平湖市人民政府文件

　　平政發〔20**〕183號

　　平湖市人民政府關于加強市區拆遷安置住宅小區物業管理工作的指導意見

　　各鎮人民政府、街道辦事處，平湖經濟開發區管委會(鐘埭街道辦事處)、獨山港區管委會，市政府各部門，市屬各單位：

　　為進一步加強市區拆遷安置住宅小區物業管理工作，建立健全長效管理機制，提升物業服務標準化和規范化水平，切實維護業主和物業服務企業的合法權益，改善小區居住生活環境，根據國務院、浙江省《物業管理條例》和《平湖市物業管理實施辦法》(平政令第41號)等有關規定，現就加強市區拆遷安置住宅小區物業管理工作，提出如下指導意見：

　　一、實施范圍

　　市區拆遷安置住宅小區，具體指市區2000年以后建成的未實施市場化物業管理的住宅小區。

　　二、加強規劃與建設管理

　　(一)新建市區拆遷安置住宅小區應當按照土地出讓的各項指標、條件，在規劃、建設、管理的各個環節充分考慮后期物業管理的需要，滿足小區物業管理的基本條件。

　　(二)市區拆遷安置住宅小區要嚴格按照“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的原則，實行集中建設、統一管理，不得降低建設標準，不得隨意降低物業管理配套用房和設施的標準，市規劃建設等部門須嚴格把好審核和批準關。

　　(三)建設單位在辦理市區拆遷安置住宅小區房屋產權初始登記前，須到市規劃建設部門辦理房屋交付使用備案手續。

　　三、建立物業管理長效機制

　　(一)新建市區拆遷安置住宅小區，建設單位應在交付使用備案前，按市有關規定全額繳納物業專項維修資金和物業保修金。安置面積超過原拆除面積的維修資金，由建設單位在房屋交付時向業主收取。已辦理初始登記且未建立維修資金的市區拆遷安置住宅小區，由建設單位制定補繳計劃，并按照有關規定?？顚Ｓ?，以確保小區共用部位共用設施設備的正常維修。維修資金補繳標準按現行市有關文件規定執行。

　　(二)新建市區拆遷安置住宅小區在按規定配置7‰的物業管理用房(其中3‰為物業辦公用房，4‰為物業經營用房)基礎上，增配2-3‰的物業經營用房(增配的物業經營用房產權歸建設單位所有)。

　　物業經營用房使用用途為商業用房，必須配置在沿街或沿路適于經營的一層位置，如物業經營用房總建筑面積超過一層店面總建筑面積20%，其超過部分可配置在二層或二層以上。

　　(三)拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷安置協議時，要將臨時管理規約和前期物業服務主要內容作為拆遷協議的附件同時簽訂。

　　(四)新建市區拆遷安置住宅小區在房屋交付前成立業主委員會(或業主委員會籌備小組)，原則上應通過招投標形式招聘物業服務企業，雙方簽訂合同后，建設單位應做好相關資料的移交工作。

　　(五)物業服務企業應與業主簽訂規范的物業服務協議，明確雙方權利義務;健全各項管理制度，按標準配備各類管理服務人員;必須公示服務內容、收費標準等，接受業主和業主委員會監督。

　　(六)新建市區拆遷安置住宅小區，按地上總建筑面積多層房屋5元/平方米、小高層房屋6元/平方米、高層房屋等7元/平方米的標準，由建設單位在選聘物業服務企業前，按規定交納初期物業管理費。

　　四、落實物業管理工作責任

　　(一)市區拆遷安置住宅小區物業管理工作，按照“屬地管理”的原則，由所在地街道辦事處在小區交付使用前，及時組織小區業主籌建業主大會、成立業主委員會或業主委員會籌備小組;社區、業主委員會等單位協助物業服務企業按時足額收取物業服務費。

　　(二)已建成的市區拆遷安置住宅小區，應在選聘物業服務企業前由所在地街道辦事處組織建立業主委員會，原則上由業主委員會通過招投標方式選聘物業服務企業。

　　(三)市規劃建設局是全市拆遷安置住宅小區物業管理工作的行業主管部門，具體負責物業管理工作的業務指導和監督管理，組織街道、社區、業主委員會等單位對小區物業管理工作實行考核，并將考核結果作為對物業服務企業實行補貼的主要依據。

　　(四)市城市管理部門負責行使小區物業管理區域內市政、綠化、市容、環保、工商管理等方面法律、法規、規章規定的違法違規行為的行政處罰;會同相關部門查處物業管理區域內破壞房屋外立面、違章搭建、違規裝修以及擅自改變房屋使用性質等行為。

　　(五)市公安局負責指導小區落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好治安協助工作。

　　(六)市消防大隊負責檢查和指導小區物業管理區域內消防設施和消防工作，依法處理物業管理區域內破壞消防設施的行為。

　　(七)市工商局負責查處小區物業管理區域內違法廣告和無照經營、異地設立經營(辦公)場所行為，對利用住宅或車棚(庫)作經營(辦公)場所的，不予核發營業執照。

　　(八)市環保局負責小區物業管理區域內噪聲、油煙、廢氣等日常監督和管理。

　　(九)市物價局會同市規劃建設局加強對物業服務收費的監督。

　　(十)市水務集團做好小區物業管理區域內供水設施的維修和養護;供電局負責小區物業管理區域內供電設施及路燈等維護;供氣、廣電、通信等單位按照各自職責做好小區物業管理區域內各類管線的管理和維護。

　　其他相關職能部門要認真履行職責，積極受理業主和單位的投訴和舉報，及時查處小區物業管理區域內各類違法違章行為，保證居民的正常生活秩序。

　　五、物業管理收費標準和經費補貼

　　(一)新建市區拆遷安置住宅小區物業服務收費標準，由業主委員會與物業服務企業協商確定。

　　(二)已建成的市區拆遷安置住宅小區物業服務收費標準：多層0.45元/平方米·月(以建筑面積計算)，其中業主交納0.2元/平方米·月，建設單位補貼0.25元/平方米·月。建設單位連續補貼三年，第四年起由業主委員會與物業服務企業協商確定收費標準，由業主全額交納。業主委員會與選聘物業服務企業簽訂的物業服務合同原則上不少于5年。

　　每年物業服務費收繳、使用和管理等情況，必須及時向業主公布。

　　物業服務收入營業稅地方留成部分給予全額補貼，由市和街道財政按財政體制分別承擔。

　　(三)資金來源和撥付。新建市區拆遷安置住宅小區初期物業管理費，由建設單位在市區拆遷安置住宅小區選聘物業服務企業前一次性支付給市規劃建設局。市規劃建設局在前期物業管理服務協議簽訂后7日內將30%初期物業管理費劃撥給物業服務企業，其余部分在房屋交付并經市規劃建設局考核合格后劃撥。

　　物業服務費補貼，由市規劃建設局在組織考核驗收合格后，由建設單位按實撥付。

　　(四)考核方式。由市規劃建設局組織街道、社區、業主委員會、建設單位等，按考核辦法等有關規定，對市區拆遷安置住宅小區物業服務進行考核，經考核合格的予以補貼;同時，市區拆遷安置住宅小區業主物業服務費的年收繳率達到70%以上，按實予以補貼;如收繳率低于70%，按物業服務費補貼總額50%實行補貼。具體考核辦法另行制定。

　　(五)市區拆遷安置住宅小區中的低保、特困家庭(憑有效證件或社區證明)免收物業服務費。

　　(六)市供水、供電、供氣、電信、有線電視等部門和單位，除向小區物業管理區域內終端用戶收取費用外，不得向小區物業服務企業或單位收取其他費用。

　　六、加強組織領導，加大宣傳力度

　　市區拆遷安置住宅小區物業管理工作事關廣大業主的切身利益，直接影響城市環境和形象，同時也是構建平安平湖、和諧平湖的重要內容之一。市有關部門和所在地街道要高度重視此項工作，切實加強組織領導，落實工作責任，嚴格監督管理，進一步提升小區物業管理工作水平;要加大物業管理工作宣傳力度，教育和引導廣大業主依法行使權利、履行義務，自覺執行業主大會的決議、決定，遵守小區管理規約和物業管理有關規定，樹立有償服務意識，按時足額交費，共同營造良好的小區生活環境。

　　七、其他鎮、街道拆遷安置住宅小區物業管理，參照本意見執行。

　　八、本意見由市規劃建設局負責解釋。

　　九、本意見自發布之日起施行。

　　平湖市人民政府

　　二○一○年十二月十六日

篇2：拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　我是今年2月4日到真誠物業公司接管的惠民拆遷安置小區上班的。剛上班時，業主對我不太友好。通過走訪才知道，因房子質量問題、房產證問題、大門問題、車庫問題等等沒有解決，小區業主對有關部門和開發商非常不滿，就以拒繳物業管理費來對抗。

　　但小區存在的這些問題，我們基本沒有辦法解決。我們這些保安保潔人員也有一大家人，也要吃飯。怎么辦？我們就組成收費小組，采取主動出擊，上門收費的辦法。白天收商鋪，晚上收住戶，禮貌相待，耐心解釋。但業主相互觀望，無人帶頭，仍然不愿繳。有的甚至相互賭咒發誓，進行串連不繳費。

　　功夫不負有心人，經過一段時間的努力，少數愛面子的業主繳了，但是大部分還是不愿交。三番五次登門還有意見，嘴里罵罵嘰嘰的，說影響他們做生意。我們的原則是罵不還口、打不還手。在6月份一位員工被打住進醫院，經過派出所處理，賠那個員工各項費用壹萬元，物業管理費當面繳清。這家費用是交了，但還要面對幾千幾百戶，冷嘲熱諷、冷言惡語、拒絕門外，說什么樣的話人都有。這時有很多朋友勸我不要去上這個班了，苦口婆心，還沒人理解。經過一番考慮，我還是做出了堅守的決定。我想最主要的還是要有自己的精神，要有信心、有勇氣。時時有機會，行行出狀元，我為什么不能堅持下去，服務他人也是自己的一份貢獻。

　　通過這次學習，使我懂得了物業管理的各項具體要求，也學到了很多的知識。如何轉換服務模式？在物業項目運營管理中怎樣抓住贏利點？如何開拓盈利空間？怎樣與業主進行溝通？這些新鮮知識給了我很大的啟發?；厝ヒ院?，我要把學到的知識應用到實際工作中去，加強和業主的溝通。對業主所反映的問題，積極向有關部門匯報，爭取得到領導的支持和幫助。我相信，在我們的努力下，我們的日子一定會好起來。最后感謝真誠物業公司，給了我這個好的學習機會。

　　本文源自：《淮安物業管理》

　　洪澤縣真誠物業有限公司　高中蘭

篇3：無錫市惠山區加強安置小區物業管理工作的意見（2014）

　　江蘇無錫市惠山區關于進一步加強安置小區物業管理工作的意見(20**)

　　無錫市惠山區人民政府關于進一步加強安置小區物業管理工作的意見

　　惠府發〔20**〕69號

　　各鎮人民政府，各街道辦事處，開發區管委會，無錫職教園管委會，區各辦局，區直各單位：

　　為進一步加強全區安置小區物業管理工作，加快建立健全長效管理機制，促進安置小區物業服務的規范化和標準化建設，全面提升安置小區綜合管理水平，根據《關于貫徹〈江蘇省物業管理條例〉的實施意見》(惠府發〔20**〕67號)、《關于加強拆遷安置房小區管理服務的實施意見(試行)》(惠府發〔20**〕56號)和省、市有關物業管理文件精神，提出如下工作意見：

　　一、目標任務

　　以***為統領，以便民、利民、為民、安民為主旨，適應新型城市化管理的要求，深入實施安置小區物業管理改善工程，完善物業管理體制，規范物業管理機制，優化物業服務質量，全面提升我區安置小區物業管理水平，努力打造環境美、設施全、服務優、管理好的新型拆遷安置小區，不斷提高居民生活品質。主要完成以下工作任務：

　　(一)開發區、各街道(鎮)要把安置小區物業管理納入社區(村)綜合管理工作范疇，設立物業管理工作機構，通過選聘或組建物業公司等方式，實現安置小區物業管理全覆蓋。

　　(二)努力提高物業管理水平。利用三年時間，使全區3萬平方米以上安置小區，物業服務水平全部達到“無錫市普通住宅物業服務等級(試行)”一級服務標準，每年完成比例不低于30%。開發區、各街道(鎮)要在20**年底前培育一個安置小區物業管理示范點，達到市級物業管理優秀住宅小區相應標準。

　　(三)建立安置小區物業管理經費保障機制。開發區、各街道(鎮)要按照“一級服務標準”對應安排小區日常物業管理經費，要研究探索物業服務市場化，在安置小區物業服務達到“一級服務標準”的基礎上，穩步推進物業服務有償化。

　　(四)逐步完善安置小區各類公建配套設施和設備。利用三年時間，確保物業服務用房到位、消防控制系統正常、監控技防設施全覆蓋、智能車輛管理系統到位，并完成小區綜合驗收備案。

　　(五)建立安置小區物業管理考核督查機制。建立區、開發區和街道(鎮)以及社區(村)二級安置小區物業管理考核督查機制，由開發區、街道(鎮)、物業管理工作機構會同屬地社區居(村)民委員會對安置小區日常物業管理工作進行考核，考核結果作為撥付物業管理經費的重要依據。

　　二、工作措施

　　(一)進一步規范物業管理模式。我區安置小區物業管理按照“政府扶持、屬地管理、專業服務”的原則，實行屬地管理，物業管理模式采取專業化物業管理和社區管理相結合的方式，即由開發區、各街道(鎮)負責通過招投標選聘物業服務企業或組建具有獨立法人資格并取得三級以上(含三級)資質等級的物業服務企業，做好轄區內所有安置小區的物業管理工作;同時把安置小區的物業管理納入社區(村)綜合管理范疇，籌建安置小區業主委員會或物業管理委員會，積極發揮社區居(村)民委員會等基層組織的作用，通過教育引導、協調調解、考核督查，不斷提升安置小區綜合管理水平。

　　(二)進一步提升物業管理水平。安置小區物業管理服務按照《無錫市物業服務收費管理實施辦法》實施，不低于一級服務標準。依托社區(村)管理平臺，提升物業管理水平，努力做到“十有十無”，即“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修服務、有志愿服務、有社會公德”，“無亂吐亂扔、無亂牽亂掛、無亂停亂放、無亂貼亂畫、無毀綠種菜、無衛生死角、無違章搭建、無破墻開店、無偷盜搶劫、無群體事件”。

　　(三)進一步落實物業管理經費。開發區、各街道(鎮)應當建立安置小區物業管理經費保障機制，通過屬地財政補貼、公共設施收益和業主繳納相結合的方式多渠道籌集物業管理資金，并按照不低于“一級服務標準”對應安排日常物業管理經費。根據《無錫市住宅專項維修資金管理辦法》規定，有計劃地歸集專項維修資金，做到應繳盡繳。要積極探索安置小區物業服務市場化，研究制訂相應的收費政策，以收取非安置對象物業管理費、停車庫(位)費等為突破口，拓展物業管理經費來源，物業管理費逐步由政府補貼向市場化有償服務過渡。

　　(四)進一步完善公建配套設施。對已建和交付使用的安置小區，開發區、各街道(鎮)要按照規劃設計要求，安排專項資金，逐步完善配套功能和服務設施，重點完善消防、電梯等安全設施，落實物業服務、社區建設等配套用房，按有關規定做好小區物業移交驗收接管工作，落實建設單位保修期內的保修工作。對新建的安置小區，開發區、各街道(鎮)要嚴格按照“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的原則，實行集中建設、統一管理，區國土、規劃、建設等部門要嚴格把關和審批。建設單位在規劃、建設的各個環節應充分考慮后期物業管理的需要，不得隨意降低物業管理配套用房和設施的標準。小區

　　內配建的車庫(位)、商業等公建配套設施，不得買賣或變相買賣，不得改變規劃用途，出租所得收益補充物業管理經費。

　　(五)進一步加強小區綜合管理。由開發區、各街道(鎮)牽頭，建立健全由社區(村)、建設、房管、城管、公安、工商、衛生、環保、民政等相關部門協同配合的綜合整治管理機制。各相關職能部門應根據《區政府關于貫徹〈江蘇省物業管理條例〉的實施意見》精神，進一步明確職責，主動將管理職能延伸到物業管理區域，加強對物業管理人員的培訓，加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，加大對物業管理的支持力度和執法力度，對安置小區內亂搭建、群租、改變住宅使用性質、違章裝修、破墻開店、倚門設攤、毀綠種菜、占用公共空間等違法違章行為進行集中整治，制止違法違章勢頭的蔓延。

　　(六)進一步強化物業服務考核督查力度。開發區、各街道(鎮)要切實履行工作職責，按照省、市、區有關物業管理文件精神和《惠山區安置小區物業管理工作考核辦法》的要求，進一步明確考核標準，細化對物業服務企業的考核辦法，采取明查與暗訪等多種形式，以安置小區群眾滿意為目標，加大考核督查力度，確保安置小區物業管理真正到位。區政府將安置小區物業管理納入區政府百分制考核，對年度考核優秀的街道(鎮)前二名和獲得區級以上榮譽的小區實施獎勵，對考核暴露問題較多的街道(鎮)、小區予以通報批評。

　　三、工作步驟及要求

　　(一)廣泛宣傳，營造氛圍(4月-5月)。區各相關部門和各鎮、街道要充分運用各種媒體，開展形式多樣的宣傳教育活動，廣泛宣傳物業管理政策法規，引導居民改變原有農村不文明生活習慣，倡導現代城市生活新觀念，增強居民的參與意識、自律意識和有償服務意識，努力營造和諧共建、遵規守約、文明誠信的社區物業管理氛圍。

　　(二)加強領導，落實責任(5月-6月)。開發區、各街道(鎮)要切實加強安置小區物業管理工作的組織領導，設立物業管理工作機構，明確工作職能，配備專職人員，落實辦公場所和工作經費;要根據本意見中的目標任務，制訂具體的實施方案，落實相關工作措施，搞好統籌協調，強化監督考核。

　　(三)深化管理，培育典型(6月-10月)。開發區、各街道(鎮)要認真梳理各安置小區物業管理存在的問題，制訂切實可行的小區物業管理改善方案，充分調動社區(村)黨員干部及物管人員的積極性，對照小區綜合管理要求，打造物業管理示范小區，并以點帶面，努力提升各個安置小區的物業管理水平。

　　(四)檢查考核，務求實效(11月-12月)。安置小區物業管理工作的目標任務時間緊、要求高，開發區、各街道(鎮)要樹立強烈的責任意識、緊迫意識、標準意識，按照市、區關于安置小區物業管理工作精神，科學安排，精心組織，按輕重緩急有計劃有步驟地解決小區管理中存在的問題，確保安置小區物業管理工作扎實推進。

　　無錫市惠山區人民政府

　　20**年5月4日