萬科工程公共部分設計要點技術標準

　　一.首層門廳與門廊空間

　　1.除類似海南地區項目外，其余地區北向電梯廳不考慮敞開式。

　　2.單元入口前宜做門廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必須有坡度并有組織排水，靠墻一側設300MM混凝土翻邊。入口應設入戶對講機等設施，并應進行無障礙設計。

　　3.單元門不應采用無框玻璃門，開啟扇應設電磁門鎖、閉門器及門碰。門窗應有詳細設計，型材安全性、玻璃安全性應經過專業計算，并滿足建筑設計的要求。

　　4.住宅入口大堂面積，多層宜為8～12㎡、中高層(18層以下)宜為15～25㎡，高層(18層以上)宜位25-30㎡，大堂面積不包括電梯廳面積。

　　5.入口大堂一般應設置公告欄、信報箱，休息座椅;高檔樓盤共享型大廳(2-3個單元共享)宜增設電子顯示屏、服務臺、寄存間等功能、提供休息飲品服務。

　　6.信報箱的深度應可投放16開本雜志，可考慮與奶箱結合布置。在大堂內時，宜考慮外投內?。耗Ｊ?/p>

　　01.作專門信報投遞間，凈寬不宜小于1.5米;模式

　　02.箱設在大堂外時需考慮防雨，上加玻璃雨棚并盡量潛入墻體內(參見上海綠城);模式

　　03信報箱在架空層時，應有照明;

　　04雙廳設計：外廳設信報箱，不設門禁，內廳為業主入口。

　　7.消火栓箱、電表箱等水電設備應避免設在首層大廳的主要視線范圍內，可設于樓梯間內，但應避開人行主要通道。以上箱體應當采用嵌壁式安裝。

　　二.電梯廳、走廊

　　1.電梯廳、敞開式過道、走廊應加強遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料，找坡(敞開式走廊靠外側可考慮作淺邊溝)并設地漏。外設花池應考慮取水點和排水設施。

　　2.應避免從公共空間跨越或翻爬至戶內，尤其注意防止從欄桿、水平挑板等處跨越。

　　3.公共空間應合理安排消火栓箱的安裝位置，避開廳、臥室墻面及正對戶門設置，消火栓箱必須采用嵌壁式安裝。

　　4.強弱電井宜合并為1個，以減小管井面積，提高得房率。豎井應利用通道作為檢修面積，高層豎井凈寬度不宜小于0.60M;多層豎井凈寬度不宜小于0.35M;管井門寬度設計應保證維修操作方便。

　　5.所有管道井門上緣宜與入戶門上緣齊平，即2100高度。設備管井應設不少于100MM高的門檻，門檻高度應與踢腳高度一致。管井門油漆顏色宜與周邊墻體顏色一致或者與樓梯間疏散防火門顏色一致。

　　三.電梯

　　1.電梯門口做高差10-20MM的反坡，防止電梯井進水。

　　2.住宅每單元至少有一臺電梯通達地下車庫。

　　3.在初步設計和施工圖設計階段，電梯數量應經計算確定。電梯的服務質量應滿足以下要求：乘客平均等候時間不宜超過120秒，發梯間隔時間不宜超過60秒。

　　4.電梯數量、容量和速度表

　　標準建筑

　　數量(臺)額定容量P(人)速度V(m/s)經濟級

　　常用級舒適級豪華級住宅

　　80-100戶/臺

　　60-80戶/臺

　　40-60戶/臺

　　<40戶/臺

　　8，10，15

　　1-2.5

　　5.高檔住宅宜考慮電梯直接入戶設計;觀景住宅宜考慮設觀光電梯;為了與歐式風格協調，不宜采用弧形觀光電梯;高層豪華住宅宜考慮傭人電梯與主人電梯分離設計。

　　四.公共樓梯間

　　1.單元交通核平面應合理、緊湊，盡量減少公攤面積，保證高得房率。

　　1.疏散樓梯應盡量考慮自然通風。

　　2.樓梯應注意梁底碰頭問題，高度較高或較低的樓梯平臺不設吸頂燈，可設置壁燈。

　　3.樓梯間窗戶開啟扇的高度應滿足安全高度和方便開啟的要求，落地玻璃窗應設護欄。樓梯間為敞開式時，應采取措施防止臺風時雨水飄入梯間，并設地漏，樓梯間地磚應考慮防滑。同時應防止從梯間攀爬至戶內的可能性。

　　4.雙跑樓梯間層高2.90米，開間控制在2.60-2.70米;高層剪刀梯樓梯間的凈長度不宜超過6.60米;電梯前室的寬度控制不宜小于1.8;電梯井道尺寸設計要求按照選用具體電梯產品的最小尺寸進行設計，18層以上宜考慮高速電梯。

　　五.屋面

　　1.屋面局部作為頂層業主的私家花園使用時，應滿足防火規范所要求的公共疏散面積和疏散要求，并預留公共設施檢修通道，私家花園欄桿設計應保證屋面排水暢通。

　　2.屋頂私家花園、露臺應考慮安全防范措施;頂層陽臺應考慮晾衣遮雨設計。

　　3.上人屋面宜考慮可做公共屋頂花園。鋪地布磚，女兒墻壓頂及壓頂上避雷帶等應精細考慮，屋頂排氣管應做美化處理;屋頂宜作局部花架，考慮遮雨設計，花架可宜布置室外桌椅;屋頂綠化宜采用盆栽植物;女兒墻高度不宜過高，如外立面需要做超高女兒墻(仿檐)時，應設置相應洞口，避免屋頂空間閉塞。

　　4.上層屋面的雨水不應排入下層私家使用的屋面和露臺。

　　5.機房屋面應設爬梯，便于檢修，爬梯應有防止兒童攀爬的措施。

　　6.屋頂排氣管外加鋼管保護，鋼管與結構層應有可靠連接。在排氣管300范圍內多加一層柔性防水層。

篇2：暫放公共部分的物品遺失物業是否有責任

　　住戶暫放公共部分物品遺失,管理公司是否有責任?

　　某出租公寓發生一起租戶暫存于后樓梯前方的一箱私人物品,被管理公司視為垃圾處理。物主要求管理公司賠償2萬元,到底管理公司應否負上責任?

　　物主為該出租公寓租客,兩夫妻租住一個面積約120平方的單元,在其搬入該單元時,由于男租戶到外地出差,物業管理公司派員協助女租戶搬運行李。在整理其個人物件時,女租戶想管理公司員工提出要求因有一箱私人物品,包括一些公司檔案資料、小花瓶及電腦軟盤等不方便放于單元內,希望能暫時擺放于公共走廊通往后樓梯的前室。當時管理處員工表示該處為公共部位,亦屬于消防通道,不能搬放任何物件,但做出通融最多可擺放一星期。女租戶遂將該紙箱物品用封條封好,在紙箱外寫上租戶單元號,以資識別。

　　一星期很快便過去,該箱物品仍舊放于原位,物業管理公司員工無跟進向租戶將物品搬離。

　　約一個月后的某一天,物業經理作出大樓整體公共部位什物處理的安排,要求保安員在巡視的同時作出違例棄置在公共部分什物的清點,然后在第二天安排清潔工將所有什物作為垃圾處理,當然,上述的一箱物件亦在處理之列。

　　據保安員檢查時所見,有關的一箱物件在其巡視時狀態已曾被人打開,內里的東西曾被人翻過,文件及電腦軟盤被棄置于地上,因此無考慮到這是一箱有用的物件,因此無特別向物主提出收回的要求。

　　三天后,物主發現其物品丟失,向管理公司作出投訴,管理公司在接報后,立即到垃圾房尋找但未果。物主遂通過律師向管理公司提出以下的觀點及要求:

　　(一)物業管理公司在明知及已批準的情況下擅自將其財產處理,須負全責;

　　(二)由于其物品被盜(遺失),認為大樓保安有問題,感到不安全;

　　(三)由于管理公司失職,因此拒付租金及管理費;

　　(四)要求物業管理公司賠償其損失,人民幣二萬元。

　　物業管理公司作出以下回應:

　　(一)員工只同意其存放一星期,并無同意其長期存放;

　　(二)存放地點為消防緊急走通道,不應擺放任何物件,以造成通道不暢通;

　　(三)管理公司有權依法處理公共部分違例什物;

　　(四)后樓梯屬公共部分,無證據證明其物件被翻開是非法闖入者造成;

　　(五)綜合上述各點,管理公司并非失職,以此作為拒付租金管理的理由視為不合理;

　　(六)這箱失去的物品對物主而言可能是有價值,但對外人而言不是有價值的東西;

　　(七)既為有如此貴重價值的東西不應隨便放于公共部分;

　　(八)其租住的單元面積120多平方,不可能無處容納一個小紙皮箱;

　　(九)既然責任不在管理公司,要求賠償完全不合理。

　　物主對此不滿意,雙方向法院提出訴訟。最后,在法院面前物主同意撤消起訴,及被判須全額支付所欠的租金及管理費。

　　客觀地分析此案例,有以下結論:

　　(一)管理公司員工不應同意物主將其私人物品暫放于公共地方,此舉根本不能保證其物品的安全,更者是嚴重違反消防條例規定;

　　(二)管理公司員工代表了管理公司的行為,管理公司不能說這是純粹為員工的行為過失;

　　(三)客人有類似要求應以書面向管理公司提出,然后由物業經理作出書面的答復;

　　(四)管理公司在清理什物前應發出書面通知.

篇3：關于歸還小區公共部分配套用房的函

　　關于歸還**小區公共部分配套用房的函

　　深*業字(20**)**號

　　深圳市**房地產開發有限公司：

　　經向深圳市規劃國資委、不動產產權登記中心查詢，由貴公司開發的**小區《建設工程規劃驗收合格證》、《民防工程驗收證書》等相關文件顯示：**小區除住宅等可售專有面積外，有***平方米屬未計入建筑容積率的規劃配套公共部分，主要包括：小區業主會所、物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房、配套停車庫等。

　　根據國家《物權法》第七十三條“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有 ”。

　　根據《廣東省物業管理條例》第三十四條“建設單位向業主委員會移交物業管理權時，應當按規定向業主委員會移交已分攤到戶的用于公共服務的公共用房和管理用房?！?/p>

　　根據《深圳經濟特區物業管理條例》第五十二條“建設單位應當在物業管理區域內無償提供物業服務用房，包括物業服務設備用房、物業服務辦公用房和業主委員會辦公用房?！钡谖迨龡l“物業服務用房應當有獨立產權并具有正常使用功能。物業服務用房產權屬該物業管理區域全體業主所有，權屬資料由業主委員會保管。任何單位和個人不得改變物業服務用房的用途?！钡谖迨臈l“建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業服務用房房號、面積等相關資料?！薄笆蟹康禺a主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業服務用房房號?！钡谖迨鍡l“建設單位不得擅自處分依法屬于業主的物業共用部位和共用設施設備的所有權或者使用權?！?/p>

　　根據以上相關法律法規，貴公司長期以來占用**小區配套公共部分，違法以租代售變相出售買賣小區配套公共停車位，并將小區公共會所擅自轉讓給非合法產權人的第三方進行經營，嚴重侵害了**小區全體業主的合法權利。

　　貴公司轉讓持有公共部分的第三方，擅自改變原建筑規劃，違法擴大建筑面積出租，在住宅區紅線內從事油煙污染經營項目;擅自拆除損毀了小區噴水池景觀設施;一些出租房還擅自破墻開窗，侵占小區景觀造型部分進行出租牟利。

　　由于**小區配套公共部分被非法占用、轉讓、出租牟利，造成小區物業管理處擠占小區地下停車庫空間辦公;小區業主委員會直今沒有辦公室;業主沒有公共活動場所空間;出租商家和其客戶擠占小區地面公共停車位，造成小區業主停車困難，管理混亂。

　　深圳市福田區**業主委員會已于201*年*月成立，并在主管部門深圳市福田區建設局備案。**小區業主委員會是小區配套公共部分的法定監管執行機構，請貴公司于20**年*月**日前，依法向我會移交以上所述的小區規劃配套的公共部分房屋。

　　特此函告，請依法配合執行。本會并保留依法追索貴公司及相關第三方，長期侵占**小區公共部分牟利的法律權利。

　　深圳市福田區**小區業主委員會

　　20**年4月20日(以上文案由深圳鄒家健提供分享)