沈陽市z小區物業管理方案

　　為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規， 結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

　　一、指導思想

　　以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

　　二、目標和范圍

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　　1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

　　2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；20**年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

　　4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

　　5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

　?。ǘ┓秶簩θ袑嵭形飿I管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

　　三、工作內容

　?。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

　?。ǘ┤鉀Q開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

　?。ㄈ┘哟髮ξ飿I市場的監管力度，規范物業管理行為。

　　一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接

物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

　　三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

　?。ㄋ模┙⑹?、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100%；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

　?。ㄎ澹┎扇《喾N形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

　　三、組織領導

　　為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

　　組長：z

　　副組長：z

　　成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

　　四、職責分工

　　規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

　　市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

　　市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。

　　一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；

　　二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；

　　三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

　　各區政府為**物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

　　五、實施步驟

　　依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

　?。ㄒ唬┡挪殡A段（20**年5月10日至5月31日）

　　由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

　?。ǘ┱耐晟齐A段（20**年6月1日至10月31日）

　　各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

　?。ㄈ炇针A段（20**年11月1日至11月15日）

　　領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

　　六、保障措施

　?。ㄒ唬┨岣哒J識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

　?。ǘ┟芮信浜?，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

　?。ㄈ┘訌娦麄?，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

　?。ㄋ模娀芾?，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確

管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

篇2：襄陽市三無小區物業管理工作方案（2014年試行）

　　關于印發《襄陽市“三無”小區物業管理工作方案》(試行)的通知

　　襄政辦發〔20**〕78號

　　各城區人民政府，各開發區管委會，市政府有關部門：

　　《襄陽市“三無”小區物業管理工作方案》(試行)已經市政府研究同意，現印發給你們，請認真抓好貫徹落實。

　　20**年12月3日

　　襄陽市“三無”小區物業管理工作方案(試行)

　　為扎實推進“三無”小區物業管理工作，鞏固整治成果，根據國家物業管理的有關規定和我市實際，制定本方案。

　　一、目標任務

　　按照“三無小區綜合整治完成一個，物業管理推進一個”的要求，積極推進物業管理規范化、制度化、精細化，力爭通過兩到三年的努力，在列入市區綜合整治計劃的510個“三無”小區，基本建成環境整潔、管理有序、安全舒適、群眾滿意的生活環境，著力提升人民群眾生活品質。

　　二、推進方式

　　(一)專業型。通過綜合整治驗收并認定具備實施物業管理條件的小區，依照服務合同選聘有專業資質的物業公司提供服務。

　　(二)社區型。通過綜合整治驗收不具備實施專業物業管理條件的，由社區居委會組織成立服務機構開展單項物業服務。

　　(三)單位型。由原產權單位負責牽頭統一管理服務。

　　(四)自治型。通過綜合整治后，因規模較小(100戶以下)不具備實施物業管理條件或不適宜社區管理的小區，由居民(業主)代表或樓棟長牽頭，按照居民(業主)公約實施自行管理服務。

　　三、保障措施

　　(一)屬地管理，部門配合。城區人民政府、開發區管委會對轄區內“三無”小區物業管理工作負總責，要充分發揮街道辦事處(鄉鎮政府)和社區居委會的組織指導作用，因地制宜抓好小區管理工作。市“三無”小區環境綜合整治工作領導小組辦公室負責綜合驗收。市城管、建委、房管、物價、國資等部門及供水、供電、燃氣、電信、網絡公司等單位，根據各自職能協助城區政府做好查違控違、管網銜接、價格指導、業務培訓、法規咨詢等工作。

　　(二)全面動員，居民參與。廣泛宣傳《物業管理條例》等相關法律法規和政策，引導群眾了解物業管理的基本內容，配合做好小區物業管理工作。在整治后的物業管理中，各城區政府、開發區管委會要組織街道辦事處(鄉鎮政府)加大宣傳力度，引導居民共同參與，確保居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確居民共同管理小區的義務與責任。

　　(三)強化監管，長效管理。市物業糾紛人民調解委員會對整治的“三無”小區要及時跟進，對在管理活動中發生的業主物業服務企業之間，業主與業主之間，各種物業使用、服務、維修及毗鄰關系等糾紛積極參與調解，及時化解矛盾。綜合整治后的“三無”小區，要健全小區業主大會和業主委員會員會制度，健全“民規民約”制度，用制度和規范來確保長效管理。

　　(三)財政支持，市區共擔。從20**年開始連續3年對通過綜合整治驗收并建立物業管理工作機制的小區實行政府補貼，補貼標準為每年每戶252元，補貼費用市、區共擔。20**年補貼資金市財政負擔80%，區級財政負擔20%;20**年市級財政負擔60%，區級財政負擔40%;20**年市級、區級各負擔50%，三年過渡期(20**.1-20**.12)滿后，不再補貼。

　　襄陽市人民政府辦公室

　　20**年12月8日印發

篇3：P住宅小區物業經營方案

　　物業服務要獲得持續的經營效益，就要立足發展，“只有發展才是硬道理”，我們應當主動地參與市場競爭，以積極的心態拓展項目，尋求更大的規模效益。為更好地提高物業服務收益，解決如何突破困境、提高經營效益的問題，特制定此多種經營方案。

　　物業服務企業 “一業為主，多種經營”的經營戰略是值得提倡的，即以物業服務為主營業務，在此基礎上開展其他各經營活動，但是“多種經營”并非不務正業，不能偏離物業服務和服務的主題，物業經營要圍繞 “服務業戶”這一中心，開發能產生一定經濟效益、能滿足業戶多種需求的經濟增長體，達到“雙贏”目的。

　　一、控制成本和各項支出是開展多種經營的前提

　　開展經營的目的是為了增加收益，而增加收益一方面可以體現在節約成本和各項支出，物業服務企業節約成本，是提高經營效益的根本途徑?？梢圆扇∫韵麓胧?/p>

　　1.執行全面預算管理制度

　　對于年度各項支出和成本費用按本年度實際情況進行預算管理，在年度支出中嚴格按預算進行支出，超出部分無特殊原因不行進行支出，這樣一方面嚴格了財務制度，另一方面對于支出管理也能做得“心中有數”，有利于減少盲目的支出和不必要的支出;

　　2.節約管理費用。

　　物業服務行業競爭激烈，業主對物業服務的要求也在不斷提高，物業服務企業只有千方百計地降低管理成本，才能在競爭中站穩腳跟。

　　(1)控制公司人數，培養一專多能的人才，以節余人工成本。

　　(2)做好設備設施維護保養，降低維修成本。

　　(3)教育員工厲行節約，以降低辦公等費用。物業服務企業應該節約管理費用，但也要省錢省到該省的地方，絕不能打著節約之名，行“少服務”或“不服務”之舉。

　　二、開展多種經營的方式

　　物業服務首先應該當是服務，在服務好業戶的情況下進行多種經營，針對項目小區的特點和實際情況，可以采取以下幾種經營方式：

　　1、與裝修公司及其它單位進行合作，收取廣告費和管理費。

　　由于小區業主入住率不太高、未裝修戶數較多、戶型面積較大;同時現階段也是裝修一個相對的高峰期，對于裝修公司和其它與裝修息息相關的商品商家、企業的吸引比較大，可以與相關的單位聯系，在小區內比較顯眼的位置設立相關的廣告牌，以增加廣告收入或根據實際成交的業務量進行提點(按多少錢一個平方收取管理費)。前期洽談的幾家裝修公司從業績上來看并不理想，這與他們的市場定位、宣傳力度以及單位本身的知名度有關，項目小區在長沙屬于中高檔樓盤，業主相對來說都具備一定的經濟實力，可以引進部分品牌裝修公司，一來公司實力雄厚，二來有豐富的市場開拓能力，三來已搶占了市場的知名度。裝修是買房后的一項重大工作，業主在選擇家裝時，總希望可以找到質量比較放心、能信任的裝飾公司，選擇品牌裝修公司對業主來說也少了許多顧慮。在與裝修公司m.airporthotelslisboa.com簽定相關的合作協議時，建議根據業務量來確定收取的管理費標準，業務量越多管理費就相對來說比業務量一般的標準就低。此舉更能刺激裝修公司搶占項目小區的市場份額，只有他們的業務量上去了，相應的也就提高了我們的管理費。

　　2、 電梯廣告

　　目前小區電梯內廳廣告已與第六感廣告公司有了初步協議，每臺電梯600元/年的廣告費。

　　利用進出電梯口處，可以聯系相關傳媒公司(如分眾傳媒)來安裝小型液晶電視，由對方按月支付相關費用(電費)。

　　3、 燈箱廣告

　　利用小區內高架燈桿，可以聯系相關的廣告公司來制作燈箱，費用由對方承擔，燈箱具體內容可以與廣告公司進行協商，我們可以向其收取電費和廣告費，一來可以美化小區的環境，另一方面節省了一部分自身的公共照明電費開支。

　　4、開展有償服務項目

　　有償服務是物業服務企業收益一部分，有償服務要在前期物業服務中予以收取，這樣更利于業主的理解和認可，先制定物業有償服務收費標準，報相關單位進行審批，然后在小區內進行公示的同時，向業主提供有償服務。目前管理處有償收費服務項目及收費標準已確定，并報公司領導審批。為體現管理處人性化管理，建議每次費用在20元以下免收，每次服務后告知業戶。

　　5、電話、網絡

　　電話初裝向業主收取初裝費100元，特殊號碼選號費50-400元不等(為一次性的)，目前管理處已實施該項收費。

　　網絡每年可向要開通的業主收取服務費，具體標準要進一步與電信局的進行協商。也可以在小區業戶入住率達到一定比例的時候，采取開通寬帶的方式，如小區內開通若干條