項目前期介入階段與工作內容要點指引

　　1適用范圍

　　本指引適用于項目開發過程中各階段物業介入的工作要求，明確介入階段、工作內容和關注事項。

　　2物業介入階段與工作內容

　　2.1項目規劃設計階段項目規劃設計階段的前期介入工作內容包括，但不限于：

　　1)整體布局是否有利于日后開展物業管理工作；

　　2)在滿足消防要求等房地產相關法律的基礎上，道路系統規劃是否滿足日后開展物業管理要求：包括小區出入口設計、建筑單體入口與道路關系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾，消防車道設計、設計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統分布等是否合理。分期開發的，在保障小區整體協調的前提下，應設置圍墻間隔已開發、未開發區域，考慮前期開發區域的人流、車流、停車場等規劃是否滿足該區域交付使用的需求。

　　3)公建的配套設計和功能分配；

　　4)綠化與景觀系統設計的功能及經濟性；

　　5)配套與公共設施的配置種類、數量及分布；

　　6)物業管理用房的位置及功能劃分，面積是否符合法律法規的要求；

　　7)戶型的平面設計是否合理；

　　8)建筑外立面的設計是否留下治安隱患。

　　2.2施工圖設計階段施工圖設計階段前期介入工作內容包括，但不限于：

　　1)土建

　　a)屋面、有防水要求的衛生間(廚房)等防水材料的選擇；

　　b)門、窗的材質；

　　c)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；

　　d)地區氣候差異對房屋質量的特殊要求；

　　e)空調外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集；

　　f)煙道、排氣道的位置；

　　g)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

　　2)配套

　　a)室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及給業主造成的影響；

　　b)各種設備產生的噪音對業主的影響；

　　c)各種設備總控制開關是否設在公共區域內；

　　d)各種設備設施的能源消耗；

　　e)室外管線、管道井布局的合理性，及給業主造成的影響；

　　f)設備用房、管理用房、垃圾中轉站、公共區域等的設計是否合理。

　　2.3施工階段施工階段前期介入工作內容包括，但不限于：

　　1)項目所在公司招標工作介入（協助項目所在公司就以下問題對投標單位提出相關要求）

　　a)門、窗質量及售后服務；

　　b)智能化設施設備質量及后期維修保養成本；

　　c)供暖、空調、衛生設施設備的質量及后期維修保養成本。

　　2)施工過程介入

　　a)房屋質量控制；

　　b)隱蔽工程檢查驗收記錄；

　　c)設計變更記錄的收集；

　　d)設施、設備的安裝調試及售后服務；

　　e)成品保護；

　　f)體育設施、兒童游樂設施質量；

　　g)水景設施防水施工監管。

　　2.4營銷介入(配合)

　　1)銷售承諾對物業管理造成的影響；

　　2)發展商贈送業主物品給物業公司帶來的保修責任及法律責任；

　　3)協助項目所在公司擬訂業主臨時公約；

　　4)協助項目所在公司向政府主管申辦物業管理單位的招標手續；

　　5)具體按《營銷配合管理規定》執行。

　　3各階段物業介入通用關注要點

　　3.1設備房設備房包括：配電機房、水泵機房、發電機房、中央空調機房、電梯機房、二氧化碳氣體滅火系統房、消防控制中心、風機房、鍋爐房等。

　　3.1.1設備房通用關注要點：

　　1)獨立用房，面積適用；

　　2)有必要的通風、采光、防潮、防水、防暑措施；

　　3)地面貼有瓷磚，坡度合理，并設有防止回灌的地漏；

　　4)配有專用滅火器1-2個位置；

　　5)預留設備檢修、散熱空間(設備與墻體，設備與設備之間)，通過通風、采暖等設備避免溫度過高或過低對設備造成損壞；

　　6)有應急通訊、照明設施；

　　7)窗戶加裝內置護欄、鐵花等防止人員攀爬；

　　8)位置合理，減少管道交叉和總長度；

　　9)對設備采取相應的降低噪音措施，避免影響住戶正常使用和居??；

　　10)主要標識、線路圖、制度上墻、上設備。

　　3.1.2特殊設備房關注要點

　　1)電梯機房設置有專用工具掛置位置；

　　2)二氧化碳滅火系統機房在房外設置啟動設備和系統的裝置；

　　3)配電機房設備前設有專用的絕緣墊；

　　4)二氧化碳滅火系統機房日常檢測位置可與消防監控中心聯系；

　　5)水泵機房冬季最低溫度低于0℃時，必須采用供暖措施；

　　6)二次供水儲水池上方加蓋防塵，內壁應有玻璃鋼涂襯，有不銹鋼扶手，便于清潔；

　　7)宜設專用消防水儲水池，容量能滿足消防需求；

　　8)發電機房有專用儲備油箱房(與發電機設備房之間有防火隔斷)；

　　9)配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設備房應裝有空調和辦公設備；

　　10)供暖系統中鍋爐房的位置應設置在冬季主導風向下風口，防止給小區造成污染。

　　3.2公共房屋

　　3.2.1管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)

　　1)滿足功能要求；

　　2)自然采光、通風、防水、防潮；

　　3)配有相應的辦公設施、工具；

　　4)位置便于住戶來訪；

　　5)大小能滿足人員工作要求；

　　6)配有空調(采暖)系統；

　　7)裝修時考慮資料柜、辦公布局的設置；

　　8)工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近；

　　9)位置以便于開展工作為準；

　　10)清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。

　　3.2.2食堂

　　1)通風、采光、防水、防潮、有專用的防水設施；

　　2)有專用倉庫，位置相鄰；

　　3)地面走水順暢；

　　4)有專用供水、供氣等專用設施；

　　5)位置相對隱蔽，以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜，同時盡可能與員工

　　辦公、宿舍區位置接近；

　　6)配有專用的廚房設備，用餐桌椅。

　　3.2.3宿舍

　　1)通風、采光、防潮、防水；

　　2)床、被褥等寢具和設備；

　　3)通電話(員工打卡及內線電話)；

　　4)分工集中管理。

　　3.2.4員工會議室(娛樂室、培訓室)

　　1)通風、采光、防潮、防水；

　　2)位置隱蔽(與業戶互不影響)；

　　3)布局方正，便于靈活使用；

　　4)配有專用桌椅(數量參照管理處工作人數的80%-85%)，白板等；

　　5)層高要求至少在3.3米以上，便于開展室內文體活動；

　　6)配有彩燈，供娛樂使用。

　　3.2.5垃圾中轉站

　　1)不能設置在物業的上風向，位置隱蔽，氣味不能影響住戶正常生活；

　　2)垃圾清運車輛能夠順利達到及時清運；

　　3)留有專用清水源；

　　4)房屋面積大小能滿足小區一天的生活垃圾中轉要求；

　　5)房屋本身有通風窗口，保障室內空氣流暢；

　　6)地面有地漏，坡度合理，走水順暢(地面貼瓷磚)；

　　7)有必要的照明及采光。

　　3.2.6倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)

　　1)通風，有自然采光、防潮、防水；

　　2)大小適用、內有資料柜架；

　　3)位置方便使用，清潔、綠化工具的位置隱蔽，特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。

　　3.2.7公共洗手間

　　1)位置應集中在外來人員集中點和管理處行政辦公室內附近；

　　2)數量適中，以滿足小區(大廈)基本要求為準；

　　3)上下通暢，地面走水順暢，有地漏；

　　4)避免出現洗手間與其它使用區域在空間上出現交錯。

　　3.3公共區域

　　3.3.1綠化區域

　　1)植物品種適應當地成長，維護費用較低；

　　2)綠化整體布局合理，局部搭配得當(蔭生植物的搭配及種植)；

　　3)綠化澆灌覆蓋全部，必要地區設置澆灌用水取水車(可與清潔用水綜合考慮)；

　　4)綠化覆蓋區域應便于修剪、消殺，不能留有修剪盲點及治安、清潔盲點；

　　5)在井、溝、標等處預留工程維修通道(鵝卵石)。

　　3.3.2停車場

　　1)機動車場

　　a)停車場系統及配件的長期可持續改進性(車用IC卡等)；

　　b)車位線、導向線(牌)、車位檔桿清晰、牢固；

　　c)地面平整，無明顯積水，溝渠蓋板有預留；

　　d)人員的專業培訓及證照申辦(價目及時管理制度標上墻)；

　　e)配有專用的消防滅火器材；

　　f)地下車場需有配套的排風換氣系統；

　　g)道閘系統技術成熟便于維修、養護；

　　h)地溝蓋板做防震(防噪)處理；

　　i)排水溝渠形式環通，排水量滿足雨季高發期的要求。

　　2)非機動車場

　　a)露天設置值班崗亭(防風、防雨、防暑)；

　　b)有單車支護架及上墻制度。

篇2：物業管理前期介入內容

　　物業管理前期介入內容

　　一、物業管理前期介入的認識

　　對于一項物業來說，存在著開發--經營--管理三個階段。從形式上看，物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是這么做的，然而，從物業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設。開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。

　　以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。

　　物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營工作和提供服務，是使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業管理的前期介入。

　　這里所說的物業管理前期介入，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業管理的一個管理階段。

　　物業管理前期介入是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對于開發商而言，進行投資決策，規劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力度。尤其在市場經濟大潮中，房地產開發商要保持其產品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產品和工作、居住環境需求的不斷變化，不僅要重視物業本身的工程質量，更應該考慮物業的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業主而言，卻不止于此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。

　　一個物業開發項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉變，業主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對于物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書后，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由于將來的業主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業管理企業”的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業管理企業來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業管理前期介入將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利的需要。

　　二、物業管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決

　　物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中將之限制在最小范圍之內，就必須開展物業管理的前期介入，使物業管理前期介入同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對物業的規劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產開發項目的市場競爭力。

　　(二)物業管理前期介入是對所管物業的全面了解

　　物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。

　　(三)物業管理前期介入是為后期管理做好準備

　　物業管理也是一項綜合管理工程，通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制定相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。

　　三、物業管理前期介入的內容

　　在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面:

　　(一)物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務

　　無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。

　　1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析?？尚行允侵肝飿I管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好并能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手后，由于開發商或建設方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失?？捎允侵肝飿I管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。

　　2.具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。

　　4.選派管理人員運作物業前期管理。

　　(二)建立與業主或使用人的聯絡關系

　　物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。

　　1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。

　　2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。

　　3.參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設現場

　　物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

　　2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

　　4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　(四)設計管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。

　　1.籌建業主管理委員會。

　　2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。

　　(五)建立服務系統和服務網絡

　　物業管理的專業化、社會化、企業化特征決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在很大程度上取決于物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。

　　1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。

　　3.建立代辦服務項目網絡。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業主管理委員會。

　　3.協助和辦理移交接管事項。

篇3：前期介入階段物業管理顧問工作內容

合作期限:由簽約之日起至H僑海景城一期入伙之日前二個月
結合物業管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議,為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操指導階段做好充分的準備工作。

(一)由顧問團對項目進行實地考察,通過研讀、消化、理解發展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規劃、設計施工圖(包括土建和各類機電設備的)、項目模型等資料,了解項目的規劃意圖、設計內容和規范,確定項目檔次,協助管理商對管理檔次進行定位。

(二)根據我司長期從事物業管理實踐積累的豐富經驗,從物業管理的角度對項目的各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業建議,使發展商在項目的投入上既能準確把握未來業主的實際需要,又有利于日后物業管理的成本控制及提高管理質量。
1、考查整體工程進度,協助發展商各專業工程的階段性實施進度計劃提議方案;
2、建筑設計(地下、地面、裙房、標準層、屋面)是否滿足物業管理的需求;
3、設備機房的環境、::通風是否滿足要求;
4、對住戶室外空調機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;
5、根據清潔管理經驗及物業規劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價格建議;
6、管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;
7、在不增加發展商總投資的情況下,為配合國際環保理念的推行,對適當設置一些環保設施,如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提