式；

　　(五)雙方的權利義務；

　　(六)專項維修資金的管理與使用方式；

　　(七)物業管理用房的使用與維護；

　　(八)合同期限、合同終止和解除的約定；

　　(九)違約責任以及解決糾紛的途徑；

　　(十)雙方約定的其他事項。

　　第三十九條 物業管理事項一般包括下列內容：

　　(一)物業共用部位的維護和管理；

　　(二)物業共用設施設備及其運行的維修和管理；

　　(三)物業管理區域內公共環境衛生和綠化管理；

　　(四)物業管理區域內安全、消防、交通等協助管理事項的服務；

　　(五)物業裝飾裝修管理服務；

　　(六)物業檔案資料的管理；

　　(七)其他管理事項。

　　第四十條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國家和自治區的有關規定，在物業服務合同中約定。

　　物業服務企業可以根據業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十一條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　任何單位不得強制物業服務企業代收前款費用，也不得因物業服務企業拒絕代收前款費用而停止提供服務。

　　物業服務企業接受委托代收本條第一款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十二條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十三條 旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業等當事人在物業管理活動中的投訴。

　　旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門受理投訴后，應當進行調查處理，并自受理投訴之日起十五日內答復投訴人。

　　投訴內容涉及其他行政管理部門職責范圍的，受理部門應當自受理之日起五日內移送有關行政管理部門，并書面告知投訴人。

　　第五章物業的使用與維護

　　第四十四條 物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌；

　　(二)改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備的用途；

　　(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；

　　(四)占用、損壞或者擅自移動物業的共用部位和共用設施設備；

　　(五)違章搭建；

　　(六)擅自設置攤點和集貿市場；

　　(七)隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地；

　　(八)擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；

　　(九)擅自在城市中的住宅小區內飼養畜禽；

　　(十)違反有關規定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物，發出超過規定標準的噪音；

　　(十一)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

　　(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第四十六條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬業主所有，應當按幢設賬、專戶存儲、核算到戶，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金的收取、管理和使用，按照國家和自治區的有關規定執行。

　　第六章法律責任

　　第四十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業的，由旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處5萬元以上10萬元以下的罰款；未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處1萬元以上5萬元以下的罰款。

　　第四十八條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第四十九條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十條 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第五十一條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第五十二條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第五十三條 違反本條例第四十四條第五、七、八項規定的，由旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者有關行政管理部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，可以并處100元以上2000元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；違反該條其他規定的，由有關行政管理部門按照有關法律、法規的規定處罰。

　　第五十四條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用，經業主委員會督促其限期交納仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第五十五條 旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例的規定，有下列行為之一的，由有關部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)對未達到資質條件的企業核發資質等級證書或者對符合條件的企業應當審批而未在規定時限內審批的；

　　(二)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的；

　　(三)不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的；

　　(四)未按照規定受理物業管理投訴，造成嚴重后果的；

　　(五)違反本條例的其他行為。

　　第七章附則

　　第五十六條 本條例下列用語的含義是：

　　(一)物業是指房屋及與之配套的設施、設備和相關場地等；

　　(二)物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動；

　　(三)物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人；

　　(四)房屋承重結構是指房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等；

　　(五)共用部位是指業主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井以及房屋承重結構、外墻面、走廊墻等部位；

　　(六)共用設施設備是指業主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。

　　第五十七條 本條例自20**年12月1日起施行。