萬科工程配套商業技術要求技術標準

　　第一節 沿街商鋪或步行商業內街

　　1.布置要求:

　　1.1.一般所占比例不宜超過項目總建筑面積的10%;

　　1.2.主力店，次主力店宜布置道街道轉角，主入口等重要部位。

　　1.3.主力店，次主力店宜采取獨立商業，一般宜作為餐飲，設計應當留好燃氣，上下水，隔油池。

　　1.4沿街商業景觀要充分考慮人行道至商業店鋪的通達性。

　　1.5沿街商鋪及景觀應統一設計店招。

　　1.6沿街商鋪及景觀應統一設計亮化工程。

　　2.面積配比

　　名稱單體面積(M2)占比統計層數經營內容經營模式主力店

　　500-1000

　　<10%

　　2-3

　　宜餐飲娛樂類

　　物業持有

　　次主力店300-500<10%2-3宜餐飲娛樂類

　　物業持有或銷售基本店鋪200-300

　　<20%1-2非獨立店鋪不宜餐飲類銷售100-200<20%1-2非獨立店鋪不宜餐飲類銷售100以下

　　<40%

　　1-2

　　非獨立店鋪不宜餐飲類

　　銷售

　　第二節 步行商業街區或大型商業廣場技術標準

　　2.1標準模式

　　2.1.1標準模式一般由主商場(4層)+商業街區(2～3層)+酒店式公寓及酒店構成。標準店為大、中主力店帶動小店模式，商業街以餐飲娛樂及特色主題商業為主。

　　2.1.2如果為星級酒店(4星級/5星級)宜單獨設置地塊，且宜與商業街區或商業街相鄰。

　　2.2面積配比

　　店型及規模業態及比例名稱

　　單個面積(M2)經營內容占比統計

　　備注

　　大型店

　　10000-20000

　　超市<25%

　　持有.租賃

　　5000-10000精品家居

　　5000-10000百貨(可與超市組合)中型店

　　2000-4000娛樂中心(量販KTV)<25%

　　持有.租賃4000-6000

　　休閑中心(洗浴+健身+按摩)租賃+銷售400-1000酒吧，咖啡租賃+銷售400-1000品牌連鎖餐廳租賃400-1000網吧電游租賃+銷售小型店

　　300-400>50%

　　銷售200-300

　　銷售100-200銷售100以下

　　銷售

　　2.3地下車庫設備層設計要點

　　2.3.1超市應有步道到地下車庫。

　　2.3.2地下室客用電梯應有門廳，設自動開啟玻璃門。

　　2.3.3結合貨梯位置在地下設置卸貨區和垃圾間面積應該在25-30平方米之間，(分類間+總間，供商場使用)，卸貨區應有相應的管理用房，垃圾間應設給排水口供清洗，應設排氣裝置。兩者盡量統一設置管理用房。卸貨區應考慮若干裝卸位，并注意回車空間，大型貨車卸貨平臺1M高，小型車卸貨平臺0.45M高。

　　2.4地上部分設計要點

　　2.4.1柱網尺寸以8.1M×8.1M為主網，邊沿部分依地形，造型靈活處理。

　　2.4.2外街店鋪室內外高差為150MM，室內店鋪室內外高差為15MM。

　　2.4.3層高：普通梁板結構：一層5～5.5M;二、三層5～5.2M(超市部分的凈高宜在3.8M以上);

　　四層約4.8M(影視廳除外)。

　　2.4.4主商場內中庭回廊不設柱子(除大中庭部分外)。

　　2.4.5主商場內街商鋪的店面玻璃墻距柱邊≥300MM。

　　2.4.6單面走廊寬約3M，中間走廊寬約4M。

　　2.4.7沿外街的商鋪，大型餐飲店、大型店、中型店內預留獨立衛生間位置，預留上下水口，余不設。

　　2.4.8結合貨梯位置設置卸貨區以5～10㎡左右垃圾間，垃圾間應設給排水、排氣裝置。

　　2.4.9公共衛生間不設門，平面布局，采用視線遮擋。

　　2.5消防疏散設計要點

　　2.5.1不超24米高的高層裙房按建規設計，所有建筑的耐火等級套規范低限。

　　2.5.2相鄰防火分區之間借用疏散寬度應達到本區理論疏散寬度的30%。

　　2.5.3相鄰防火分區宜共用疏散樓梯。

　　2.5.4疏散樓梯宜用半層剪刀梯形式。

　　2.5.5設計中須應用“虛擬防火分區”及“準安全區域”的概念。

　　2.6立面設計

　　2.6.1主商場建筑外立面造型與廣告位布置應協調，求得最佳造型效果和經濟效益。

　　2.6.2主商場餐飲業態應有自然采光與通風，余不開窗或少開窗。

　　2.6.3立面設計須考慮沿街小店采用分體空調的外機位效果。

篇2：住宅區內配套商業運營方案前言

　　住宅區內的配套商業運營方案前言

　　商場是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為"單體經營，集中管理"的模式，對商業街商鋪在"銷售之后返租回來"進行統一管理和運營，是目前開發商普遍推行的一種方法，國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行按揭貸款，在這種情況下，開發商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發商的頭上。管理運營的好，對培育區域商業中心和商業品牌以及住宅區人氣有重要影響。對于開發商來說，開發、銷售商鋪是前提，但只有開發、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久發展。商業管理（運營）和商業物業管理有著千絲萬縷的聯系，最好的方式是將兩者有機結合在一起，我公司在住宅區內的配套商業運營上具有一定成功經驗。

　　商鋪物業管理具有如下特點：

　　1.商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于增加商鋪的安全性和耐久性。

　　2.顧客流量大，安全難控制

　　商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發生突發事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重

　　3.服務要求高

　　商業物業管理費相對較高，所享受的服務也就較高，比如保安要求對商城內所有財物負責看管，失竊物業公司要賠償等。同時好的物業管理服務能為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優美的經營和購物環境，促進商場的人氣，既而拉動物業保值、增值，這是商鋪物業管理服務的根本原則

　　4.管理點分散

　　商業物業出入口多、分散，需要的保潔、保安人員相對較多，導致管理點分散，管理難度較大是商業物業管理的特點。

　　5.營業時間性強

　　顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統一會造成整體商鋪經營的凌亂感，無序經營的印象，對顧客產生不良的心理影響。

　　6.車輛管理難度大

　　來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場和周邊別墅、酒店區物業管理水平的整體形象。所以在此處公共區域必須設置交通和市容管制人員。

篇3：居住配套商業服務設施規劃建設使用管理辦法(2018試行)

　　各區政府，各有關單位：

　　按照本市《關于進一步提升生活性服務業品質的工作方案》要求，市商務委、市規劃國土委、住房城鄉建設委、發展改革委和市工商局共同研究制定了《居住配套商業服務設施規劃建設使用管理辦法(試行)》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　特此通知。

　　北京市商務委員會

　　北京市規劃和國土資源管理委員會

　　北京市住房和城鄉建設委員會

　　北京市發展和改革委員會

　　北京市工商行政管理局

　　20**年4月19日

　　居住配套商業服務設施規劃建設使用管理辦法(試行)

　　第一條為加強本市居住配套商業服務設施管理，確保按標準規劃設計、與住宅同步建設及交付使用，滿足居民日常生活需求，根據《北京城市總體規劃(20**-2035年)》、《北京市人民政府關于印發〈北京市居住公共服務設施配置指標〉和〈北京市居住公共服務設施配置指標實施意見〉的通知》(京政發〔20**〕7號)、《北京市蔬菜零售網點建設管理辦法》(北京市人民政府令第249號)等有關規定，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱商業服務設施是指依據《北京市居住公共服務設施配置指標》為居住項目配套建設的商業服務設施，包括蔬菜零售網點(菜市場、生鮮超市、社區菜店等)、綜合超市、便利店、早餐(餐飲)店、理發店、家政服務點、洗衣店、藥店、末端配送點等設施。

　　本辦法適用于本市行政區域內所有居住項目配套商業服務設施的規劃、建設、使用及管理。

　　第三條規劃國土部門負責按照本市居住公共服務設施配置指標配置商業服務設施;負責按規定進行居住配套商業服務設施登記手續。

　　住房城鄉建設部門負責確保居住配套商業服務設施與住宅建設同步實施、同步驗收、同步交付使用;負責對居住配套商業服務設施銷售管理。

　　商務部門負責制定居住配套商業服務設施的建設和驗收標準;對居住配套商業服務設施使用性質變更、轉讓提出意見;建立居住配套商業服務設施檔案，為設施投入運營提供幫助、指導和服務。

　　各區人民政府負責在編制控制性詳細規劃和制定實施計劃過程中，統籌考慮居住配套商業現狀、缺口和新建補建需求，區商務委參與居住配套商業服務設施規劃設計、建設、驗收、日常運營監管的全過程。

　　發展改革、工商、食品藥品監管、環保、消防、財政、國資等部門按照各自職責做好居住配套商業服務設施規劃、建設及相關管理工作。

　　第四條居住配套商業服務設施總體規模按600-700m2/千人建筑面積配置。其中：

　　菜市場配置標準為建筑面積50m2/千人。小型社區菜市場建筑面積500-1000m2，中小型社區菜市場建筑面積1000-1500m2，大型社區菜市場建筑面積2000-2500m2。

　　生鮮超市、社區菜店、綜合超市、便利店、早餐(餐飲)店、理發店、家政服務點、洗衣店、便民維修、藥店、末端配送點等居住配套商業服務設施配置標準為建筑面積535-625m2/千人。

　　小型商服(便利店)配置標準為建筑面積10-20m2/千人。

　　第五條居住配套商業服務設施一般應在交通便利，居民出行便捷的地段沿街、集中設置，可與其他獨立占地的公共服務配套設施合建。設施布局遵循以15分鐘步行距離為服務半徑的原則，其中蔬菜零售網點、便利店、早餐店等基本商業服務設施布局宜遵循5-10分鐘步行距離為服務半徑的原則。

　　鼓勵建設均衡完善的便民服務網絡，設置集蔬菜零售網點、綜合超市、便利店、早餐(餐飲)店、理發店、家政服務點、洗衣店、藥店、末端配送點等多種生活服務業功能于一體的社區商業便民服務綜合體。

　　第六條開發建設單位應在居住項目修建性詳細規劃方案(建設工程設計方案)中明確配建的商業服務設施的位置、功能、建筑規模等內容。

　　第七條各區商務委應參與編制控制性詳細規劃并審查項目修建性詳細規劃方案(建設工程設計方案)，根據配置標準，結合項目及周邊商業服務需求，對居住配套商業服務設施經營內容、業態結構提出意見。

　　第八條規劃國土部門應在建設工程規劃許可證附圖上注明配建商業服務設施的位置、建筑規模和規劃用途，規劃用途為菜市場的應具體注明;居住配套商業服務設施產權持有人應主動公開在建和建成的居住配套商業服務設施的性質、規模、布局和監管主體等信息，接受社會監督。

　　第九條居住配套商業服務設施應在住宅規模完成80%前完成建設，并同步驗收、同步交付使用。未按照時序建設商業服務設施的，規劃國土部門對竣工的住宅建設工程不予規劃核驗，并對該建設項目其他建設工程暫緩核發規劃許可;住房城鄉建設部門不予辦理竣工驗收備案手續，暫停商品房合同網上簽約。

　　第十條居住項目建設工程竣工備案后，開發建設單位應于一個月內將居住配套商業服務設施的位置、建筑面積、規劃用途等書面告知屬地區商務委。

　　第十一條居住配套商業服務設施原則上由建設單位投資建設，按照“誰投資建設誰所有”的原則確定產權歸屬，土地上市交易、劃撥或協議出讓條件中另有約定的除外。規劃國土部門在辦理居住配套商業服務設施《不動產權證書》時，應注明居住配套商業服務設施的坐落、面積和用途。

　　第十二條在居住項目物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積80%以上時，居住配套商業服務設施產權人應將設施投入運營;有特殊原因不能投入運營的，應向區商務委報告并說明情況，推遲投入運營時間不應超過1年。

　　居住項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應將其掌握的有關居住小區物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積80%的情況通報所在地區商務委。

　　第十三條居住配套商業服務設施只作現售。居住配套商業服務設施改變使用性質或轉讓前，須經所在區政府和市商務委批準。未經同意，建設單位不得改變使用性質或轉讓。

　　第十四條居住配套商業服務設施應按規劃用途開展經營并符合《北京市新增產業的禁止和限制目錄》要求，任何單位和個人不得擅自拆除、遷移、改建居住配套商業服務設施。運營方不按規劃用途開展經營的，工商行政管理部門不予注冊登記。工商行政管理部門與商務部門就居住配套商業設施經營主體相關登記注冊信息建立溝通共享機制。

　　第十五條各區政府應加強對居住配套商業服務設施規劃建設和使用管理的組織領導，建立完善工作機制，明確任務分工，加強協調配合，切實把居住配套商業設施建設管理的各項工作落到實處。

　　第十六條已建成居住區商業服務設施建設使用管理參照本辦法執行。對于蔬菜零售、早餐、超市(便利店)等基本便民商業服務設施不能滿足居民需求的，各區根據需要，應采取以下措施：

　　(一)恢復挪作他用的原配套商業服務設施。由區政府負責，對現使用性質與規劃用途不符的居住配套商業服務設施，責令產權單位限期恢復其規劃用途。

　　(二)發揮國有企業示范作用。由國資部門負責，推動國有企業將其擁有產權或使用權的居住配套商業服務設施優先用于基本便民商業服務。

　　(三)引導經營企業提供基本便民商業服務。由商務、發改、財政部門負責，研究制定資金支持政策，引導擁有商業服務設施的產權單位、經營商戶提供基本便民商業服務。

　　(四)改造閑置公共配套設施。由區政府負責，提出改造閑置公共配套設施用于基本商業便民服務設施的意見，工商、食藥等部門按區政府意見為企業辦理相關證照手續。

　　(五)購買、租賃有關設施。由商務、發改、財政部門負責對購置、租賃基本便民商業服務設施給予資金支持。

　　第十七條區政府或者政府部門享有產權或使用權的居住配套商業服務設施一般不得出售轉讓，并應通過招標等公平競爭的方式確定經營者。

　　第十八條違反本辦法相關規定的，由有關主管部門依據相關規定作出處理。

　　第十九條各區政府應結合各自實際情況，按照本辦法規定，建立相關工作機制，并制定配套實施細則。

　　第二十條本辦法自20**年7月1日起施行。