萬科景觀工程目標成本編制作業指引

　　1.適用范圍

　　適用于項目策劃、景觀方案設計、景觀初步設計、景觀施工圖設計及景觀施工各階段的目標成本確定工作。

　　《目標成本管理規定》要點

　　A.目標成本，是指在不同階段制訂的項目開發成本計劃，是包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本和財務成本等的項目全成本。

　　B.目標成本按開發進度的不同階段始終處于動態調整之中，原則上，每一個階段目標成本的制訂都是在上一個階段基礎上進行的。

　　C.主體工程施工圖設計完成后，分公司負責編制(或委托咨詢公司編制)施工圖預算和項目的目標成本計劃，經分公司領導審核確認后，報集團公司審核。

　　D.集團公司成本管理部對施工圖預算進行審核后，組織戰略投資部、規劃設計部、分公司等相關部門一起對《項目目標成本計劃》進行評審，評審通過后，成本管理部綜合各部門意見，編制《項目目標成本控制指導書》。

　　E.(一)可研階段目標成本(投資估算)允許誤差不超過30%;

　　(二)規劃方案階段目標成本(估算成本)允許誤差不超過15%;

　　(三)項目開發目標成本(目標成本控制指導書)允許誤差不超過5%;

　　2.園林景觀成本構成

　　室外土方工程指室外和園林種植土的土石方工程(含濾水層等)園林環境工程費指室外景觀、道路、綠化、景觀小品及相關設施等工程

　　園林土建工程

　　包括硬質鋪裝、道路、景墻(擋土墻)、景亭、雕塑、廊架、水景、座凳及垃圾桶等項目

　　綠化工程

　　包括喬木、灌木、花壇、盆景、植被及草坪的種植及養護

　　<建議綠化投資額不低于園林環境工程費總額的25%>

　　圍墻工程指小區圍墻基礎、結構及裝飾部分

　　景觀水電

　　指室外景觀照明、景觀給排水、綠化噴灌等

　　物業及交通設施指物業標識、門牌號碼、信報箱、車位劃線、車擋及保安亭等室外零星設施指上述園林環境工程未包含的一些零星設施配套設施費

　　游泳池指小區內游泳池建設費用網球場指小區內網球場建設費用垃圾站指小區內垃圾站建設費用

　　物業管理用房指單獨建設的物業管理用房或移交給物業單位之前對其裝修、裝飾的費用其他配套用房指單獨建設的其它配套用房費用

　　3.項目目標成本表編制

　　3.1項目論證決策階段，依據投資估算確定景觀目標成本，成為景觀總目標成本，用以控制景觀方案設計，是評審方案設計的標準之一。

　　3.2項目景觀方案設計完成后，依據方案設計設計估算確定目標成本，成為控制擴初設計的目標成本，是評審初步設計的標準之一。

　　3.3初步設計完成后，依據初步設計概算確定目標成本，成為控制施工圖設計的目標成本，是評審施工圖設計的標準之一。

　　3.4施工圖設計完成后，依據施工圖預算確定目標成本，作為項目施工階段成本控制目標。

　　3.5景觀總目標成本及其它階段的目標成本按照上表《園林景觀成本構成》進行測算編制。

　　4.確定目標成本應遵循的基本原則

　　4.1標桿瞄準在項目選擇和項目策劃階段，項目開發籌建部門應通過市場研究找準銷售價格市場標桿、工程成本市場標桿，以及非工程成本市場標桿。

　　4.2滿足顧客需求

　　a)在項目選擇和項目策劃階段必須關注目標顧客定位、分析目標顧客核心需求和一般需要，并將其轉化為定性或定量的明確描述。

　　b)在分階段確定目標成本時，應始終注意將成本分項結構向顧客核心需求方向傾斜。

　　4.3競爭策略要求

　　a)在項目選擇的項目策劃階段，應調查分析競爭對手的綜合競爭能力，結合項目自身資源條件和經營目標，形成明確的競爭策略，并將競爭策略對產品定位的要求表述成定量指標或定性描述。

　　b)在分階段確定目標成本時，始終注意成本分項結構滿足競爭策略要求。

　　4.4倒逼成本

　　4.4.1通過項目選擇和項目策劃階段的市場調查和可行性研究工作，依據市場標桿和項目挖潛措施

　　對項目可能獲得的盈利空間做出準確判斷和取舍。

　　4.4.2用合理的預期稅前盈利額倒逼項目總成本，并用以指導“限額設計”和項目開發策劃的硬性指標。

　　4.4.3用項目總成本層層倒逼方案設計成本、初步設計成本、施工圖設計成本。

　　a)方案設計形成的目標成本≤景觀總目標成本-成本預備費(一般為景觀總目標成本×8%)。用景觀總目標成本減去成本預備費的結果倒逼指導方案設計，直到方案設計優化滿足此要求。

　　b)景觀初步設計形成的目標成本≤景觀方案設計形成的目標成本+成本預備費*20%。用方案設計形成的目標成本倒逼指導初步設計，直到初步設計優化滿足此要求。

　　c)景觀施工圖設計形成的目標成本≤初步設計形成的目標成本+成本預備費*10%。用初步設計形成的目標成本倒逼指導施工圖設計，直到景觀施工圖設計優化滿足此要求。

　　d)測算的施工圖設計成本加上未使用的成本預備費(≥70%的成本預備費)即成為確定的項目成本控制目標。

　　5.制定景觀目標成本參考數據

　　標準定位投資水平(元/㎡)產品分級

　　普通標準A

　　100-200

　　通常見于政府修建的經濟房與農民集資房，其景觀綠化水平檔次極低，相比于較低成本購房帶來的實惠，置業者對景觀并無太高要求。

　　B

　　200-300售價不高，定位普通人群的普通住宅，有基本的活動場地和小孩娛樂場地，有適當的綠化和休憩的地方。

　　中檔標準A

　　300-450在大多數地理位置并不優越，市場定位中等的樓盤，尤其是以開發周期短、土地資源有限，作為盈利策略的開發商，無論在設計上、施工上，其景觀成本投入通常定位于這個標準。

　　B

　　450-550景觀檔次較高的、受業界認可好評的，其投資成本都提高了一個標準，而且其更加重視前期規劃設計，主要表現在其投資成本上在設計上的投入相對有較大幅度的提高。

　　A

　　550-700多運用于高端樓盤，有效的提高業內知名度。此標準樓盤景觀的突出特點是其景觀綠化植物、土方的成本相對投入驚人，都通過高高檔標準

　　B

　　700-1000密度、多種類的植物配置手法，甚至大量運用盆栽植物、熱帶植物結合造坡，充分的迎合了市場對軟景的偏好，滿足高端置業者的需求，其成本造價在市場上遠高于其他樓盤。

　　C

　　1200

　　多用于樓盤展示面的投入、以及少量定位尖端的樓盤。

　　注：以上列表數據來自考察、網絡調研、同行交流、與相關施工單位交流溝通。

　　本表主要顯示景觀投資水平的高低與整體樓盤的定位。

　　6.景觀投資原則：

　　基于以上分析，提出以下投資原則及控制性建議：

　　1.景觀投資水平應根據營銷定位的樓盤檔次相匹配，可參照同檔次樓盤的景觀投入水平。

　　2.盡量選擇優秀設計單位或著名設計師合作，不僅能夠有效的優化產品設計，而且能夠提高產品的知名度，把握了景觀細節，就把握了效果，成熟的景觀設計成果能節約成本。

　　3.選擇相匹配的材料及有實力的施工單位，保證設計效果的實現，設計再好，沒有好的施工單位來實施，同樣不能做出好的園林景觀。

　　4.為控制整體投資，應合理分配。根據地塊分級，景觀投資不宜采用統一標準，而應該在統一的投資水平上，根據土地分級采取景觀投入分級的策略，在重點區域，如會所、高端戶型、展示區、中央庭院景觀應高于平均水平，相反，則可以適當低于平均水平，合理的有一定程度的區分景觀投入，控制整體投入將使投資更加合理，經濟。

　　7.景觀投資重點

　　1.根據整體規劃土地分級策略在景觀投資上相應的提高重點位置及銷售買場路線的景觀投資水準。

　　2.在考慮景觀均好性的同時，適當的提高商業街區、展示區、水所、入口、中心庭院景觀檔次，以提升高品質物業的標準。

　　3.依據高品質物業景觀設計越來越重視軟景的趨勢，樓盤整體投資應提高軟景投資比例。

　　4.根據“木桶原理”，在相對劣勢地塊(朝向不好、周邊環境差)周圍應適當提高景觀投資水平，提高劣勢地塊的景觀標準即提高了整體樓盤的物業品質;對于城市形象展示面和臨街區的地方，適當的提高投資比例是有必要的。

　　8.景觀工程結算管理作業指引

　　8.1《工程結算管理規定》摘錄

　　(1)結算資料必須先經監理單位審核合格后再提交甲方工程部審核。甲方現場工程師負責審核竣工資料和結算資料的有效性，并提交分公司工程部經理簽字確認。分公司工程部對結算資料審核完成后，填寫《工程結算資料交接單》，將結算資料移交分公司成本部。

　　(2)委托造價咨詢機構編制工程結算，在造價咨詢委托合同中應明確要求其提供計算底稿(包括工程量、鋼筋實際含量的詳細計算書)及與承包單位核對后的結算資料，并同時提供與承包單位的核對差異情況說明。

　　(3)工程結算造價變動超過該分項工程合同造價的5%或結算金額超過200萬元，要分公司總經理、集團公司主管副總、財務總監、總經理聯簽批準

　　8.2結算書由三部分組成：

　　(一)工程結算審批表(審批表格)

　　(二)詳細結算書及審核情況(報送結算、審核結算及相關符合結算條件的資料、簽證及依據等)

　　(三)工程竣工資料(驗收報告、招標文件、合同、材料合格證明等等)

　　下面以兩份示例說明：

　　一份完整的工程結算清單(成都景觀)1、工程結算審批表(封面，報集團公司)2、結算匯總表內容包括：

　　A、建筑工程

　　B、裝飾(硬質鋪裝)C、綠化工程D、景觀水、電工程

　　結算造價：220.058萬元(其中合同價229.4852萬元，減少造價9.4272萬元)會簽欄：施工單位(經辦人、項目經理、蓋公章)

　　建設單位(成本部工程師、經理、工程總監、總經理、蓋公章)

　　2.1、現場簽證相關資料

　　2.1.1現場簽證單審批表(簽證內容及增加造價金額，由項目部工程師、經理、成本部工程師、經理、工程總監、總經理聯批，內部審批，結算單據)《附：預算計價表》

　　2.1.2甲方通知單審批表(變更內容，由設計部工程師、經理、成本部工程師、經理、工程總監、總經理聯批，內部審批)

　　2.1.3甲方通知單(發施工單位，通知變更內容及變更圖紙、圖片，蓋甲方公章，對外發放)2.1.4施工單位報送《技術、經濟簽證核定單》、報告、聯系單、圖片和技術方案等相關依據。

　　3、單位工程竣工資料3.1竣工工程申請驗收報告3.2單位工程質量竣工驗收記錄

　　3.3工程結算資料交接單(填表人為此項工程甲方主管工程師)3.4物業移交函(甲方、物業、乙方、相關工程交叉單位)3.5材料產品合格證書、檢驗報告、質量證明3.6施工單位報送的結算書

　　3.7施工合同、中標報價表(原商務標)、竣工圖紙

　　3.8中標通知書、企業資質及證明資料(原技術標資信部分)3.9招標文件、考察報告及招標控制價審批表打印件

　　3.10評標會議記錄、評標會議簽到、投標單位資格確認表、考察報告審批表、考察報告

　　另一份完整的工程結算清單(成都圍墻及垃圾站)1、工程結算審批表(封面，報集團公司)2、結算匯總表內容包括：

　　A、合同價(暫定450米)31.6萬

　　(單價合同，702.22元/米)

　　B、圍墻實際測量513.2米702.22×(513.2-450)=4.438萬元(詳收方單)C、圍墻變更石材增加費用5.0793萬元

　　(甲方通知)

　　D、增加垃圾站工程

　　3.2961萬元

　　(甲方另行委托工程)

　　結算造價：44.4134萬元(其中合同價31.6萬元，增加造價12.8134萬元)

　　會簽欄：施工單位(經辦人、項目經理、蓋公章)建設單位(成本部工程師、經理、工程總監、總經理、蓋公章)

　　2.1、收方記錄單(工程名稱、收方時間、實測數據513.2米、甲乙方參加人員、施工方公章)實測長度增加情況說明(暫定450米，實測513.2米，增加情況說明，設計管理部簽字蓋章)2.2、圍墻變更石材相關資料

　　2.2.1甲方通知單審批表(柱子石材變更，由設計部工程師、經理、成本部工程師、經理、工程總監、總經理聯批，內部審批)

　　2.2.2甲方通知單(發施工單位，通知柱子石材變更，蓋甲方公章，對外發放)2.2.3石材變更造價增加相關資料

　　A、石材變更增加造價預算(只調整材料增加造價)B、圖紙及工程量計算式

　　C、材料定價通知單審批表(確定單價、供方報價，由成本部工程師、經理、工程總監、總經理聯批，內部審批)

　　D、材料定價通知單(發施工單位、甲定單價、供方報價，蓋甲方公章，對外發放)E、材料價格確認單(施工單位起初報送甲方的公文，匯報石材變更引起的造價增加)2.3垃圾站工程結算資料

　　2.3.1工程預算審批表(附工程預算、設計圖紙)3、單位工程竣工資料3.1竣工工程申請驗收報告3.2單位工程質量竣工驗收記錄3.3工程結算資料交接單

　　3.4物業移交函(甲方、物業、乙方、相關工程交叉單位)

　　3.5材料產品合格證書、檢驗報告、質量證明(頁巖磚、氟碳漆、鍍鋅管、花崗巖、粘結劑、水泥、PVC管材)

　　3.6施工單位報送的結算書

　　3.7施工合同、中標報價表(原商務標)、竣工圖紙

　　3.8中標通知書、企業資質及證明資料(原技術標資信部分)3.9招標文件、考察報告及招標控制價審批表打印件

　　3.10評標會議記錄、評標會議簽到、投標單位資格確認表、考察報告審批表、考察報告3、工程

　　景觀工程施工管理流程1.適用范圍

　　適用于本公司項目開發過程中的景觀工程施工管理。

　　2.控制目標與關鍵績效指標(KPI)

　　2.1控制目標規范項目開發過程中的工程施工管理流程，確保工程質量、工期進度，產出合格的景觀產品。

　　2.2關鍵績效指標(質量)：

　　A(數量)Q(質量和效果)C(成本)T(進度)R(風險)

　　工程質量合格率

　　優化措施,降低成本

　　確保工期

　　出現質量事故

　　2.3關鍵績效指標(進度):

　　A(數量)Q(質量)

　　C(成本)

　　T(時效)

　　R(風險)

　　工程進度目標的實

　　控制工期，降低財務成本

　　進度調整的及時性

　　發生進度拖延

　　3.主要涉及部門及職責

　　3.1設計管理部

　　3.1.1根據項目定位和工程特點制定項目整體質量目標和分項工程質量目標;

　　3.1.2審批施工單位報送的施工組織設計和施工方案;

　　3.1.3各專業現場工程師進行日常施工質量巡查;

　　3.1.4參與關鍵部位、關鍵工序質量檢查;

　　3.1.5對符合質量要求的景觀主材及重點植物(按合同約定范圍)進場開具進場驗收單;

　　3.1.6對軟景植物放線現場核查，確保植物施工效果;

　　3.1.7會同監理單位進行隱蔽工程驗收;

　　3.1.8監督監理單位的抽樣送檢及旁站工作;

　　3.1.9針對發現的質量問題組織召開質量專題會，提出質量整改意見，必要時下發《甲方

　　通知單》，要求限期整改;

　　3.1.10會同監理單位對施工單位質量整改情況進行驗收;

　　3.1.11對施工單位出現的質量問題實施處罰并匯入供方評價記錄;

　　3.1.12對政府主管部門提出的質量整改通知進行回復，并監督施工單位及時進行整改。

　　3.1.13負責編制工程總進度計劃;

　　3.1.14負責工程總進度計劃的調整工作;

　　3.1.15負責對施工單位的進度進行監督;

　　3.1.16負責工期現場簽證的審批;

　　3.1.17負責提出工程進度整改意見，及對調整進度措施的報審和報批;

　　3.1.18負責對施工單位的工程進度情況實施獎罰并進行進度評價。

　　3.2成本合約部

　　3.2.1根據項目整體質量目標和分項工程質量目標審查修改施工合同，確定對質量問題處罰條款;

　　3.2.2按設計管理部下發的質量處罰通知扣減工程款。

　　3.3公司總經理

　　3.3.1負責對工程總進度計劃進行審批;

　　3.3.2負責對進度調整措施進行審批。

　　4.流程關鍵控制點(CPP)

　　4.1施工方案的合理性、科學性和實施情況4.2關鍵部位、關鍵工序質量檢查4.3質量整改通知的下發與驗收4.4工程總進度計劃的合理性4.5工程進度的日常檢查

　　4.6工期獎罰的可操作性和有效性4.7進度調整措施的實施效果

　　5.流程責任人

　　5.1設計管理部經理

　　6.支持文件

　　6.1《施工現場管理細則》6.2《工程項目開發總進度計劃》

篇2：地產公司成本管理工作經驗交流總結

　　8月6日,我們地產成本部很榮幸地邀請到萬科地產公司的成本部來我司進行工作經驗交流。這是本部門在本年六月與招商地產公司成功交流后,又一次與外公司進行的工作交流,總的來說萬科與我司成本管理的思路方法大致相同,這里僅介紹萬科成本管理工作與我司不同的地方:

　　一、成本管理的組織架構:

　　集團財務管理部(成本組)

　　深圳區域公司成本管理部(相當于我司的成本部)

　　深圳地區成本部-廣州地區成本部

　　集團財務管理部成本組的職能:成本信息管理;成本制度及程序管理;成本審計;

　　區域公司成本管理部:開發項目成本管理的支持與監控、前期成本調研及測算工作

　　地區成本管理部:項目全成本的控制;

　　二、招標工作

　　1、招標的組織協調:區域公司工程部的采購中心負責;

　　2、供應商及承包商的管理:區域公司工程部的采購中心負責建立信息庫,對供應商進行分類管理(如:長期戰略合作伙伴、::合格、待考察、不合格等);其他相關部門一起參與供應商的評定工作

　　3、成本管理體系負責編制商務標書的編制、談判及評審;

　　三、成本目標管理

　　1、成本目標的確定:施工圖階段;

　　2、拿地時可研階段的成本測算值與成本目標之間的控制要求:項目的可研階段的成本測算僅做為成本目標參考,與成本目標之間的差異不做為成本目標控制的要求;

　　3、成本目標的實現情況:一般基本實現良好

　　四、工作造價咨詢:

　　最大限度的利用造價咨詢公司為成本管理工作服務;具體做法:在項目實施前分別與二家造價咨詢單位簽訂造價咨詢合同,咨詢范圍為總包、部分分包工程工程量清單

　　編制、標底編制、補充預算編制、結算編制。

　　萬科公司在成本工作中的其他一些成功經驗、特色與管理模式在這里我們不一一贅述,總之,從這次交流中我們彼此學到了一些很好的工作經驗及方法,二公司成本管理人員在對成本工作的理解與認識上進一步達成共識與提高。

　　這一次公司組織的房地產行業內部交流學習活動,讓我們拓展了工和的視野,再回歸到實際工作對我們的工作是有莫大的幫助的,但愿這樣的活動更多的舉行。

篇3：度假村調整停車卡成本補償費請示

　　度假村關于調整停車卡成本補償費的請示

　　尊敬的公司領導：

　　事　由：按照規定，客人丟失停車卡后要賠償停車卡制作費50元/張，這使大多的客人不能接受，給離村客人造成很大意見，且還影響了客人對度假村的整體評價。經我部考慮，由于客人丟失停車卡不是故意行為，故建議將停車卡賠償金額調整為20元/張。

　　妥否，請批示。

　　保 安 部

　　20**年3月23日