通政辦發〔20**〕5號

　　(通政辦發〔20**〕5號)北京市通州區人民政府辦公室印發關于加強準物業或無物業管理小區規范治理工作方案的通知

　　各鄉、鎮人民政府，各街道辦事處，區政府有關委、辦、局：

　　《關于加強準物業或無物業管理小區規范治理工作方案》已經區政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

　　北京市通州區人民政府辦公室

　　20**年3月14日

　　(此件主動公開)

　　關于加強準物業或無物業管理小區規范治理工作方案

　　為加強老舊小區的長效治理，進一步改善居民的居住環境，提升生活品質，切實增強人民群眾的獲得感、滿足感和幸福感，依據《*中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》(中發〔20**〕13號)、《北京市人民政府辦公廳關于印發老舊小區綜合整治工作方案(20**-20**年)的通知》(京政辦發〔20**〕6號)等文件精神，結合我區實際和試點經驗，特制定本工作方案。

　　一、工作目標

　　深入貫徹落實***大精神，以*社會***為指引，以改善小區生活環境、提高居民生活質量為總體目標，在總結基層實踐經驗基礎上，以黨建引領基層社會治理為主線，以落實業主自我管理責任為著力點，以解決突出問題為重點，建立和完善老舊小區長效管理機制，堅持共建共治共享，加強對老舊小區的治理，利用三年的時間，逐步形成政府主導、居民自治、社會力量協同的社區共治機制，顯著提升我區的住宅小區治理能力和業主自我管理水平。

　　二、基本原則

　　以“黨建引領、因地制宜、屬地主導、強化自治、適當補貼、逐步推進”為基本原則，充分發揮黨在基層組織的核心領導作用，針對老舊小區自身特點因地制宜確定管理方式，各鄉鎮街道作為責任主體，落實業主自我管理責任，依托基層黨組織和社區居民委員會，動員轄區單位、社會組織和居民共同參與，引導居民自我服務管理，政府適當給與補貼，逐步完善老舊小區長效治理機制。

　　三、實施步驟

　　(一)調查摸底，建立老舊小區基礎臺賬

　　由各鄉鎮街道于20**年3月底前，在完成本轄區老舊小區物業管理情況的摸底調查(調查內容包括：小區名稱、建成年代、建筑面積、戶數、當前管理模式等)基礎上，形成準物業或無物業管理老舊小區的基礎臺賬和有物業管理老舊小區現狀臺賬。

　　(二)深入調研，制定本轄區準物業或無物業管理小區工作計劃

　　由各鄉鎮街道于20**年4月底前，對照臺賬通過調查問卷、調研走訪、電話詢問等形式開展調研，充分了解本轄區準物業或無物業管理小區的當前管理狀態、存在的主要問題、業主滿意度、意見建議及繳費意愿等情況，編制符合實際、節點清晰、目標明確、操作性強的管理實施計劃。

　　(三)因地制宜，采用不同方式推進準物業或無物業老舊小區長效治理

　　20**年底前，針對不同類型的老舊小區，利用不同的管理方式推進老舊小區長效治理。

　　1.對于當前有人管理、有部門管理、有單位管理的準物業或無物業管理老舊小區，管理到位、居民滿意度較高的，維持原有管理模式，僅由街道鄉鎮對管理方式方法進行必要的指導，明確管理責任，引導業主繳費，形成合約關系，完善現有服務管理模式。

　　2.當前管理方式不能適應新形勢下我區管理需要，管理不到位，小區長期存在問題不能得到有效解決的，鄉鎮街道應以黨建為引領，依托社區居委會，遵循小區自我服務管理原則，指導業主修訂完善小區管理規約、業主大會議事規則，確定小區管理模式、服務內容、服務標準、服務費用等相關事項，充分整合小區內各種設施、資源，指導業主與管理單位形成合約關系，培養業主繳費意識。

　　3.實施綜合改造的老舊小區，要以自治為基礎，尊重業主參與權和決策權，采取改造與后期管理同步表決的方式，同意實施物業管理并同意交納物業費的，列入綜合改造計劃。實施綜合改造的老舊小區原則上實行專業化物業管理。以老舊小區綜合改造工作為基礎，鞏固老舊小區改造成果，改造后管理單位要無縫對接，即時有效開展物業服務，維護整治成果。

　　(四)遠近結合，?；敬匍L效提高居民獲得感

　　1.近期依靠政府補助形式先行保證準物業或無物業老舊小區的基本管理，由區級財政設置“無物業老舊小區管理補貼專項資金”，發放標準為0.7元/平方米/月，由各鄉鎮街道按本轄區內準物業或無物業老舊小區的建筑面積申領，統籌使用。補貼資金可用于改善老舊小區環境衛生、支持居民自治、獎勵管理單位或聘用組織等用途。此資金區級財政補貼各鄉鎮街道三年。

　　2.長遠出發，要在老舊小區里實現黨建引領基層社會治理，通過成立、指導業主委員會的工作，落實業主自我管理責任，形成業主共建共治共享的局面，逐步推動所有符合條件的住宅小區建立積極有效的業主委員會并參與小區管理，完善小區管理規約、業主大會議事規則。指導業委會組織居民群眾協商決定小區管理方式，培養居民繳費意識，形成多元參與、共同治理的良好局面。同時加強對業委會的監督，推動業主委員會履職盡職，引導業主委員會依法規范運作，最終形成一種良性互動的住宅小區綜合治理格局。

　　3.試點先行，探索社區居委會、業委會交叉任職，號召黨員回所居住小區報到，積極參與小區治理。各街道鄉鎮選擇配套設施相對獨立、完善，有一定規模，相對封閉的老舊小區作為試點，協助、指導、監督成立業主大會組建業主委員會。梳理核實社區居委會成員競選業主委員會的資格情況，結合業委會選舉，依法定程序推行社區居委會、業委會交叉任職。

　　(五)達標獎勵，提高老舊小區物業企業的積極性

　　1.建立對老舊小區物業企業考核獎勵機制。自20**年起，由區級財政設置“老舊小區物業管理獎勵資金”，標準為0.3元/平方米/月，用于激勵物業企業提高管理水平。采取“達標獎勵”的方式促進老舊小區物業服務的專業化和規范化。補償對象為已實施正規物業管理或形成專業化、自治管理的建成10年以上的老舊小區(按區域總建筑面積的50%予以獎勵)。

　　2.建立老舊小區物業企業考核約束機制。建成10年以內(不包括建成10年的)有物業管理的居住小區參與全面評定，考核結果納入紅黑榜信用體系，同時對管理不到位的項目采取相應措施予以提高服務水平。

　　四、職責分工

　　(一)區委社會工委負責指導社區黨組織在老舊小區管理工作中發揮好領導作用。

　　(二)區住房城鄉建設委負責全面統籌老舊小區管理的各項工作;監督管理為老舊小區提供物業服務的企業，對符合物業服務合同備案條件的進行備案，對全區納入老舊小區綜合改造的項目進行把關;協助鄉鎮街道及相關部門做好綜合改造具體事項的實施、推進與協調工作。

　　(三)區社會辦負責指導鄉鎮街道、社區開展準物業或無物業老舊小區自我服務管理工作，完善無物業老舊小區自我服務管理模式、社區治理結構，創新自我服務管理方式，建立無物業老舊小區長效治理體系。

　　(四)區民政局負責指導街道鄉鎮加強基層群眾性自治組織建設，健全基層群眾自治機制，引導社區居民積極有序參與老舊小區自治管理。

　　(五)各鄉鎮街道作為準物業或無物業老舊小區管理的責任主體，負責理順轄區內各產權單位關系，摸清小區設施設備權屬、公共維修資金等方面情況;負責使用“無物業老舊小區管理補貼專項資金”，建立、完善相應工作機制和保障措施，依托社區居民委員會，引導居民自我服務管理，逐步建立屬地主導、居民自治、社會力量協同的小區治理體系;負責老舊小區物業服務達標獎勵考核工作，選聘有社會責任感、口碑好的物業服務企業，進行打包式服務管理，要做到有品牌、有規模、有效益，推進轄區內老舊小區物業規?；?、規范化管理，按照實際服務質量綜合考量，撥付獎勵資金;引導物業公司通過法律手段追繳物業費，培養小區居民物業服務付費意識。

　　(六)社區的黨組織、社區居委會作為基層組織，在老舊小區自治管理中發揮核心作用，負責聯系居民，征求居民意見和建議，指導成立業主大會、組建業委會，經業主共同授權執行業主共同決定的事項，動員區域內各方社會力量參與老舊小區治理，加強對自治組織的指導、協助和監督。

　　(七)區編辦負責統籌協調在鄉鎮街道增加居住小區管理人員編制。

　　(八)區委組織部負責號召在職黨員回自己居住的小區報到參與小區治理，在業主委員會選舉和運行中發揮積極作用。

　　(九)區財政局負責“無物業老舊小區管理補貼專項資金”、“老舊小區物業管理獎勵資金”的統籌與撥付。

　　(十)區國資委負責督促區國有物業企業提高物業服務質量，對托管小區加大投入，提高服務標準。

　　(十一)針對居民與物業公司未簽訂物業服務協議，享受相應物業服務但拒不繳納物業費的行為，協調區法院從法律角度研究解決辦法。

　　五、工作措施

　　(一)各鄉鎮街道要強化街道鄉鎮黨委在老舊小區管理工作中的領導作用，明確一名主管領導統籌負責、一個固定科室專門負責居住小區管理。

　　(二)區編辦統籌協調在鄉鎮街道增加居住小區管理人員編制，其職責為承擔轄區居住小區的日常管理，協助、指導和監督業主大會、業主委員會的成立及活動，監督物業服務企業的日常工作，引導、監督居民自我服務管理。

　　(三)在小區自治管理過程中，要充分發揮業主中黨代表、人大代表、政協委員、黨員及其他優秀分子的帶頭作用，引導業主參與社區居民自治。

　　(四)各鄉鎮街道要利用“街鄉吹哨、部門報到”工作機制，統籌轄區社區居民委員會及相關部門，牽頭召集相關部門研究解決準物業或無物業老舊小區治理中存在的突出問題，協調產權單位、物業服務企業、業主委員會、其他自管組織、轄區單位共同參與小區管理，協商解決老舊小區管理過程中的重點難點問題，逐步強化老舊小區自治管理。

　　區綜治辦、區發展改革委、通州公安分局、區城管委、區園林綠化局等相關部門要配合屬地做好職能范圍內的相關事宜。

　　六、工作要求

　　(一)提高認識，加強領導。老舊小區的長效治理是保障和改善民生、改善小區生活環境、提高居民生活品質的需要。區社會辦要在工作中發揮統籌協調作用，區綜治、發改、公安、民政、財政、住建、交通、城市管理、園林綠化等相關部門要按照各自職能，強化責任意識，共同指導老舊小區的長效治理工作。

　　(二)因地制宜，強化自治。老舊小區長效治理工作的實施和開展要緊密結合鄉鎮街道和小區的實際情況，根據原管理方式、小區資源配置和社區參與程度等有關因素，制定符合自身實際情況的老舊小區管理方案。各鄉鎮街道要抓住自治管理這一核心和關鍵，充分動員居民參與，了解居民需求，強化自治管理的基礎。

　　(三)加強宣傳，確保長效。充分發揮先進典型的引領、輻射、帶動作用。通過各種形式宣傳、樹立小區自我服務管理工作典型，培養居民自我管理、自覺繳費的良好意識。充分挖掘、利用和整合社區內的各類資源，動員社區各種力量參與到老舊小區的治理中來，形成制度化、規范化機制，確保治理效果。

篇2：通州區加強準物業或無物業管理小區規范治理工作方案（2019）

　　通政辦發〔20**〕5號

　　(通政辦發〔20**〕5號)北京市通州區人民政府辦公室印發關于加強準物業或無物業管理小區規范治理工作方案的通知

　　各鄉、鎮人民政府，各街道辦事處，區政府有關委、辦、局：

　　《關于加強準物業或無物業管理小區規范治理工作方案》已經區政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

　　北京市通州區人民政府辦公室

　　20**年3月14日

　　(此件主動公開)

　　關于加強準物業或無物業管理小區規范治理工作方案

　　為加強老舊小區的長效治理，進一步改善居民的居住環境，提升生活品質，切實增強人民群眾的獲得感、滿足感和幸福感，依據《*中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》(中發〔20**〕13號)、《北京市人民政府辦公廳關于印發老舊小區綜合整治工作方案(20**-20**年)的通知》(京政辦發〔20**〕6號)等文件精神，結合我區實際和試點經驗，特制定本工作方案。

　　一、工作目標

　　深入貫徹落實***大精神，以*社會***為指引，以改善小區生活環境、提高居民生活質量為總體目標，在總結基層實踐經驗基礎上，以黨建引領基層社會治理為主線，以落實業主自我管理責任為著力點，以解決突出問題為重點，建立和完善老舊小區長效管理機制，堅持共建共治共享，加強對老舊小區的治理，利用三年的時間，逐步形成政府主導、居民自治、社會力量協同的社區共治機制，顯著提升我區的住宅小區治理能力和業主自我管理水平。

　　二、基本原則

　　以“黨建引領、因地制宜、屬地主導、強化自治、適當補貼、逐步推進”為基本原則，充分發揮黨在基層組織的核心領導作用，針對老舊小區自身特點因地制宜確定管理方式，各鄉鎮街道作為責任主體，落實業主自我管理責任，依托基層黨組織和社區居民委員會，動員轄區單位、社會組織和居民共同參與，引導居民自我服務管理，政府適當給與補貼，逐步完善老舊小區長效治理機制。

　　三、實施步驟

　　(一)調查摸底，建立老舊小區基礎臺賬

　　由各鄉鎮街道于20**年3月底前，在完成本轄區老舊小區物業管理情況的摸底調查(調查內容包括：小區名稱、建成年代、建筑面積、戶數、當前管理模式等)基礎上，形成準物業或無物業管理老舊小區的基礎臺賬和有物業管理老舊小區現狀臺賬。

　　(二)深入調研，制定本轄區準物業或無物業管理小區工作計劃

　　由各鄉鎮街道于20**年4月底前，對照臺賬通過調查問卷、調研走訪、電話詢問等形式開展調研，充分了解本轄區準物業或無物業管理小區的當前管理狀態、存在的主要問題、業主滿意度、意見建議及繳費意愿等情況，編制符合實際、節點清晰、目標明確、操作性強的管理實施計劃。

　　(三)因地制宜，采用不同方式推進準物業或無物業老舊小區長效治理

　　20**年底前，針對不同類型的老舊小區，利用不同的管理方式推進老舊小區長效治理。

　　1.對于當前有人管理、有部門管理、有單位管理的準物業或無物業管理老舊小區，管理到位、居民滿意度較高的，維持原有管理模式，僅由街道鄉鎮對管理方式方法進行必要的指導，明確管理責任，引導業主繳費，形成合約關系，完善現有服務管理模式。

　　2.當前管理方式不能適應新形勢下我區管理需要，管理不到位，小區長期存在問題不能得到有效解決的，鄉鎮街道應以黨建為引領，依托社區居委會，遵循小區自我服務管理原則，指導業主修訂完善小區管理規約、業主大會議事規則，確定小區管理模式、服務內容、服務標準、服務費用等相關事項，充分整合小區內各種設施、資源，指導業主與管理單位形成合約關系，培養業主繳費意識。

　　3.實施綜合改造的老舊小區，要以自治為基礎，尊重業主參與權和決策權，采取改造與后期管理同步表決的方式，同意實施物業管理并同意交納物業費的，列入綜合改造計劃。實施綜合改造的老舊小區原則上實行專業化物業管理。以老舊小區綜合改造工作為基礎，鞏固老舊小區改造成果，改造后管理單位要無縫對接，即時有效開展物業服務，維護整治成果。

　　(四)遠近結合，?；敬匍L效提高居民獲得感

　　1.近期依靠政府補助形式先行保證準物業或無物業老舊小區的基本管理，由區級財政設置“無物業老舊小區管理補貼專項資金”，發放標準為0.7元/平方米/月，由各鄉鎮街道按本轄區內準物業或無物業老舊小區的建筑面積申領，統籌使用。補貼資金可用于改善老舊小區環境衛生、支持居民自治、獎勵管理單位或聘用組織等用途。此資金區級財政補貼各鄉鎮街道三年。

　　2.長遠出發，要在老舊小區里實現黨建引領基層社會治理，通過成立、指導業主委員會的工作，落實業主自我管理責任，形成業主共建共治共享的局面，逐步推動所有符合條件的住宅小區建立積極有效的業主委員會并參與小區管理，完善小區管理規約、業主大會議事規則。指導業委會組織居民群眾協商決定小區管理方式，培養居民繳費意識，形成多元參與、共同治理的良好局面。同時加強對業委會的監督，推動業主委員會履職盡職，引導業主委員會依法規范運作，最終形成一種良性互動的住宅小區綜合治理格局。

　　3.試點先行，探索社區居委會、業委會交叉任職，號召黨員回所居住小區報到，積極參與小區治理。各街道鄉鎮選擇配套設施相對獨立、完善，有一定規模，相對封閉的老舊小區作為試點，協助、指導、監督成立業主大會組建業主委員會。梳理核實社區居委會成員競選業主委員會的資格情況，結合業委會選舉，依法定程序推行社區居委會、業委會交叉任職。

　　(五)達標獎勵，提高老舊小區物業企業的積極性

　　1.建立對老舊小區物業企業考核獎勵機制。自20**年起，由區級財政設置“老舊小區物業管理獎勵資金”，標準為0.3元/平方米/月，用于激勵物業企業提高管理水平。采取“達標獎勵”的方式促進老舊小區物業服務的專業化和規范化。補償對象為已實施正規物業管理或形成專業化、自治管理的建成10年以上的老舊小區(按區域總建筑面積的50%予以獎勵)。

　　2.建立老舊小區物業企業考核約束機制。建成10年以內(不包括建成10年的)有物業管理的居住小區參與全面評定，考核結果納入紅黑榜信用體系，同時對管理不到位的項目采取相應措施予以提高服務水平。

　　四、職責分工

　　(一)區委社會工委負責指導社區黨組織在老舊小區管理工作中發揮好領導作用。

　　(二)區住房城鄉建設委負責全面統籌老舊小區管理的各項工作;監督管理為老舊小區提供物業服務的企業，對符合物業服務合同備案條件的進行備案，對全區納入老舊小區綜合改造的項目進行把關;協助鄉鎮街道及相關部門做好綜合改造具體事項的實施、推進與協調工作。

　　(三)區社會辦負責指導鄉鎮街道、社區開展準物業或無物業老舊小區自我服務管理工作，完善無物業老舊小區自我服務管理模式、社區治理結構，創新自我服務管理方式，建立無物業老舊小區長效治理體系。

　　(四)區民政局負責指導街道鄉鎮加強基層群眾性自治組織建設，健全基層群眾自治機制，引導社區居民積極有序參與老舊小區自治管理。

　　(五)各鄉鎮街道作為準物業或無物業老舊小區管理的責任主體，負責理順轄區內各產權單位關系，摸清小區設施設備權屬、公共維修資金等方面情況;負責使用“無物業老舊小區管理補貼專項資金”，建立、完善相應工作機制和保障措施，依托社區居民委員會，引導居民自我服務管理，逐步建立屬地主導、居民自治、社會力量協同的小區治理體系;負責老舊小區物業服務達標獎勵考核工作，選聘有社會責任感、口碑好的物業服務企業，進行打包式服務管理，要做到有品牌、有規模、有效益，推進轄區內老舊小區物業規?；?、規范化管理，按照實際服務質量綜合考量，撥付獎勵資金;引導物業公司通過法律手段追繳物業費，培養小區居民物業服務付費意識。

　　(六)社區的黨組織、社區居委會作為基層組織，在老舊小區自治管理中發揮核心作用，負責聯系居民，征求居民意見和建議，指導成立業主大會、組建業委會，經業主共同授權執行業主共同決定的事項，動員區域內各方社會力量參與老舊小區治理，加強對自治組織的指導、協助和監督。

　　(七)區編辦負責統籌協調在鄉鎮街道增加居住小區管理人員編制。

　　(八)區委組織部負責號召在職黨員回自己居住的小區報到參與小區治理，在業主委員會選舉和運行中發揮積極作用。

　　(九)區財政局負責“無物業老舊小區管理補貼專項資金”、“老舊小區物業管理獎勵資金”的統籌與撥付。

　　(十)區國資委負責督促區國有物業企業提高物業服務質量，對托管小區加大投入，提高服務標準。

　　(十一)針對居民與物業公司未簽訂物業服務協議，享受相應物業服務但拒不繳納物業費的行為，協調區法院從法律角度研究解決辦法。

　　五、工作措施

　　(一)各鄉鎮街道要強化街道鄉鎮黨委在老舊小區管理工作中的領導作用，明確一名主管領導統籌負責、一個固定科室專門負責居住小區管理。

　　(二)區編辦統籌協調在鄉鎮街道增加居住小區管理人員編制，其職責為承擔轄區居住小區的日常管理，協助、指導和監督業主大會、業主委員會的成立及活動，監督物業服務企業的日常工作，引導、監督居民自我服務管理。

　　(三)在小區自治管理過程中，要充分發揮業主中黨代表、人大代表、政協委員、黨員及其他優秀分子的帶頭作用，引導業主參與社區居民自治。

　　(四)各鄉鎮街道要利用“街鄉吹哨、部門報到”工作機制，統籌轄區社區居民委員會及相關部門，牽頭召集相關部門研究解決準物業或無物業老舊小區治理中存在的突出問題，協調產權單位、物業服務企業、業主委員會、其他自管組織、轄區單位共同參與小區管理，協商解決老舊小區管理過程中的重點難點問題，逐步強化老舊小區自治管理。

　　區綜治辦、區發展改革委、通州公安分局、區城管委、區園林綠化局等相關部門要配合屬地做好職能范圍內的相關事宜。

　　六、工作要求

　　(一)提高認識，加強領導。老舊小區的長效治理是保障和改善民生、改善小區生活環境、提高居民生活品質的需要。區社會辦要在工作中發揮統籌協調作用，區綜治、發改、公安、民政、財政、住建、交通、城市管理、園林綠化等相關部門要按照各自職能，強化責任意識，共同指導老舊小區的長效治理工作。

　　(二)因地制宜，強化自治。老舊小區長效治理工作的實施和開展要緊密結合鄉鎮街道和小區的實際情況，根據原管理方式、小區資源配置和社區參與程度等有關因素，制定符合自身實際情況的老舊小區管理方案。各鄉鎮街道要抓住自治管理這一核心和關鍵，充分動員居民參與，了解居民需求，強化自治管理的基礎。

　　(三)加強宣傳，確保長效。充分發揮先進典型的引領、輻射、帶動作用。通過各種形式宣傳、樹立小區自我服務管理工作典型，培養居民自我管理、自覺繳費的良好意識。充分挖掘、利用和整合社區內的各類資源，動員社區各種力量參與到老舊小區的治理中來，形成制度化、規范化機制，確保治理效果。