工程項目投資控制規劃

　　投資控制是項目目標控制的核心，貫穿項目始終，目的是努力尋求最小的資源投入以滿足最大的使用功能，實現最低的全壽命費用。工程項目因建設周期長，投入量巨大，成果的不可挽回性等自身具有的特性使投資控制顯得十分重要和必要。工程項目一般包括決策和評價階段、準備階段、實施階段和竣工后運行階段，各階段投資控制的工作重點不盡相同，且因工程項目的特殊性也有不同要求，則我公司的投資控制針對本工程項目作如下規劃。

　?。ㄒ唬┕こ添椖扛麟A段投資控制的重點

　　1、實施階段。自開工令后至工程項目竣工日，投資控制的重點是跟蹤審計、動態控制，以不浪費為主線條，兼顧方案挖潛，避免因過失引起承包商的索賠。

　　2、竣工后運行階段。自工程項目竣工日至工程項目設計壽命結束，投資控制的重點是做好工程項目竣工結算和財務決算，核實因保修產生的費用，完成項目后評價工作。

　?。ǘ┕こ毯贤瑢嵤╇A段的投資控制

　　1、投資控制的原則

　?。?）設計概算中建安工程造價額度是本工程投資控制的目標值。根據項目管理單位和承包單位正式簽訂的工程承包合同（以下簡稱"合同"）中所確定的工程價款匯總額和單價是投資控制的基本依據。

　?。?）根據項目管理單位和承包單位正式簽訂的 "合同"中所確定的工程款結算方式，按進度對合格品計量。

　?。?）為本工程竣工結算和合同管理中處理索賠事項的投資控制工作創造條件，認真積累"合同"中缺項工程單價確定的基礎資料。

　　2、投資控制的工作內容

　?。?）事前控制

　?、夙椖抗芾聿繎謱I熟悉設計圖紙、設計要求、招投標書，研究施工合同價構成因素，由項目經理組織討論預測工程費用最易突破的部分和環節，確定投資控制重點，尤其是項目部應組織做好設計圖紙的會審工作，盡可能多的發現設計缺陷，減少索賠誘因。

　?、卺槍Ρ竟こ烫攸c，分階段由項目管理部組織討論預測工程風險及可能發生索賠的誘因，會同監理機構商定防范性對策，減少索賠情況的發生。（如因工程項目資金不到位、施工圖紙不到位，項目管理單位供應或確認的材料、設備不到位等）。

　?、塾身椖抗芾聿繉忛喓贤幎ɑ蛘袠宋募幎ǖ臈l件，督促建設單位如期提供施工需用的場地，使其能如期開工、正常施工、連續施工，不要違約造成索賠事件。

　?、茼椖抗芾聿繎鶕M度對照合同要求，及時提醒建設單位如期、保質、保量地提供所負責供應的材料和設備，盡可能保證一定的提前量，避免違約造成索賠事件。

　?、蓓椖抗芾聿空J真審閱合同要求，提醒建設單位和監理機構及時提供設計圖紙等技術資料，以分發各有關承包商，不要違約造成索賠事件。

　?、抟蠊こ炭偝邪鼏挝慌鋫鋵Ｂ毜念A結算技術人員與項目管理部接口，使合同實施階段投資控制的各項流程能夠順暢。

　?。?）事中控制

　?、夙椖抗芾聿堪春贤幎?，及時答復承包單位提出的問題及配合要求，重要事項應由項目經理負責答復，避免造成違約和對方索賠。

　?、谟身椖拷浝碡撠熍c項目部全體人員在施工中采取積極措施，認真協調設計、材料、設備、土建、安裝及其它外部與工程建設有關各方主體或因素，避免造成對方索賠的條件。

　?、垌椖抗芾聿繎髦貙Υこ套兏?、設計修改，重大變更修改應告知項目經理，并由項目經理會同有關各方進行事前技術、經濟合理性預分析。

　?、茼椖抗芾聿糠謱I嚴格經費簽證，對涉及費用支出的停、復工簽證、用工簽證、使用機械簽證、材料代用、材料調價等簽證，應嚴格核實，并由項目管理部會同建設單位和監理機構協調處理意見。

　?、蓓椖抗芾聿糠謱I按合同規定，按月及時對已完工程量進行復核。

　?、揄椖抗芾聿糠謱I會同監理機構對施工單位提出的付款申請進復核，如核實施工時發生的一些實際情況等。

　?、唔椖抗芾聿繎J真學習工程計價規定和價格信息，及時了解市場調價對工程建設的影響。

　?、囗椖拷浝響M織檢查、監督承包單位執行合同情況，使其全面履約，盡可能避免履約保證金的扣減對工程造價控制產生的反作用。

　?、犴椖抗芾聿慷ㄆ谙蝽椖拷浝?、監督單位報告工程造價動態情況（月）。

　?、忭椖抗芾聿繎鶕こ虒嵤┣闆r定期不定期地檢查工程費用是否超支，并提出控制工程投入的建議性措施。

　?。?）事后控制

　?、夙椖抗芾聿糠謱I會同建設單位和監理機構收集承包單位提交的工程結算書，經項目監督單位同意后轉入竣工結算階段的工作。

　?、陧椖拷浝碡撠熅C合項目管理部意見，編寫工程合同實施階段的投資控制的管理工作報告，報公司審定后送交項目監督單位。

　?、垌椖抗芾聿垦杆偻瓿筛鲗I和整個項目的現場投資控制資料，及時移交竣工結算審核臨時機構。

　?、茼椖拷浝斫M織項目管理部參與竣工結算階段投資控制細化方案的策劃。

　　3、投資控制的工作程序

　　1）工程計量和支付基本程序

　　較大偏差

　　一般偏差

　　2）設計變更程序

　　磋商

　　修改

　　3）承包單位提出的工程變更及費用報審程序

　　同意

　　同意

　　4）費用索賠的投資控制工作程序

　　4、投資控制的方法和措施

　?。?）造價總額切塊：根據承包合同付款和已批準的工程施工總形象進度，按標段及承包范圍依時間分割把造價總額切塊，可按下表填寫。

　　年度造價切塊控制表

施工承包合同總價款

萬元

年/月度

年

一 月

二 月

三 月

四 月

五 月

六 月

七 月

八 月

九 月

十 月

十 一 月

十 二 月

合同簽訂后預付工程款

進度結算款

其中：土建工程

設備安裝工程

精裝飾工程

　?。?）積極推廣新技術、新材料、新工藝及優化的施工方案，實施合理化建議，節約開支，提高綜合經濟效益。

　?。?）加強造價信息管理，進行造價對比分析，如類似工程信息，平均耗用情況信息，圖紙計算量與實際消耗用量信息，環境信息。

　?。?）搞好與建設單位、監督單位、施工、材料供應、上級主管部門及其他有關單位的協作關系，為做好造價控制服務。

　?。?三）工程竣工后的投資控制

　　1、投資控制的目的

　?。?）使承發包方能正常履行工程承包合同的約定，按核定的工程結算造價作為工程款計算基數，考慮甲供設備材料、履約保證金的退付和工程結算審核咨詢費的分攤等情況，承發包方及時清結工程款。

　?。?）為工程保修階段明確保修金具體數額，量化承發包方債權債務和風險責任，使工程保修協議具備可操作性。

　?。?）為判斷項目工程投資目標是否實現，項目后評估提供依據。

　　2、投資控制的工作內容

　?。?）事前控制

　?、儆身椖拷浝硐蚬痉止茴I導匯報后，組織有關人員進行工程結算審核咨詢實施方案策劃會議，由會議確定咨詢任務的項目負責人。

　?、谟身椖控撠熑烁鶕邉澲鞒志幹乒こ探Y算審核咨詢實施方案，一般包括如下內容：咨詢業務概況、咨詢業務要求、咨詢依據、咨詢原則、咨詢標準、咨詢方式、咨詢成果、綜合咨詢計劃、專業分工、咨詢質量目標及操作人員配置等。

　?、塾身椖控撠熑私邮枕椖客顿Y控制已有的造價控制資料，并負責接收工程結算審核所必需的后續竣工結算資料。一般包括以下資料：

　　·工程承包合同和合同前資料，如招標文件及其修改、補充、答疑文件，投標書及其附件，中標通知書，補充協議等；

　　·地質報告、圖紙會審紀要、竣工圖紙等設計文件；

　　·工程聯系單，包括設計變更、費用簽證、工程情況確認等；

　　·經監理機構簽認的施工記錄；

　　·工程驗收證明、甲供設備材料清單、工程履約保證金處理意見；

　　·送審的竣工結算書。

　?、芨鶕泴徟墓こ探Y算審核咨詢實施方案將操作人員配置到位，由項目負責人組織操作人員按專業分工分別進行工作交底。

　?、蓓椖拷浝響獏f助和及時提醒項目負責人完成上述各項事先控制工作。

　?。?）事中控制

　?、俑鶕泴徟墓こ探Y算審核咨詢實施方案由項目負責人進行任務分配，同時分發竣工結算資料。

　?、诮Y算審核項目組成員應認真熟悉工程結算資料和工程概況，迅速搜集本工程結算審核依據的有關資料和數據，除事先控制中所述資料外，還有：

　　·工程招標時適用的工程定額；

　　·造價管理部門公布的材料設備價格信息和市場參考價；

　　·同類工程、分部或分項工程的結算指標數據；

　　·通過工程實體或現場踏勘采集相關信息。

　?、圩孕泻怂氵^程：結算審核項目組成員根據已了解的工程情況，針對送審結算進行紙上作業（包括上機計算），按操作者的理解對結算內容進行初步梳理。

　?、苷{查取證過程：操作者列出初步梳理時發現的疑問，通過現場踏勘丈量、詢問項目管理單位現場管理機構或現場監理機構進行調查取證，經計算后形成結算審核初稿分別遞交承發包方。

　?、菡勁袑み^程：承發包方在了解消化了結算審核初稿后，與操作者在約定時間內進行三方（或多方）談判對帳。如有必要談判對帳前先召開會議確定核算原則，對談判對帳過程中積累的經辦人未能解決的問題以書面意見送交項目經理，項目經理可采用多方參加的協調會形式予以解決，以會議紀要作出書面結論，操作者根據上述工作形成工程結算咨詢意見書。

　?、扌弿秃诉^程：操作者對自己的咨詢意見書進行復核后報送項目負責人，由項目負責人組織校審復核，工程結算的重要部分報送公司總師辦校審復核，復核工作從完整性、一致性、準確性入手，修改各類問題后由操作者形成包括結算咨詢意見書在內的咨詢報告。

　?、咦稍儓蟾娲_認過程：將咨詢報告分別遞交承發包方并在要求的時限內簽字蓋章確認，最后由項目負責人加蓋咨詢單位公章形成法律文件，若有疑問經各方協商一致后重新納入出咨詢報告的流程。

　?。?）事后控制

　?、俦O理機構總監根據審定的竣工結算進行工程尾款支付審核，協同處理工程質量保修金的留置和分期退還，保修期滿時退還完除應扣減額外的全額質量保修金。

　?、陧椖控撠熑素撠熗瓿少Y料歸檔和歸還，跟蹤審定的竣工結算執行情況，如承發包方發生爭議，有責任做好解釋和調解工作。

　?、郾O理機構總監和項目負責人及時將竣工結算階段的投資控制寫入監理工作總結，配合做好對本項目的政府審計工作，并視建設單位的要求參與項目的后評估。

　?、茼椖抗芾矸接身椖拷浝斫M織做好財務決算編制與審計，辦理工程移交工作，向建設單位提供工程移交清單和使用說明書。

　　3、投資控制的方法和措施

　?。?）全面掃描法。結算審核操作者應對送審結算所有內容逐項審核：①工程量分別清點或列式計算，②檢查單價套用、核定招標后新增內容的單價，③檢查管理費率、規費、稅金及其基數的計算，④所有結算內容（包括匯總）的計算應重新上機生成，防止算術誤差。

　?。?）先否定后肯定法。結算審核操作者對送審結算形成初稿時，應先全部剔除存在懷疑的造價內容并在初稿的審核說明中作出文字意見，在結算談判對帳過程中確認了有關證據后核定相關費用。

　?。?）經驗指標法。結算審核操作者和校審人員在做校審復核工作時，因時間和效率的制約不能采用全面掃描法，建議采用以往積累的經驗指標復核結算指標。

　　4、工程竣工結算階段的投資控制工作流程

篇2：投資項目的成本控制管理

　　究竟如何進行項目成本管理呢?簡單地說,就是通過開源和節流兩條腿走路,使項目的凈現金流(現金流入減去現金流出)最大化。開源是增大項目的現金流入,節流是控制項目的現金流出。

　　在項目建設期,開源表現為擴大項目融資渠道,保證項目能夠籌集足夠的建設資金;節流是使融資成本或代價最低,最節省地實現項目的必要功能。在項目經營期,開源表現為增加主營業務收入、其他業務收入以及投資收益等;節流就是控制項目經營成本。

　　在我國,項目的成本管理一直是項目管理的弱項,“開源”和“節流”總是說得多、做得少。例如,在項目前期,由于沒有深入地調研,不能準確估算完成項目活動所需的資源成本,造成開源不足的局面;或者由于項目的資金“源”自政府或股東,花起來不心疼,更談不上節流了。甚至部分項目根本就沒有預測和分析項目現金流和財務執行情況,決策失誤就在所難免了。

　　成本管理的現金流分析采用的數據大都來自估算和預測,具有一定的不確定性,可能造成項目的現金流入減少或現金流出增加。不確定性成本管理或風險成本管理已成為我國項目管理中的弱項,也是很多商業銀行貸款最關心的問題。即使是專業的咨詢公司或項目管理公司,大多只停留在簡單的量本利分析和敏感性分析。本文著重介紹概率分析、掙值分析等項目成本管理新方法。

　　項目成本或投資估算

　　成本估算(Cost Estimating)是為完成項目各項任務所需要的資源成本的近似估算。

　　美國項目管理學會(PMI)認為,有三種成本估算方法:

　　類比估算:是一種自上而下的估算形式,通常在項目的初期或信息不足時進行。

　　參數估算:是一種建模統計技術,如回歸分析和學習曲線。

　　自下而上估算:通過對項目工作包進行詳細的成本估算,然后通過成本賬戶和工作分解結構(WBS)將結果累加起來得出項目總成本。這種方法最為準確。

　　PMI成本估算的概念在我國常稱作投資估算,即在對項目的建設規模、技術方案、設備方案、工程方案和項目實施進度等進行研究的基礎上,估算項目的總投資。

　　項目的現金流分析

　　項目成本管理的基礎是編制財務報表,主要有財務現金流量表、損益表、資金來源與運用表、借款償還計劃表等。其中,項目的現金流量分析是最重要的項目管理報表。

　　通過項目的財務現金流分析,可以計算項目的財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期等指標,從而對項目的決策做出判斷。

　　(1)財務內部收益率(FIRR)

　　它是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計為零時的折現率,是評價項目盈利能力的相對指標。該指標可根據財務現金流量表中凈現金流量,用插差法計算,也可以直接利用微軟E*cel軟件提供的財務內部收益率函數計算,計算得到的項目財務內部收益率與行業基準收益率(Ic)比較,如果FIRR> Ic,即認為項目盈利能力能夠滿足要求。

　　(2)財務凈現值(FNPV)

　　它是指項目按基準收益率Ic將各年凈現金流量折現到建設起點的現值之和。它是評價項目盈利能力的絕對指標,反映項目在滿足基準收益率要求的盈利之外所獲得的超額盈利的現值。也可直接利用微軟E*cel軟件提供的財務凈現值函數計算。若得到的FNPV≥0,表明項目的盈利能力達到或超過基準計算的盈利水平,項目可接受。

　　(3)投資回收期(Pt)

　　它是反映項目真實償債能力的重要指標,是指以項目的凈收益抵償項目全部投資所需要的時間。在現金流量表中,是累計現金流量由負值變為0的時點。

　　投資回收期越短,表明項目盈利能力和抗風險能力越強。

　　項目的不確定性分析

　　根據擬建項目的具體情況,有選擇性地進行盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等。

　　(1)盈虧平衡分析

　　它是根據項目正常生產年份的產品產量(銷售量)、固定成本、可變成本、稅金等,研究建設項目產量、成本、利潤之間變化與平衡關系的方法。當項目的收益與成本相等時,即為盈虧平衡點(BEP)。

　　通常只求線性盈虧平衡分析,圖示如下:

　　(2)敏感性分析

　　它是研究項目的產品售價、產量、經營成本、投資、建設期等發生變化時,項目財務評價指標(如財務內部收益率)的預期值發生變化的程度。通過敏感分析,可以找出項目的最敏感因素,使決策者能了解項目建設中可能遇到的風險,提高決策的準確性和可靠性。一般以某因素的曲線斜率的絕對值大小來比較。

　　例如,某房地產開發項目的內部收益率對建設投資和商品房售價的敏感性分析如下圖所示:

　　從上圖可以看出,財務內部收益率對建設投資和商品房銷售價格的變化都較為敏感。相比之下,財務內部收益率對建設投資的變化更為敏感。

　　(3)概率分析

　　它是通過概率預測不確定性因素和風險因素對項目經濟評價指標的定量影響。一般是計算項目評價指標,如項目財務凈現值的期望值大于或等于零時的累計概率。累計概率值越大,項目承擔的風險越小。

　　項目掙值管理

　　掙值管理(Earned Value Management,EMV)是綜合了項目范圍、進度計劃和資源,測量項目績效的一種方法。它比較計劃工作量、實際掙得多少與實際花費成本,以決定成本和進度績效是否符合原定計劃。

　　要進行掙值管理,必須熟悉與掙值管理密切相關的計劃成本(PV) 、掙值(EV)和實際成本(AC)之間的相互關系,以及完工預算(BAC)、完工估算(EAC)和完工尚需估算(ETC)之間相互關系。

　　掙值管理也離不開偏差管理。偏差=計劃-實際

　　偏差分析圖示如下:

　　當成本偏差(CV)>0,表明成本節約;反之,當CV<0,表明成本超支。

　　當進度偏差(SV)>0,表明進度超前;反之,當SV<0,表明進度滯后。

　　特別注意的是,這是根據PMI的偏差含義做出的推斷,與我國的工程監理投資控制中的偏差定義正好方向相反。

篇3：房地產信托投資風險的控制

　　隨著房地產信托的蓬勃發展,其風險控制的必要性也日益凸顯。房地產信托除了面臨信托行業本身的風險,還有房地產行業的特有風險,其風險控制措施也有別于其他信托產品。

　　一、房地產項目風險

　　目前,信托參與房地產業主要有兩種形式,進行房地產項目的開發建設和投資成熟物業。房地產開發需要經歷立項、建設、竣工驗收和銷售、管理等諸多環節,因此其風險形式也多種多樣,風險控制手段復雜,具有較高的專業化要求?，F在的房地產信托產品大多投資于房地產開發領域,有的信托公司并不具有房地產專業管理的經驗和能力,突出了房地產項目風險和風險控制的矛盾。

　　通常,信托公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險。但這些風險控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押權的實現取決于房產項目的順利完成,如果因建設資金不足形成爛尾工程,或者因建設質量不合格、配套設施達不到建設要求,不能通過竣工驗收,抵押權也無法實現。向項目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產管理經驗,但信托公司往往缺乏房地產評估、建設、管理等方面的專業人才,從而也限制了這些風險控制措施的作用。

　　即使是投資于成熟物業的房地產信托,也需要專業的房地產投資分析和投資管理人員。因為,把握房地產市場的變化和走勢,必須系統考慮國家宏觀調控政策、利率調整、消費文化等因素。而相關行業的發展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化,也可能導致房地產市場價格產生較大的波動。

　　在現階段,針對大多數信托公司房地產專業投資分析和管理能力不足的情況,風險控制的一個基本思路就是引入“外腦”,通過專業的房地產經營管理機構和中介機構提供專業化管理、咨詢服務,借助專業機構的判斷和管理,預見并有效控制房地產項目風險。這種結構設計與房地產信托基金類似,已經是一種行之有效的實踐。在法律層面,《信托法》規定,受托人可以委托他人處理信托事務,這為房地產信托引入專業管理機構提供了法律基礎。房地產信托將部分信托事務委托專業機構處理,以契約形式明確專業機構的權利、義務和承擔的責任,既可以加強房地產信托的專業管理能力,各專業機構又分擔了其責任范圍內的風險,同時,各專業機構也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔保,具有信用增級的作用。

　　二、資金挪用風險

　　在房地產開發項目中,一般以房地產項目本身的價值和經營收益作為收回投資的第一保障和來源。如果信托資金被挪用到其他項目上,開發商資金鏈條斷裂,就會造成一系列的爛尾工程。為防止挪用情況發生,信托公司一般通過銀行監管、根據項目進程撥劃資金、向項目公司派駐財務人員、控制項目公司的財務用章等方式進行風險控制。

　　實踐證明,這些控制措施基本能控制融資方的挪用風險,但也存在由于信托公司缺乏相關經驗,融資方可能利用自身的專業優勢編造用款理由等達到挪用目的的情況。同時,信托公司自身可能因內控制度不健全或管理人員的道德風險,借項目之名挪用資金。防范這些風險,除信托公司切實執行各種風險控制措施,加強內部管理和內控制度建設外,還應當建立銀行托管制度,既可控制融資方的挪用風險,也能控制受托人的挪用風險。

　　銀行作為信托財產的托管人,對信托財產的運用進行審核,拒絕不符合信托目的和信托文件規定的資金劃付,可以更大程度上保障信托財產的安全。同時,銀行可以指定專業機構審核融資方的用款請求,例如由銀行指定房產項目的監理公司,由監理公司對項目的每筆用款出具意見,以做到?？顚Ｓ?。

　　三、信托財產流動性風險

　　房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現,擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息,受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權,則可能產生流動性風險。

　　房地產信托基金因為需要定期分配信托利益,對流動性風險較為重視,其風險控制措施也較多,例如保證一定比例的高流通性信托財產、制訂投資策略時注意現金流的匹配性、引入流動性支持機構(例如銀行)等。

　　對于單一投資項目的房地產信托,由于規模的限制,保持流動性財產、組合投資以保障流動性等常用的防范措施顯然無法適用?，F在主要采取的防范措施是要求融資方提前一定期間開始還款,以便給受托人一定的時間處理可能發生的流動性風險。但此種風險防范措施難以在根本上控制流動性風險。對此,可以借鑒房地產信托基金引入流動性支持機構的做法,例如與銀行、保險公司等金融機構合作、成立專門的流動性支持備付基金等解決部分流動性風險問題。

　　四、集中投資風險

　　因單個信托計劃的資金規模小,大多數房地產信托都是投資于單一項目,此類房地產信托都有一個固有的難以防范的風險,就是風險集中在一個項目上,沒有風險釋放機制。除了項目單一以外,信托期限較短也是產生此類風險的因素。一般的房地產信托期限多為一到二年,無法通過長期運作來化解短期產生的風險。