瀏政辦發〔20**〕6號

　　瀏陽市人民政府辦公室關于進一步加強物業管理工作的實施意見

　　各鄉、鎮人民政府，街道辦事處，市直相關單位：

　　為切實破解物業管理難題，促進物業管理專業化、市場化、規范化發展，實現“美麗瀏陽、幸福小區”工作目標，根據國務院《物業管理條例》、《湖南省實施〈物業管理條例〉辦法》等有關法律法規精神，經市人民政府同意，結合我市實際，現提出如下實施意見：

　　一、總體要求和目標任務

　　按照“屬地管理、部門聯動、業主自治”的原則，通過努力，全市物業管理和物業服務業發展水平明顯提升。主要目標任務為：

　　(一)住宅小區物業覆蓋面持續擴大。積極推行市場運作為主體的多種物業管理模式，具備條件的小區物業服務覆蓋率達100%。

　　(二)業主委員會(以下簡稱業委會)自治管理作用全面發揮。業主大會和業委會等組織進一步健全，具備條件的物業小區3年內業委會成立率達100%。

　　(三)“幸福小區”建設有力推進。每個街道按管轄小區數量每年分別創建一批省級“示范物業管理小區”和長沙市級“示范物業管理小區”，按10%以上比例每年創建一批瀏陽市級“幸福小區”，以示范典型帶動全市物業管理事業發展。

　　(四)物業服務費收取率和群眾滿意度不斷提升。進一步健全物業管理工作責任體系，完善上下聯動、部門協同的工作機制，物業管理矛盾糾紛得到快速有效處理，住宅小區違章違規行為得到有效遏制，3年內商品住宅小區物業服務費收取率達到90%以上，物業服務投訴量大幅減少。

　　二、理順體制，建立健全物業工作責任體系

　　(一)強化市級統籌協調和市直部門分工協作

　　1.建立瀏陽市物業管理聯席會議制度，由市人民政府分管副市長任聯席會議召集人，宣傳部、政法委、市人民法院、發改局、住建局、公安局、監察局、司法局、民政局、財政局、人社局、環保局、水務局、衛計局、城管局、市場和質量監督局、規劃局、住房保障局、供電公司、消防大隊、淮川街道、集里街道、荷花街道、關口街道等為成員單位。聯席會議辦公室設市住房保障局，負責日常事務。聯席會議每季度定期召開，協調處理物業管理工作重大問題，成員單位要按各自職能切實履行起物業管理職責。成立物業矛盾糾紛調處中心，綜合調處各類物業矛盾糾紛。

　　2.強化小區行政執法。市城管、公安、住建、規劃、環保和市場監督管理等部門需進小區到一線嚴格行政執法，消除小區內執法死角。

　　3.充分發揮住房保障局行業監管職能。市住房保障局要切實加強對物業服務企業的培訓、管理和監督，指導督促街道(鄉鎮)做好業主大會、業委會的籌建改選工作和小區住宅專項維修資金監管等工作。

　　(二)強化街道(鄉鎮)屬地指導監督職責

　　各街道和大瑤、永安、洞陽等鄉鎮要設立物業管理辦公室，配備1-2名專職工作人員(其他有物業項目的鄉鎮參照執行)，負責對轄區內物業管理的日常工作。要建立物業矛盾糾紛屬地化解工作機制，及時調處轄區內物業管理方面的矛盾糾紛。要建立物業管理聯席會議制度，牽頭組織社區居民委員會、業委會、物業服務企業和相關職能部門參加的聯席會議，及時解決物業管理中的綜合性問題。要組織、協調和指導業委會的籌建、成立和換屆改選工作，對無法組建業委會的小區，指派社區居委會人員對小區實施臨時有效物業管理，負責小區業委會的備案工作。

　　(三)強化社區日常管理協調和指導監督職能

　　社區居民委員會負責人為轄區內物業管理第一責任人，要發揮人民調解員參與調處物業矛盾糾紛的積極作用，全面指導小區業主大會、業委會籌建和選舉工作，監督物業小區交接工作的承接查驗和小區應急維修資金使用申請。在業委會換屆、業委會不履行職責的情況下，可由社區居民委員會代行業委會職責。

　　三、引導自治，積極探索切合居民需求的物業管理模式

　　(一)大力推進業委會組織建設和規范運行

　　1.著力規范業委會選舉備案。業委會由業主大會或業主代表大會選舉產生，100戶以上的住宅小區可建立業主代表大會制度(業主代表由相關業主書面授權并經投票選舉產生)。業委會應當自選舉產生之日起三十日內，向所在街道(鄉鎮)進行備案。業委會應當按照業主大會表決結果與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，原則上應當通過公開招投標方式聘請物業服務企業，業主委員會須和物業服務企業做好小區物業承接查驗檔案的移交工作。

　　2.著力規范業委會的日常運作。業委會要依法履行職責，接受屬地主管部門和社區居委會的監督及指導。業主大會和業委會日常工作經費的籌集、管理和使用以及業委會成員的工作補貼由業主大會具體規定。業委會工作經費可以按規定在物業共用部位、共用設施設備經營收益中和物業服務費提取比例中列支。業委會須協助物業服務企業催交物業服務費，每半年在物業管理區域內顯著位置公告1次經費收支情況，接受業主的監督。

　　3.探索業委會專業化建設。鼓勵住宅小區選舉專職人員有償從事業委會工作，鼓勵離退休黨員干部在小區為業委會工作發揮積極作用。業委會可設立專職工作人員，協調處理業委會日常事務;試點推行業委會社會團體登記制度，明確業委會負責人法律責任;鼓勵成立業委會聯合會，制定業委會行業規范標準，促進業委會選舉程序化、法制化;聯合會可組織業委會指導員隊伍，協助業委會做好相關工作，提升業委會建設的規范化水平。小區被推廣為市級“幸福小區”的業委會，由市住房保障局按財政統籌安排的專項工作經費進行獎勵。

　　(二)以市場運作為主，分類建立符合實際的物業管理模式

　　1.新建住宅小區的物業管理。一是在住宅小區設計方案評審時，需有物業主管部門共同參與，充分考慮后期物業管理的專業意見，按照合法、合理原則，優化物業管理設計方案。二是項目出售前，開發建設單位必須按規定選聘符合資質的物業服務企業落實前期物業管理，未經綜合驗收合格的住宅項目不得交房和使用，由于綜合驗收不合格造成延期交房，由開發企業負責按合同約定對業主進行賠償。三是交付后，業委會尚未成立的，繼續實施前期物業管理;業委會成立后，由前期物業、開發企業和業委會做好小區承接查驗相關工作，并按規定做好物業管理續聘、新聘或業主自治管理的轉換銜接工作。

　　2.老住宅小區的物業管理。一是由業主大會選聘物業服務企業或自行組織實施物業管理，二是在未成立業主大會之前，由街道協助社區對小區延升管理職能，可向物業服務企業購買保潔、公共設施維護等基礎性物業服務。三是需改造的老住宅小區，以道路、保潔、路燈、綠化等基礎設施為重點，由街道向市人民政府申報改造計劃，分期分批進行提檔改造，并建立小區應急維修處置方案。

　　3.各類安置性小區(包括拆遷安置、保障性住房小區)的物業管理。各類安置性小區在項目建設規劃時，要統一按相關規定設置物管用房，并逐步實施集體土地貨幣安置小區、居民小區內保障性房源的物業專項維修資金歸集，確保房屋后期的正常維護使用和小區的規范管理。由業委會或住戶理事會選擇自治或選聘物業服務企業，因地制宜落實相應的物業管理模式和等級標準，實行小區物業管理財務公開制度。

　　四、加強監管，大力提升物業服務企業管理水平

　　(一)規范物業服務企業準入和退出制度。進駐住宅小區的物業服務企業必須具備相應的服務資質，從事物業管理的項目經理必須持有相應的執業資格證，物業服務企業退出項目必須落實告知、公示和交接制度。對違反相關規定或物業服務履約投訴率較高的不良企業，經督促整改仍不到位的，一律停止申報辦理企業資質手續。

　　(二)實行物業收費市場化。前期物業服務收費標準由開發企業在招投標時制定，到物價部門報備。在簽訂商品房買賣合同時須告知前期物業服務內容和收費標準，對未交房和空置房物業費繳納標準進行明確。業主大會選聘的物業服務企業物業服務收費標準(包括空置房收費標準)由業主大會確定，業委會與物業企業簽訂服務合同時須明確。

　　(三)探索建立物業服務履約保證金制度。為督促物業服務企業履行服務合同，提高服務質量，物業服務企業在中標物業管理項目后，可在物業服務合同中明確物業服務履約保證金。履約保證金可參照下列標準：項目總建筑面積10萬平方米以內的，每平方米按0.5元繳納;10萬以上超出部分按每平方米0.1元繳納，保證金總額不超過10萬元，帳戶由合同具體約定納入主管部門監督管理。

　　五、分類整治，著力解決當前物業小區管理突出問題

　　(一)加強對違章建設行為的管理。城管部門應加大對物業管理區域內違法搭建、破墻開店、開挖室內地下室、不按設計亂裝防盜窗、改變房屋用途、擅自在公共區域放養畜禽、破壞公共綠化設施和違法設置戶外廣告等違法違規行為的查處力度，在接到物業企業或相關業主投訴舉報后應及時派員查處。住建部門應切實強化房屋裝修管理，依法及時查處影響房屋使用安全的行為。物業服務企業應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人。發現可能存在違法違規情形的，要立即進行勸阻，勸阻無效的，要及時報告城管和住建部門。

　　(二)加強物業小區停車管理。公安交警部門應指導物業服務企業、業委會科學劃分停車位，合理制定物業管理區域內的行車路線。物業服務企業要切實做好物業小區內車輛停放秩序的維護工作，引導業主有序停車。對于小區內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規行為，物業服務企業要及時勸阻和管理，物業服務企業管理無效后，公安部門應及時受理投訴并進行處理。

　　(三)加強物業小區治安、環境衛生管理。公安部門負責會同街道(鄉鎮)健全小區治安立體防控體系，指導和督促物業服務企業建立公共治安秩序維護制度、崗位責任制度，加強小區內出租房屋的登記管理。市場和質量監督管理部門應加強對小區內違法經營現象的監管，依法取締物業小區內無照經營行為，相關職能部門應依照各自職責，負責查處物業管理區域內經營性單位產生的油煙、廢氣和噪聲、污水等環境污染問題。

　　六、創新機制，促進住宅小區物業長效管理

　　(一)建立物業矛盾糾紛調處工作機制。一是成立市級物業矛盾糾紛調處中心，聘任2-3名專職人民調解員，負責全市重大、疑難物業矛盾糾紛的調處，調處中心負責指導和考核街道(鄉鎮)的物業矛盾糾紛調處業務工作。二是街道(鄉鎮)全面受理和調處轄區內物業管理活動中的各類投訴，指導和考核社區物業矛盾糾紛調處工作。三是社區充分發揮人民調解員作用，具體負責本居住區域內物業糾紛的預防、受理、調解及重大糾紛信息的排查、上報等工作。

　　(二)建立智慧物業新機制。物業企業要突破傳統物管模式，實現服務到戶管家式物管新理念，充分利用小區物流、電商、廣告等新平臺，積極開展多種經營物管新模式，提升物業服務水平。

　　(三)建立提高物業服務費收繳率的保障機制。

　　1.市級相關職能部門和街道(鄉鎮)要督促協調開發建設單位重點解決開發建設遺留問題，督促物業服務企業和業主按合同嚴格履約，及時快速處理好物業矛盾糾紛。倡導全社會的物業服務消費理念，建立社區、業委會、物業服務企業聯動的物業收費共同監督機制，引導督促業主自覺按合同規定交納物業服務費。有條件的住宅小區可采取水、電、氣費用和物業服務費“一卡通”制度的試點，也可逐步推廣電梯使用與物業服務收費“一卡通”的模式，提高收繳率。

　　2.各單位要積極引導黨員干部和公職人員帶頭履行《住宅小區物業服務合同》，增強主動繳納物業服務費的意識，按時足額繳納物業服務費。對不按時繳納物業服務費的黨員干部和公職人員，業委會可協助物業服務企業發函至欠費人所在單位，由用人單位采取教育、行政、紀律等手段責令繳納，可將繳納物業費情況作為黨員干部和公職人員履行社會公德義務考核內容之一。

　　3.由市住房保障局指導物業行業協會聘請法律顧問，統一協調物業費欠繳起訴工作。對長期拒交物業服務費的業主或使用人，由物業服務企業依托法律顧問向欠費人發“律師函”催繳，并依法向人民法院起訴或向仲裁委申請仲裁，物業服務企業也可自行依法起訴。

　　(四)完善維修基金全面保障機制。

　　1.業主購買房屋在合同備案時，須按標準足額繳納房屋維修資金。房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明物業專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的物業專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

　　2.業委會和物業服務企業應當及時做好維修資金使用的申報工作。對于發生危及房屋安全情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，可以提出應急維修處置方案，向市維修資金管理中心申請應急使用維修資金。

　　七、落實保障，確保物業管理工作有序開展

　　(一)建立經費投入保障機制。將物業管理經費納入部門預算統籌安排，財政每年按適當比例增加預算，主要用于：無物管老、舊、安置、保障性住房等小區物業公共管理經費;對業主委員會、物業管理專干考核和培訓經費;物業糾紛調解工作經費;對評為省市級“優秀物業小區”和創建本市級“幸福小區”的業委會獎勵經費。

　　(二)強化物業管理的監督考核。一是將物業管理工作納入政府對相關部門和街道(鄉鎮)的工作績效考核內容，由市住房保障局具體組織實施;二是由街道(鄉鎮)對社區居民委員會開展物業管理工作情況進行監督考核，將考核結果報送市住房保障局;三是由市住房保障局對物業服務企業的服務質量及收費情況進行量化考核，考核結果與物業服務企業退出機制、物業管理項目招投標、物業服務企業資質評審掛鉤。

　　(三)加強宣傳教育和輿論引導。各地各部門要切實加強輿論引導，通過多種途徑大力宣傳物業管理政策措施，切實強化正面宣傳引導，深入報道物業服務管理先進典型，客觀公正報道物業服務糾紛事件，引導廣大業主依法理性維權，促進物業服務業持續健康發展。

　　八、本意見自20**年4月1日起施行。

　　瀏陽市人民政府辦公室

　　20**年3月1日

篇2：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金?？顚Ｓ?。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　?。ǘ﹪栏癖O督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　?。ㄈ娀弑Ｕ?。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業管理條例》的有關規定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

　　一、關于適用范圍

　　1、本意見所稱物業管理糾紛是指居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛。

　　現有居住物業管理區域內的公房使用人與物業管理企業之間形成物業服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業主。

　　2、不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業主與業主之間、業主與房地產開發企業之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業主與業主團體(業主大會、業主委員會)之間因內部管理行為發生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請處理。

　　5、商業物業管理區域或特種物業管理區域內因物業管理行為發生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規定的除外。

　　歡迎使用

　　二、關于管轄

　　6、當事人一方違反物業服務合同約定造成另一方損害，發生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據訴訟性質依法確定管轄。

　　三、關于訴訟主體

　　7、業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的;(2)業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的;(3)物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的;(4)其它損害全體業主公共權益的情形。

　　業主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業主委員會的，由全體業主行使提起訴訟的權利。

　　8、業主委員會作為原告提起訴訟，業主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

　　業主委員會起訴且法院已經受理后，業主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業管理企業侵害的權益僅涉及單個業主或部分業主的，應當由單個業主或部分業主作為原告提起訴訟。

　　10、物業管理企業因業主違反物業服務合同的約定而起訴業主委員會或要求將業主委員會列為共同被告的，不予準許。

　　11、物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：(1)物業使用人與物業管理企業直接簽訂物業服務合同的;(2)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理企業形成事實上的物業服務關系的;(3)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;(4)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業服務發生糾紛的，業主應以物業管理企業為被告。沒有選聘物業管理企業的，應以實際提供物業服務的單位為被告。

　　四、關于物業服務合同的效力

　　13、物業管理企業雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規定的物業管理資質的，可以確認其所簽物業服務合同的效力。

　　14、物業管理企業與業主委員會簽訂物業服務合同后，違規將物業服務全部轉托給其他物業管理企業的，如果該轉托行為已經公告且業主接受了物業服務的，應依公平原則確定業主向實際提供物業服務的物業管理企業支付適當的物業服務費用。

　　15、物業服務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。物業服務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。

　　16、業主委員會代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同后，單個業主或部分業主要求解除物業服務合同的，不予支持。

　　五、關于管理權糾紛

　　17、物業管理企業依據物業服務合同行使管理權。業主違反規定妨害物業管理秩序的，物業管理企業可予以制止，并要求其承擔民事責任。18、物業管理企業違約或違規利用物業共用部位、共用設施設備營利，損害業主公共權益的，業主委員會可以要求物業管理企業恢復原狀，賠償損失，并返還收益。19、業主在物業共用部位搭建自用設施，妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。20、業主在小區內飼養動物，構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。21、業主違反物業服務合同或業主公約的規定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求其承擔相應的民事責任。

　　六、關于管理費糾紛

　　22、有下列情形之一的，業主可以要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用：

　　(1)物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的;(2)物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

　　23、業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用。

　　雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。

　　25、業主拖欠物業服務費用，物業管理企業依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

　　26、審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。

　　27、業主拖欠物業服務費用的，物業管理企業可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

　　七、關于代收代繳糾紛

　　28、業主拖欠公共性服務或特約服務等物業服務費用，物業管理企業應當通過合法途徑進行追索。

　　物業管理企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業服務費用給業主造成損失的，業主可以要求物業管理企業承擔賠償責任。

　　29、物業管理企業與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業主造成損失的，業主有權選擇要求物業管理企業履行合同義務，并賠償損失。物業管理企業承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。

　　30、物業管理區域實行整體供熱的，部分業主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

　　八、關于管理責任糾紛

　　31、物業管理企業未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。32、物業服務合同約定有財物保管服務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業管理企業依保管義務承擔相應的賠償責任。

　　物業服務合同沒有約定財物保管服務，但物業管理企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。

　　33、物業管理企業在其物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協議，物業管理企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。

　　34、物業管理企業或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　35、物業管理企業的受雇人員在履行職務中給業主人身或財產造成損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　36、因物業管理企業疏于管理，致使物業管理區域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　37、物業管理區域內發生電梯事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　38、物業管理企業怠于行使管理職責，致使物業管理區域內發生火災、水災、物業坍塌等事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　39、第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人起訴要求物業管理企業賠償損失的，可根據物業管理企業是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業管理企業應否承擔相應的賠償責任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規定的，按法律和司法解釋的規定執行。