住宅戶型設計交流報告
前言
隨著生活水平的提高,人們對居住環境越來越重視和關注，其中包括戶型設計。戶型設計包括很多因素，同時，從篇幅和實際出發，本報告只對住宅戶型設計做個淺顯分析。
前言
第一部分：住宅戶型設計一般注意的幾個問題
1、戶型需求 2、戶型適用
3、平面形式 4、內部間隔
5、戶型大小和構成 6、功能分區
7、戶型布局 附：案例分析
第二部分：把握新概念住宅戶型設計的基本要點
1、高科技和環保時尚住宅的新亮點
2、國家相關政策和法規
3、氣候
4、地形地貌
5、社會、經濟、生活科技的發展
6、政府相關職能部門對開發商的要求
7、家庭規模和結構
8、家庭行為模式
9、生活習慣、風俗、社會以及文化背景
10、生理、心理的需求
第三部分：住宅戶型設計的新走勢
1、戶型面積趨向使用化
2、功能配置更趨完善
3、功能分區更為明顯
4、戶型設計更為貼近人性
5、設計觀念變革
6、從人口構成確定居住空間
后語
第一部分：住宅戶型設計一般注意的幾個問題
1、戶型需求
戶型需求是運動的，它隨著市場的變化而變化。其中包括：
○目前的戶型需求多樣化，市場上并無絕對的主尊戶型。
○戶型的需求隨時間、區域而變化。
○戶型需求的多樣化源自市場消費層次的多樣化：比如作為移民城市的深圳，人口來自全國各地，多種地域文化形成撞擊，不同地域、不同文化層次的消費構成了不同的需求層次，消費心理難以一一把握，銷售難度往往集中于如何將不同需求導向某個需求目標。而在黃石，購房群體只要是在本城區，文化層次較集中，消費習慣易于把握。
○購買群年輕化，購房者年齡大都在25—45歲之間，年輕化使需求呈現復雜的個性化。
○潛在的夠房者絕大部分為“非常人口”——有限的收入使其難以實現近期購房的年輕者，其置業計劃必然是遠期的，并且購房很難把握，也許會選擇過度性的小面積戶型，也許會一步到位，選擇較大面積的戶型。還有一種就是有固定住房，追求自在新潮的生活，經濟實力強的上班族，其購買心理也是不確定性，因為其購房主要目的調節生活或者爭脫父母的束縛。
2、戶型適用
適用是住宅建設的基本要求，戶型設計的第一位選擇因素就是使用方面，舒適度較高，離開這點就談不上戶型設計的先進和前瞻性。
○面積適當的廳，滿足會客、團聚、視聽、休閑的公共性活動功能。
○廳內要有良好的光照、通風和視野。
○廳內不要有太多的洞口和門，以方面家具的擺設和隱私的保護。
○廚房最好靠近門口，以利購買菜蔬與處理垃圾，避免污染。
○廚房和餐廳最好相鄰，以便用餐和撤除餐具。
○衛生間與臥室要相近，夜間使用時，不然老人兒童使用均不便。
集中歸納起來，動靜分區、干濕分區、公私（公用區和私密區）分區應是使用功能合理的基本原則。
3、平面形式
平面形式上的變化主要表現在兩個方面：
一是每一層的戶數在減少，尤其是小高層和高層住宅。以前多為平均一梯8戶甚至10戶，現在減少平均一梯4—6戶，最少一梯1—2戶。密集的戶型在后期將不收歡迎。
二是平面形式增多，以前那種簡單的十字形也在變化?！熬弊?、“米”字已經很少使用，“蝶”形、“品”字型以及單排式、錯層式涌現出來?，F在較多采用的是“品”字型（或“工”字形）結構和蝶式設計。這種形式的是最大優點在于采光通風良好，戶與戶之間無遮擋，住戶觀景效果良好。
4、內部間隔
以往戶型間隔布局雜亂，功能分區不明。主要表現在：餐廳和客廳不分，開門即廳，廳當走道；衛生間對著房門，而且與臥室相鄰，由于隔音效果不好，衛生間的水龍頭一打開，相鄰的房間深受噪音之苦等等。為此，戶型間隔上應注意：
○開門是廳或玄關，飯廳與廚房相鄰。
○臥室置于一側，衛生間、浴室等置于一側，中間形成一道走廊。
○走廊盡端是主臥室。
○一般都是“工”字、“T”字或者蝶式設計，景觀互不遮擋。
5、戶型大小和構成
戶型大小到底多大才合適嗎？
戶型大小與產品形態有著很大的關聯。而住一般宅戶型面積的分配如下：
廳（起居室）：20-45㎡ 主臥室：15-25㎡
次臥室：15㎡ 次臥室：8-12㎡
保姆間：4-6㎡ 衛生間：4-10㎡
廚房：8-12㎡ 洗衣機間：4㎡（附污水盆）
儲藏室：6㎡ 陽臺：4-12㎡
生活陽臺：4-6㎡ 走入式儲藏室：6㎡
上述面積中，保姆間、家庭團聚室、走入室儲藏室根據商品房的目標客戶而選擇配置。
除此之外，常見戶型設計的細部處理還需改進的地方：
○起居室窗戶：目前窗臺高80-90厘米，外有封
○窗臺：現在已從900、850厘米的窗臺變矮、變大，下面可以走暖氣、視野好，但需要有鐵欄桿的保護。
○樓梯：2.7米層高的樓盤，一般為1層16步，每步17厘米，現在改為1層18步，15厘米高。這樣增加了面積，但舒適度上升，特別是六層樓，會令老人、小孩舒服。75厘米是室內樓梯的最小寬度，如果廳比較小，樓梯可以獨立做，廳大時樓梯可以用來美化客廳，成為一景。
○復式層頂：一般最低是1.5米，平均高度2.1米，有的采用威盧克斯窗直接開在坡屋頂上，采光好，但視野不好，不能看到天空。提倡窗向下落到普通高臺的位置。
○室外防護護欄：一層防護欄桿開始縮回墻面，以至整棟樓都不得不做欄桿。
6、功能分區
住宅的使用功能雖然簡單，但卻是不能隨意混淆的，簡而言之一般有如下幾個分區：
○公共活動分區：供起居、交誼用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等。
○私密休息廳：供處理私人事務、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等。
○輔助區：供以上兩個部分的輔助支持用，如廚房、衛生間、儲藏間、陽臺等。這些分區各有明確的專門使用功能，有動、靜的區別，有小環境的要求。絕大多數的平面設計都注意到了正確處理這個三個功能區的關系，使之使用合理又不互干擾。
7、戶型布局
戶型內部應如何布局和配比面積。根據調查，一般客戶認為評價戶型最重要的依次是：布局、朝向、樓層、使用率?？梢姴季值闹匾?。在具體的戶型布局上，客戶認為個功能區的重要程度依次為：起居室、主臥、次臥。有專家認為目前在130-140平方米總面積的戶型里設計30平方米比較合適，從趨勢上看，廳的面積下調，主臥室面積從15-18平方米調至25平方米。其中的原因是：
○客戶年輕化，很少在家度過，回家時臥室是常用的空間，需要組合柜、電視，看書的位置，廳內一部分功能轉移到臥室中。
○社區設置會所，會所改變了交友一定要在家的概念。
○整個社會文明程度提高，人的隱私權要求增加。
在設計中通常安排餐廳和起居廳結合，但高標準的住宅內，可以考慮分開設置。但如果分開后，餐廳的光線、通風以及視野等條件均沒有得到改善，或餐廳分離后反而更象擴大的通道，則不如不分開。特別是中小型住宅，一個大起居室的空間感、尺度感和生活氛圍，便優于兩個廳的分離設計。
附：案例分析
第二部分：把握新概念住宅戶型設計的基本要點
1、高科技和環保時尚住宅的新亮點
2、國家相關政策和法規
3、氣候
4、地形地貌
5、社會、經濟、生活科技的發展
6、政府相關職能部門對開發商的要求
7、家庭規模和結構
8、家庭行為模式
9、生活習慣、風俗、社會以及文化背景
10、生理、心理的需求
第三部分：住宅戶型設計的新走勢
1、戶型面積趨向使用化
○傳統的一梯多戶受到挑戰，尤其是高層住宅的一梯八戶井字形格局，由于使用效率低，功能質量差，愈來愈受到市場冷落。戶數的減少，多邊形的平面布局使得戶型設計更趨合理。三角形、鉆石形、六邊形、斜十字形等布局形式不斷涌現，每一戶的居住質量都得到相應的關注及重視。
大廳大戶的結構顯得落后，中戶型設計基本上以大廳小房為主，而大戶型通過增加房間數目、強化功能空間的手段也達到類似的效果。
○戶內實用率比以前高，公共走道、室內走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型設計較以前更講究如何充分利用每一寸空間。
2、功能配置更趨完善
○主人房帶衛生間已成為中大戶型的必要設計。
○工作陽臺的設置，同以前功能重合的陽臺設計（把家務操作、觀景等功能集中于一個空間實現）相比變得合理、方便。
○書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套空間的設置、使室內活動更為舒適。
○玄關的設計，增加戶內空間層次，亦與生活水平提高的社會現實想吻合，使入室更衣換鞋等新風尚變為可能，促進居家健康化、安逸化。
3、功能分區更為明顯
○1996年以前的住宅，沒有什么功能分區概念，在居家使用上極不科學，大廳功能比較混亂，基本上不區分休息娛樂區（客廳）與進餐廳（餐廳），一些臥室門直接開向大廳，設計十分不合理。
1996年以后的住宅，開始注重使用空間的層次與分區的問題，三大分區理念：動態靜態空間花分、工作空間與生活空間的劃分、公共空間與私密空間的劃分思想在戶型設計當中得到有效貫徹。
○平面戶型設計打破平面廳室劃分的舊傳統，利用凸出的邊角，臺階、隱形走道等設計進行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。
4、戶型設計更為貼近人性
1996年以后的住宅戶型設計與1996年以前的相比，一個顯著的分別在于：現在的戶型設計更為貼近人性，設計是出于居家細節設身置地為住戶考慮的。
○傳統的廚房多采用I型，現在則有I型、L型、還有開放式，半開放式的廚房設計（在小戶型住宅及酒店式公寓運用用得比較多），在長度、寬度方面考慮到操作臺、洗盥臺，廚具電器壁柜的設置及擺放位、管線的安裝、通風排氣條件。
○落地窗、凸窗、角窗的普通采用打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面。
○臥室門的朝向注意避免與其他房間門相對的現象。
○低窗臺設計，可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野。
○些中小戶型采用自由間隔設計，充分體現個性品位：其一，少梁柱對空間的占用及制約，使自由問題靈活方便。其二，室內空間多運用薄墻
5、設計觀念變革
○朝向觀念的變革
不再追求戶戶朝南的設計，景觀與朝向同樣重要、戶型設計更關注景觀的方向而不是南北朝向/
消費者開始關注小區內部環境的營造，開發商近年花大力氣去塑造區內景觀，住宅小區采用圍合式、半圍合式布局較多，只要是朝向中心花園的戶型，基本上都能得到消費者的認可。
○需求觀念的變革
隨著目標市場逐漸細分化，購房群體日趨理性與個性，單一的戶型需求演變變為多極化、多樣化的戶型需求，從而使戶型設計也呈現多樣化特征。
1996年以前的住宅戶型，同一樓盤同一類型面積相同，格局也相同，1996年以后的住宅戶型，同一樓盤同一類型細分為幾種面積結構有差別的戶型，以滿足相同收入階層中不同的消費需求。
6、從人口構成確定居住空間
從家庭人口構成分析，7種套型即可適應1-6口家庭的各種構成情況。但套型設計還要滿足家庭行為和生活模式的不同需要，反映不同地區的氣候、環境、社會經濟水平、建設標準、風俗習慣以及歷史文化的差異。因此，套型模式就會千變萬化，多樣化也成為套型設計永無休止的追求目標。
后語
本報告旨在和大家探討與學習，不足之處懇請指正和批評。謝謝。
篇2：樓盤建筑模型設計制作合同(增加樓體及戶型)
房地產模型設計制作合同(增加樓體及戶型)
委托方(甲方):*市*集團有限公司
受托方(乙方):廣州市KM建筑模型有限公司
甲方委托乙方制作建筑模型,乙方接受該委托。甲乙雙方依照《中華人民共和國合同法》、《廣告管理條例》及有關法律,本著平等自愿、公平互利、誠實信用的原則,經過雙方就本模型設計制作項目充分協商,訂立以下合同條款,雙方保證嚴格遵照履行。
一、項目名稱:**項目模型增加樓體及戶型模型
二、制作比例及尺寸:(制作方案詳見附件)
1、在原有總體模型上增加1座、2座、11座、12座(共7棟建筑)采用實體制作
2、在原模型上增加2套平層戶型:1:25;沙盤尺寸:800mm×800mm;采用實體制作
三、合同費用及付款方式:
1、總造價:人民幣￥ 28000 元正(大寫: 貳萬捌仟圓整)(含設計制作費用、材料費、底座價、稅金、一次性運輸費、差旅費、維護費等全部費用),在制作過程中如甲方提出進行局部細微的修改,乙方應按甲方要求進行且不收取費用。大面積的修改由雙方確認修改工作量,確認后支付相應的修改費用。
2、付款方式:
(1)簽訂合同后七日內乙方收取總造價的40%作為預付款,模型制作完成甲方在廣州驗收合格后由乙方運至現場安裝完畢后支付余下總造價的55%,剩余5%為維護費用和質保金,m.airporthotelslisboa.com在質保期滿無質量問題予以返還。
(2)乙方收款前應按甲方財務要求提供合法有效的發票,否則甲方有權拒付款項,甲方通過銀行轉帳或支票的方式予以支付;
(3)因甲方需求分多次安裝,乙方應予以配合,甲方應支付相應的交通費及運輸費用。
(4)乙方完成制作安裝后甲方需進行布展、調整等工作時,乙方不得拒絕,甲方負責乙方安裝人員的車費、人工費及食宿費用,乙方應出具相應合理的票據給甲方,經甲方審核合格,方可報銷。
四、模型制作工期及保修期:
1、模型制作和安裝工期:25天,工期應從乙方收到甲方合同預付款及圖紙之第二日起計。
五、雙方責任:
1、甲方責任:
(1)向乙方提供與制作該模型相關的資料及圖紙;
(2)提供必要的協助義務:建筑外立面定色、分色、圖紙的及時提供及其它乙方要求甲方配合的事宜;
(3)應按照本合同約定之"付款方式"支付各期款項;
(4)如因甲方原因導致部分模型未能按時完成的,甲方須于工期屆滿之日起十五天內補充相關資料或于工期屆滿之日起十五天內明確處理方案。
(5)如甲方擅自提前解除本合同或拒絕驗收建筑模型成品的,乙方所收甲方之預付款不予退回并且甲方仍須繼續向乙方付清余下制作費;
(6)模型成品經甲方驗收合格,因甲方原因未能按約定時間收貨的,甲方須先付清所有款項后再暫時將模型成品堆放在乙方現場,如堆放時間超過30日的,乙方有權向甲方收取相應的堆場費;
(6)無故拒絕接收模型,應當賠償乙方因此造成的損失與運輸費用;
2、 乙方責任:
(1)必須按甲方要求按時按質按量完成建筑模型成品的制作工作;
(2)在制作過程中,對于模型規格、質量、技術、效果、需嚴格按照甲方認可的方案進行制作,做到局部精細、整體和諧、層次分明、布局合理、色彩協調。
(3)應對甲方提供的模型圖紙資料負責保密,并對模型尺寸和技術要求不隨意變動。如模型不符合甲方的設計制作要求,或未經甲方同意進行變動,甲方有權拒收模型,乙方應賠償由此造成的損失。
六、制作安裝程序
1、本合同簽訂之日起3天內(已包含在總工期內),乙方應按本合同的具體要求,向甲方出具模型制作安裝計劃書,經甲方審核批準后,乙方方可開始制作,在制作過程中乙方應和甲方充分溝通,聽取甲方關于制作的意見;甲方應指定專人對模型的制作項目進行簽署及確認工作,避免多頭指揮,延誤工作進度。
2、在制作過程中,乙方應對甲方的檢查提供方便,如甲方對乙方的制作不滿意,乙方應予以修改,直到滿意為止;
3、模型制作初步完成,乙方應通知甲方參與驗收,如甲方對乙方的制作不滿意,乙方應按甲方要求進行修改。
4、雙方根據合同的約定和安裝計劃書進行驗收,經驗收合格,方可進行安裝。
篇3：滯銷樓盤問題小析:戶型設計
滯銷樓盤問題小析--戶型設計
隨著人們住房消費意識的增強，在位置、環境等因素不可改變的情況下，房型越來越成為人們挑剔的焦點。一個成功的樓盤，設計是重中之重。
目前的滯銷住宅，房型設計不合理是空置的主要原因之一。當前滯銷戶型設計上的缺陷主要有以下幾種：
1、客廳大而不當，對著客廳的門多，無隱蔽空間；
2、客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗；
3、客廳視野差，窗不應正對墻面；
4、客廳的形狀不好或尺度不合理；
5、入戶無過渡空間；
6、餐廳面積過大或過??；
7、主臥室的寬度小于3米或面積過??；
8、戶內交通線長；
9、衛生間距主臥室遠或對著客廳的衛生間無前室；
10、四居室的戶型，主臥室不帶專用衛生間以及無儲藏空間；
11、功能分區不合理；
12、各功能空間面積比例不當；
13、躍層戶型室內樓梯的位置不當；
14、衛生間、廚房寬度不夠等等。
好房型，是消費者和開發商共同追求的目標。
首先，房型設計應體現舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經濟性。好的房型在布局上，社交、功能、私人空間應有效分隔。
一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區，應靠近入戶門設置；臥室是靜區，應比較深入；衛生間設在動區與靜區之間，以方便使用。
采光口與地面比例不應小于1∶7；寬度不應小于3．3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應大于12平方米，次臥室的面積大于10平方米；餐廳應是明間，凈寬度不宜小于2．4 米；廚房凈寬度不應小于1．5米，宜帶一服務陽臺；帶浴缸的衛生間凈寬度不得小于1．6 米，如為淋浴則凈寬度不得小于1．2米。
其次，房型設計還應考慮住房的“時期消費”特點，即針對不同的家庭結構、不同的年齡層次，設計出合適的住宅生活空間。年輕人組織家庭，這是小家庭的時期消費；當孩子長大，有分室要求了，又是一種時期消費；小孩子成家了，老夫妻需要適應老年生活的住宅，這又是一種時期消費。根據滿足適時、實際的需求，設計出不同功能或互有兼顧的房型，是開發商努力的目標。