萬科物業管理前期介入工作指引(景觀方面)

　　4.1物業管理前期介入的概念

　　物業管理前期介入是指物業公司在接管項目以前的房地產開發各個階段，包括項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業主正常入住奠定基礎。

　　4.2.物業管理在景觀專業需要提前介入的內容包括：

　　4.2.1綠化配置

　　a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。

　　b)綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

　　c)綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

　　d)綠化品種便于養護，養護成本節約。

　　e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。

　　f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。

　　g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

　　4.2.2景觀配置

　　a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。

　　b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。

　　c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

　　d)不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。

　　e)景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

　　f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

　　4.2.3出入口管理

　　a)出入口管理方案(包括開口位置、人行閘機，車行道閘數量、安裝位置的確定)

　　b)崗亭內部的功能和使用要求

篇2：項目前期介入階段工作內容要點指引

　　項目前期介入階段與工作內容要點指引

　　1適用范圍

　　本指引適用于項目開發過程中各階段物業介入的工作要求，明確介入階段、工作內容和關注事項。

　　2物業介入階段與工作內容

　　2.1項目規劃設計階段項目規劃設計階段的前期介入工作內容包括，但不限于：

　　1)整體布局是否有利于日后開展物業管理工作；

　　2)在滿足消防要求等房地產相關法律的基礎上，道路系統規劃是否滿足日后開展物業管理要求：包括小區出入口設計、建筑單體入口與道路關系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾，消防車道設計、設計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統分布等是否合理。分期開發的，在保障小區整體協調的前提下，應設置圍墻間隔已開發、未開發區域，考慮前期開發區域的人流、車流、停車場等規劃是否滿足該區域交付使用的需求。

　　3)公建的配套設計和功能分配；

　　4)綠化與景觀系統設計的功能及經濟性；

　　5)配套與公共設施的配置種類、數量及分布；

　　6)物業管理用房的位置及功能劃分，面積是否符合法律法規的要求；

　　7)戶型的平面設計是否合理；

　　8)建筑外立面的設計是否留下治安隱患。

　　2.2施工圖設計階段施工圖設計階段前期介入工作內容包括，但不限于：

　　1)土建

　　a)屋面、有防水要求的衛生間(廚房)等防水材料的選擇；

　　b)門、窗的材質；

　　c)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；

　　d)地區氣候差異對房屋質量的特殊要求；

　　e)空調外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集；

　　f)煙道、排氣道的位置；

　　g)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

　　2)配套

　　a)室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及給業主造成的影響；

　　b)各種設備產生的噪音對業主的影響；

　　c)各種設備總控制開關是否設在公共區域內；

　　d)各種設備設施的能源消耗；

　　e)室外管線、管道井布局的合理性，及給業主造成的影響；

　　f)設備用房、管理用房、垃圾中轉站、公共區域等的設計是否合理。

　　2.3施工階段施工階段前期介入工作內容包括，但不限于：

　　1)項目所在公司招標工作介入（協助項目所在公司就以下問題對投標單位提出相關要求）

　　a)門、窗質量及售后服務；

　　b)智能化設施設備質量及后期維修保養成本；

　　c)供暖、空調、衛生設施設備的質量及后期維修保養成本。

　　2)施工過程介入

　　a)房屋質量控制；

　　b)隱蔽工程檢查驗收記錄；

　　c)設計變更記錄的收集；

　　d)設施、設備的安裝調試及售后服務；

　　e)成品保護；

　　f)體育設施、兒童游樂設施質量；

　　g)水景設施防水施工監管。

　　2.4營銷介入(配合)

　　1)銷售承諾對物業管理造成的影響；

　　2)發展商贈送業主物品給物業公司帶來的保修責任及法律責任；

　　3)協助項目所在公司擬訂業主臨時公約；

　　4)協助項目所在公司向政府主管申辦物業管理單位的招標手續；

　　5)具體按《營銷配合管理規定》執行。

　　3各階段物業介入通用關注要點

　　3.1設備房設備房包括：配電機房、水泵機房、發電機房、中央空調機房、電梯機房、二氧化碳氣體滅火系統房、消防控制中心、風機房、鍋爐房等。

　　3.1.1設備房通用關注要點：

　　1)獨立用房，面積適用；

　　2)有必要的通風、采光、防潮、防水、防暑措施；

　　3)地面貼有瓷磚，坡度合理，并設有防止回灌的地漏；

　　4)配有專用滅火器1-2個位置；

　　5)預留設備檢修、散熱空間(設備與墻體，設備與設備之間)，通過通風、采暖等設備避免溫度過高或過低對設備造成損壞；

　　6)有應急通訊、照明設施；

　　7)窗戶加裝內置護欄、鐵花等防止人員攀爬；

　　8)位置合理，減少管道交叉和總長度；

　　9)對設備采取相應的降低噪音措施，避免影響住戶正常使用和居??；

　　10)主要標識、線路圖、制度上墻、上設備。

　　3.1.2特殊設備房關注要點

　　1)電梯機房設置有專用工具掛置位置；

　　2)二氧化碳滅火系統機房在房外設置啟動設備和系統的裝置；

　　3)配電機房設備前設有專用的絕緣墊；

　　4)二氧化碳滅火系統機房日常檢測位置可與消防監控中心聯系；

　　5)水泵機房冬季最低溫度低于0℃時，必須采用供暖措施；

　　6)二次供水儲水池上方加蓋防塵，內壁應有玻璃鋼涂襯，有不銹鋼扶手，便于清潔；

　　7)宜設專用消防水儲水池，容量能滿足消防需求；

　　8)發電機房有專用儲備油箱房(與發電機設備房之間有防火隔斷)；

　　9)配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設備房應裝有空調和辦公設備；

　　10)供暖系統中鍋爐房的位置應設置在冬季主導風向下風口，防止給小區造成污染。

　　3.2公共房屋

　　3.2.1管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)

　　1)滿足功能要求；

　　2)自然采光、通風、防水、防潮；

　　3)配有相應的辦公設施、工具；

　　4)位置便于住戶來訪；

　　5)大小能滿足人員工作要求；

　　6)配有空調(采暖)系統；

　　7)裝修時考慮資料柜、辦公布局的設置；

　　8)工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近；

　　9)位置以便于開展工作為準；

　　10)清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。

　　3.2.2食堂

　　1)通風、采光、防水、防潮、有專用的防水設施；

　　2)有專用倉庫，位置相鄰；

　　3)地面走水順暢；

　　4)有專用供水、供氣等專用設施；

　　5)位置相對隱蔽，以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜，同時盡可能與員工

　　辦公、宿舍區位置接近；

　　6)配有專用的廚房設備，用餐桌椅。

　　3.2.3宿舍

　　1)通風、采光、防潮、防水；

　　2)床、被褥等寢具和設備；

　　3)通電話(員工打卡及內線電話)；

　　4)分工集中管理。

　　3.2.4員工會議室(娛樂室、培訓室)

　　1)通風、采光、防潮、防水；

　　2)位置隱蔽(與業戶互不影響)；

　　3)布局方正，便于靈活使用；

　　4)配有專用桌椅(數量參照管理處工作人數的80%-85%)，白板等；

　　5)層高要求至少在3.3米以上，便于開展室內文體活動；

　　6)配有彩燈，供娛樂使用。

　　3.2.5垃圾中轉站

　　1)不能設置在物業的上風向，位置隱蔽，氣味不能影響住戶正常生活；

　　2)垃圾清運車輛能夠順利達到及時清運；

　　3)留有專用清水源；

　　4)房屋面積大小能滿足小區一天的生活垃圾中轉要求；

　　5)房屋本身有通風窗口，保障室內空氣流暢；

　　6)地面有地漏，坡度合理，走水順暢(地面貼瓷磚)；

　　7)有必要的照明及采光。

　　3.2.6倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)

　　1)通風，有自然采光、防潮、防水；

　　2)大小適用、內有資料柜架；

　　3)位置方便使用，清潔、綠化工具的位置隱蔽，特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。

　　3.2.7公共洗手間

　　1)位置應集中在外來人員集中點和管理處行政辦公室內附近；

　　2)數量適中，以滿足小區(大廈)基本要求為準；

　　3)上下通暢，地面走水順暢，有地漏；

　　4)避免出現洗手間與其它使用區域在空間上出現交錯。

　　3.3公共區域

　　3.3.1綠化區域

　　1)植物品種適應當地成長，維護費用較低；

　　2)綠化整體布局合理，局部搭配得當(蔭生植物的搭配及種植)；

　　3)綠化澆灌覆蓋全部，必要地區設置澆灌用水取水車(可與清潔用水綜合考慮)；

　　4)綠化覆蓋區域應便于修剪、消殺，不能留有修剪盲點及治安、清潔盲點；

　　5)在井、溝、標等處預留工程維修通道(鵝卵石)。

　　3.3.2停車場

　　1)機動車場

　　a)停車場系統及配件的長期可持續改進性(車用IC卡等)；

　　b)車位線、導向線(牌)、車位檔桿清晰、牢固；

　　c)地面平整，無明顯積水，溝渠蓋板有預留；

　　d)人員的專業培訓及證照申辦(價目及時管理制度標上墻)；

　　e)配有專用的消防滅火器材；

　　f)地下車場需有配套的排風換氣系統；

　　g)道閘系統技術成熟便于維修、養護；

　　h)地溝蓋板做防震(防噪)處理；

　　i)排水溝渠形式環通，排水量滿足雨季高發期的要求。

　　2)非機動車場

　　a)露天設置值班崗亭(防風、防雨、防暑)；

　　b)有單車支護架及上墻制度。