成都市關于保障改造后舊住宅區推行物業管理工作的指導意見

　　一、總體目標和改造實施范圍

　　1、總體目標：改造工作完成后，舊住宅區要基本恢復管理運行功能，并適應引入社會化、專業化、市場化的物業管理新機制的需要。

　　2、20**年改造實施范圍：在對本轄區進行普查基礎上，對市政府《成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定》(成府發[98]65號)施行(1998年5月18日)之前已建成并交付使用的、建筑面積在2萬平方米以上的、未推行專業化物業管理的住宅區(含組團)，改造完成60%。

　　二、物業管理承接要求

　　改造后的舊住宅區(含組團)，應確保物業管理機制的順利引入和穩定、有效運轉，達到物業管理的相關承接要求。

　　(一)通過項目驗收

　　項目驗收分為工程質量驗收和綜合改造驗收兩部分。

　　1、工程質量驗收：房屋維修工程竣工后，應通過有關單位對改造房屋單體和項目質量的竣工驗收，施工企業應按規定負責落實質量保修責任。

　　2、綜合改造驗收：對通過工程質量驗收的項目，還應通過有關部門及業主委員會、物業管理單位的綜合改造項目驗收，驗收內容包括房屋綜合改造的質量復查、住宅區環境綜合驗收、實施單位的服務質量情況、工程資料歸檔情況等。

　　(二)物業管理的相關承接要求

　　1.環境方面

　　住宅區透綠、美觀，同時滿足封閉式管理需要;外墻整潔、完好、無滲漏，排水組織順暢;單元樓道內墻涂料刷新，單元樓道扶手、扶欄油漆刷新;管道不滲漏、不堵塞，安裝平直、牢固，坡度符合要求;綠地率達20%以上，植物搭配合理，綠地無斑禿，開展垂直、屋頂綠化有成效;住宅區內無違章亂搭、亂建;垃圾房、封閉式垃圾箱等設施滿足垃圾袋裝化管理要求;

　　2.道路和住宅區交通方面

　　路面平整，排水暢通，強度符合要求;停車位不少于1個/3戶，有共用的非機動車停放場所;基本實現車輛集中、有序停放;

　　3.共用設施設備方面

　　安全防范設施(對講、監控、巡更系統等)不少于一項;水、電、氣安裝一戶一表;雨、污水分流排水，住宅區內排水管道暢通;窨井蓋、圈完好并有通用顏色標識;化糞池已清淘;宣傳欄、告示牌設置醒目、位置合理;路燈、樓道燈等公共照明設施正常使用;供水、消防、電信、郵政、廣電、燃氣等管線和設施設備完好、運行正常、安裝規范;

　　4.配套設施方面

　　公建配套設施使用功能正常，無擅自改變使用用途;物業管理用房滿足住宅區服務與管理的需要，可參照市規劃局、市房管局《物業管理用房規劃建設管理若干規定(試行)》配置;有宣傳欄等社區文化建設陣地，住宅區出入口有告示牌、住宅區平面示意圖，公共標識明顯、規范;根據情況，配置一定的文、衛、體、娛等設施場地。

　　四、物業管理移交

　　舊住宅區綜合整治完成后，整治實施單位應按照《物業管理條例》規定，依法辦理物業管理移交手續。

　　1.移交內容：整治后應移交相關資料和物業管理用房等。相關資料包括移交完整的竣工資料：修繕設計、修繕方案、工程合同、質量驗收、主要材料質保證明(屋面防水材料、外墻涂料、上水管道等)、使用說明、設施設備安裝、使用、維保技術資料等相關文件及施工前后照片、錄像等資料;物業管理用房包括：物業辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房、業主委員會活動用房等。

　　2.移交辦理：住宅區經整治后，由整治實施單位依法向業主大會的執行機構業主委員會(或業主大會選聘的物管企業)辦理物業管理移交。

　　二○○五年四月四日

篇2：舊住宅小區物業管理的問題及建議

　　舊住宅小區物業管理的問題及建議

　　物業管理是隨著國家房地產業，尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環境的日常保養和維護，盡可能使住宅小區整潔，環境優雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關于物業管理的有關規定，新建小區必須實行物業管理制度，而舊小區卻在推行物業管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

　　一、居民觀念需轉變

　　多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。

　　二、硬件條件相對落后

　　舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足:包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。

　　三、產權形式多樣

　　舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人(包括中央單位、市屬單位、區屬單位)、公共設施產權人(如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產)、托管房、二手房產權人等。

　　四、存在多頭物業管理的現象

　　產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。主要有:"單位自管房"物業管理公司，"房管局直管公房"物業管理公司，社區管理單位，居委會，市政設施單位，商業網點單位等。

　　五、對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大

　　舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。

　　六、物業管理收費困難

　　已經實施了物業管理的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。舊小區物業管理收費經物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業管理公司只能收到30%左右。

　　七、管委會作用有待進一步發揮

　　實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發揮其應有的作用。如，根據有關規定，業主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區環境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業主委員會，已經參加到業主委員會的個人，甚至要求退出業主委員會。業主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。

　　八、社區管理與物業管理存在矛盾

　　社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區委員會以贏利為目的，與物業管理企業爭奪物業管理項目，把政府補貼給物業管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出租小區經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發店等，對小區內綠化、衛生、保安造成一些影響。

　　針對當前舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議:

　　一、加快、加強物業管理的立法工作

　　當前物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業管理規范的立法工作要重點研究。

　　二、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資，改善居民生活環境

　　1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。

　　2、住宅的實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。

　　3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。

　　三、政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃

　　針對沒有實施物業管理的舊小區，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區推行物業管理的困難，針對每個小區存在的問題，逐步推進和實施物業管理，充分發揮政府行政管理部門的作用。

　　四、深化房改政策，在工資中增加物業消費部分

　　房改優惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與

　　物業管理銜接的還不夠，特別是對物業管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執行。

　　五、建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關系

　　商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區制訂物業管理合同，通過使用人或產權人與物業管理公司簽訂物業管理合同，建立物業管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的"你搞物業是你愿意，跟我沒關系"的觀念。

　　六、加強實施物業管理的正面宣傳

　　一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的認識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。四是要增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。五是加強物業收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業管理費，包括小區內的學校、商業設施等居民住宅以外的其他產權單位。

　　七、處理好社區管理與物業管理的關系

　　物業管理是一種企業行為，而社區管理則是一種政府行為，社區管理和物業管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、互相依存的。物業管理公司要與社區委員會、派出所等明確分工，物業管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。

　　八、確立物業管理公司是對小區物業實施物業管理的唯一性，改變多頭管理的局面應該明確物業管理企業是小區物業唯一的管理企業，一個小區應盡量安排一個物業管理公司。

　　為實現現代新區、文化大區、經濟強區、全國名區的建鄴目標，建鄴人在加快新城建設的同時，對新城區實施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區整治出新及物業管理試點工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經濟體制要求的社會化、專業化、市場化的物業管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環境。

篇3：舊住宅區物業管理的八大問題

　　舊住宅區物業管理的八大問題

　　20**年8月15日至9月15日，根據市委、市政府的要求，深圳市國土資源和房產管理局組織調研組對羅湖區開展老住宅區整治引入規范物業管理的情況開展了專題調研。通過十多天的調查，作為調研組成員，我們高興地發現，由于紅桂物業公司、中航物業公司、陽光物業公司等物業管理企業在羅湖老住宅區改進和引入物業管理中表現出來的強烈的社會責任感及其在進駐老住宅區實施規范化物業管理后的不俗表現，“紅桂”、“中航”、“陽光”已成為羅湖區干部群眾耳熟能詳的幾個詞匯。由于它們的努力，不僅向全社會宣傳了物業管理所起的積極社會作用，而且促使羅湖區委、區政府下決心在全區范圍內全面開展老住宅區整治和引入規范物業管理工作。

　　但是，通過與有關物業管理企業人員的專題座談，和對已引入物業管理小區的現場調研考察，我們不得不指出，實現已接管老住宅區的長效管理仍然顯得困難重重，有一些問題必須明確提出來并加以正視和解決。

　　1、老舊住宅區引入物業管理缺乏許多必要的客觀條件，需要投入大額資金開展前期整治。先期整治啟動資金部分由企業自籌，這一筆“欠帳”使企業背上了沉重的負擔。而且由于缺乏足夠資金，先期整治不徹底，導致小區設備設施老化破舊問題未能得到根本改觀，存在嚴重管理隱患。

　　老舊住宅區建造年代久遠，當初并不是按照正規物業管理的要求進行規劃和建設的，它們大都沒有圍墻，難以實行封閉管理;基本沒有物業管理辦公用房和員工住房;沒有休閑、健身及文化活動場所;沒有綠地或綠化嚴重不足;多數小區沒有垃圾中轉站。所有這些都需要在引入規范物業管理之前先期投資修建，耗資較大。此外，由于老住宅區普遍歷時較久，各種設施、設備、管網等大多已老化破舊，亟需整修，這也需要投入大量資金。

　　調查中我們了解到，中航物業公司和紅桂物業公司在接管老住宅區時都有大筆資金投入。如中航物業公司于20**年6月進駐統建樓小區，最初四個月未收管理費，前期人員、設備設施投入數十萬元。紅桂物業公司今年元月十日進駐田苑小區后，自己墊付近20萬元資金進行小區整治，經過全體員工的艱苦的努力，對各單元公共照明線路重新拉線，安裝感應開關，使公共場所得以重見光明。他們還對各單元破爛嚴重的防盜鐵門重新加以修復粉刷返新，初步修整了部分小區路面，對小區停車場進行了簡易改造，疏通清運了堵塞的化糞池和排污管道，對小區污水明溝進行疏通清洗并加蓋水泥板，購買了80個滅火器用于消防應急，為開展規范化物業管理奠定了初步的設施設備基礎;與此同時，他們還對綠化地帶進行了初步的修復和栽培，使小區面貌有了質的飛躍。為了感化住戶，紅桂公司還宣布對該小區業主兩個月不收管理費。在街道辦慶幸自己在該小區“零投入”成功引進正規物業管理公司的同時，紅桂物業公司卻因此為自己背上了數十萬元、不知何日才能回收的前期投入!

　　由于缺乏足夠資金開展先期整治，致使小區設備設施老化破舊問題未能得到根本解決，程度不同地存在管理隱患。如中航公司管理的統建樓小區消防設施嚴重老化，存在嚴重消防隱患。再如紅桂公司管理的田苑小區至今沒有修建圍墻，難以真正實現圍合封閉型管理;其它公共配套設施，如道路、地下排污管道嚴重老化破舊，急需修復更換;消防配套設備設施、綠化等亦需補充投入大筆資金加以解決和完善。由于政府未投入先期整治資金，希望企業再為小區整治補充投入大筆資金是不現實的，而且對企業也是極其不公正的。

　　2、老住宅區業主住戶對小區整治和引入規范物業管理的愿望強烈，但在出資和繳費問題上態度消極，部分產權單位出于部門利益也不愿意配合舊區整治和引入物業管理的工作。這是老住宅區引入物業管理必須面對的主觀障礙之一。

　　通過調查，我們明顯地感受到，在羅湖區，物業管理的概念和意識已經深入人心。從近年來區政府對個別老住宅區的整治和引入規范物業管理后產生的積極效果中，老住宅區的業主住戶對規范物業管理在社區建設和提高自身生活質量的積極意義有著充分的認識。不僅引入物業管理后的小區居民對整治和引入物業管理工作給以高度肯定，好評如潮，那些未實行物業管理的住宅區的業主住戶要求引入規范物業管理的呼聲也很高。

　　據調研組對隨機發放的部分業主調查表的統計，在回答“您認為貴小區是否需要物業管理”這一問題時，老住宅區住戶中60%的人選擇“有需要”，24%的人選擇“無所謂”，只有16%的人選擇“無需要”。這說明大多數老住宅區住戶要求引入物業管理的愿望十分強烈，廣大住戶對規范的物業管理能給小區帶來的好處有著清醒的認識。但老住宅區少數業主因為從未交過物業管理費，沒有物業管理的概念，認為沒必要實施物業管理，或對小區是否實行物業管理抱著一種無所謂的態度，尚需要基層工作者更多細致扎實的工作加以引導和發動。據參與座談的業主代表和基層居委會工作人員反映，有些小區周邊無牌無證經營行為比較嚴重，亂排污、私自屠宰現象突出，有部分小區居民認為自己所反映的上述問題沒有得到解決，對物業管理不是很熱心。建議政府先投資加大舊小區物業管理的資金投入，改善基礎設施建設，創造良好的物業管理運作條件。

　　另一方面，在涉及物業管理的前期投入及管理費繳納時，多數老住宅區住戶普遍緊捂錢袋，態度消極。根據市社科院和羅湖區住宅局聯合課題組的問卷調查，老住宅區住戶中明確表示愿意出資引入物業管理或愿意繳納管理費的，僅占38.6%和41.3%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進物業管理的前期投入，即便實行了物業管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費?？梢?，老住宅區住戶普遍存在一種矛盾心態，他們既希望自己居住的小區引入規范的物業管理，又不想因此而增加家庭經濟負擔。老住宅區住戶不愿掏錢有多方面原因，但主要與住戶的經濟支付能力低有關。要在這些小區中引入和推行規范的物業管理，不得不考慮住戶的這種特有心態。

　　另外，老住宅區的部分產權單位和個別私房產權人出于部門利益和個人利益不愿意配合整治工作，也成為制約整治工作順利推進的重要因素。如近期對蔡屋圍南村老住宅區試點整治過程中，就有一些原產權單位和個別私房產權人不愿將自己的房屋納入統一的物業管理。

　　3、業主“主體缺位”是制約老住宅區物業管理工作正常開展的主要原因之一。

　　在已實現規范物業管理的各老住宅小區，由于各方面原因，房屋出租率普遍較高，業主“主體缺位”現象比較嚴重。在這些老住宅區，許多業主都不在小區內生活，其中有的人購房本身就是為了出租，有的是二次置業后遷往別處居住，有的原本就是港澳人士。如玉龍新村小區的392棟住宅樓出租率高達95%以上;桂木園小區總戶數562戶，其中出租屋398戶，出租率高達70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到業主本人，有的甚至連業主是何人都無人知曉。

　　業主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區的物業管理工作。最為嚴重的是因業主“主體缺位”而難以依法組建小區業主管理委員會，在此種情況下，若按《物業管理條例》規定，業主大會很難召集起來，而通過業主大會委托業主管理委員會選聘物業管理企業更無從談起。業主“主體缺位”對物業管理機構的日常管理也有影響，如工作人員入戶征詢意見時往往會因找不到業主本人而難以奏效;收取管理費或因故欲與業主溝通聯系時也會因業主“主體缺位”而變得困難重重;某些特殊情況下需要組織多數業主討論決定一些事關全體業主的重要事務時，也會因業主人數達不到應有比例而以無效告罷?？梢?，要在老住宅區順利實施規范的物業管理，必須從實際出發研究解決這一“主體缺位”問題。

　　4、老住宅區普遍缺乏物業管理用房，不僅給日常管理帶來不便，而且加大了物管企業的成本支出。

　　物業管理用房是實施物業管理活動最基本的條件之一。通過調查發現，由于歷史原因，物管企業在接管老住宅區時基本沒有配備物業管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區的物業管理企業必須面對的問題之一。目前，在羅湖區已引入規范物業管理的老住宅小區，解決管理用房的途徑有兩條:一是由物管企業租賃，如陽光物業公司管理的玉龍新村小區、中航物業公司管理的統建樓小區和紅桂物業公司管理的廣場北街小區，物業管理用房皆由企業自身租賃解決;二是在個別有條件的小區，由物管企業向有關單位無償借用，如紅桂物業公司管理的桂木園小區的管理用房由派出所免費提供，田苑小區的管理用房則由屬地居委會免費提供。員工宿舍則全部由企業出資租賃。通常情況下，有關單位無償提供的房屋往往面積狹小，用于管理尚且不足，更勿論憑借其解決員工日常生活了。在此種背景下，物管企業只能通過租賃途徑自己解決，加大成本支出勢所必然。

　　為解決老住宅區的管理用房和活動用房問題，除了免費使用和出資租賃方式外，有的小區考慮在小區空地上加建臨時建筑，以為權宜之計，但這一設想付諸實施除自己存在兩方面限制:其一，加建臨時建筑須向政府有關部門辦理復雜的報建手續，這方面問題如政府相關部門加以通融支持不難解決;其二，在老住宅小區空地加建物業管理臨時用房和社區活動用房按現時規定須100%業主本人同意，并須經公證部門公證，此項工作難度非常大且需要花費大量的時間和精力，在某些業主“主體缺位”嚴重的小區，100%業主同意并經公證幾乎是完全沒有可能完成的事。

　　5、老舊住宅區的管理成本較高，但物業管理收費標準普遍較低，造成物業管理企業效益不良，甚至出現程度不同的經營虧損。

　　老舊住宅區比新建住宅小區的物業管理成本要高得多。一方面，老住宅區一般布局比較分散，管理公司只要接管了某一老住宅區，就必須在各服務項目上進行相應的人力、物力配備，難以實現規?；芾?。另一方面，由于各種原因，先期接管的老住宅區無論是房屋本體，還是各種設施、設備和場地，都到了“問題時段”，這就使物業管理的后續成本大大提高。

　　管理費是老住宅區管理企業能夠獲得經濟收益的主要來源，在一些小區，管理費甚至成為物管企業的唯一收益來源。但是，由于種種原因，老住宅區的物業管理收費標準普遍較低，這種成本與收益之間的不平衡必然會造成多數物業公司效益不良，在一些項目上甚至可能出現虧損。

　　已接管的老住宅區出現較低的物業管理收費標準其原因是多方面的。通過調查得悉，中航物業接管的十多個點，除統建樓收費標準比較符合市場價格水準外，其它物業原先都屬于區政府的高層福利房，在接管時不得不按已經制定和實施的原收費標準每平米0。35元(參照政府指導價)收取管理費。尤其令人不解的是，中航物業管理的某帶電梯樓宇，其管理費標準也一樣低至每平米0.35元，足令前往現場考察的調研組成員目瞪口呆!紅桂物業公司接管的桂木園小區和廣場北小區的的物業管理收費普遍較低，而且其收費標準也極為奇特，令人不解。

　　這兩個老住宅區的管理費以戶為單位收取，收費標準前者為每戶36元，后者為每戶41.5元，而本體維修金則按統一標準每平米0.15元收取。這兩個小區為什么會按戶為單位收取管理費?它們的收費標準是如何形成的呢?引入規范物業管理之前，這兩個小區的衛生和治安分別由居委會和派出所分管，費用以戶為單位收取，兩個小區各戶繳納的衛生費和治安費之和分別為36元和41.5元。為得到小區業主的認可，紅桂物業公司在進駐這兩個小區時仍然執行了每戶每月36元和41.5元的特殊管理費標準。我們按兩個小區各自的建筑面積和總戶數還原估算，其每平米的管理費分別為0.48元與0.54元，相對其管理成本而言明顯偏低。

　　6、老住宅區的部分住戶出于多種原因拒不繳納管理費，“收費難”使本已顯得比較困窘的企業財務更為雪上加霜。

　　經調研組向各管理處人員電話確認，田苑小區有將近86戶未交費，占總戶數439戶的20%;統建樓小區有19戶未交費，占總戶數93戶的20%;廣場北小區住戶(含商鋪)共有104戶未交費，占總戶數566戶的18%?？梢?，在已實現規范化管理的各老住宅小區，都程度不同地存在“收費難”的問題。

　　從調查獲知的實情看，形成老住宅區的“收費難”問題原因比較復雜。它首先與住戶的經濟支付能力有關。經過調查證實，一些欠費住戶身處社會最底層，家庭經濟狀況很差，其拮據、困窘之狀與公認的深圳市民形象形成天地反差，一些欠費的租戶其經濟水平也極為低下。要這些人按照深圳物業管理市場的收費標準來繳費，確實存在明顯困難。

　　其次，“收費難”還與“管理難”糾纏在一起。老住宅區的治安、衛生管理難度頗大，往往是管理者投入不少，而住戶卻很難感到滿意。如田苑小區個別住戶因有人破門開店、無牌無證經營而拒不交費;有的因個別住戶在住宅小區違章開設飯堂餐館，油煙、噪音影響生活而不交費;有一棟樓的幾十戶住戶干脆抱著不理解和強硬抵觸的態度圍繞樓宇周圍私自打設多根地樁，并拒絕繳納管理費;有些人則因小區配套設施不完善乃至嚴重破損而不愿繳納管理費。而這些問題并非管理處一家可以解決，需要政府有關職能部門積極協助配合方可奏效。

　　第三，由于業主“主體缺位”難收費。有的小區房屋出租率偏高，繳費時業主和租戶相互推托收不到費，有的房屋干脆成為無主空屋，根本不知道該向何人收費。

　　第四，個別業主出于其它理由不繳費。有的錯誤地認為，反正物業管理是你政府出面給我們請來的，企業收不到管理費自然有政府頂著，從而不愿繳納管理費。此外，住戶中某些權力部門的工作人員自己帶頭拒繳管理費，其行為也對其他住戶產生了不良影響，致使個別住戶因從眾效應而不繳費。

　　7、老舊住宅小區既無大修資金存儲，也無本體維修資金的足量積累，遇到大修或本體維修項目資金無處開支，并因此引發其他問題。

　　已實現規范管理的各小區管理處普遍反映，羅湖區各老住宅區在整治和引入規范管理之前根本沒有“兩金”積累。雖然在物業公司正式接管后開始按每平米0.15元收取本體維修資金，但短時間內少量的維修資金積累對日益增多的維修項目無異于杯水車薪。如中航管理的統建樓小區因近期深圳多雨，有七、八戶房屋出現程度不同的滲漏現象，據測算完全修復需要資金數萬元，但小區所有住宅業主在中航入駐后開始繳納的本體維修金只有區區數千元，距離修復所需資金額甚遠。在紅桂物業公司管理的桂木園小區，這一現象更為普遍嚴重。業主認為，既然我已給你們公司繳納了本體維修金，出了問題當然應由企業出資維修，個別住戶甚至公然表示，如企業不負責維修，他們就會因此而拒絕繳納管理費。

　　8、老舊住宅區基礎條件不一、情況復雜，物業管理必須因地制宜，區別不同情況采取相應措施。

　　各老住宅區在產權性質、房屋年限、業主結構、配套設施方面差異很大，改進和引入物業管理的條件好壞不一。目前，在一些初步具備條件的小區和經過整治可以達到引入規范化管理的小區，積極創造條件引入規范的物業管理，擴大物業管理的覆蓋面是極為必要和有益的。但是這并不等于說在任何一個老住宅區都具備引入規范的物業管理的現實可能和條件。在和羅湖街道辦工作人員代表座談時，某街道辦領導曾坦言，為了積極推進老住宅區整治和引入物業管理工作，他們曾經先后邀請十多個物業管理公司前往本街道所屬的多個老住宅區考察，希望與這些物管公司達成介入整治和整治后進駐管理的意向，但90%以上的物管企業在考察以后都因小區規模太小或不具備規范化管理條件而搖頭離去。只有個別具有一定經濟實力、社會責任感較高的企業表示，可以考慮在經過整治具備相當條件后入駐個別小區。

　　為此，我們建議，區主管部門和有關街道、社區工作站應積極行動起來，“因區而宜”，不等不靠，采取各種有效措施和管理形式，加強對老住宅區的管理，消滅管理盲區。如對目前條件稍差，尚不具備引入規范物業管理的老住宅區，可由社區居委出面將治安、衛生等主要服務項目外包給專業公司，社區居委會充當專業公司與老住宅區業主之間的中介，負責對專業公司的服務進行監督，并代收費用;亦可由社區居委會出面引導老住宅區居民成立業主委員會，組建樓宇管理小組，人員由業主自己推選，管理經費由小區業主自籌，實行業主直接自治管理。對個別“先天不足，后天老化”情況過于嚴重，改進管理的余地極為有限，管理難度大，引進規范的物業管理根本不具備現實可能性的老舊住宅區，建議政府加快城區改造步伐，通過拆除重建形式從根本上解決問題。

　　深圳物業管理研究所趙向標吳正紅