寫字樓項目物業管理成本的精益控制4

　　一、寫字樓物業管理企業成本構成

　　根據國家《物業管理收費規定》，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下內容：人員工資福利費；公共部位、公用設備設施的日常運行和維護、保養費；綠化養護費；清潔衛生費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產折舊費；共用部位、共用設施設備及公共責任保險費；經業主同意的其他費用。

　　在上述規定的框架下，寫字樓的成本大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的30-40%公共能源，占總成本的20-30%；營運成本，占總成本的20%左右；管理費用，占總成本的10%左右。

　　其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業成本的50-70%左右，成為寫字樓物管企業成本控制的重點。

　　二、寫字樓成本精益控制方法

　　成本的精益控制，是指借鑒工業企業精益生產的成本控制思想和方式，在寫字樓的經營管理中，實施成本的精益控制，提高企業的運作效率，爭取更多的贏利。

　　精益生產是當前工業界公認最佳的一種生產組織體系和方式。其特點是消除一切浪費、追求精益求精和不斷改善，旨在以最優品質、最低成本和最高效率對市場需求做出最迅速的響應。

　　寫字樓物管企業，應在消除一切浪費、不斷改進、及時調整的精益思想指導下，對寫字樓經營管理成本進行精益控制。

　　1、成本臨界點控制

　　臨界點控制，是一種動態的控制方式，企業既要滿足寫字樓服務需求高峰期顧客對較高服務能力的需要，又要保證在低谷期不閑置服務能力。同時，對內部各部門進行成本預算和定額的控制。臨界點控制使企業的服務供應和顧客需求在剛好匹配的臨界點上運作，實現高顧客滿意度下的有效成本控制管理。

　　首先，建立成本預算和定額控制體系。企業各部門作為獨立的成本控制中心，企業核準各部門的預算，批準一定成本額度，并對其實行成本定額控制和考核。

　　其次，對高達70%的公共能源和人力成本進行重點控制。

　　第一，控制公共能源成本。能源成本控制是一項長期的涉及到組織內全體員工的工作。因此，企業應組成能源控制小組。相對于人力成本而言，公共能源成本的剛性較大。因為寫字樓的基本照明和設備設施用電是必不可少的，在一定程度上，照明的布局和亮度標志著寫字樓的品牌形象。所以，其控制還應該著眼于細微處，把握從小處見大的原則。

　　第二，控制人力成本。人力成本是寫字樓企業贏利的敏感因素。人力成本的過度控制會引起服務能力不足，影響服務質量。

　　寫字樓的服務能力不僅指員工的數量，也包括員工的技能(專業技能和綜合素質)，它直接關系到企業提供服務的及時性和服務的質量。

　　2、能源成本的精益控制

　　在滿足顧客對能源需求(照明和設備設施的需要)的同時，控制能源成本。能源成本精益控制的具體措施有：計量無遺漏、管理無空白點、電價核算準確、臨界點運行。

　　首先，做到計量無遺漏。從以下五個方面進行：第一，為顧客安裝電表?？偙砜鄢櫩褪褂玫碾娰M即為寫字樓企業應該承擔的費用，包括：公共設備設施運行的電費、公共照明電費、以及寫字樓企業自己的辦公用電三部分。第二，配合國家或地區的電力優惠政策，安裝相應的電表可節約能源費。第三，為了分析、控制設備設施用電，除了設備設施的總表外，為大型的設備設施安裝專項計量電表。第四，為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表。第五，為物管企業自用房安裝電表。計量無遺漏是能源成本精益控制的前提和基礎。

　　其次，管理無空白點。做到只要使用能源方，都要能被計量。有相應的能源使用規定，派專人負責開關和控制運行時間。杜絕一切可能的無管理現象，如長明燈、夜班時間因責任不明確或安排不當而無人關閉的用電系統等?？梢酝ㄟ^能源小組定期對寫字樓進行全面的巡查來杜絕能源管理的空白點。能源小組尋找可能的空白點，制訂管理控制的措施改進，達到不斷修正、完善的目的。

　　再次，電價核算準確。因為電力部門根據枯水季節和豐水季節分別實行兩種平均價格，而且每天按照豐、平、谷三個用電時段分三個不同的標準計量電價，所以實際電費單價需要從總電費和使用小時兩個指標反算得到。另外，大型寫字樓的框架結構決定了房間可任意割斷，所以，供電部門不可能實施戶表工程。為了降低物管企業的成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過顧客平攤的方式彌補。所以，向顧客收取的電費單價應考慮上述兩個因素，并核算出一個相對固定的單價數額。物管企業應每月制定能源成本核算表，清晰展示當月的能源成本負擔情況。

　　最后，實行臨界點運行。能源控制的臨界點運行是指凡是使用電力能源的系統，如寫字樓的設備設施用電、照明系統用電等，其開啟、關閉和運作的時間和方式，剛好能滿足寫字樓顧客正常的需要，能源管理在沒有多余浪費的需求和供應的平衡點上運行。理想的臨界點運行是不存在的，臨界點運行是寫字樓能源控制不懈追求的目標。為此，企業不僅要從管理規定上，而且要從人員操作上進行長期細致的努力工作。比如，不僅有設備的運作規程，還應制定設備的能源控制操作規程；在照明管理上，除了正式的規定，還可以將寫字樓劃分成不同的責任區域，要求員工根據實際情況自行調整操作規定。員工根據顧客的使用情況進行及時的開、關調整，使之既能滿足顧客的需要，又能最大限度地節約用電。

　　3、人力成本的精益控制

　　一般寫字樓物管企業都是以較大服務需求來設計服務能力，并采用定崗定員的制度。這樣雖然能夠滿足服務高峰期的需求，但是在服務低谷期會出現明顯的服務能力閑置，造成總體服務成本高居不下。

　　人力成本的精益控制以服務能力的柔性規劃和實施為主。柔性服務能力從兩個方面實現。一方面，培養一專多能的高素質的員工；另一方面，在滿足需求的情況下，打破人員安排剛性化，根據服務需要及時調整服務能力。改變企業目前通常采用的定崗定員制，詳細分析服務需求，采取定崗定員和綜合值班結合的人員排班方式，科學合理地安排服務運作時間和在崗人員。

在崗位安排上從兩方面著手。第一，從時間上分析寫字樓服務的需求高峰期和低谷期，重點安排服務能力，而不是平均分配服務能力。第二，從空間上落實服務責任，在不同服務時段采取定崗定員和值班結合的排班方式。

　　對比寫字樓、賓館和商場的服務需求，如表2所示，分析寫字樓每天的需求高峰期和低谷期。

　　寫字樓全年的服務需求高峰期和低谷期也比較明顯。由于寫字樓租賃顧客數量在一定時期內相對固定，所以，可以按照年度節假日將寫字樓服務排班分為工作日班和節假日班。每個工作日班又可以分為服務高峰定崗定員制和服務低谷值班制，而節假日班可分為周末和大假兩個班。企業根據各種班次的服務需求強弱和特點以及管理重點，安排服務崗位。如在服務高峰期配以定崗定員的較高的服務能力；在低谷期(節假日等)以值班方式提供服務；以處理意外事件的應急能力為標準來滿足較低服務要求；值班小組人員少，以團隊方式相互協作，小組內員工一專多能，比如工程維護人員在需要的時候協助保安，共同完成值班任務。

　　最后，寫字樓人力成本的精益控制，要以全體員工一專多能為前提和基礎，在能滿足服務需求前，不能一味地強調減少人員數量。必須提高人員質量，對員工進行有計劃、有目的的長期培訓和崗位輪換實習，并將培訓成效納入績效考核體系，才能高質量地柔性規劃服務能力，達到人力成本精益控制的效果。

篇2：如何控制物業管理成本

　　如何控制物業管理成本

　　現在的物管行業究竟是虧是盈？按照業內的普遍認識，物業管理行業是一個微利行業，但有些業主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業主猜疑，物業管理是不是暴利行業？為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業所處地區的經濟發展水平，物業的類型和規模，物業管理企業的資質等級，物業管理質量，管理水平以及物業管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業主入住率較低的物業，物業管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。

　　如何提高物業管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業管理從業人員都應當思考的問題?！段飿I服務收費管理辦法》第十一條確規定了物業管理成本的基本構成。

　　通過規定，我們可以清晰地看到物業管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業的良性循環？

　　1、物業管理應早期介入

　　物業管理公司在物業的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業的設計，監督施工質量，有利于完善物業的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。

　　2、部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司

　　例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發包給社會上的專業清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。

　　3、全面節約各項費用

　　建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確?！耙恢ЧP”的財務報銷制度。

　　4、完善采購招標管理制度

　　較大的物業管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。

　　5、充分利用物業資源，開展多種經營進行創收

　　物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。

　　6、合理定編定崗，整合資源

　　對照物管委托合同，甲方的要求，物業的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業內部培養一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。

　　7、努力實現規模經營

　　通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優的物業，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業化運作方式，努力形成一定的產業規模。

　　8、智能化管理降低成本

　　借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。

　　當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。

篇3：控制物業管理人工成本投入

　　控制物業管理人工成本投入

　　物業管理有兩大特點：一是勞動密集型；二是管理密集型。勞動密集型是服務行業所共有的，但管理密集型卻是物業管理行業所特有的，一個不被業內所重視的特征。物業管理的管理密集型，并不是勞動密集型所引發的。而是因為物業管理知識密集型和技術型所造成的。物業管理行業知識領域涵蓋了房地產、法律、政治、經濟等等。物業管理行業涉及的技術領域更廣泛，許多都是前沿科技。如網絡、消防系統、監控系統、門襟對講系統、智能化系統。知識密集型和技術型，決定了物業管理服務的管理密集型。

　　控制物業管理人工成本投入正是體現了“勞動密集型”和“管理密集型”的結合、協調、完善、一致。對物業管理行業來講，一個企業管理水平如何，說到底就是看他的人工成本控制如何。因為對勞動密集型行業來講，人工成本的高低決定了企業盈利水平的高低。

　　首先，控制物業管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區的資源，不同的小區資源，采取不同的配置。

　　小區資源主要包括：物業的類型，多層還是小高層或高層，小區的住戶數、小區出入口的數量、小區是封閉式還是開放式；小區的占地面積、建筑面積、商業面積(含學校、幼兒園、會所、商鋪、酒店等)，綠化面積(包括覆蓋率、植物種類等)、收費面積(不同物業的收費面積)、小區的收費標準(這一點十分重要)；小區的設施設備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統、配電箱的數量、監控探頭的數量；生活(消防)水池個數、所處位置、容積率、會所基本情況；游泳池基本情況、活動中心等；地下停車面積、停車位數量、樓層、基本設施設備情況；地上車位面積、停車位數量、所處位置等；道路的面積、路燈的數量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池數量、位置、容積率等。

　　第二步，根據小區的資源情況，確定小區的等級標準和服務標準。

　　資源決定了小區的服務標準：2元/㎡的管理費收費標準與3元/㎡的管理費收費標準，在服務品質上肯定有差距。所以說，不同的資源應改有不同的服務標準。收費標準與服務等級、服務標準對應。不同的服務等級對應不同的人力資源配置標準。因此，我們可以把小區分為若干等級。小區等級的確認主要依賴小區的資源。參考數據有：小區的占地面積、公共設施(配套)面積、收費面積、綠化面積等等。例如

　　1、A1類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：30萬㎡以上

　　收費面積：20萬㎡以上

　　收費標準：3元/㎡以上

　　2、A2類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：15~20萬㎡

　　收費面積：13萬㎡以上

　　收費標準：3元/㎡以下

　　3、B1類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：10~15萬㎡

　　收費面積：8萬㎡以上

　　收費標準：2.5元/㎡以上

　　4、B2類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：8~13萬㎡

　　收費面積：6萬㎡以上

　　收費標準：2.0元/㎡以上

　　5、C1類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：3~8萬㎡

　　收費面積：4萬㎡以上

　　收費標準：2.0元/㎡以上

　　6、C2類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：2~5萬㎡

　　收費面積：2萬㎡以上

　　收費標準：1.2元/㎡以上

　　與之配套的是A1類服務標準，A2類服務標準，B1類服務標準，B2類服務標準，C1類服務標準，C2類服務標準等等。第三步，掌握了小區的詳細資源情況、資料、數據，以及小區的等級標準和服務等級，我們就可以根據這些資源的情況、標準，確定小區人力資源的配置。人力資源配置也是小區的定員定編。

　　小區的人力資源配置主要計算數據是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業，人均管理面積是1300~1400㎡/人；多層帶電梯的物業，人均管理面積是1200~1300㎡/人；高層住宅的物業，人均管理面積是1600~1700㎡/人；寫字樓物業，人均管理面積是2000㎡/人左右。

　　同時我們還要(考慮不同的實際情況)根據不同的參考數據，乘以一定的系數。例如，在同等條件下，“開放式”小區的管理難度遠遠大于“封閉式”小區的管理。所以，對開放式的小區乘以一定的系數才能體現出公平合理。

　　參考的數據有：

　　1、物業的種類、物業的建筑面積、公共設施面積；

　　2、治安防范是“開放式”還是“封閉式”；

　　3、物業的管理收費標準；

　　4、物業的服務等級和服務標準。

　　例如，公司內部對比分析：

　　案例1某公司A管理處與B管理處比較：

　　(1)資源

　　A管理處：小區客觀資源：小高層物業6棟、240戶、建筑面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費面積24703.76㎡，收費標準：住宅2.8元/㎡。設備：地下停車場車位89個、游泳池、會所各一個；月管理費收入69170.53元；目前崗位人數34人。

　　B管理處：小區客觀情況：小高層物業4棟、244戶、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業面積1200㎡、收費面積26900㎡。收費標準3.0元/㎡、商業3.0元/㎡。設備：電梯8臺、水泵房、消防系統、地下停車位86個。清潔外包。月管理費收入80700.40元，目前崗位人數29人。

　　(2)對比

　　A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設備和地下停車場、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設施。

　　不同的是A管理處有游泳池、會所，B管理處沒有。B管理處有商鋪，A管理處沒有。

　　(3)分析

　　a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入卻出現了很大的差距。一個用了34人，一個用了29人。

　　b. B管理處的月管理費收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%。

　　c. A管理處人均創收2034.43元/人；B管理處人均創收2782.77元/人。

　　案例2 行業內W公司C管理處與*公司D管理處比較

　　(1)資源：

　　a. *公司D管理處

　　小區客觀情況：建筑面積29.0萬㎡、綠化面積11.96萬㎡、商業面積1萬多㎡；

　　物業：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。

　　設備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統、監控系統、對講系統。

　　設施：游泳池、學校、幼兒園、地下停車場。車位1180個，停車使用率80%左右。

　　b. W公司C管理處

　　小區客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬㎡、綠化面積4.9萬㎡、收費面積25.49萬㎡；

　　收費標準：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡。

　　設施設備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統。會所、游泳池各一個，地下停車位1400個。清潔外包。目前管理處崗位人數230人。

　　(2)支出：

　　a. *公司D管理處所有設施設備養護維修到位，該項花的錢花到位。該項包給專業公司維護的，交由專業公司維護。

　　b. *公司D管理處共有人員218人。除負責*公司D管理處的物業管理外，還負責附近“G”小區(2萬多㎡)的物業管理；F中學、小學、幼兒園的保安服務；附近H宿舍的設施設備小修、搶修和應急維修等工作。(3)收入

　　*公司D管理處收入：收費面積20多萬㎡，管理費2.6元/㎡，商業6.0元/㎡；月收入(不含停車費、商業面積管理費收入)約80萬元。

　　(4)對比差距

　　a. *公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個是218人，一個是230人。

　　b. *公司D管理處的人均面積是1577.98㎡。W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。

　　c.不含商業管理費收入，*公司D管理處的人均創收3640.86元/人 ；W公司C管理處人均創收為3381.88元/人。*公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。

　　e. W公司C管理處每平方米管理費的收費標準高出*公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創收卻低出7%。這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據小區的服務等級確定小區人員的收入。不同服務等級的小區對應不同的服務標準，不同的服務標準，員工的勞動付出也不同。為了體現同工同酬，多勞多得，不同服務等級的小區員工的收入也不同。

　　例如，

　　1、操作層員工

　　一類小區保安員月工資1400元/人(不含社保)。個人素質要求：身高1.75米，高中畢業，退伍軍人等。二類小區保安員月工資1200元/人(不含社保)。個人素質要求：身高1.70米，初中畢業，不一定是退伍軍人等。三類小區......其他各類操作員工也類似。

　　2、管理層員工

　　一類小區管理層的員工薪酬高于二類小區，主管的薪酬與三類小區管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務等級的小區采取不同的考核標準

　　物權法的最終出臺，物業管理模式的多元化將會促使物業管理市場程度的加速提高。新舊物業合同期滿將實行“招投標”，重新選聘物業管理單位。價格將成為市場競爭的法寶!在同等服務質量服務標準的情況下，誰的價格低，誰取勝的可能性就大!價格最終反應的是一個企業的管理水平。管理水平的標志對企業來說就是成本控制的能力，也就是一個企業的核心競爭力!