對于房地產開發商而言,追求最大利潤是不言而喻的,而要追求最大利潤則首先應有效地控制項目投資,這里,筆者僅結合多年的實際工作經驗,談幾點投資控制的具體措施。

　　一、實行限額設計

　　實行限額設計對防止項目投資失控非常重要,且效果立竿見影,因為限額設計屬于事前控制措施。

　　投資設計可分為初步設計、擴大初步設計和施工圖設計三個階段。據權威部門統計,這三個階段對投資的影響分別為75~95%、35~75%、5~35%,可見初步設計對投資的影響非常大。在現階段,建筑設計普遍存在著技術與經濟結合不夠緊密的問題,實行限額設計,可以有效改善這個狀況。

　　根據批準的可行性研究報告,在滿足工程建設規模、工程質量、施工方案的前提下推行限額設計,應從以下幾個方面著手:

　　1.確定科學、合理的限額設計與工程造價控制目標。工程項目的投資估算是在可行性研究階段編制的,批準后即作為初步設計的投資最高限額。工程概算是以初步設計為基礎編制的,批準后即作為施工圖設計的投資限額目標。這是限額設計“目標管理”的原則。首先必須加強可行性研究報告的編制,通過對多種設計方案和投資進行反復論證,選擇技術上先進可靠、經濟上合理的設計方案,這是實施限額設計管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和廣度受多方面設計基礎資料的限制,初步設計時可能出現的一些修改、變動屬于正?，F象,由此引起的有關專業投資限額變化,在一定范圍內是允許的,但必須認真進行核算和調整,才能為施工圖設計設置科學、合理的投資控制目標。施工圖設計必須按批準的初步設計確定的范圍、內容、設計原則和概算限額進行。由于施工圖設計階段的設計條件得到進一步深化和完善,因此在施工圖設計中必須進行多種設計方案和經濟比較,以確保施工圖預算不突破概算。如遇專業設計有重大方案改變,必須先算帳后設計?？傊?必須樹立“投資目標一經確定,就成為該工程的最高限價”的觀念,只有這樣才能實現工程投資限額控制目標。

　　2.層層控制各設計階段投資控制目標。在每個設計階段,每個專業人員應認真應用價值工程原理,從功能和成本兩個角度綜合評價,使功能和造價協調。按價值=功能/造價的公式做比較,本著功能提高而造價降低;或者功能不變而造價降低;或者在允許幅度內適當提高造價,從而使功能大大提高;亦或造價不變,功能提高這四個原則,從中優選最佳設計方案。在滿足需要、消耗材料和經濟指標上的可比前提下,進行經濟和效益評價是實現限額設計控制目標的重要方法。只有這樣,才可能實現限額設計的投資控制目標。

　　3.密切技術與經濟的結合。在工程設計中不少設計人員缺乏經濟觀念,重技術,輕經濟,在工程設計中任意提高安全系數和設計標準,造成工程的極大浪費;經濟管理人員常常只管算帳,不管技術,也不從工程造價來控制或約束設計,從而使技術和經濟嚴重分離,無法實現限額設計。為克服上述弊端,項目管理人員要根據各階段、各專業適時進行價值工程比較,加強督促,并通過經濟手段的約束,保證限額設計的實現。

　　二、進一步規范和完善工程招標

　　設計工作完成后,就要確定建筑工程造價,進而進入建設實施階段。1994年建設部明確提出工程造價管理的思路:通過進一步規范、完善招標辦法,走“控制量、指導價、競爭費”的路子。針對現階段的具體情況,筆者提出適用于不同類型工程招標的三種方法。

　　1.按照工程量清單報價方式招標

　　可將投標報價分為工程量清單報價表、材料設備報價清單、法定費用、獨立費用報價清單四個部分。工程量清單是由標底編制單位根據施工圖紙、現行預算定額子目分項特點及計算規則,將擬招標工程的全部項目和內容按工程部位、性質等列在清單上,作為招標文件的組成部分,供投標單位逐項填寫。工程總造價是以上四種報價的匯總,投標單位在此基礎上得出最后的總報價。

　　首先,對工程造價中可變因素波動較大、所占比重也較大的材料市場價格及一些施工措施性費用等方面,引入市場競爭機制,由企業自主報價,并通過競爭確定招、投標雙方可接受的工程承包價,符合市場經濟的運作規律。

　　其次,采用工程量清單報價,投標者可集中力量進行單價分析與施工方案的編寫,避免了各投標單位因預算人員水平差次,素質各異而造成同一份施工圖紙所報價的工程量相差甚遠,不便于評標與定標,從而也不利于業主選擇合適的承建商。

　　再者,采用工程量清單報價,有利于中標單位確定后,施工合同單價的確定與簽訂。在工程實施過程中,月、季等結算依據可按照工程量清單所列內容及分項,以合同單價和有關合同條款進行撥付。出現工程變更或索賠時,也可參照工程量清單中的單價來確定新項目的單價或索賠價格。

　　但現行工程量清單報價法多是將工程直接費用、法定費用、獨立費用分別計取,其單價仍是以單價估價表的形式體現,不直觀,更不利于投資者與投標商雙方合同單價的簽定與成本分析,且費用定額按企業性質劃分,造成同一單位工程產生多種價格,不利于公平競爭。

　　2.按照綜合單價方式招標

　　工程承發包綜合單價結算方式是現階段建設工程承發包價格的一種改革方法,它是一種以施工圖設計為依據的最直觀、最簡便的工程承發包價格計算方式。例如標準化程度高的一般住宅工程,可以實行平方米造價包干辦法。工程承發包雙方可以迅速計算出各自的承受能力,在投標競爭中決定取舍,減少建設期間煩瑣的工程預結算編制和因各種經濟糾紛發生扯皮現象。

　　但這種方法對于標準化程度差,尤其是設計變更多、工藝要求復雜、市場變動大的情況就不適用了。

　　3.按照市場價招標

　　采用國際慣例,直接按市場價進行工程報價編制,如:

　　(1)模板工程:按混凝土構件與模板的接觸面積計量。通用原則未指定具體使用模板構件項目,在招(投)標工程量清單可以出現單項目(如××基礎模板為一個模板項目)或綜合性項目(××),直接按每平方米模板報價。

　　(2)混凝土工程:通用原則指單純制作、運輸,搗層模板為一個模板項目的混凝土和養護的全過程?；旧习礃嫾炷羶趔w積計量(包括樓梯、陽臺、欄模板等),小量預制混凝土按個計價。

　　(3)鋼筋工程:以建安成型的凈重量為計量單位,不考慮鋼筋出廠時規格差所產生的重量差因素。根據設計用量直接報市場價。

　　對于大型項目,尤其是需要進行國際招標的項目,可以采用這種方法進行招標。

　　三、加強合同管理

　　業主通過招標確定合同價后,與施工單位按建設部和國家工商局聯合編制的建設工程合同范本簽訂施工合同。如何加強合同管理也是整個工程造價管理的重要一環。這里尤其要強調工程預付款和進度款的支付,采取工程預付款的付款方式往往會給施工單位挪用建設資金制造契機,因此筆者建議采用形象進度付款方式或按照工程預算根據竣工計價付款形式。

　　四、加強工程決算審計

　　建設項目實施階段結束、工程竣工驗收后,加強工程決算審計是一項非常重要而有效的措施,這里有一組數據可以充分說明這一點。某企業每年都要對所有的工程結算進行全面審核,審減率在6%~35%不等,假如取其平均值以20%的審減率計算,該企業幾年來的年審查結算值平均達2億元,則每年的凈審減金額即達4000萬元,節約資金額還是非?？捎^的,對于一個開發商而言,通過這種審查帶來的成本降低,無疑也就為其本身帶來了更大的利潤。這種審核工作雖說是被動的,屬于亡羊補牢的事后控制措施,但由于建筑市場非常復雜,存在工程造價計算方法煩瑣且不直接、各種政策規定多、項目工期較長、特殊性強、標準化低等情況,所以就現階段來說,加強工程結算審查仍不失為一種很重要的措施。

　　總之,開發商要對建設工程項目投資加強控制,就一定要根據建設程序全面展開,尤其要抓住初步設計、招標、合同、工程結算這四個主要環節,針對具體情況拿出有效辦法,對癥下藥,這樣才能真正有效地控制建設投資。

篇2：投資項目的成本控制管理

　　究竟如何進行項目成本管理呢?簡單地說,就是通過開源和節流兩條腿走路,使項目的凈現金流(現金流入減去現金流出)最大化。開源是增大項目的現金流入,節流是控制項目的現金流出。

　　在項目建設期,開源表現為擴大項目融資渠道,保證項目能夠籌集足夠的建設資金;節流是使融資成本或代價最低,最節省地實現項目的必要功能。在項目經營期,開源表現為增加主營業務收入、其他業務收入以及投資收益等;節流就是控制項目經營成本。

　　在我國,項目的成本管理一直是項目管理的弱項,“開源”和“節流”總是說得多、做得少。例如,在項目前期,由于沒有深入地調研,不能準確估算完成項目活動所需的資源成本,造成開源不足的局面;或者由于項目的資金“源”自政府或股東,花起來不心疼,更談不上節流了。甚至部分項目根本就沒有預測和分析項目現金流和財務執行情況,決策失誤就在所難免了。

　　成本管理的現金流分析采用的數據大都來自估算和預測,具有一定的不確定性,可能造成項目的現金流入減少或現金流出增加。不確定性成本管理或風險成本管理已成為我國項目管理中的弱項,也是很多商業銀行貸款最關心的問題。即使是專業的咨詢公司或項目管理公司,大多只停留在簡單的量本利分析和敏感性分析。本文著重介紹概率分析、掙值分析等項目成本管理新方法。

　　項目成本或投資估算

　　成本估算(Cost Estimating)是為完成項目各項任務所需要的資源成本的近似估算。

　　美國項目管理學會(PMI)認為,有三種成本估算方法:

　　類比估算:是一種自上而下的估算形式,通常在項目的初期或信息不足時進行。

　　參數估算:是一種建模統計技術,如回歸分析和學習曲線。

　　自下而上估算:通過對項目工作包進行詳細的成本估算,然后通過成本賬戶和工作分解結構(WBS)將結果累加起來得出項目總成本。這種方法最為準確。

　　PMI成本估算的概念在我國常稱作投資估算,即在對項目的建設規模、技術方案、設備方案、工程方案和項目實施進度等進行研究的基礎上,估算項目的總投資。

　　項目的現金流分析

　　項目成本管理的基礎是編制財務報表,主要有財務現金流量表、損益表、資金來源與運用表、借款償還計劃表等。其中,項目的現金流量分析是最重要的項目管理報表。

　　通過項目的財務現金流分析,可以計算項目的財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期等指標,從而對項目的決策做出判斷。

　　(1)財務內部收益率(FIRR)

　　它是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計為零時的折現率,是評價項目盈利能力的相對指標。該指標可根據財務現金流量表中凈現金流量,用插差法計算,也可以直接利用微軟E*cel軟件提供的財務內部收益率函數計算,計算得到的項目財務內部收益率與行業基準收益率(Ic)比較,如果FIRR> Ic,即認為項目盈利能力能夠滿足要求。

　　(2)財務凈現值(FNPV)

　　它是指項目按基準收益率Ic將各年凈現金流量折現到建設起點的現值之和。它是評價項目盈利能力的絕對指標,反映項目在滿足基準收益率要求的盈利之外所獲得的超額盈利的現值。也可直接利用微軟E*cel軟件提供的財務凈現值函數計算。若得到的FNPV≥0,表明項目的盈利能力達到或超過基準計算的盈利水平,項目可接受。

　　(3)投資回收期(Pt)

　　它是反映項目真實償債能力的重要指標,是指以項目的凈收益抵償項目全部投資所需要的時間。在現金流量表中,是累計現金流量由負值變為0的時點。

　　投資回收期越短,表明項目盈利能力和抗風險能力越強。

　　項目的不確定性分析

　　根據擬建項目的具體情況,有選擇性地進行盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等。

　　(1)盈虧平衡分析

　　它是根據項目正常生產年份的產品產量(銷售量)、固定成本、可變成本、稅金等,研究建設項目產量、成本、利潤之間變化與平衡關系的方法。當項目的收益與成本相等時,即為盈虧平衡點(BEP)。

　　通常只求線性盈虧平衡分析,圖示如下:

　　(2)敏感性分析

　　它是研究項目的產品售價、產量、經營成本、投資、建設期等發生變化時,項目財務評價指標(如財務內部收益率)的預期值發生變化的程度。通過敏感分析,可以找出項目的最敏感因素,使決策者能了解項目建設中可能遇到的風險,提高決策的準確性和可靠性。一般以某因素的曲線斜率的絕對值大小來比較。

　　例如,某房地產開發項目的內部收益率對建設投資和商品房售價的敏感性分析如下圖所示:

　　從上圖可以看出,財務內部收益率對建設投資和商品房銷售價格的變化都較為敏感。相比之下,財務內部收益率對建設投資的變化更為敏感。

　　(3)概率分析

　　它是通過概率預測不確定性因素和風險因素對項目經濟評價指標的定量影響。一般是計算項目評價指標,如項目財務凈現值的期望值大于或等于零時的累計概率。累計概率值越大,項目承擔的風險越小。

　　項目掙值管理

　　掙值管理(Earned Value Management,EMV)是綜合了項目范圍、進度計劃和資源,測量項目績效的一種方法。它比較計劃工作量、實際掙得多少與實際花費成本,以決定成本和進度績效是否符合原定計劃。

　　要進行掙值管理,必須熟悉與掙值管理密切相關的計劃成本(PV) 、掙值(EV)和實際成本(AC)之間的相互關系,以及完工預算(BAC)、完工估算(EAC)和完工尚需估算(ETC)之間相互關系。

　　掙值管理也離不開偏差管理。偏差=計劃-實際

　　偏差分析圖示如下:

　　當成本偏差(CV)>0,表明成本節約;反之,當CV<0,表明成本超支。

　　當進度偏差(SV)>0,表明進度超前;反之,當SV<0,表明進度滯后。

　　特別注意的是,這是根據PMI的偏差含義做出的推斷,與我國的工程監理投資控制中的偏差定義正好方向相反。

篇3：房地產信托投資風險的控制

　　隨著房地產信托的蓬勃發展,其風險控制的必要性也日益凸顯。房地產信托除了面臨信托行業本身的風險,還有房地產行業的特有風險,其風險控制措施也有別于其他信托產品。

　　一、房地產項目風險

　　目前,信托參與房地產業主要有兩種形式,進行房地產項目的開發建設和投資成熟物業。房地產開發需要經歷立項、建設、竣工驗收和銷售、管理等諸多環節,因此其風險形式也多種多樣,風險控制手段復雜,具有較高的專業化要求?，F在的房地產信托產品大多投資于房地產開發領域,有的信托公司并不具有房地產專業管理的經驗和能力,突出了房地產項目風險和風險控制的矛盾。

　　通常,信托公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險。但這些風險控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押權的實現取決于房產項目的順利完成,如果因建設資金不足形成爛尾工程,或者因建設質量不合格、配套設施達不到建設要求,不能通過竣工驗收,抵押權也無法實現。向項目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產管理經驗,但信托公司往往缺乏房地產評估、建設、管理等方面的專業人才,從而也限制了這些風險控制措施的作用。

　　即使是投資于成熟物業的房地產信托,也需要專業的房地產投資分析和投資管理人員。因為,把握房地產市場的變化和走勢,必須系統考慮國家宏觀調控政策、利率調整、消費文化等因素。而相關行業的發展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化,也可能導致房地產市場價格產生較大的波動。

　　在現階段,針對大多數信托公司房地產專業投資分析和管理能力不足的情況,風險控制的一個基本思路就是引入“外腦”,通過專業的房地產經營管理機構和中介機構提供專業化管理、咨詢服務,借助專業機構的判斷和管理,預見并有效控制房地產項目風險。這種結構設計與房地產信托基金類似,已經是一種行之有效的實踐。在法律層面,《信托法》規定,受托人可以委托他人處理信托事務,這為房地產信托引入專業管理機構提供了法律基礎。房地產信托將部分信托事務委托專業機構處理,以契約形式明確專業機構的權利、義務和承擔的責任,既可以加強房地產信托的專業管理能力,各專業機構又分擔了其責任范圍內的風險,同時,各專業機構也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔保,具有信用增級的作用。

　　二、資金挪用風險

　　在房地產開發項目中,一般以房地產項目本身的價值和經營收益作為收回投資的第一保障和來源。如果信托資金被挪用到其他項目上,開發商資金鏈條斷裂,就會造成一系列的爛尾工程。為防止挪用情況發生,信托公司一般通過銀行監管、根據項目進程撥劃資金、向項目公司派駐財務人員、控制項目公司的財務用章等方式進行風險控制。

　　實踐證明,這些控制措施基本能控制融資方的挪用風險,但也存在由于信托公司缺乏相關經驗,融資方可能利用自身的專業優勢編造用款理由等達到挪用目的的情況。同時,信托公司自身可能因內控制度不健全或管理人員的道德風險,借項目之名挪用資金。防范這些風險,除信托公司切實執行各種風險控制措施,加強內部管理和內控制度建設外,還應當建立銀行托管制度,既可控制融資方的挪用風險,也能控制受托人的挪用風險。

　　銀行作為信托財產的托管人,對信托財產的運用進行審核,拒絕不符合信托目的和信托文件規定的資金劃付,可以更大程度上保障信托財產的安全。同時,銀行可以指定專業機構審核融資方的用款請求,例如由銀行指定房產項目的監理公司,由監理公司對項目的每筆用款出具意見,以做到?？顚Ｓ?。

　　三、信托財產流動性風險

　　房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現,擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息,受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權,則可能產生流動性風險。

　　房地產信托基金因為需要定期分配信托利益,對流動性風險較為重視,其風險控制措施也較多,例如保證一定比例的高流通性信托財產、制訂投資策略時注意現金流的匹配性、引入流動性支持機構(例如銀行)等。

　　對于單一投資項目的房地產信托,由于規模的限制,保持流動性財產、組合投資以保障流動性等常用的防范措施顯然無法適用?，F在主要采取的防范措施是要求融資方提前一定期間開始還款,以便給受托人一定的時間處理可能發生的流動性風險。但此種風險防范措施難以在根本上控制流動性風險。對此,可以借鑒房地產信托基金引入流動性支持機構的做法,例如與銀行、保險公司等金融機構合作、成立專門的流動性支持備付基金等解決部分流動性風險問題。

　　四、集中投資風險

　　因單個信托計劃的資金規模小,大多數房地產信托都是投資于單一項目,此類房地產信托都有一個固有的難以防范的風險,就是風險集中在一個項目上,沒有風險釋放機制。除了項目單一以外,信托期限較短也是產生此類風險的因素。一般的房地產信托期限多為一到二年,無法通過長期運作來化解短期產生的風險。