業主大會制度弊端的簡析

　　20世紀90年代以來，我國業主自治發端?！段飿I管理條例》(下稱條例)是我國第一個明確規定業主大會制度的行政法規。物權法將這一制度提升到法律高度，但至今存在先天不足的嚴重弊端。

　　一、“物業管理”概念混沌，業主自治淪為附庸

　　十幾年來，大家習慣于用“物業管理”來形容小區內的大情小事，但“物業管理”究竟是什么，卻不無爭議?廣義說認為“物業管理”的范圍包括業主自治、物業服務，有時還包括物業行政管理在內的綜合體。狹義說則認為“物業管理”僅指物業服務?！拔飿I管理”一詞多次出現于條例中。但該條例中多處的“物業管理”的含義卻不盡相同。

　　條例第二條中的“物業管理”實指“物業服務”，是為狹義說。結合國務院的立法權限及慣例來看，該條例從本質上說是為了行政管理的需要，是屬于行政管理法，因而其標題中的“物業管理”應是此意。條例第一條：“為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例?！睏l例第十九條規定：“業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動”。此兩條中的“物業管理”如果與第二條一樣僅指“物業服務”的話，則與條例第十一條、第十五條規定的業主大會、業委會職責不盡相符：該條例規定的業主大會及業委會法定職責涉及所有公共物業事項，物業服務只是其中一項。此處的“物業管理”實指包括業主自治、物業服務在內一切“公共物業事項”，采用廣義說。

　　物權法第八十一條、第八十二條將“物業管理企業”更名為“物業服務企業”，第七十三條將“物業管理用房”更名為“物業服務用房”，恢復了物業服務的本來面目，為厘清業主自治與物業服務之間的關系，明確公共物業事項的范圍，邁出實質性的一步。20**年8月26日，國務院依據物權法上述規定對條例進行了局部文字修訂， 并未改變“物業管理”概念混亂的局面。

　　條例及各地立法中各處的“物業管理”一詞含義不同，是立法者不能正確區分業主自治、物業服務以及物業行政管理之間的聯系與區別的突出表現，這勢必造成輕自治、強管制、重物管的立法后果，是造成業主大會制度虛無化的思想根源。

　　也因為如此，業主自治實已淪為物業服務的附庸：本應作為臨時安排的前期物業管理成為常態，業主自治權形同虛設;物業企業直接向業主收費，物業企業壟斷了小區經濟大權;招投標專家幾由物業企業人員壟斷。

　　二、業主大會制度外部主體虛無、內部自治無力

　　(一)業主大會決策不靈

　　業主大會由全體業主組成，業主大會的決策職能是通過召開業主大會會議的方式來進行的。業主大會在不同的情境下，可以理解為業主自治意思機構，也可以理解為會議形式，還可以理解為業主大會制度。

　　以面積、人數雙通過作為業主大會決定成立的一般條件，非我國獨例，日本、瑞士與之類似。不過，在我國業主自治尚處于初級階段的條件下，如果沒有靈活措施配套，這一過于僵化、極具原則的規定則將可能成為阻礙業主自治發展的桎梏。從現實看，業主大會會議召開難、業主大會決策難已經成為業主自治必須解決的突出問題。

　　我國立法不足表現在：

　　(1)未對單個業主面積投票權過大進行限制。假設一大業主持有1/3或1/2以上的面積投票權，那么其他業主無論如何折騰，業主大會也是沒有辦法通過需要以2/3或1/2以上面積投票權通過的決議。

　　(2)未建立靈活高效的決定形成機制：未設立實質的業主代表制，由業主代表全權表決，許多地方立法中的 “業主代表”所起的作用僅僅是幫助發放、收集選票而已;未規定就同一事項的第二次表決通過的門檻可予降低;未規定符合實際的送達及表決辦法。

　　(3)未規定在集中召開業主大會會議的情況下，實行較低的法定人數，并以出席人數多數決方式作成決定。

　　(二)業委會核心難成

　　如果沒有一個強有力的業委會，業主大會的決策功能便無從發揮。如果業委會“潰不成軍”，業主大會甚至于在形式上都將變得不復存在，業主大會的成立就失去了意義?？梢?，業委會不僅是執行機構，更是業主團體的組織核心和業主自治的外部標志，是整個業主自治建設的關鍵環節，特別是在業主大會閉會期間更是如此?，F行制度下，業委會職責限定過多。應建立業主大會、業主、業委會三者之間既權力制約又高效運轉的自治機制，業委會具有類似公司董事會的相應權責。

　　(三)沒有業主團體概念，對于事實上存在的業主大會，無法定代表人的制度安排。雖然國家確認了業主大會、業委會的合法地位，但未明確其外部主體性質，以至于在外部交往及訴訟仲裁中處于極度不利地位。沒有業主團體概念，作為業主自治決策機構的業主大會和作為執行機構業委會勢必陷入“無家可歸”的境地。業主大會法人化的，應由業委會主任擔任其法定代表人。

　　三、行政權力與業主自治之間配置錯位

　　物權法明確了政府公權與業主自治之間是“指導與協助”的關系。但從條例及各地立法來看，大都存在干預過度和保障不足的問題。

　　一方面，干預過度普遍存在。條例第十條規定“應當”在政府部門的指導下啟動業主自治造成了“非經指導產生即違法”的錯覺。條例第十九條規定行政部門有權撤銷業主自治決定。這一做法與物權法第七十八條第二款規定可以請求人民法院予以撤銷相比，存在自行擴權之嫌。有的地方規定可依據“嚴重影響社區安定和穩定”等這種模糊標準強力解散業委會，有的規定籌備組長由政府工作人員或居委會人員擔任，業委會備案需要居委會同意等等也不符合物權法精神。

　　另一方面，政府支持不足也非常明顯：立法未規定業主大會應普遍設立，政府也從無推進業主自治的規劃，由其指導業主自治的確勉為其難;未規定主管部門提供業主名冊等協助義務;對破壞業主自治的行為打擊不力;房地產協會、物業管理協會遍地開花，業委會協會組建進展困難。

　　完善業主大會制度，應當以落實物權法、推進業主自治為方向，以解決業主大會決策難、業委會執行難為突破口，以明確業主團體法律地位為重點，建立起內部自治高效，外部主體明確的新型業主大會制度，而這需要通過全面檢討條例，制定業主自治法來實現。

篇2：小區業主大會會議籌備組工作報告

某家園業主大會會議籌備組工作報告

　　E家園全體業主:

　　E家園業主大會會議籌備組按照住建部274號文件、京建發739號文件和《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》等有關法律、法規和政策的規定，進行了本次業主大會會議籌備和召開工作，現將有關情況報告如下：

　　一、籌備組成立情況

　　20**年8月21日在街道辦事處、社區居委會的監督指導下，按照住建部274號文件京建發739號文件規定，召開了小區業主代表會議，按照法規文件規定的程序，推選出業主大會籌備組?；I備組由9人組成，其中7位業主，2位居委會負責人?；I備組第一次會議推選E擔任本次業主大會會議籌備組組長。

　　(籌備組成員詳細名單及公告情況見附件)。

　　二、籌備組工作原則

　　(一)籌備組組長召集和主持籌備組會議;

　　(二)籌備組作出決定應當經半數以上成員表決通過;成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。因故缺席或持保留意見的成員未簽字的，不影響決議的效力。

　　(三)籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對會議記錄簽字確認;

　　(四)籌備組的成員不能委托代理人參加會議;

　　(五)籌備組應當自成立之日起3個月內完成籌備工作，組織召開業主大會會議;

　　(六)業主大會成立后，籌備組應當將相關資料移交給業主委員會。

　　三、籌備組工作日程表

時間	討論內容	決議情況	公示公告時間
20**.8.21	1、推選籌備組組長、副組長，工作分工 2、討論籌備組成立的公告 3、學習739號文件	參會8人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過	20**.8.22.至8.30.公示
20**.9.4.	1、討論《致全體業主的公開信》 2、討論《業主大會會議召開方案》、《征求對方案意見的通知》 3、討論招募業委會候選人《公告》 4、學習739號、274號文件	參會8人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過	20**.9.5. 至9.12.公示
20**.9.14.	根據739號、274號文件，討論、研究《業主大會議事規則》（征求意見稿）
20**.9.15.	根據739號、274號文件，討論、研究《業主大會議事規則》（征求意見稿）	參會者8人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過	20**.9.15. 至9.27.公示
20**.9.22.	1、根據739號、274號文件，討論、研究《業主管理規約》（征求意見稿） 2、聽取、了解部分業主對《議事規則》的意見 3、研究建立博客，網上公示、聽取意見事宜	參會者7人（包括居委會主任王建平）全體通過第3項
20**.9.29.	1、張欣生介紹與部分業主、居民談話情況 2、根據意見，對《議事規則》（征求意見稿）進行修改，定稿 3、繼續討論《管理規約》	參會者8人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過第2項	20**.9.29.至10.12.公示
20**.10.13.	1、根據政府文件的精神和大家提出的意見，討論修改《管理規約》（征求意見稿），定稿 2、學習274號文件，研究確定候選人工作	參會者7人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過第1項	20**.10.15.至11.6.公示
20**.10.17.	籌備組與報名參選的自薦人和被推薦人見面、溝通，了解報名人的基本情況和參選理念	參會者3人
20**.10.20.	籌備組與報名參選的自薦人和被推薦人見面、溝通，了解報名人的基本情況和參選理念	參會者6人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）
20**.10.21.	籌備組與報名參選的自薦人和被推薦人見面、溝通，了解報名人的基本情況和參選理念	參會者8人（包括居委會主任王建平）
20**.10.23.	召開業主座談會。征求、研討部分業主與居民對《議事規則》、《管理規約》的修改意見	業主、居民27人 籌備組參會7人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）
20**.10.23.	籌備組與報名參選的自薦人和被推薦人見面、溝通，了解報名人的基本情況和參選理念	業主、居民27人 籌備組參會6人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）
20**.10-11月	籌備組以個別談話方式征求意見
20**.11.1.	1、討論、確定了《管理規約》、《議事規則》的表決稿 2、全體籌備組成員以投票方式確定候選人名單 3、討論《公告》（5號） 4、討論、研究召開業主大會的工作程序	參會者8人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過	20**.11.9. 至 11.24.公示
20**.11.10	研討如何做好與持有不同意見的部分業主的解釋溝通工作	參會者9人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）
20**.11.22	1、討論《致全體業主的公開信》 2、研究發放、收取表決書工作	參會者9人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過
20**.11.24.至12.3.	召開業主大會，以書面形式對《管理規約》、《議事規則》、業委會候選人進行表決		20**.11.25. 至12.3.
20**.12.2.	1、研究、確定開箱計票工作的時間、地點、方法與程序	參會者8人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過
20**.12.11.	業主大會開箱、計票	業主代表與會務組工作人員唱票、計票，居委會對開箱計票工作全程監督
20**.12.11.	1、討論、確定《業主大會決議》 2、討論、確定《籌備組工作報告》	參會者9人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過	20**.12.11.至12.17.公示

　　會議記錄、決議記錄和公示、公告具體內容見附件。

　　四、業主大會會議召開情況

　　(一)業主大會會議召開時間為20**年12月24日至20**年12月3日。

　　(二)本次業主大會會議表決結果為，共發放、送達表決票736張，收回709張，其中：

　　1.《E家園管理規約》652票同意，占總人數的66.05 %，對應建筑物專有部分面積85748.37平方米，占建筑物總面積的66.47 %;10票反對;15票棄權、廢票12張。按市建委[20**]739號文件第十七條規定(下同)，《E家園管理規約》獲得通過。

　　2.《E家園業主大會議事規則》653票同意，占業主總人數的66.16%，對應建筑物專有部分面積85712.83平方米，占建筑物總面積的66.44 %;10票反對;15票棄權、廢票12張?！禘家園業主大會議事規則》獲得通過。

　　3.選舉業主委員會委員，經過表決，選出七名業委會成員：

　　按表決結果，E(贊成票560張，占總人數56.73%,對應專有建筑面積73971平方米，占總面積57.34%)、E、(贊成票590張，占總人數59.78%,對應專有建筑面積77412平方米，占總面積60%)E(贊成票596張，占總人數60.39%,對應專有建筑面積78013平方米，占總面積60.47%)、E(贊成票579張，占總人數58.66%,對應專有建筑面積76468平方米，占總面積59.27%)、E(贊成票552張，占總人數55.93%,對應專有建筑面積73066平方米，占總面積56.64%)、E(贊成票583張，占總人數59.07%,對應專有建筑面積76502平方米，占總面積59.3%)、E(贊成票593張，占總人數60.08%,對應專有建筑面積78664平方米，占總面積60.97%)7位當選為E家園新一屆業委會委員。

　　五、本次業主大會會議費用情況

　　(一)本次業主大會會議費用預算總額為捌仟元，實際使用總額為伍千肆佰叁拾捌元整(5438元)，其中包括：各種公示材料和宣傳材料的制作費、打印費和外聘的會務組工作人員的勞務費。

　　(二)費用來源為本小區廣告收入。

　　籌備組成員簽名：

篇3：業主大會籌備工作匯報

　　籌備工作報告

　　各級領導、各位業主:

　　很高興,今天召開了××集團××苑住宅小區第一次業主大會,同時,在這次大會上我們將選出業主代表,審議并通過《業主公約》,此次業主大會的召開,將是××苑住宅小區物業管理真正走向市場化、規范化、契約化和法治化的轉折點。從動議到籌備召開這次大會,主辦者××集團山東物業管理有限責任公司多次向濟南市房管局、市物價局、當地派出所、辦事處、小區警務區、居委會及集團公司領導請示匯報工作,得到各部門的諸多指導和協助,同時也得到各位業主的大力支持。在此,我代表大會籌備小組向熱情幫助大會籌備工作的各級領導和各位業主表示衷心的感謝,并作大會作籌備工作報告。

　　一、召開業主大會的必要性和法律依據。

　　我們知道,隨著房屋商品化和產權多元化,傳統的“房管”模式已經不適應市場經濟形勢下的物業房管需要,××苑住宅小區必須確立新型的物業管理方式。但在住房商品化的初期,有些業主對于物業管理消費的認識還很不足,容易產生物業管理單位與業主交流溝通不暢,業主不支持、不配合,導致管理服務不到位、業主投訴不斷等一系列問題。這樣,我們有必要借鑒國內外同行的經驗,探索建立新型的業主自治與專業化服務相結合的共管式物業管理模式,推行由業主參與小區物業管理,履行監督職能的獨特管理。1994年這一模式就被深圳市人大納入《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》予以立法,并加以推行。1999年7月30日濟南市人民政府第149號令《濟南市物業管理辦法》規定“住宅小區的物業管理,實行業主大會和業主委員會制度”。目前我們有必要確立這種物業管理模式,對小區物業實施多功能、全方位的統一管理,為產權人、使用人提供高效、周到的多方面服務,以提高物業的經濟價值和使用價值,創造一個優美、整潔、舒適、安全的生活環境。

　　二、召開業主大會的條件基本成熟。

　　目前,住房進入商品化階段后,業主維護自身正當權利的意識很強,也有花錢買服務的意識。大家都知道,購買并非是消費的終結,為了住房的保值和享受高質量的服務,業主必然要進行再投入。這樣,房管人員與住戶的地位發生了轉換,二者之間的關系變成了相互平等的契約關系,因此,一些業主的思想觀念也發生了轉變:住戶選舉業主代表,選聘物管企業代為管理和服務,物管人員與住戶以《業主公約》的形式確立彼此的權利義務。住戶受益就必須交費,物管人員也必須提供相應的服務。這樣,物管人員就由過去的單位房產“管理者”轉變為企業經營的“服務者”,住戶也由過去的福利“受益者”轉變為必須繳納管理費的“消費者”。

　　顯然,物業管理的市場化,可以通過業主委員會理順業主與物管企業之間的關系,真正建立契約化的平等主體關系,明確雙方的權利、義務,也促使物業管理企業不斷開發服務項目,提高服務品質。

　　三、召開業主大會的目的和指導思想。

　　業主大會是由全體業主組成,決定物業管理重大事項的業主自治管理組織,代表業主行使物業管理權利。這種制度的建立有利于形成市場化管理的監督約束機制,達到綜合一體化管理目標。

　　業主代表代表全體業主,把住宅小區房屋及設施的管理。