社區業主自治系列文章之二

　　不參與--社區業主自治進程中的囚徒困境

　　博弈論中有囚徒困境的問題。囚徒困境的故事講的是，兩個嫌疑犯作案后被警察抓住，分別關在不同的屋子里接受審訊。警察知道兩人有罪，但缺乏足夠的證據。警察告訴每個人：如果兩人都抵賴，各判刑一年;如果兩人都坦白，各判八年;如果兩人中一個坦白而另一個抵賴，坦白的放出去，抵賴的判十年。于是，每個囚徒都面臨兩種選擇：坦白或抵賴。然而，不管同伙選擇什么，每個囚徒的最優選擇是坦白：如果同伙抵賴、自己坦白的話放出去，不坦白的話判一年，坦白比不坦白好;如果同伙坦白、自己坦白的話判八年，不坦白的話判十年，坦白還是比不坦白好。結果，兩個嫌疑犯都選擇坦白，各判刑八年。如果兩人都抵賴，各判一年，顯然這個結果好。但這個結果辦不到，因為它不能滿足人類的理性要求。

　　在社區業主自治，尤其是在向開發商和物業公司利益集團維權，獲取業主自治權利的過程中，同樣存在著囚徒困境問題。

　　這個囚徒困境出現在業主參與和不參與公共權益維權上(比如更換前期物業公司，比如追討公共收益，簡單地簽字表示支持的業主在本文中列為不參與的業主一列)。當業主的公共權益遭受侵害的時候，業主面臨兩個選擇：參與維權或不參與維權。在業主相互之間沒有溝通或溝通不暢的情況下(在業主沒有組織起來之前，情況大抵如此，相當于囚徒被隔離審問)，不管別的業主怎么選擇，單個業主的最優選擇均是不參與維權：假設多數業主選擇參與維權而自己也參與維權的獲利為1，則多數業主選擇參與維權而自己不參與維權的獲利為大于1(公共權益屬于業主共有，一旦維權成功，人人有份，不可剝奪，不參與的業主沒有付出代價其獲利自然比參與的業主大一些)，因此不參與維權是最好的;多數業主選擇不參與維權而自己也不參與維權的獲利為0，自己參與維權則獲利為負數，我們假設為-1(負數的原因是因為當多數人不參與的時候，少數人參與了維權極難成功，即使成功，由于公共權益人人有份，不可能單歸參與維權的業主所有，因此其個人所能分得的利益是遠遠少于其所付出的代價的)，因此不參與維權仍然是最好的。結果，絕大多數業主選擇了不參與維權，參與維權的業主要么抱有社會理想為了公平正義挺身而出，要么受開發商和物業公司的委屈太大為了“報仇”不惜代價，要么一時沖動騎虎難下，要么有其他目的。如果業主人人參與維權，大家都獲利為1，結果是最好的，但實現不了，因為其不能滿足人類理性的要求。業主自治陷入了囚徒困境之中。囚徒困境所反映出的深刻問題是，人類的個人理性有時能導致集體的非理性--聰明的人類會因自己的聰明而作繭自縛。這就是我們世空見慣了的大多數小區的大多數業主對小區公共權益遭受侵害而不參與維權的重要原因之一。

　　企圖讓業主人人參與維護公共權益是徒勞的，能夠做的就是通過把業主組織起來，改變一盤散沙的狀態，形成一股力量，激發人們維護公平正義的意識，降低溝通和維權成本，制定規則，加大業主不參與維權的代價(比如道義譴責，從公共權益中提取維權資金等等)，增加業主參與維權的收益(比如表揚、物質獎勵等)，從而以組織化的狀態來維護公共權益。企圖讓多數業主參與維護公共權益也是徒勞的，根據二八原理，能夠做到讓20%的業主參與維護公共權益就相當不錯了，實際真正能做到時時關心公共權益的業主也就5%左右。

　　那么，如何能夠有效地將業主組織起來呢?其中一種有效的方法就是按樓以業主共同決定的方式推選業主代表，成立樓業主委員會(簡稱樓委會)，下設各樓層代表聯系業主，在此基礎上，由全小區各樓委會派出的樓代表組成聯合的臨時業主委員會或業主代表委員會，領導全小區業主的維權工作，由樓委會聯席會議來對維權過程中的重要問題作出決策，從而加快成立小區業主大會和業主委員會的進程，同時避免成立過程受開發商和物業公司操控。成立小區業主大會和業主委員會替代臨時業主委員會后，樓委會及其聯席會議依然應當予以保留，并且寫進管理規約中，成為小區業主自治制度的一部分，否則小區業主委員會就有可能會成為孤家寡人，得不到業主有力的支持，成為業主不參與維權的犧牲品，或者腐敗變質，成為新的侵權勢力。

篇2：談業主自治的理念與實踐

　　談業主自治的理念與實踐

　　業主自治的核心理念應該是保護私有財產神圣不可侵犯，說大了，就是維護憲法尊嚴，這也是維護中國人做人的基本權力和尊嚴的實踐。問題是：大家需要明白，這里所謂的“私有財產”，不單指個人財產，而是指“以私有財產為核心，以共有財產為紐帶的整個小區的，全體業主的共同財產和這些財產形成的共同利益”!業主的共同財產把個人私利與整體利益結合起來，形成中國文明自古沒有的全新的“微型公民社會共同體”!這是祖國的未來!這時，我們再談“業主自治”就不是簡單的業主維權，而是業主作為一個利益共同體的建設，這個問題本質上是新人、新文化，新文明的建設，是中國現代國家建設的基礎!如此重要的工作，需要業主、物業公司、開發商、政府和整個社會的認同!否則，大家就是彼此消耗，多敗俱傷。

　　西方文明有2500年自治、公民社會建設的成敗經驗，但對我們中國人來說，才剛剛開始!因此，系統學習和普及公民社會常識是一個急需做的工作，但非常遺憾，這樣的工作還沒有開始。結果，政府、開發商、物業公司、業主、居民大家都在摸索!如同我們是這樣一群奇怪的小學生，都是成年人，但大家還在爭論1加1是不是等于2!

　　業主自治理念的建立可以通過教育，但實踐非常重要，這跟學游泳的道理一樣。我給大家講一個自己的親身經歷。

　　今天，中國別墅區已經私搭亂建成風，完全失去控制，成了中國特色大雜院!這是中國人心混亂，沒有共同價值觀和共同體意識造成的可悲結果!當然，也是政府不作為的結果。因為政府維護法律嚴肅性和執法的職能是任何單位和個人不能替代的。但問題并不簡單，下面的故事大家可以看到這個問題發生的全過程及多種可能性。

　　首先是疏的問題。北京的氣候不適合陽臺，冬冷夏熱，春秋風沙大，所以，幾乎所有人家都會把陽臺封了，但缺乏統一管理，設計，封的亂七八糟，非常難看。我所在小區因為開發商、物業公司嚴格管理，過去10年居然沒有一家私搭亂建!這在中國是一個奇跡!但每年，物業公司都要為防止業主私搭亂建投入大量人力、物力，甚至得罪業主。當新的物業經理來了之后，他感到不能再這樣下去了，控制不住了。業主開始強行封陽臺。為此，我們商量與其堵，不如疏。與其被動，不如主動，既滿足大家的需求，又最大限度維護小區的原設計風格。我們根據物權法第67條的規定，召開書面業主大會，讓全體業主投票，看大家是否同意小區可以封陽臺，如果封，按統一規格封。結果，經過前后一年半的醞釀、努力，投票結果是67%的業主同意按統一風格封陽臺，當然，業主可以不封。圖紙統一，施工隊業主自己找，免得說物業公司從中拿回扣。這樣，我們就成功解決了封陽臺的問題。從此，大家要封陽臺，就按統一規格，物業公司嚴格管理，大家都自覺遵守，相安無事。

　　業主的合理需求，通過業主大會投票的正當程序，有法律依據，大家就可以采取疏的辦法，這就是自治實踐的成功經驗。前提是：廣大業主、物業公司、開發商有共識。沒有共識，問題就復雜了。所以，社區建設，首先在法律的基礎上建立共識非常重要，而且，業主一定要自覺維護物業公司的管理權威!地方政府不干涉。

　　其次是堵的問題。中國人的創造精神往往表現在自私自利和破壞方面。比如，好好的房子，他裝修時非要把承重墻拆了，這對整個樓來說是破壞性的，這種行為相當于社區恐怖主義，與殺人無異。碰到這樣的事，只能堵。還有的業主住別墅，非要在院子里蓋房子，侵占公共綠地。我住的小區有一戶獨棟別墅，600多平米，幾口人，還要在院子里蓋房子，如果不制止，大家都蓋，小區就亂了!而且成了大工地，永無寧日!問題是怎么堵?在美國，很簡單，一個電話，警察來了，警告你違法了，不改正，吃不了兜著走，所以，在美國中國人都很守法。在中國，正好相反。你想干什么，干什么，只要有錢，有權，沒人敢惹你。如果發生了私搭亂建，你打電話告警察，警察說，我們管治安，出了人命案找我們;告城管，城管一般說，這是小區里面，我們不管。另外，他們不知道住別墅人的背景，怕得罪了大人物自己的飯碗丟了。物業公司說，我們沒有執法權，管不了。最后，自治的責任，如同原始社會一樣，靠大家!這時，那個強大的，無所不能的政府沒了!如果大家有正義感，團結起來，敢于保護小區全體業主的共同利益，不怕得罪人，告訴私搭亂建的業主這樣不對，可能會起到制止作用。如果不聽，大家就要團結起來，讓他看到大家的決心!包括要求物業公司、業主、業委會共同起訴他，要求恢復原狀!我們小區的全體業主、物業公司、開發商、辦事處、城管大家共同努力，經過近一年的時間，終于讓那位私搭亂建的業主改變主意，恢復原狀。這可能是中國唯一一個成功阻止私搭亂建的案例。我們可以總結經驗如下：

　　1，全體業主的團結和正義感。2，負責任的物業公司、開發商。3，負責任的辦事處和城管。4，堅持業主維權，出面阻止、物業公司嚴格管理、禁止違法施工和法律訴訟相結合。5，私搭亂建業主的良心發現和自覺改正錯誤。阻止私搭亂建如此復雜，而違法成本幾乎沒有，到底是誰的錯誤?當然是政府!是執法的問題。如果一個人在*廣場蓋一個房子，你政府按什么法律懲罰他?同樣是中華人民共合國土地，怎么在小區你政府就失職了呢?政府失職，只能由人民自己來代替政府執法，這本身就具有“違法”或“暴民政治”的性質，但如果人民也不作為，不維護自己的權力，等于忍受自己的權力被侵害，等于坐以待斃，等于被強奸，被掠奪，毫無做人的尊嚴!所以，從這個實例我們看出，中國社區乃至社會的混亂，第一責任人是政府!當政府不干自己應該干的事，以經濟建設為核心時，社會必然混亂!當社會出了問題，政府不反思，不解決，相反，還壓制批評，拒絕改正錯誤，那就是以人民為敵了!而人民在這樣的狀況中，應該采取自救措施，并以極大的愛心和耐心幫助政府改正錯誤。政府有不同級別，由不同的人組成，不是所有政府都不好，關鍵是看人民。因為，說到底，有什么人民才有什么政府!

　　業主自治的理念的與實踐，說到底是每一個中國人在當下自救的辦法!只有我們能夠自己救自己，我們才能談其他!只有我們能夠維護自己的財產權和生命權，我們才有其他權力，而人的任何權力，都是從維護自己的財產權和生命權開始的。維護財產權的實踐產生公民社會，維護生命權的實踐產生臣民社 會!

　　業主自治的最大問題，除了外部的原因之外，大家最值得關注是業主內部的原因!當我們都知道政府不作為，有法不依，執法不嚴時，業主自己就不能跟自己人過不去了!中國人被壓抑了數千年，每一個人內心都有沖破權威的沖動，但業主共同體權威大家必須自覺遵守!否則就是自殺。但如果這樣的笨人和愚蠢的人太多，如果你沒有巨大的犧牲精神，就搬家吧!孟母三遷的故事有道理，惹不起躲得起。很多中國人現在都躲到外國去了!(北野)

篇3：減免**大廈住宅業主1月份物管費函(業主自治)

　　關于減免**大廈住宅業主20**年1月份物管費的函

　　深景業字20**-1號

　　深圳市**物業管理發展有限公司：

　　為了讓**大廈全體住戶（業主及其它物業使用人）共同分享業主自治帶來的優惠待遇，減輕通漲壓力，降低民生成本，經20**年12月18日至19日**大廈業主大會投票表決通過和**大廈業委會研究決定：減免**大廈住宅住戶（不含裙樓商業及3戶“住改商”）20**年1月份物業管理費。貴公司應收取的1月份住宅物業管理費由**大廈業主委員會統一買單支付，其費用在**大廈業主基金中列支。

　　由于貴公司尚未同我會結算往屆物管合同期剩余資金賬務，為簡便操作，請貴公司在應轉我會的資金中列支“1月份住宅物業管理費”到時同我會統一結算。請貴公司盡快安排同我會清算往屆物管合同期所有賬務，以便我會向業主公布所有財務收支賬目。

　　深圳**大廈業主委員會

　　20**—1---6