投資控制知識點：鋪底流動資金
　　◇含義：流動資金中，最低量的啟動資金
　　◆計算：一般取(全部)流動資金數量的30%。
　　◇兩種處理“慣例”：
　?、僭凇鞍l改委”及其分管的工作(投資決策)中，習慣使用(全部)流動資金;
　?、谠凇白〗ú俊奔捌浞止艿墓ぷ?設計、施工)中，習慣使用鋪底流動資金的概念。
　　【例題2-7】某建設工程項目在建設期初的建筑安裝工程費、設備及工器具購置費為45000萬元。建設期3年，投資分年使用比例為：第一年25%，第二年55%，第三年20%，年均價格指數5%。建設期利息1395萬元，工程建設其他費用3860萬元，基本預備費率10%。其建設投資?
　　【解】(1)計算漲價預備費
　　第一年末=45000×25%×[(1+0.05)1-1]=562.5
　　第二年末=45000×55%×[(1+0.05)2-1]=2536.88
　　第三年末=45000×20%×[(1+0.05)3-1]=1418.63
　　該項目的漲價預備費=562.5+2536.88+1418.63=4518.01(萬元)
　　(2)計算項目的建設投資
　　建設投資=靜態投資+動態投資(建設期利息+漲價預備費)
　　=(45000+3860)×(1+10%)+(1395+4518.01)=59659.01(萬元)

篇2：投資控制知識點:鋪底流動資金

　　
　　投資控制知識點：鋪底流動資金
　　◇含義：流動資金中，最低量的啟動資金
　　◆計算：一般取(全部)流動資金數量的30%。
　　◇兩種處理“慣例”：
　?、僭凇鞍l改委”及其分管的工作(投資決策)中，習慣使用(全部)流動資金;
　?、谠凇白〗ú俊奔捌浞止艿墓ぷ?設計、施工)中，習慣使用鋪底流動資金的概念。
　　【例題2-7】某建設工程項目在建設期初的建筑安裝工程費、設備及工器具購置費為45000萬元。建設期3年，投資分年使用比例為：第一年25%，第二年55%，第三年20%，年均價格指數5%。建設期利息1395萬元，工程建設其他費用3860萬元，基本預備費率10%。其建設投資?
　　【解】(1)計算漲價預備費
　　第一年末=45000×25%×[(1+0.05)1-1]=562.5
　　第二年末=45000×55%×[(1+0.05)2-1]=2536.88
　　第三年末=45000×20%×[(1+0.05)3-1]=1418.63
　　該項目的漲價預備費=562.5+2536.88+1418.63=4518.01(萬元)
　　(2)計算項目的建設投資
　　建設投資=靜態投資+動態投資(建設期利息+漲價預備費)
　　=(45000+3860)×(1+10%)+(1395+4518.01)=59659.01(萬元)

篇3：房地產投資控制措施

對于房地產開發商而言,追求最大利潤是不言而喻的,而要追求最大利潤則首先應有效地控制項目投資,這里,筆者僅結合多年的實際工作經驗,談幾點投資控制的具體措施。

一、實行限額設計

實行限額設計對防止項目投資失控非常重要,且效果立竿見影,因為限額設計屬于事前控制措施。

投資設計可分為初步設計、擴大初步設計和施工圖設計三個階段。據權威部門統計,這三個階段對投資的影響分別為75~95%、35~75%、5~35%,可見初步設計對投資的影響非常大。在現階段,建筑設計普遍存在著技術與經濟結合不夠緊密的問題,實行限額設計,可以有效改善這個狀況。

根據批準的可行性研究報告,在滿足工程建設規模、工程質量、施工方案的前提下推行限額設計,應從以下幾個方面著手:

1.確定科學、合理的限額設計與工程造價控制目標。工程項目的投資估算是在可行性研究階段編制的,批準后即作為初步設計的投資最高限額。工程概算是以初步設計為基礎編制的,批準后即作為施工圖設計的投資限額目標。這是限額設計“目標管理”的原則。首先必須加強可行性研究報告的編制,通過對多種設計方案和投資進行反復論證,選擇技術上先進可靠、經濟上合理的設計方案,這是實施限額設計管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和廣度受多方面設計基礎資料的限制,初步設計時可能出現的一些修改、變動屬于正?，F象,由此引起的有關專業投資限額變化,在一定范圍內是允許的,但必須認真進行核算和調整,才能為施工圖設計設置科學、合理的投資控制目標。施工圖設計必須按批準的初步設計確定的范圍、內容、設計原則和概算限額進行。由于施工圖設計階段的設計條件得到進一步深化和完善,因此在施工圖設計中必須進行多種設計方案和經濟比較,以確保施工圖預算不突破概算。如遇專業設計有重大方案改變,必須先算帳后設計?？傊?必須樹立“投資目標一經確定,就成為該工程的最高限價”的觀念,只有這樣才能實現工程投資限額控制目標。

2.層層控制各設計階段投資控制目標。在每個設計階段,每個專業人員應認真應用價值工程原理,從功能和成本兩個角度綜合評價,使功能和造價協調。按價值=功能/造價的公式做比較,本著功能提高而造價降低;或者功能不變而造價降低;或者在允許幅度內適當提高造價,從而使功能大大提高;亦或造價不變,功能提高這四個原則,從中優選最佳設計方案。在滿足需要、消耗材料和經濟指標上的可比前提下,進行經濟和效益評價是實現限額設計控制目標的重要方法。只有這樣,才可能實現限額設計的投資控制目標。

3.密切技術與經濟的結合。在工程設計中不少設計人員缺乏經濟觀念,重技術,輕經濟,在工程設計中任意提高安全系數和設計標準,造成工程的極大浪費;經濟管理人員常常只管算帳,不管技術,也不從工程造價來控制或約束設計,從而使技術和經濟嚴重分離,無法實現限額設計。為克服上述弊端,項目管理人員要根據各階段、各專業適時進行價值工程比較,加強督促,并通過經濟手段的約束,保證限額設計的實現。

二、進一步規范和完善工程招標

設計工作完成后,就要確定建筑工程造價,進而進入建設實施階段。1994年建設部明確提出工程造價管理的思路:通過進一步規范、完善招標辦法,走“控制量、指導價、競爭費”的路子。針對現階段的具體情況,筆者提出適用于不同類型工程招標的三種方法。

1.按照工程量清單報價方式招標

可將投標報價分為工程量清單報價表、材料設備報價清單、法定費用、獨立費用報價清單四個部分。工程量清單是由標底編制單位根據施工圖紙、現行預算定額子目分項特點及計算規則,將擬招標工程的全部項目和內容按工程部位、性質等列在清單上,作為招標文件的組成部分,供投標單位逐項填寫。工程總造價是以上四種報價的匯總,投標單位在此基礎上得出最后的總報價。

首先,對工程造價中可變因素波動較大、所占比重也較大的材料市場價格及一些施工措施性費用等方面,引入市場競爭機制,由企業自主報價,并通過競爭確定招、投標雙方可接受的工程承包價,符合市場經濟的運作規律。

其次,采用工程量清單報價,投標者可集中力量進行單價分析與施工方案的編寫,避免了各投標單位因預算人員水平差次,素質各異而造成同一份施工圖紙所報價的工程量相差甚遠,不便于評標與定標,從而也不利于業主選擇合適的承建商。

再者,采用工程量清單報價,有利于中標單位確定后,施工合同單價的確定與簽訂。在工程實施過程中,月、季等結算依據可按照工程量清單所列內容及分項,以合同單價和有關合同條款進行撥付。出現工程變更或索賠時,也可參照工程量清單中的單價來確定新項目的單價或索賠價格。

但現行工程量清單報價法多是將工程直接費用、法定費用、獨立費用分別計取,其單價仍是以單價估價表的形式體現,不直觀,更不利于投資者與投標商雙方合同單價的簽定與成本分析,且費用定額按企業性質劃分,造成同一單位工程產生多種價格,不利于公平競爭。

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bsp; 2.按照綜合單價方式招標

工程承發包綜合單價結算方式是現階段建設工程承發包價格的一種改革方法,它是一種以施工圖設計為依據的最直觀、最簡便的工程承發包價格計算方式。例如標準化程度高的一般住宅工程,可以實行平方米造價包干辦法。工程承發包雙方可以迅速計算出各自的承受能力,在投標競爭中決定取舍,減少建設期間煩瑣的工程預結算編制和因各種經濟糾紛發生扯皮現象。

但這種方法對于標準化程度差,尤其是設計變更多、工藝要求復雜、市場變動大的情況就不適用了。

3.按照市場價招標

采用國際慣例,直接按市場價進行工程報價編制,如:

(1)模板工程:按混凝土構件與模板的接觸面積計量。通用原則未指定具體使用模板構件項目,在招(投)標工程量清單可以出現單項目(如××基礎模板為一個模板項目)或綜合性項目(××),直接按每平方米模板報價。

(2)混凝土工程:通用原則指單純制作、運輸,搗層模板為一個模板項目的混凝土和養護的全過程?；旧习礃嫾炷羶趔w積計量(包括樓梯、陽臺、欄模板等),小量預制混凝土按個計價。

(3)鋼筋工程:以建安成型的凈重量為計量單位,不考慮鋼筋出廠時規格差所產生的重量差因素。根據設計用量直接報市場價。

對于大型項目,尤其是需要進行國際招標的項目,可以采用這種方法進行招標。

三、加強合同管理

業主通過招標確定合同價后,與施工單位按建設部和國家工商局聯合編制的建設工程合同范本簽訂施工合同。如何加強合同管理也是整個工程造價管理的重要一環。這里尤其要強調工程預付款和進度款的支付,采取工程預付款的付款方式往往會給施工單位挪用建設資金制造契機,因此筆者建議采用形象進度付款方式或按照工程預算根據竣工計價付款形式。

四、加強工程決算審計

建設項目實施階段結束、工程竣工驗收后,加強工程決算審計是一項非常重要而有效的措施,這里有一組數據可以充分說明這一點。某企業每年都要對所有的工程結算進行全面審核,審減率在6%~35%不等,假如取其平均值以20%的審減率計算,該企業幾年來的年審查結算值平均達2億元,則每年的凈審減金額即達4000萬元,節約資金額還是非?？捎^的,對于一個開發商而言,通過這種審查帶來的成本降低,無疑也就為其本身帶來了更大的利潤。這種審核工作雖說是被動的,屬于亡羊補牢的事后控制措施,但由于建筑市場非常復雜,存在工程造價計算方法煩瑣且不直接、各種政策規定多、項目工期較長、特殊性強、標準化低等情況,所以就現階段來說,加強工程結算審查仍不失為一種很重要的措施。

總之,開發商要對建設工程項目投資加強控制,就一定要根據建設程序全面展開,尤其要抓住初步設計、招標、合同、工程結算這四個主要環節,針對具體情況拿出有效辦法,對癥下藥,這樣才能真正有效地控制建設投資。