小區自管：鳳凰涅槃或火中取栗

　　說到小區自管，很多人并不太理解。尤其是新聞媒體，很容易在報道中把“小區自管”與“業主自治”混淆起來。業主自治，就是小區業主們依法成立業主大會并選舉出業委會，由業主們討論決定小區的物業服務定什么價格和標準。至于在業主大會成立后，如何提供物業服務，《物權法》確定了三種方式：選聘物業公司、其他管理人，還有業主自行管理。其中的自行管理，通常簡稱為“小區自管”。簡單地講，實行自管的小區，就是不再把物業服務外包出去，而是由業主們自己管理，或者由業主們自己成立起社區物業服務中心提供物業服務。

　　一、物業公司突然撤出之后

　　“物業公司突然撂挑子，從小區撤離，導致既沒有保安站崗執勤，也沒有清潔工打掃，小區無人管理?！薄?】這種情況在各個城市里，發生的頻率越來越高。這種現象，被稱為“撤管”或“棄管”。就是物業公司突然撤出小區，不再提供物業管理服務。此時，業主和居民們往往被突如其來地物業公司撤管弄得措手不及，人心惶惶。

　　從媒體報道來看，因為物業公司撤管導致業主們選擇自管方式提供物業服務，是小區自管的最直接原因。而這其中，那些公房私有化轉變而來的老舊小區和入住10年左右的小型社區又居多數。

　　按照我國的物業管理制度，小區入住之后應由開發商聘用物業公司進行管理，即“前期物業管理”。業主們往往處于“被交費”“被管理”的地位，體會不到小區主人的權利和尊嚴。而時間一長，隨著人力和物料成本逐年上升，原有的物業費就不太能滿足小區的管理成本。加之入住六七年后，小區設施設備日常養護成本越來越高，及業主們與物業公司的矛盾日積月累，拒絕交納物業費的比例也與日俱增，物業公司紛紛爆出虧損--盡管賬面上有很多物業費欠費的債權，但物業公司們既不愿意協商打折收費，也不太可能集體訴訟追討物業費--對于可能引發的“集體事件”，物業公司們是不愿意承擔“政治后果”的。

　　特別對于小型社區和老舊小區，尤其是那些沒有地面停車場、電梯廣告及地下室出租等收益的，物業公司放棄小區就變得“順理成章”了。在過去幾年，物業公司大規模的撤出小區的棄管行為，在東北、上海以及廣東都有發生。

　　面對物業公司的棄管，一些社區的業主們自立自強，反而讓小區走出了物業管理的新路。幾年實踐下來，小區猶如鳳凰涅槃一般煥發出新的生機。比如，珠海市拱北粵海中路的拱北炮臺山僑社宿舍是個小型社區，共66戶，居住著海外歸僑、僑眷100多人?！坝捎谛^日漸老舊，加上經濟利益等問題未談妥，原物管公司于20**年7月放棄續約，小區曾數次招募新物管未果，導致出現管理真空，治安、環境衛生問題日益突出：小區垃圾長時間堆放無人清理;沒有保安值守，盜賊猖獗，失竊頻繁發生;電費也未能及時繳納”?！?】面對物管公司的棄管，小區業主們展開“自救”，很快召開業主大會并成立社區自管小組，選舉出大家信得過的四位老人承擔物管事務。

　　根據媒體的報道，自管小組的工作屬“半義務”性質，經費主要來源于住戶每月繳納的0.5元/平方米管理費。自管小組接手小區的物業管理工作后，很快解決了幾年都未能解決的管道堵塞污水橫流的情況。經過自管小組的努力，墻面粉刷修繕一新，車輛停放井然有序，環境衛生整潔。自管小組也得到業主居民的交口稱贊。

　　類似炮臺山僑社宿舍這樣，面對物業公司對小區放棄管理，業主們召開業主大會決定自管的小區以實現小區自救，是自管小區出現的主要原因。更為著名的，是北京市海淀區品閣小區，一個個只有148戶業主的小型社區。06年，物業公司突然撤管的情況下，業主們成立了業委會。但是，面對前期物業公司留下的爛攤子，沒有物業公司愿意接受。經過征求業主們的意見，小區自治帶頭人邵里庭帶領業主們注冊了“社區服務中心有限公司”，148位業主成為股東，開始嘗試小區自管。幾年下來，已經形成一套自管模式?！?】

　　而無錫春江花園、蕪湖江城國際·瑞虹苑等幾個小區，則是在對物業公司的管理不滿意的情況下，主動炒掉了物業公司，由業委會負擔起小區物業管理的職責。相比被迫自救的物業棄管小區，主動炒掉不滿意的物業公司，通過自管解決小區物管難題，是更為大膽的嘗試?？梢哉f，風險與機遇并存。而能否成功，就在于業主們對風險的了解和認識是否深刻，是否找到解決難題的辦法。

　　二、打開社區物業管理“死結”的一把鑰匙

　　毫無疑問，業主和物業公司之間的矛盾已經成為困擾社區治理和發展的難題：業主們因為開發商遺留的建筑質量問題，抱怨物業公司拖延解決;物業公司的服務難以達到業主們的滿意程度而拒絕交納物業費;物業公司因為收費不足而減少壓縮人力成本，減少保潔和保安人數;業主們對物業公司公布的財務虧損報告表示不信任，對公共收益被物業公司擅自使用嚴重不滿。

　　物業管理的難題環套環，似乎成為無解的循環死結。一方面是業主們對物業公司服務的滿意程度不斷下降，一方面是物業公司們報虧不斷叫苦不迭。尤其是老舊小區和入住時間較長的小區，業主和物業公司之間的矛盾幾乎到了不能化解的地步。即使是成立了業主大會選舉出業主委員會，還有更令人頭疼的事情等著業主們。業主們想了解小區的管理成本，物業公司以是公司商業秘密不提供資料;業主們想通過公開招標選聘新的物業公司，老物業公司賴著不走，新物業公司進不了小區。而且，即使這次成功更換物業公司，下次會不會在選聘物業公司時還發生這種“交接矛盾”呢?用華南和諧社區中心伍嘉穗大姐的話說，“籌備業主大會難，換物業公司難上加難”。而現實中各地的小區也一再重復著交接上演“全武行”的丑劇?！?】

　　正是與物業公司之間難解難分的矛盾，讓部分小區業主選擇了自管這種小區物業管理模式，嘗試著打開物業管理的“死結”。

　　無錫春江花園是一個大型社區，共分3期。目前已經交房入住一、二期建筑面積47萬平方米，住戶3000余戶，堪稱無錫市第一大盤。20**年12月22日召開第一次業主代表大會，選舉產生了業主委員會。之后委托會計師事務所對前期物業管理的財務進行全面審計，希望通過審計來了解自己小區的家底，了解物業公司的運行情況。由于物業公司不配合，審計過程并不順利?！按航▓@于20**年6月21日召開第二次業主代表大會，公布了審計報告。審計報告給出的結論是陸家嘴物業不能提供系統、規范的會計報告及會計賬簿，不具備審計條件，其提供的一些《收付賬》、經營情況表互相矛盾，是突擊拼湊的”?！拔飿I公司的不配合以及長期侵占業主公用部位收益的事實激怒了業委會，他們在這次會議上同時提出了一個很重要的議案，題目是《平穩過渡實施自治》”。具體方案是：請走陸家嘴物業公司，保留物業服務原班人馬。在得到業主代表支持下，方案獲得通過。無錫春江花園成為大型社區里實施業主自行管理小區的中國第一社區。

　　作為大型小區的自行實施物業管理難度，肯定比獨立樓宇或小型小區要大。無錫春江花園的做法是：業主委員會下設物業管理處，聘請職業經理人擔任管理處主任，全面負責物業管理日常工作;增設監委會，強化對業委會的制約機制。同時，留用了原來物業公司的工作人員。也就是說：春江花園物業管理處原來是上海陸家嘴物業公司的下屬，現在與陸家嘴脫鉤，變成為春江花園業委會的下設機構?！皹I委會從原來監督物業變成領導物業，日常事務性工作雖然增多了，但仍然和從前一樣不拿工資，以義務為主”?！?】

　　無錫春江花園的很多經驗被全國的業委會同行們引為驕傲。第一，通過訴訟，成功向前期物業公司陸家嘴物業追討回517萬公共收益。這個司法判例被最高人民法院列入司法判例，向全國發布。第二，解決了小區的車位不足的情況。私家車的亂停亂放曾是無錫春江花園小區物業管理中最頭痛的事?！靶^私家車3200多輛，而當初小區車位設計規劃比例為0.5，不到1700個車位?！币孕^一期為例，有2168戶業主，現有汽車2185輛，缺額達800個車位。經過三分之二以上業主同意后，由專業園林公司規劃草坪車位250個，既未破壞綠化、又未減少綠化面積;在小區網球場旁新增停車位，改非機動車庫為機動車庫增加車位70個;增加路面、會所、加油站、大門等周邊一切可以停車的車位150個。同時，小區請當地交警在小區外設置占道停車場，解決車位175個，并在附近商場為小區居民提供晚間錯時停車?！?】

　　無論是追討公共收益，還是改善停車位不足和治理私家車亂停亂放，在很多沒有建立起“業主主權”的小區，都還只能停留在業主的想象里。更為關鍵的，無錫春江花園的業主們以后不會再受到更換物業公司的“全武行”的困擾，只要監督起業委會，業主們就可以安心地享受物業服務了。

　　三、自管小區的風險與化解

　　業主自管小區不僅可以因非贏利性質減少了10%左右的物業費，還避免了物業公司因為贏利需求而做假賬;更可以不再出現更換物業公司所產生的“新老交接”糾紛。有這么多好處，但為什么實施業主自管的小區這么少呢?表面看，是小區聘用物業公司是“慣例”，導致人們不敢“為天下先”。但深入分析后會發現，自管小區有很多不易克服的風險，業主們在決定自管之前，若沒有充分準備，很可能遇到麻煩。

　　文匯花園位于濟南市中心，有兩棟小高層，共197戶。據媒體報道,20**年4月以來,該小區業委會開始自管小區，為業主提供物業服務。但小區里有20多戶業主因為對物業服務質量不滿意而拒絕繳納物業費。業委會將拒絕交費的吳女士告到法院，請求法院判令吳女士支付物業費和停車費。經過審理，法院認為業委會未能證明其自20**年4月對小區進行物業管理取得業主大會授權,故其向被告主張的物業管理費、車位費的證據不足,法院不予支持。經過這個訴訟之后，業委會已經決定召集全體業主開會，討論小區的物業管理如何實施和改善?！?】

　　這個案例警示準備實施小區物業自管的業委會，改變物業管理模式，從原來聘用物業公司到自行管理，一定要依照小區的管理規約和議事規則，經過業主們的公開討論和決定。如果沒有獲得業主們的授權，業委會擅自實施小區自管，將面臨巨大的法律風險和財務風險。

　　除此以外，還有哪些風險需要準備實施自管的小區業主們注意規避呢?

　　1.解決物業費發票如何開具的問題。表面看，是開具發票具有一定的難度。實際上，是業委會現在僅僅是在街道辦事處或房地局備案的非法人組織;而業主大會甚至都無須備案。因此，無論是業委會還是業主大會，都無法從工商局那里取得開具發票的資質。品閣小區的經驗，值得參考--成立一個全體業主是股東的小區物業管理公司。

　　2.解決物業管理的專業性問題。物業管理是具有一定專業性的，尤其是涉及到建筑物管線和設施設備的維護、公共部位的保險、防汛防澇的預案等等。無錫春江花園的經驗是，雇傭一位具有專業資質和經驗的職業經理人，作為小區物業管理的日常負責人。

　　3.如何監督小區的業委會不發生貪腐行為，也是個應該值得注意的問題。隨著業主們的權利意識逐步增強，很多小區選出業主代表，或業主監督委員會，對業委會和日常的物業費的使用給予監督。這是規避業委會“變質”的好方法，但機構的設置和授權，要在管理規約和議事規則中盡量明確。

　　4.很多老舊小區用居委會替代業委會實施小區物業自管，這也具有一定的法律風險。如同前述濟南文匯花園的案例，如果沒有經過全體業主(即產權人)的討論，自管行為很可能無法得到法律的支持。

　　在小區業主與物業公司之間的矛盾糾紛普遍化的社會背景下，小區自管應該是個“徹底”的解決辦法--財務管理的主動權掌握在業主手里了，小區不會再受到新老物業交接的困擾了。一句話，業主真正“當家做主”了。尤其是20**年《物權法》出臺后，以前一直困擾業主的法律支撐的問題解決了。但是，業主對物業服務的不滿依舊可能發生，對業委會的質疑和擔憂可能會更大了。面對物業公司的棄管，或者是業主對物業公司的不信任，小區自管的命運究竟是鳳凰涅槃還是火中取栗，從根本上講，決定權掌握在業主們自己的手中。

　　文中案例出處：

　　【1】《北京部分小區物業自治模式調查 核心人物壓力大》，北京晨報，20**年9月4日。

　　【2】【3】《舊小區無物管古稀歸僑挺身而出自己管 “老管家”保潔治安樣樣行》，珠海日報，20**年8月3日

　　【4】《深圳業主自選"管家婆" 物管交接上演"全武行"》，20**-07-18 ，南方日報。

　　【5】《平穩過渡 實施自治》，無錫春江花園業主委員會，20**年6月21日。;《積極探索物業管理新模式 敢做無錫小區自治第一人》

　　【6】《樣本小區停車有苦難言》20**-07-20 北京晚報 ，丁文亞，

　　【7】《告欠費業主業委會敗訴 未取得業主大會授權》，20**-12-28 07:08:00 作者：殷亞楠 來源：齊魯晚報

篇2：水利科學研究院自管生活小區物業管理辦法

一、成立業主委員會
1、凡具備物業管理條件的本院自管生活小區,分別召開物業產權人、使用人代表會議,采取選舉或自薦的形式,推選出部分熱心于小區公益事業、辦事公正的代表,組成業主委員會,業主委員會設主任一名,執行秘書一名,委員若干名。
2、業主委員會審議物業管理部門制定的管理計劃和物業管理重大措施,維護物業產權人、使用人的合法權益。
3、業主委員會協調物業產權人、使用人與物業管理部門之間的矛盾。
4、業主委員會可以監督物業管理部門各項管理工作的執行情況,提出合理化建議。
5、協助物業管理部門落實各項管理措施。
6、業主委員會應接受物業產權人、使用人的監督。
7、業主委員會應接受物業管理行政主管部門、各有關部門及物業所在地街道辦事處的指導和監督。

二、物業管理的承擔部門
凡具備物業管理條件的本院自管生活小區的物業管理由院綜合服務中心承擔。

三、物業管理部門提供的服務內容:
1、負責房屋建筑共用部位的日常管理和維修、養護項目的申報。
2、負責建筑共用設施的日常管理和維修、養護項目的申報。
3、負責物業管理區域內的公共設施和附屬建筑的維修、養護。
4、負責物業管理區域內的綠化維護、::管理。
5、負責物業管理區域內公共環境及房屋建筑物共用部位的衛生保潔和垃圾的收集清運。
6、負責物業管理區域內道路交通秩序和車輛的停放管理。
7、協助公安部門做好物業管理區域內的公共保安和消防管理。
8、負責物業及物業管理檔案、資料的收集和管理。
9、逐步提供政府規定的應由物業管理部門操作的其它服務項目。

四、小區管理制度
1、為保障小區安全,創造良好的衛生環境和良好的生活秩序,居民應自覺遵守小區各項規章制度。
2、物業管理部門對任何破壞居民安寧、影響或騷擾他人、制造各種污染、破壞草坪和各種公共設施等不道德行為有權進行規勸,直至追究當事人的責任。禁止任何違章搭建。禁止種植蔬菜。
3、住戶應加強消防意識,不得損壞消防設施,不得堵塞、占用消防通道。引起火災的,肇事者應承擔相應的經濟及法律責任。
4、住戶應有法律意識,不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;不超標準排放污染物或者發出超標準

篇3：淺談小區自管

　　淺談小區自管

　　小區經歷自管后，業主們才知道痛，才更愿意請物業公司來管理!

　　某自管小區公示的收費價格

　　3月17日至19日，本報記者通過調查問卷的形式，在南寧市幾個自管小區中隨機選取了50名業主進行了調查，深入了解自管小區居民的看法。

　　一 超七成業主對自管現狀不滿

　　“沒有物業公司在，還真管不住一些人?！蹦蠈幨锈e路某自管小區業主劉先生向記者抱怨說，他們小區屬于老舊單位房住宅區，只有6棟住宅樓。小區當初有物業公司進行管理，但后面由于各方面原因，大伙就把物業公司炒了，小區開始實行自管。

　　小區自管一段時間后，劉先生樓上業主經常半夜三更制造響聲，導致他一家人睡眠質量受影響。為解決這個問題，劉先生向管理小區的相關負責人反映了情況，雖然該負責人每次都答應“盡快跟樓上住戶溝通”，但實際效果并不明顯，問題一直沒有解決。

　　“可能因為都是老熟人，抹不開面子去動真格?！眲⑾壬寡?，要是嚴格執行物業公司的管理規定，這一問題應該早就能解決。

　　對小區自管現狀感到不滿的業主不在少數。據調查問卷數據顯示，對小區自管感到滿意的業主僅占調查數據的18%，超過70%的自管小區業主表示對現狀不滿。

　　二自管后問題集中在幾方面

　　自管小區并非一無是處，有些方面還是能得到部分業主的認可的。某自管小區業主周先生表示，小區目前除了環境整潔、綠化養護到位外，最關鍵一點就是物業費便宜，“這些年都沒漲過，還是0.8元/平方米，比物業公司管理時便宜”。

　　然而問卷調查表數據顯示，認可小區自管模式的業主占比少，超過70%的業主想對自管團隊吐槽。

　　有的自管小區業主說，物業公司撤走后，小區整體環境更差，很多時候生活垃圾清理、運輸不及時，導致垃圾桶周邊臟亂差，且時常散發異味;也有業主認為，“自管”團隊成員大多有自己的工作，管理小區只是“兼職”，用在服務小區上的時間遠不能跟正規物業公司的工作人員相比，導致他們反映的很多問題不能及時得到處理。

　　據悉，除上述問題外，有74%的業主認為小區公共收益和支出不透明，還有46%認為業主群里容不下質疑的聲音等。只有12%的業主投票認為，自管當中沒啥問題，一切都還好。

　　三經歷自管后更傾向于請物業公司

　　“經歷過自管后，我更希望小區重新由物業公司接手管理?！庇浾咴谧咴L部分自管小區時，一名業主向記者袒露心聲。他坦言，雖然自管時物業收費標準低，但自管提供的服務質量遠不如物業公司，對居住在小區的業主居住環境及生活質量均有一定影響。

　　也有業主認為，自管收費低廉，提供的服務質量雖然比不上專業的物業公司，但整體上基本滿意，有些業主不能以不同的標準來衡量同一問題，“好比你只給了去大排檔吃飯的錢，就不能琢磨著能享受五星級飯店的服務”。

　　據問卷調查數據顯示，傾向第一種呼聲的業主更多。據統計，在“如果再給你一次選擇的機會”選項中，66%的業主選擇由物業公司來管理小區，14%的業主表示“很糾結”，他們既想少交物業費，又想享受物業的好服務，只有20%業主選擇繼續自管模式。