義政辦發〔20**〕135號

　　關于推進物業管理體制機制改革的若干意見

　　各鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：

　　為深入貫徹落實《*中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》(中發〔20**〕13號)精神，進一步發揮物業管理在改善城市人居環境、提高居民生活品質、創新社會管理、促進社會和諧中的積極作用，現就推進物業管理體制機制改革提出如下意見：

　　一、總體要求和目標任務

　　(一)總體要求。堅持以基層黨組織建設為關鍵、政府治理為主導、居民需求為導向、改革創新為動力，以便民、利民、惠民為宗旨，以市場化、專業化、產業化的專業化物業管理或準物業管理為載體，努力把社區建設成為和諧有序、綠色文明、創新包容、共建共享的幸福家園。

　　(二)目標任務。到20**年，全市住宅小區黨組織建設實現全覆蓋，政府職能延伸實現全覆蓋，專業化物業管理服務或準物業管理服務實現全覆蓋。住宅小區公共服務、公共管理、公共安全得到有效保障，實現每個小區有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修服務、有消防安全、有衛生服務等“十有”要求，全面建成業務完備、服務優質、競爭有序、管理規范的義烏特色物業管理體系。具體為：

　　--住宅小區黨的組織全覆蓋。把加強基層黨的建設、鞏固黨的執政基礎作為貫穿社會治理和基層建設的主線，推動管理和服務力量下沉，全面加強黨對業委會工作的領導，健全業主委員會自治管理制度，支持業主委員會依法依規行使職權，維護業主合法權益。到20**年，全市住宅小區實現黨的組織全覆蓋。

　　--政府職能延伸全覆蓋。按照條塊結合、以塊為主的原則，制定職能部門、街道辦事處(鎮政府)在住宅小區治理方面的權責清單;依法厘清街道辦事處(鎮政府)和業主委員會自治組織權責邊界，明確業主委員會自治組織承擔的社區工作事項清單以及協助政府的社區工作事項清單。建立街道辦事處(鎮政府)和業主委員會自治組織履職履約雙向評價機制。到20**年，全市住宅小區全面建立“微型消防站”、“城管工作站”、“市場監管工作站”、“小區醫療服務站”和“治安交通管理站”，實現政府職能延伸全覆蓋。

　　--專業化物業管理服務或準物業管理服務全覆蓋。在新建商品房小區全面實現專業化物業管理服務的基礎上，積極引導住宅小區引進專業化物業管理服務，暫不具備條件的，由社區組建準物業管理服務中心提供準物業管理服務。到20**年，住宅小區物業管理服務或準物業管理服務實現全覆蓋。物業管理服務群眾滿意度明顯提高，各類物業管理示范項目所占比例達到15%以上，物業管理服務區域業主的總體滿意率達到85%以上。

　　二、扶持政策

　　在《義烏市人民政府辦公室關于促進我市現代物業服務業健康發展的若干意見》(義政辦發〔20**〕38號)文件規定的獎勵、補貼、補助基礎上，進一步加大財政扶持力度。

　　(一)設立考核優秀獎。年度考核封閉式小區達到5星級標準、開放式小區達到3星級標準的，由所在地街道辦事處(鎮政府)對所管理服務的物業企業或社區準物業管理服務中心，按管理面積給予0.15元/平方米/月的獎勵。

　　(二)對首次引進專業化物業管理服務或準物業管理服務的老舊住宅小區實行補助。由所在地街道辦事處(鎮政府)對所管理服務的物業企業或社區準物業管理服務中心，第一年按物業服務收費標準的100%補助，第二年補助50%，第三年補助30%。

　　三、機制保障

　　(一)切實加強業主組織建設與管理。以黨建引領推進業主自治組織建設，選優配強班子，每個物業管理區域成立小區黨支部，小區黨支部書記通過法定程序選舉為業主委員會主任，并列為社區兼職委員推薦候選人;實行業主委員會成員任職資格負面清單制度，禁止有違法亂紀、拒交物業費等不良記錄的人員進入業主委員會;業主委員會成員中黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士占比要達到50%以上。

　　街道辦事處(鎮政府)、社區黨組織加強對業主大會和業主委員會日?；顒拥闹笇Ш捅O督，住宅小區公共收益列入街道辦事處(鎮政府)聯管賬戶進行賬務聯管。建立樓長工作制度，定期聯系各樓層黨員群眾。實行黨員聯戶工作機制，發揮黨員在物業管理中的先鋒模范作用。

　　建立“三議三評”制度。小區的事務由小區黨支部和業主委員會提議，由樓長聯席商議，最后由業主大會決議。業主委員會成員表現通過自評、業主點評、社區黨委和街道黨工委考評，形成支部指導業主委員會、業主委員會監督物業企業、物業企業抓好服務這樣一個“三位融合”的格局，切實提升業主參與小區建設和社區建設的積極性; 成立小區和美物業協調工作領導小組，定期研究業主委員會和物業服務管理重大問題，推動各方形成社區治理合力。

　　(二)建立物業服務收費追繳及懲戒機制。業主應自覺遵守管理規約，執行業主大會作出的決定，按時交納物業服務費用，黨員干部、機關事業單位職工要帶頭參與業主自治。對存在惡意侵占公共利益、侵害他人合法權益、拒不繳納物業服務費和公共能耗費等行為的業主，進行信用懲戒。市紀委、組織部對機關、事業單位、國有控股企業拒不繳納物業費的干部職工開展約談，經約談仍不繳納的，進行通報批評。報社、電視臺等新聞媒體要加大宣傳，積極引導廣大業主增強主動交納物業服務費的意識。

　　(三)完善物業服務質量監管體系。完善物業服務招投標制度，強化信用考核成果運用，公建項目物業服務招標時，參與投標的物業企業年度信用考核應為B級及以上。制訂物業管理服務標準及規范，依據服務標準推行市場準入和等級管理，委托第三方開展考核評價，封閉式小區達不到3星級、開放式小區達不到星級服務標準的，屬于違反物業合同約定，可以由住宅小區業主委員會組織召開業主大會對所服務的物業企業予以清退;由城管委對所服務的物業企業及所負責的項目經理予以誠信扣分，若企業誠信分低于70分則不允許承接任何公建項目;準物業服務達不到星級服務標準的，對所服務的社區準物業管理服務中心予以全市通報批評。對物業企業實行“嚴管、嚴治”，街道辦事處(鎮政府)是日常管理主體，物業管理工作納入年度考核目標，對服務水平差、業主滿意度低的物業企業，督促業主委員會限期組織召開業主大會通過法定程序予以解聘、選聘本地優質物業企業或引進外地品牌物業企業，指導做好物業管理交接工作。

　　(四)改善住宅小區人居環境。建立健全基礎設施和公用設施的建設、運行、管護和綜合利用機制，夯實管理基礎。由鎮街牽頭加強解決開放式小區停車秩序混亂問題，交警部門負責指導建立停車位有償使用制度，成立交通管理站;相關部門每年對小區涉及公共安全的設施設備開展評估檢測，對于住宅小區內消防設施損壞、無法正常使用，公安機關消防機構、公安派出所或鎮街消防工作站下達整改文書，物業服務企業需要動用物業專項維修資金進行維修、更新和改造的方案經所屬鎮街同意后，可以向市城管委申請動用維修資金。

　　住宅小區物業管理用房按地上建筑面積的7‰比例配備，如無法滿足的，由所在地街道辦事處(鎮政府)給予物業企業或準物業管理服務中心給予一定的租房補貼。住宅小區按照每百戶居民擁有綜合服務設施面積不低于30平方米的標準，以新建、改造、購買、項目配套和整合共享等形式，建立標準化黨建活動陣地，分別由消防支隊、行政執法局、市場監管局、衛計委、公安局負責指導完成“五站”建設或五位一體的“小區綜合管理站”建設，實現住宅小區政府職能延伸全覆蓋。

　　義烏市人民政府辦公室

　　20**年10月25日

篇2：關于實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見（2011年）

　　關于實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見(20**)

　　為了貫徹實施市人大常委會修訂的《上海市住宅物業管理規定》(以下簡稱《規定》)，進一步做好本市住宅物業管理工作，現提出如下若干意見：

　　一、部門、單位的職責分工

　　各區縣政府負責落實住房保障房屋管理、城管執法、工商、綠化市容、規劃國土資源、民政、消防、環保等部門以及供水、供電、供氣等專業單位在住宅小區綜合管理中的職責，組織召開住宅物業管理聯席會議，協調解決住宅小區管理的綜合性問題，并對鄉、鎮政府和街道辦事處的住宅小區綜合管理工作進行考核。

　　各鄉、鎮政府和街道辦事處負責落實本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調落實部門和人員解決住宅小區綜合管理中的疑難問題，指導監督業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作，辦理業主委員會的備案手續。

　　區、縣住房保障房屋管理部門負責對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關程序的業務指導和監督管理。

　　區、縣民政部門負責對居民委員會、村民委員會履行其對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關工作職責的指導監督。

　　居民委員會、村民委員會應當做好對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作的指導，指導業主選舉具有模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強且有一定組織能力的業主擔任業主代表、籌備組成員、業主委員會成員、換屆改選小組成員;負責對業主委員會的日常指導，幫助業主自行管理的業主委員會的規范運作，并通過人民調解委員會調解物業管理糾紛。

　　二、物業管理區域的核定

　　對有市政道路或自然河道穿越的建設用地，在住宅建設工程設計時，建設單位原則上應當分別配置配套設施設備。

　　區、縣規劃管理部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當征求區、縣住房保障房屋管理部門對物業管理區域的預劃意見。區、縣住房保障房屋管理部門應當根據物業管理區域劃分的原則，審查建設單位住宅建設工程設計方案中標明的物業管理區域劃分情況及物業管理用房配置情況，并出具物業管理區域預劃意見書,復告區、縣規劃管理部門。

　　建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時，應當向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業管理區域的申請，并提交下列資料：

　　(一)建設項目用地批準文件;

　　(二)建筑總平面圖;

　　(三)建設項目停車位、綠化等共用設施設備配置情況說明;

　　(四)其他應當提交的資料。

　　物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門應當在受理申請之日起5個工作日內，向建設單位出具《物業管理區域核定單》。

　　需要調整物業管理區域的，由業主委員會提交業主大會會議討論通過后，向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出申請。區、縣住房保障房屋管理部門應當會同鄉、鎮政府或街道辦事處按照《規定》第七條的要求，結合當地居民委員會、村民委員會的布局,出具調整物業管理區域劃分的意見，并在相關物業管理區域內予以公告。

　　三、分期開發項目的物業管理

　　劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業管理招投標以該物業管理區域為范圍。

　　先期開發區域內銷售并交付使用的物業符合《規定》條件的，應當成立業主大會。業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定，但對后期業主可能產生不利影響的除外。業主大會決定聘用物業服務企業的，物業服務合同期限不得超過2年。業主大會成立后接受交付使用物業的業主，成為該業主大會的成員，依法行使權利、履行義務。通過的《業主大會議事規則》中，應當按照分期開發建設的物業建筑面積比例，約定業主委員會組成人數。業主委員會應當按照《業主大會議事規則》，召開業主大會會議，增補業主委員會成員。

　　業主大會成立后，業主委員會應當將業主大會決定的事項告知建設單位;建設單位銷售該物業管理區域內物業的，應當在房屋銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　四、建設項目資料的備案

　　建設單位應當按照《規定》第十條的要求，向物業所在地的房管辦事處提交相關資料。其中“物業管理所必需的其他資料”，包括營業執照、項目批準文件、用地批準文件、施工許可證、房屋土地權屬調查報告、業主清冊和聯系方式等資料。

　　建設單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門方可向其核發房屋交付使用許可證。

　　五、業主大會籌備組、換屆改選小組中業主代表的產生

　　籌備組、換屆改選小組中的業主代表人數，由鄉、鎮政府或街道辦事處根據物業管理規模和社區建設情況確定，一般為5-10人，其所占比例應當不低于籌備組或換屆改選小組總人數的二分之一。

　　業主代表可通過業主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業管理區域內予以公告。

　　業主代表不依法履行職責，經鄉、鎮政府或街道辦事處責令限期改正后仍未履行職責的，居民委員會、村民委員會可組織業主重新推薦產生業主代表。

　　六、業主投票權的計算

　　業主投票權數，由業主大會根據專有部分面積、建筑物總面積和業主人數、總人數確定。

　　專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定：

　　(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。其中，建設單位“專有部分的面積”是指銷售的物業建筑面積，不包括以下物業的建筑面積：停車庫;依法歸全體或者部分業主共有的物業;配電房、避難層、儲藏室;不能單獨辦理產證的其他物業。

　　(二)建筑物總面積，按照前項專有部分面積的總和計算。

　　業主人數和總人數按照下列方法認定：

　　(一)業主人數，按照房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數;房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按照房屋銷(預)售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。

　　(二)總人數，按照前項業主人數的總和計算。

　　七、業主委員會成員全體辭職的處理

　　業主委員會成員全體辭職的，鄉、鎮政府或街道辦事處應當會同區、縣住房保障房屋管理部門組建業主委員會換屆改選小組。業主委員會換屆改選小組中的業主代表，由居民委員會、村民委員會組織業主推薦產生。業主委員會換屆改選小組應當自成立起90日內召開業主大會，選舉產生新一屆業主委員會。

　　在新一屆業主委員會選舉產生前，原業主委員會應當繼續履行職責。因不履行職責造成的損失，由相關責任人承擔。

　　八、業主委員會主任、副主任不召集業主委員會會議的處理

　　業主委員會主任、副主任在符合召集業主委員會會議的條件下和規定期限內，無正當理由不召*議的，居民委員會、村民委員會可指定業主委員會其他成員召集業主委員會會議，并在物業管理

　　區域內予以公告。 　　九、物業矛盾糾紛的調處

　　鄉、鎮政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應當充分發揮人民調解委員會在物業管理糾紛調解中的作用，充實專業人員，提高物業管理矛盾糾紛居間調解的效能。

　　鄉、鎮政府或街道辦事處可通過設立住宅小區綜合管理法律服務咨詢站及聘請行業專家、律師等專業人員，為住宅小區綜合管理提供法律咨詢服務，解決疑難問題，調解矛盾糾紛，提高社區物業綜合管理的整體水平。

　　居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會，受理和調解下列物業管理糾紛：

　　(一)業主委員會的組建、運作和自我管理中發生的業主與業主委員會之間的糾紛;

　　(二)業主、業主委員會、物業服務企業之間因維修資金使用、房屋及配套設施、設備及相關場地維修、養護、管理和環境秩序管理等引發的糾紛;

　　(三)鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調、曬衣架、鴿棚等附著物引發的物業使用糾紛;

　　(四)因業主或使用人違反《臨時管理規約》、《管理規約》引發的物業矛盾糾紛;

　　(五)其他屬于人民調解組織調解范圍內的物業管理糾紛。

　　業主委員會可對本條第三款第(三)、(四)、(五)項規定的物業管理糾紛進行調解，居民委員會、村民委員會對業主委員會的調解活動給予協助和指導。

　　業主委員會應當建立物業管理矛盾協調工作會議制度，協調處理業主之間、業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛。會議由業主委員會主任主持召開。

　　十、物業服務項目經理的管理

　　物業服務企業應當向受托管理服務的住宅小區委派一名物業服務項目經理，作為該住宅小區物業管理服務的負責人。物業服務項目經理應當持有建設部頒發的全國物業管理師證書或經全市統一考試取得的相應職業資格證書，并在住房保障房屋管理部門注冊，取得物業服務項目經理執業注冊證。

　　對在同一區、縣行政區域范圍內地理位置上相毗鄰的住宅小區，一名物業服務項目經理可管理的數量不得超過3個，且總建筑面積不得超過10萬平方米。

　　物業服務企業未按照規定委派物業服務項目經理的，記入物業服務企業信用檔案。

　　十一、物業管理用房的確認

　　建設單位在辦理建設工程規劃許可證時，應當將物業管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章;對分期開發的物業管理區域，建設單位應當按照整個物業管理區域的配置要求，在先期開發的區域內一次性配置或提供臨時物業管理用房。建設單位在未按照規劃配置物業管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時物業管理用房。

　　建設單位提交的資料符合物業管理區域預劃意見書和物業管理用房配置要求的，規劃管理部門方可向其核發建設工程規劃許可證。

　　房屋土地調查機構應當在房屋土地權屬調查報告書中注明物業管理用房的坐落、面積、室號;區、縣住房保障房屋管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業管理用房室號。

　　1997年7月1日至20**年8月31日間竣工的居住物業管理區域，其物業管理用房應當按照規劃中配置的標準提供;規劃中未配置的，按照物業管理區域實際使用狀況予以提供。

　　十二、物業服務的收費

　　住宅物業管理區域已組建業主大會的，由業主大會與物業服務企業按照質價相符的原則，協商確定物業服務內容、物業服務收費標準和收費方式，并在物業服務合同中予以約定。

　　十三、物業的自行管理

　　規模較小且具備自行管理條件的住宅小區，經業主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監督指導下，由業主自行管理。業主自行管理的，應當設定執行機構及其負責人，負責自行管理的組織實施并承擔由此產生的相關責任。

　　業主大會聘請專業保潔、保安、綠化養護、設施設備保養維修單位的，應當與其簽訂專業服務合同。

　　業主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進行公共區域清潔衛生、秩序維護、綠化養護，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務的，應當為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買后報業主委員會備案。

　　業主大會決定開具自行管理發票的，業主委員會可持區、縣住房保障房屋管理部門的證明材料，到物業所在地的稅務部門申請代為開具。

　　十四、物業的裝飾裝修

　　業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當會同裝飾裝修單位與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修管理協議，明確裝飾裝修工程的實施內容、實施期限、允許施工時間、現場巡查、廢棄物清運與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項等。

　　十五、物業使用性質的變更

　　由規劃管理部門會同區、縣住房保障房屋管理部門提出允許改變物業使用性質的區域范圍和方案，經區、縣政府同意后，區、縣規劃管理部門應當予以公告并抄送區、縣住房保障房屋管理部門。具體范圍和方案，應當包括可改變的部位和經營項目等內容。

　　在允許改變物業使用性質的區域范圍內，具體房屋單元的業主需要改變使用性質的,應當符合下列條件：

　　(一)符合房屋使用安全要求;

　　(二)符合《臨時管理規約》、《管理規約》;

　　(三)經有利害關系的業主同意;

　　(四)符合相關法律、法規的規定。

　　符合前款規定的住宅，其房屋所有權人可向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門申請變更住宅使用性質，區、縣住房保障房屋管理部門應當自受理申請之日起20日內做出決定。對符合條件的，準予其變更住宅物業使用性質，并告知其依法向工商管理等部門辦理有關手續的義務。

　　業主大會應當在《管理規約》中，對本住宅物業管理區域內住宅變更使用性質后的物業服務費標準作出約定。物業服務企業應當按照約定，對準予變更住宅物業使用性質的房屋收取相應的物業服務費。改變使用性質的房屋，經政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補償安置。

　　十六、管線的維修養護責任

　　住宅小區內水、電、氣分戶計量表和表前的相關管線和設施設備維修、養護責任，由供水、供電、供氣服務單位分別承擔;分戶計量表后的相關管線和設施設備維修、養護責任，由房屋所有人承擔。

　　十七、維修資金的補建和再次籌集

　　未建立首期專項維修資金或專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主應當按照每月每平方米建筑面積成本價0.2%的標準補建或再次籌集，專項維修資金管理規約約定或業主大會會議決定高于上述標準籌集以及一次性籌集的除外。

　　物業服務企業應當每月對業主專項維修資金賬戶進行核對，對按照規定達到補建或再次籌集標準的，應當在15日內書面告知業主委員會。業主委員會應當告知相關業主并在物業管理區域內予以公告。采取分期籌集的，由物業服務企業于次月起在收取物業服務費時予以代收，并出具專項維修資金票據，按月納入專項維修資金賬戶，并將補建或再次籌集的情況在物業管理區域內予以公告。

　　配備電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%;不配備電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。

　　業主轉移或抵押房地產的，可到物業所在地的物業服務企業查詢房屋維修資金余額。已足額交納的，業主可持物業服務企業出具的維修資金余額查詢單到物業所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證;維修資金余額少于前款規定的，業主可在持物業服務企業出具的維修資金交款單至維修資金賬戶開戶銀行補足后，持維修

　　資金余額查詢單及銀行交款憑據到物業所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證。 　　公有住宅售后房屋轉讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規定開具維修資金足額繳納憑證。

　　業主辦理房地產轉移或抵押登記時，應當提交維修資金足額繳納憑證。

　　十八、物業的檢測和鑒定

　　業主應當按照《房屋修繕工程技術規程》中規定的物業常規檢查內容和檢查周期，承擔物業維修養護責任。

　　業主應當在物業服務合同中，委托物業服務企業按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結構完好性檢查周期表》的規定，對物業定期進行維修養護和檢查。

　　市住房保障房屋管理部門負責房屋質量檢測單位的監督管理，并定期公布符合條件的房屋質量檢測單位名單。

　　物業出現結構安全隱患或異常狀況時，相關責任人可根據《房屋質量檢測規程》中規定的流程，委托房屋質量檢測單位進行檢測、鑒定。

　　檢測結論為整體危險或局部危險的房屋，應當由市房屋檢測中心出具危險房屋審定書。

　　十九、房屋外墻的維護

　　住宅物業管理區域內房屋外墻的維護，由業主負責。業主應當按照有關規定和標準，根據房屋外墻的材質進行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴重褪色、明顯污跡的，業主應當及時予以清洗、粉刷。

　　二十、示范文本的應用

　　建設單位、物業服務企業、業主大會、業主委員會按照市住房保障房屋管理部門印發的示范文本，制定和簽署臨時管理規約、專項維修資金管理規約、首次業主大會會議表決規則、業主大會議事規則、業主委員會成員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法、物業服務合同、住宅裝飾裝修管理協議等文件。

　　本意見自公布之日起施行，有效期為5年。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○一一年五月十二日

篇3：天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法（2015年）

天津市發展改革委 市國土房管局關于印發《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》的通知

各區縣發展改革委、物價局、房管局，各有關單位：

　　現將《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》(以下簡稱《辦法》)印發給你們，請遵照執行。

　　各級價格主管部門和物業管理行政主管部門，要按照各自職責，加強指導和監督，認真組織好新《辦法》的貫徹和執行， 及時掌握執行情況。執行中的問題，請及時向我們反饋。

　　市發展改革委 市國土房管局

　　20**年6月24日

天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法

　　第一條 為了規范我市普通住宅小區物業管理服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《天津市物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內普通商品住宅小區(不含別墅)確定前期物業管理服務費，以及保障性住房小區(經濟適用住房小區、限價商品住房小區和公共租賃住房小區)確定物業管理服務標準和收費標準的適用本辦法。

　　第三條 物業管理實行有償服務。物業管理服務費應當按照與物業管理服務內容、服務標準、服務質量相適應的原則確定。

　　第四條 物業管理服務費是指物業服務企業接受開發建設單位或者業主大會的委托，依照物業服務合同約定對物業管理區域內的房屋及其配套的設施設備和相關場地進行養護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序所收取的費用。

　　第五條 物業管理服務費包括物業管理基本服務費和機電設施設備日常運行養護費。

　　物業管理基本服務費是指物業管理服務中綜合管理、清潔衛生、公共秩序維護、綠化養護、共用部位養護五項服務所發生的費用。

　　機電設施設備日常運行養護費是指物業管理服務中的電梯、給排水系統、強弱電系統(電子防盜門、可視對講門、電子巡更系統、住戶報警、周界報警、電子顯示屏、中央監控系統、景觀燈等)、消防系統、避雷系統、航空障礙燈、水景(包括噴泉)等機電設施設備日常運行養護的費用。

　　第六條 普通住宅小區前期物業管理基本服務費和保障性住房小區物業管理基本服務費實行政府指導價，按照服務標準和對應的收費標準實行級別管理，各等級收費標準為中準價格。

　　開發建設單位或者業主大會與物業服務企業在協商確定物業管理基本服務費時可在中準價格基礎上進行浮動，上下浮動幅度不得超過20%。

　　第七條 普通住宅小區和保障性住房小區機電設施設備日常運行養護費，由開發建設單位或者業主大會與物業服務企業根據機電設施設備技術參數或者實際運行成本據實收取。物業服務企業應當單獨立賬，?？顚Ｓ?，滾動使用，每年定期公布收支賬目。

　　第八條 普通住宅小區前期物業管理基本服務費和保障房小區物業管理基本服務費政府指導價格標準，由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門適時調整，并向社會公布。

　　物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

　　物業服務成本構成一般包括人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主會同意的其它費用構成。

　　第九條 前期物業管理基本服務費，由開發建設單位與通過招標程序選聘的物業服務企業按照《天津市普通住宅小區年物業管理服務和指導價格標準》，從四個等級中選擇相應級別的服務標準和收費標準，并在雙方簽訂的《住宅前期物業服務合同》中予以明確。

　　第十條 開發建設單位在售房時應當向購房人明示《住宅前期物業服務合同》和《臨時管理規約》。購房人在購買新建房屋時，應當首先對《住宅前期物業服務合同》和《臨時管理規約》的內容予以書面確認，并受其約束。

　　第十一條 已成立業主大會或業主入住兩年以上且未成立業主大會的普通住宅小區和保障房小區，物業管理服務費標準或服務等級需要調整的，由物業服務企業依據物業服務成本變化，擬定調價方案并在小區顯著位置向全體業主進行公示。調價方案應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意后方可實施。

　　第十二條 物業管理服務費應當按照業主擁有物業的建筑 面積計算，按月交納。物業服務企業與業主有預收約定的，從其約定。

　　第十三條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　第十四條 在前期物業管理期間，物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主后發生的物業管理服務費，由業主承擔。物業管理區域內未售出空置房屋的物業管理服務費，由開發建設單位交納。

　　第十五條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業經營服務單位，應當直接為業主提供服務,向最終用戶收取有關費用,并依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維護、養護責任。

　　業主、使用人委托物業服務企業提供物業服務合同約定以外的其它服務所支付的費用由委托雙方協商確定。

　　第十六條 建設單位或物業服務企業應當按照明碼標價的規定，在銷售場所或物業管理區域的顯著位置公開標示服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等相關情況。

　　物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公示場地占用費和其他利用共用部位、共用設施的經營收益和使用情況。

　　第十七條 物業服務企業已接受委托實施物業管理服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得向業主重復收取性質或內容相同的費用。

　　第十八條 價格主管部門會同物業管理行政主管部門，應當加強對物業服務企業執行物業管理服務標準和物業管理基本服務費政府指導價格標準情況的監督和指導。

　　第十九條 本辦法自20**年7月1日起施行。原天津發展改革委員會、天津市國土資源和房屋管理局印發的《天津市普通商品住宅小區物業管理服務收費管理辦法》(津發改價房地〔20**〕1100號)同時廢止。