中國房地產由于周期短、利潤空間大和專業門檻低,所謂第一次“觸地”的現象不斷甚至風起云涌,這種外行進入的情況與外資和外地被業界并稱為著名的“三外”。

外行進入方式上一般呈現四大特點

A,外行敢于“觸地”幾乎都資金雄厚,強勢進入。由于中國的房地產毫無疑問屬于資金密集型行業,特別金融和土地新政的系列推出,傳統的杠桿資金模式幾乎失靈。在加上市場的競爭日益激烈,實力不夠是沒有資格覬覷這快肥肉的.

B, 常常采取兼并和重組的方式即收購股權、土地和項目的資本運營形態。這些企業幾乎都在其他行業積累了大量資金或創出了品牌。一般上市公司多采取這種模式。

C, 再有就是資源和關系型的企業或商家。能拿到優良的土地和地方首長和要害部門的大力支持。但是這種類型的企業往往只考慮的土地和關系的這一頭,但對產品尤其是市場的另一頭準備嚴重不足。一般都是一些區域性的企業或商家特別是一些外地企業以招商引資或政績工程的方式進入。

D, 上下*業借力進入。由于上下*業對房地產行業的主動了解和被動拖入,常在水邊走哪有鞋不濕。特別是與開發商的近親關系,一不小心也想分杯羹。

外行進入運營形態基本是四種

第一種完全自組公司,在已經成功的房企挖一到兩個成熟的職業經理人或操盤手并帶出一個團隊,借助他們的專業力量實現投資商向開發商的轉變;國內如希望集團,海外如荷蘭ING的后期職業代理人方式。

第二種是與一個成功的房企合作,國內的如聯想與順弛當年的合作;海外的如摩根與復地的合作。更多是充當投資商的角色;

第三種是與經驗豐富的專業機構合作,通過一個成功項目或名牌的運做,完成外行到內行的轉變。象號稱中國房地產勞斯萊斯的廣州“星河灣”與本土策劃大師王志綱的合作,包括最初北京萬通與香港策劃大家鄧智仁的合作。

第四種與金融機構合作由二級市場切入,如海內外機構向四大資產公司和銀行單體或打包收購不良資產的方式。

其實無論何種形態,外行進入房地產都有四大忌

一忌盲目樂觀,只憑道聽途說和別人勸說和引誘就擅自闖入,對市場和消費者沒有基本的調查和深入的了解,定位嚴重不準。在人才結構和管理制度等方面也沒有充分的準備。進入后才發現到處是陷阱和難題。但是開弓沒有回頭箭,只能硬著頭皮往前走,用高昂的代價換來稀薄的利潤甚至虧損和下次成功的經驗。

二忌慣性思維:一些企業特別是其他行業的品牌公司,往往還依賴或不自覺的滑到老路上去。有的貿易型企業和工業企業在團隊建設和運營模式上基本不熟悉房地產企業的特點,還沿襲原有的觀念和機制,結果造成企業或項目人才流動頻繁管理混亂,幾乎功敗垂成!

三忌虎頭蛇尾:一些投資商由于對房地產行業和市場缺乏了解,以為投入啟動資金就可以拉動消費,靠墊資和賣期房就能完成整個資金鏈的循環短期就能賺大錢。過程中就發現遠不是這么簡單,最后后續資金跟不上,造成項目中斷或爛尾。不但沒掏到錢,反而把多年積累的錢砸進去了。

四忌貪大求洋:一些成功的企業剛剛進入房地產,就想做什么百年老店做支柱行業,不是頃囊而出也是重兵投入。結果由于房地產行業的政策和市場變化快,對房地產行業的周期性認識模糊,導致五指分開,泥足深陷,企業發展戰略空洞而模糊,最后不得不壯士斷臂,收縮戰線。

篇2：房地產借款抵押合同行業文本

　　房地產借款抵押合同行業文本

　　貸款人：________(以下簡稱為"甲方")

　　(抵押權人)住所：________

　　借款人：________姓名(名稱)(以下簡稱為"乙方")

　　(抵押人)身份證地址：________

　　有效證件(照)及號碼：________

　　居住地址：________

　　第一條：總則

　　甲、乙雙方于____年____月____日在簽訂本合同，乙方愿以其合法擁有的房地產以不轉移占有的方式抵押給甲方，作為借款的擔保，并支付合同約定的利息和相關費用。為進一步明確當票以外的事項，經雙方當事人協商一致，特訂立本合同，以資遵照履行。

　　第二條：抵押房地產

　　座落(四至范圍)：________(見附圖)

　　建筑面積：________

　　房屋、土地用途：________

　　房屋結構(類型)：________

　　抵押房地產價值：人民幣____萬元整

　　權證編號：________

　　地號：____________

　　第三條：抵押房地產擔保范圍

　　借款本金(當金)、利息、綜合費、違約金、損害賠償金、訴訟費、財產保全費、律師服務費等處分抵押房地產的費用以及可能產生的甲方代墊費用和其他費用。本合同有約定具體數額的按照約定，沒有約定的依照相關單位出據給甲方的收款發票額為準。

　　第四條：借款金額(當金)及借款期限

　　借款數額(當金)：________人民幣(大寫金額)____萬元整(協議)。

　　月利率：____%，月綜合費率：____%

　　借款期限：自____年____月____日至____年____月____日，(借款具體期限在雙方簽署的當票上予以確認)。借款期內及借款期限屆滿后5日內，經甲、乙雙方協商同意可以續當，屆時雙方另行簽署《續當憑證》，《續當憑證》上確定的借款終止日為本合同的借款終止日，本合同約定的事項在續當期間繼續有效，如需重新辦理房地產抵押登記的，乙方應按照甲方要求辦理相關登記手續。

　　第五條：登記

　　本合同簽訂之日起5個工作日內，甲乙雙方按照本市房地產登記管理權限至市或區(縣)的房地產登記部門申請辦理房地產抵押登記，申領《房地產其他權利證明》。

　　第六條：保險

　　抵押期間，乙方應為抵押房地產購買保險，保險費由乙方承擔，保險單交由甲方保管，抵押期間，甲方為保險賠償的第一受益人。保險賠償不足支付本合同項下全部債務的，甲方有權按本合同規定行使抵押權及采取其他方法進行追索。

　　第七條：抵押房地產的占管

　　抵押期間，乙方承諾對占管的抵押房地產妥善保管，負有維修、保養，保證完好無損的責任，有義務配合甲方的監督、檢查。

　　第八條：抵押房地產的處分限制

　　抵押期間，未經甲方書面同意，乙方不得將抵押房地產轉讓、變賣、抵償債務或以其他交易方式處置，也不得對抵押房地產作任何實質性結構改變，若由此造成甲方損失的，乙方應承擔賠償責任。

　　第九條：抵押房地產的租賃

　　抵押期間，乙方確須出租抵押房地產的，應事先征得甲方的書面同意，并將抵押的事實書面告知承租人，將租賃合同交甲方備案。同時，在與承租人簽訂的租賃合同中約定：出租人即本合同規定的乙方因未履行本合同而被甲方行使抵押權實現時，承租人應在甲方發出通知之日起10日內遷離該房地產，并將租賃合同交甲方備案，提交給甲方備案的內容須與房地產交易中心登記備案的內容相一致，乙方不得改變合同內容，包括延長租賃期限和其他形式給他人使用，由此產生的一切后果由乙方和承租人及使用人共同承擔。

　　第十條：乙方保證及承諾

　　乙方保證對抵押房地產享有合法的所有權、處分權、占有權。甲、乙雙方在簽署本合同和當票時，抵押房地產上不存在任何形式的第三人抵押、借用、托管、查封、扣壓、訴訟等，也不存在任何形式的權屬爭議或其他權利瑕疵。

　　乙方及抵押物共有人愿以其抵押物(房產全部權益)作為償還本合同借貸條款項下的借款本金及其他相關費用的擔保。

　　抵押物共有人同意將本合同抵押物進行抵押，并與借款人共同承擔償還借款的責任。當需要處置抵押物償還所擔保的債務時，愿意無條件地自找住房。

　　乙方對本合同條款已充分理解并保證履行，并承諾對本合同各條款所規定的所有權利和義務作出的承諾保證不會以此為由行使抗辯權及訴訟權。

　　第十一條：房地產抵押物關系的終止

　　乙方還清借款本金(當金)、利息，并支付相應費用后，且已全部履行本合同各項條款，抵押合同即告終止。甲、乙雙方共同(也可由乙方委托甲方)在抵押合同終止之日起10日內到房地產登記部門申請辦理抵押登記注銷手續。

　　第十二條：房地產抵押權的行使及實現

　　乙方違反第十條規定，隱瞞事實及提供虛假文書，第二居住地滅失、破產、債務人死亡、動拆遷等可能導致抵押權毀損或部分毀損的，或乙方行使抗辯權、抗訴權，本合同即提前終止，房地產抵押權提前實現。

　　借款期限或借款展期屆滿后5日內，乙方不履行債務或不能完全履行債務的，房地產抵押權即實現。甲方有權行使抵押權，處分抵押房地產。本合同經公證后成為具有強制執行的債權文書，若債務人不履行債務或不完全履行債務，債權人有權向有管轄權的人民法院申請強制執行。本合同作為乙方不可撤消授權甲方將抵押房地產提交有關拍賣機構進行拍賣的文件依據，乙方對此放棄一切抗辯權。由于拍賣產生的一切費用由乙方承擔，甲方有權在拍賣收入中直接予以扣除。

　　第十三條：拍賣

　　甲、乙雙方約定，甲方行使抵押權委托拍賣機構將上述房地產公開拍賣，拍賣收入扣除拍賣費用、借款本息及相關費用后，剩余部分退還乙方，不足部分甲方有權向乙方追索。有關拍賣等手續乙方均委托甲方代為辦理。

　　第十四條：費用

　　與抵押房地產有關的評估、保險、鑒定、登記、公證等費用由乙方承擔。

　　第十五條：合同生效及份數

　　本合同經雙方簽章，并經公證處公證，按第五條約定辦妥抵押登記之日起生效。

　　若抵押房地產為多人共同共有，所有共有人應在合同公證時，簽署有效的相關文書。

　　本合同一式肆份，甲、乙雙方各執一份，房地產登記部門、公證處各存檔一份。

　　第十六條：特別約定

　　乙方違反第四、七、八、九、十條規定及補充協議規定必須按借款金額的20%承擔違約賠償。逾期還款5天內按每日未還款總額的0.5%計，超過5天甲方可通過變賣、拍賣或向有管轄權的人民法院申請強制執行，變賣、拍賣或訴訟期、執行期直至債務完全清償止的費用，按每日未還款總額的0.5%計。違約金因不同的違約行為依本合同約定可重復計算。

　　《續當憑證》及補充協議為本合同某一條款的補充，是合同不可分割的一部分，與本合同同樣具有法律效力。本合同約定的其他事項在補充協議中未改修的繼續有效。

　　第十七條：通知條款

　　所有的通知事項應寄往本合同首頁所列的居住地址。

　　若上述地址在境外的，自通知以掛號、快遞或電傳方式發出的30日后，視為對方已收悉；若上述地址在境內的，自通知以上述方式發出的10日后，視為對方已收悉。

　　任何一方變更地址的，應按上述方式通知對方，并在收到對方確認函后，地址變更方才生效。

　　第十八條：爭議解決

　　凡因履行本合同或當票而產生任何爭議，雙方應友好協商解決，協商不成的，向本合同簽訂地所在地人民法院申請強制執行，如遇非本合同條款規定而引發的爭議，協商不成的，向本合同簽訂地人民法院提起訴訟。

　　第十九條：法律適用

　　本合同未盡事宜，依《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《上海市房地產抵押辦法》、《典當行管理辦法》相關規定辦理。

　　若今后新頒布或修改的相關法律、法規或司法解釋與本合同的基本條款不一致的，雙方應根據上述法律、法規或司法解釋的規定共同對本合同作出相應修改。

　　第二十條：提示條款

　　乙方已閱讀本合同所有條款，因乙方要求，甲方已經就合同條款做了相應說明，乙方對本合同所有條款的含義及相應的法律后果已全部知曉，并予以充分、準確無誤的理解。

　　貸款人：________借款人：________

　　法定代表人：________抵押共有人：________

　　委托代理人：________委托代理人：________

　　(簽字/蓋章)(簽字/蓋章)

　　日期：____年____月____日日期：____年____月____日

篇3：房地產統計指標解釋--房地產行業學會、協會篇

　　【房地產業協會】是指經社會團體登記管理機關注冊登記、隸屬于行業行政主管部門、主要由房地產開發企業和相關人員自愿參加組成的行業自律性組織。

　　【房地產估價師學會】是指經社會團體登記管理機關注冊登記、隸屬于行業行政主管部門、主要由房地產估價人員和房地產估價機構自愿參加組成的行業自律性組織。

　　【物業管理協會】是指經社會團體登記管理機關注冊登記、隸屬于行業行政主管部門、主要由物業管理企業和相關人員自愿參加組成的行業自律性組織。