社區業主自治系列文章之一

　　業主委員會定位的變化及分權制衡的制度設計

　　從20**年的《物業管理條例》到目前的《物權法》，法律法規對業主委員會的定位有了一個變化，原《物業管理條例》定位業主委員會為業主大會的執行機構，現在《物權法》和新《物業管理條例》定位業主委員會為業主的常設決策機構，《物權法》第七十八條、新《物業管理條例》第十二條明確規定業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力，同時，新《物業管理條例》第十五條明確規定業主委員會執行業主大會的決定事項。也就是說，現在業主委員會和業主大會同時是決策機構，不過業主大會決定的效力要比業主委員會決定的效力要高，至于二者的具體職權和關系，則沒有規定得很細，需要業主通過《管理規約》和《業主大會議事規則》來具體規定。

　　原來定位業主委員會為執行機構，從實踐來看，確實存在問題。因為一般執行工作需要講究效率，權責分明，否則相互之間就會扯皮和推卸責任，集體負責的結果是誰都不負責。所以，我們可以看到多數執行系統都是實行首長負責制，權責十分清楚。業委會采用的是委員合議制，委員之間意見不同，本來是一件十分正常的事情，是民主的一種體現，意見完全一致反倒可能有問題，但由于其本身需要負責執行，所以就麻煩了。委員之間意見不同的情況下使得執行工作無法開展或者意見一致時以集體決策的名義逃避自己應承擔的決策和執行責任，但又無法追究具體哪一個人的責任。這在很多小區選聘物業公司和維權問題上表現得非常明顯。委員會合議制比較適合用來做決策，以民主方式發揮集體智慧，所以法律法規將業主委員會重新定位為決策機構是非常合適的。

　　根據業委會定位這一變化，以及眾多小區近4年來的實踐，今后的制度架構恐怕也需要調整。既然《物權法》已經將業委會定位為決策機構了，那么根據黨的十七大報告所確定的“建立健全決策權、執行權、監督權既相互制約又相互協調的權力結構和運行機制”的分權制衡原則，需要另設執行機構和監督機構，保證決策機構對執行機構人員的任免權，以及監督機構的獨立監督權。

　　業主委員會的組成應結合目前一些小區的業主代表大會和業委會的特點，將二者結合起來，全體業主一起或分區普選產生一個13-25名委員(另加60%的候補委員)的業主委員會，業主委員會再選舉產生一個3-5人左右的常務委員會(含主任一名)，常務委員會人數不能超過全體委員人數的三分之一，以免常委會架空業委會，形成業主委員會加常務委員會這樣一個大的業主委員會來作為業主大會的日常決策機構，然后明確業委會及其常委會可以決策的具體范圍。業主委員會委員任期三年，可以連選連任，但每年須對其中的三分之一進行重新選舉(也就是將首次選舉產生的全體委員分為三組，第一組在一年后重新選舉，第二組在二年后進行重新選舉，第三組在三年后進行重新選舉，以后每組都是三年任期后進行重新選舉)。業主委員會主任及常務委員會每年在新委員選舉完成后一周內進行重新選舉。這樣每年重新選舉三分之一委員的制度設計，既可以保證委員的定期更換，又能保證任何時候業委會均有三分之二的委員在位，以保證工作的連續性和社區的穩定性，避免各種力量取代和顛覆業主委員會。這對目前一股企圖用居委會來取代業委會的思潮也是一個有力的抵抗力。

　　執行機構的負責人則由業主委員會選舉產生，實行首長負責制，任期三年，如果業委會成員擔任執行機構成員，須放棄業委會正式委員資格，以保證執行機構處于中立狀態，忠實執行業主大會和業主委員會的集體決定、決議，加強對物業服務機構的領導和監管力度。

　　監督機構由全體業主普選產生，任期三年，其候選人可以來自居民委員會成員中的業主或社區內業主中的律師、人大代表、法官、檢察官等懂法律法規的人士。監督機構成員不得兼任業委會成員和執行機構成員，在任期內除非嚴重違反《管理規約》、犯罪或主動辭職，否則不可以免職，以保證其可以獨立監督業委會成員、執行機構成員和物業服務機構。居委會成員中的業主可以經選舉有序進入監督機構，既可避免一個自治機構干預另一個自治機構的尷尬局面，同時又使得居委會成員對業委會的監督符合了自治原則，通過《管理規約》對監督機構職權的明確規定，可以培養依法治理社區的精神。

　　上述制度設計，由于業主委員會常務委員會和執行機構成員均由具有一定法律地位的業主委員會任免，執行機構實行首長負責制，監督機構由全體業主選舉產生，保持獨立性，所以既能符合法律法規的規定，又實現了分權制衡的機制，防止業主委員會或執行機構集權腐敗，同時又保證了執行機構在負責人領導下有效率地開展工作，避免了居委會無序干預業主自治的局面。

篇2：減免**大廈住宅業主1月份物管費函(業主自治)

　　關于減免**大廈住宅業主20**年1月份物管費的函

　　深景業字20**-1號

　　深圳市**物業管理發展有限公司：

　　為了讓**大廈全體住戶（業主及其它物業使用人）共同分享業主自治帶來的優惠待遇，減輕通漲壓力，降低民生成本，經20**年12月18日至19日**大廈業主大會投票表決通過和**大廈業委會研究決定：減免**大廈住宅住戶（不含裙樓商業及3戶“住改商”）20**年1月份物業管理費。貴公司應收取的1月份住宅物業管理費由**大廈業主委員會統一買單支付，其費用在**大廈業主基金中列支。

　　由于貴公司尚未同我會結算往屆物管合同期剩余資金賬務，為簡便操作，請貴公司在應轉我會的資金中列支“1月份住宅物業管理費”到時同我會統一結算。請貴公司盡快安排同我會清算往屆物管合同期所有賬務，以便我會向業主公布所有財務收支賬目。

　　深圳**大廈業主委員會

　　20**—1---6

篇3：談業主自治的理念與實踐

　　談業主自治的理念與實踐

　　業主自治的核心理念應該是保護私有財產神圣不可侵犯，說大了，就是維護憲法尊嚴，這也是維護中國人做人的基本權力和尊嚴的實踐。問題是：大家需要明白，這里所謂的“私有財產”，不單指個人財產，而是指“以私有財產為核心，以共有財產為紐帶的整個小區的，全體業主的共同財產和這些財產形成的共同利益”!業主的共同財產把個人私利與整體利益結合起來，形成中國文明自古沒有的全新的“微型公民社會共同體”!這是祖國的未來!這時，我們再談“業主自治”就不是簡單的業主維權，而是業主作為一個利益共同體的建設，這個問題本質上是新人、新文化，新文明的建設，是中國現代國家建設的基礎!如此重要的工作，需要業主、物業公司、開發商、政府和整個社會的認同!否則，大家就是彼此消耗，多敗俱傷。

　　西方文明有2500年自治、公民社會建設的成敗經驗，但對我們中國人來說，才剛剛開始!因此，系統學習和普及公民社會常識是一個急需做的工作，但非常遺憾，這樣的工作還沒有開始。結果，政府、開發商、物業公司、業主、居民大家都在摸索!如同我們是這樣一群奇怪的小學生，都是成年人，但大家還在爭論1加1是不是等于2!

　　業主自治理念的建立可以通過教育，但實踐非常重要，這跟學游泳的道理一樣。我給大家講一個自己的親身經歷。

　　今天，中國別墅區已經私搭亂建成風，完全失去控制，成了中國特色大雜院!這是中國人心混亂，沒有共同價值觀和共同體意識造成的可悲結果!當然，也是政府不作為的結果。因為政府維護法律嚴肅性和執法的職能是任何單位和個人不能替代的。但問題并不簡單，下面的故事大家可以看到這個問題發生的全過程及多種可能性。

　　首先是疏的問題。北京的氣候不適合陽臺，冬冷夏熱，春秋風沙大，所以，幾乎所有人家都會把陽臺封了，但缺乏統一管理，設計，封的亂七八糟，非常難看。我所在小區因為開發商、物業公司嚴格管理，過去10年居然沒有一家私搭亂建!這在中國是一個奇跡!但每年，物業公司都要為防止業主私搭亂建投入大量人力、物力，甚至得罪業主。當新的物業經理來了之后，他感到不能再這樣下去了，控制不住了。業主開始強行封陽臺。為此，我們商量與其堵，不如疏。與其被動，不如主動，既滿足大家的需求，又最大限度維護小區的原設計風格。我們根據物權法第67條的規定，召開書面業主大會，讓全體業主投票，看大家是否同意小區可以封陽臺，如果封，按統一規格封。結果，經過前后一年半的醞釀、努力，投票結果是67%的業主同意按統一風格封陽臺，當然，業主可以不封。圖紙統一，施工隊業主自己找，免得說物業公司從中拿回扣。這樣，我們就成功解決了封陽臺的問題。從此，大家要封陽臺，就按統一規格，物業公司嚴格管理，大家都自覺遵守，相安無事。

　　業主的合理需求，通過業主大會投票的正當程序，有法律依據，大家就可以采取疏的辦法，這就是自治實踐的成功經驗。前提是：廣大業主、物業公司、開發商有共識。沒有共識，問題就復雜了。所以，社區建設，首先在法律的基礎上建立共識非常重要，而且，業主一定要自覺維護物業公司的管理權威!地方政府不干涉。

　　其次是堵的問題。中國人的創造精神往往表現在自私自利和破壞方面。比如，好好的房子，他裝修時非要把承重墻拆了，這對整個樓來說是破壞性的，這種行為相當于社區恐怖主義，與殺人無異。碰到這樣的事，只能堵。還有的業主住別墅，非要在院子里蓋房子，侵占公共綠地。我住的小區有一戶獨棟別墅，600多平米，幾口人，還要在院子里蓋房子，如果不制止，大家都蓋，小區就亂了!而且成了大工地，永無寧日!問題是怎么堵?在美國，很簡單，一個電話，警察來了，警告你違法了，不改正，吃不了兜著走，所以，在美國中國人都很守法。在中國，正好相反。你想干什么，干什么，只要有錢，有權，沒人敢惹你。如果發生了私搭亂建，你打電話告警察，警察說，我們管治安，出了人命案找我們;告城管，城管一般說，這是小區里面，我們不管。另外，他們不知道住別墅人的背景，怕得罪了大人物自己的飯碗丟了。物業公司說，我們沒有執法權，管不了。最后，自治的責任，如同原始社會一樣，靠大家!這時，那個強大的，無所不能的政府沒了!如果大家有正義感，團結起來，敢于保護小區全體業主的共同利益，不怕得罪人，告訴私搭亂建的業主這樣不對，可能會起到制止作用。如果不聽，大家就要團結起來，讓他看到大家的決心!包括要求物業公司、業主、業委會共同起訴他，要求恢復原狀!我們小區的全體業主、物業公司、開發商、辦事處、城管大家共同努力，經過近一年的時間，終于讓那位私搭亂建的業主改變主意，恢復原狀。這可能是中國唯一一個成功阻止私搭亂建的案例。我們可以總結經驗如下：

　　1，全體業主的團結和正義感。2，負責任的物業公司、開發商。3，負責任的辦事處和城管。4，堅持業主維權，出面阻止、物業公司嚴格管理、禁止違法施工和法律訴訟相結合。5，私搭亂建業主的良心發現和自覺改正錯誤。阻止私搭亂建如此復雜，而違法成本幾乎沒有，到底是誰的錯誤?當然是政府!是執法的問題。如果一個人在*廣場蓋一個房子，你政府按什么法律懲罰他?同樣是中華人民共合國土地，怎么在小區你政府就失職了呢?政府失職，只能由人民自己來代替政府執法，這本身就具有“違法”或“暴民政治”的性質，但如果人民也不作為，不維護自己的權力，等于忍受自己的權力被侵害，等于坐以待斃，等于被強奸，被掠奪，毫無做人的尊嚴!所以，從這個實例我們看出，中國社區乃至社會的混亂，第一責任人是政府!當政府不干自己應該干的事，以經濟建設為核心時，社會必然混亂!當社會出了問題，政府不反思，不解決，相反，還壓制批評，拒絕改正錯誤，那就是以人民為敵了!而人民在這樣的狀況中，應該采取自救措施，并以極大的愛心和耐心幫助政府改正錯誤。政府有不同級別，由不同的人組成，不是所有政府都不好，關鍵是看人民。因為，說到底，有什么人民才有什么政府!

　　業主自治的理念的與實踐，說到底是每一個中國人在當下自救的辦法!只有我們能夠自己救自己，我們才能談其他!只有我們能夠維護自己的財產權和生命權，我們才有其他權力，而人的任何權力，都是從維護自己的財產權和生命權開始的。維護財產權的實踐產生公民社會，維護生命權的實踐產生臣民社 會!

　　業主自治的最大問題，除了外部的原因之外，大家最值得關注是業主內部的原因!當我們都知道政府不作為，有法不依，執法不嚴時，業主自己就不能跟自己人過不去了!中國人被壓抑了數千年，每一個人內心都有沖破權威的沖動，但業主共同體權威大家必須自覺遵守!否則就是自殺。但如果這樣的笨人和愚蠢的人太多，如果你沒有巨大的犧牲精神，就搬家吧!孟母三遷的故事有道理，惹不起躲得起。很多中國人現在都躲到外國去了!(北野)