商品房戶型設計的創新產品建議：偷面積寶典

　　貪婪是人類的非藥物*。

　　免費的午餐，人人都想獲取，額外的收獲，最能帶來滿足，就像一首流傳已久的歌所唱“達坂城的姑娘辮子長啊，兩個眼睛真漂亮，你要想嫁人，不要嫁給別人，一定要嫁給我，帶著你的嫁妝，領著你的妹妹，趕著那馬車兒來”——不但要討個漂亮老婆，還連人家的嫁妝、馬車、還有妹妹，都要全部一網打盡。多少光棍頭枕著歌聲，睡夢中露出甜美的微笑，這歌，再流傳100年也不會過時。房子也一樣。

　　如果您開發的房子90平米的看上去像100多平米的，客戶肯定會“一見傾心”！

　　如果您開發的房子還附帶有大量的“免費贈送”，客戶當然會“怦然心動”！

　　特別是當前“90平米”政策限制下，按常規戶型設計，產品差異化將很難體現，如何在競爭中取得優勢，偷面積成了眾多開發商的選擇。

　　回顧06年房地產產品創新，無不圍繞“偷”字展開，其中深圳的“偷功”最為精妙：

　　一、低臺凸窗和落地凸窗

　　主要招數：把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現行建筑設計規范規定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效到面積。

　　目前“偷術”又有了很大改進，在設計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。

　　注意事項：大凸窗設計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發商在材料、建筑設計上下功夫。

　　二、超大入戶花園和大陽臺

　　主要招數：入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，通過做大面積入戶花園和陽臺“偷面積”屬于偷功中的重招，這一招不但能偷到很大面積，甚至能“搶”——搶出一個房間！

　　注意事項：凸陽臺和凸入戶花園一定要注意進深，太深容易影響房間和下一層的采光，太淺則難以形成圍合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感覺。入戶花園應該與戶內保持一定高差，否則無法填浮土種花草，不能達到真正花園的效果。

　　三、贈送大露臺

　　主要招數：無蓋的露臺通常采用退臺的方式實現，上蓋高度達到或超過二個層高的陽臺也視為露臺，均不計入建筑面積，是能偷到的面積最大的方式。在贈送大露臺中，開發商往往將大露臺與客廳或者臥室相連。

　　注意事項：退臺式大露臺，相關的防漏水、外墻保溫等就需要特別設計，以防止大露臺漏水、外墻保溫達不到標準等。此外，盡量保證私密性的露臺才具有實用性。試想，您在露臺上的活動完全暴露。挑高兩層的露臺必須保證一定私密性，曾有樓盤由于設計缺陷，樓下露臺完全暴露在樓上的視野中，使用起來極不舒適。

　　四、贈送半地下室、地下室

　　主要招數：一樓住戶贈送半地下室，有開發商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機結合起來。有些則與入戶花園結合，成為一個極富個人情趣的私密空間。

　　注意事項：贈送地下室存在一定爭議，按照相關規定半地下室應該屬于業主共有空間，如果送給只送給一樓住戶則有可能侵犯了其他業主的合法權益。所以，一定要讓律師做一份嚴密的解釋條款。

　　五、共享梯廳

　　主要招數：現今市場上共享梯廳的做法主要是撘惶萘交。電梯可以前后雙開門，電梯開門后可以直接進入房屋，將以前的電梯等待區改為私人空間，把入戶門外移，使得業主可以多出部分面積。

　　注意事項：共享梯廳無疑增加了業主對樓梯、過道的使用率，多出部分會為客戶節省很多空間，但對電梯的配置要求較高。

　　六、隱藏式衣櫥

　　主要招數：隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業主卻可以使用。將這種“偷”面積方式發揮到極致的是，開發商在屋內做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。

　　注意事項：偷得不好可能會影響室內空間的舒適度。

　　七、層高做大，增加豎向可利用空間

　　主要招數：這種做法已經廣為流傳于小戶型中。在將房屋層高設計到4.8米、4.9米甚至更高后，在上層做一個層高低于2.2米的閣樓，使空間得到充分利用。

　　注意事項：挑高房是利用“層高”偷面積的一種，如果規劃中限高要求限制，在將房屋層高做大意味著整個項目的建筑面積可能減少

　　八、空中單元連廊

　　主要招數：在兩個單元之間做一個連接的空中過道，房屋驗收后，分割給兩戶人家，作為自己的私人空間，多出一個休閑空間。

　　注意事項：通過“空中連廊”偷面積使得兩單元連接起來，兩單元業主的生活私密性有可能受到影響。

　　戶型偷面積作為在競爭中取得優勢的重要手段，對客戶的打擊力非常強大，在06年深圳市場，基本上是家家偷、戶戶偷，偷得精彩紛呈。樂極生悲，本來是一種極富創新精神的做法，政府卻宣判為房價上漲的罪魁禍首之一，隨之頒布嚴密的面積測量規范。但對于中國大部分地方，以上偷法依然有效，相信隨著90政策推行，偷面積必將是有效的競爭手段，沒辦法，都是給逼的。

篇2：樓盤建筑模型設計制作合同(增加樓體及戶型)

　　房地產模型設計制作合同(增加樓體及戶型)

　　委托方(甲方):*市*集團有限公司

　　受托方(乙方):廣州市KM建筑模型有限公司

　　甲方委托乙方制作建筑模型,乙方接受該委托。甲乙雙方依照《中華人民共和國合同法》、《廣告管理條例》及有關法律,本著平等自愿、公平互利、誠實信用的原則,經過雙方就本模型設計制作項目充分協商,訂立以下合同條款,雙方保證嚴格遵照履行。

　　一、項目名稱:**項目模型增加樓體及戶型模型

　　二、制作比例及尺寸:(制作方案詳見附件)

　　1、在原有總體模型上增加1座、2座、11座、12座(共7棟建筑)采用實體制作

　　2、在原模型上增加2套平層戶型:1:25;沙盤尺寸:800mm×800mm;采用實體制作

　　三、合同費用及付款方式:

　　1、總造價:人民幣￥ 28000 元正(大寫: 貳萬捌仟圓整)(含設計制作費用、材料費、底座價、稅金、一次性運輸費、差旅費、維護費等全部費用),在制作過程中如甲方提出進行局部細微的修改,乙方應按甲方要求進行且不收取費用。大面積的修改由雙方確認修改工作量,確認后支付相應的修改費用。

　　2、付款方式:

　　(1)簽訂合同后七日內乙方收取總造價的40%作為預付款,模型制作完成甲方在廣州驗收合格后由乙方運至現場安裝完畢后支付余下總造價的55%,剩余5%為維護費用和質保金,m.airporthotelslisboa.com在質保期滿無質量問題予以返還。

　　(2)乙方收款前應按甲方財務要求提供合法有效的發票,否則甲方有權拒付款項,甲方通過銀行轉帳或支票的方式予以支付;

　　(3)因甲方需求分多次安裝,乙方應予以配合,甲方應支付相應的交通費及運輸費用。

　　(4)乙方完成制作安裝后甲方需進行布展、調整等工作時,乙方不得拒絕,甲方負責乙方安裝人員的車費、人工費及食宿費用,乙方應出具相應合理的票據給甲方,經甲方審核合格,方可報銷。

　　四、模型制作工期及保修期:

　　1、模型制作和安裝工期:25天,工期應從乙方收到甲方合同預付款及圖紙之第二日起計。

　　五、雙方責任:

　　1、甲方責任:

　　(1)向乙方提供與制作該模型相關的資料及圖紙;

　　(2)提供必要的協助義務:建筑外立面定色、分色、圖紙的及時提供及其它乙方要求甲方配合的事宜;

　　(3)應按照本合同約定之"付款方式"支付各期款項;

　　(4)如因甲方原因導致部分模型未能按時完成的,甲方須于工期屆滿之日起十五天內補充相關資料或于工期屆滿之日起十五天內明確處理方案。

　　(5)如甲方擅自提前解除本合同或拒絕驗收建筑模型成品的,乙方所收甲方之預付款不予退回并且甲方仍須繼續向乙方付清余下制作費;

　　(6)模型成品經甲方驗收合格,因甲方原因未能按約定時間收貨的,甲方須先付清所有款項后再暫時將模型成品堆放在乙方現場,如堆放時間超過30日的,乙方有權向甲方收取相應的堆場費;

　　(6)無故拒絕接收模型,應當賠償乙方因此造成的損失與運輸費用;

　　2、 乙方責任:

　　(1)必須按甲方要求按時按質按量完成建筑模型成品的制作工作;

　　(2)在制作過程中,對于模型規格、質量、技術、效果、需嚴格按照甲方認可的方案進行制作,做到局部精細、整體和諧、層次分明、布局合理、色彩協調。

　　(3)應對甲方提供的模型圖紙資料負責保密,并對模型尺寸和技術要求不隨意變動。如模型不符合甲方的設計制作要求,或未經甲方同意進行變動,甲方有權拒收模型,乙方應賠償由此造成的損失。

　　六、制作安裝程序

　　1、本合同簽訂之日起3天內(已包含在總工期內),乙方應按本合同的具體要求,向甲方出具模型制作安裝計劃書,經甲方審核批準后,乙方方可開始制作,在制作過程中乙方應和甲方充分溝通,聽取甲方關于制作的意見;甲方應指定專人對模型的制作項目進行簽署及確認工作,避免多頭指揮,延誤工作進度。

　　2、在制作過程中,乙方應對甲方的檢查提供方便,如甲方對乙方的制作不滿意,乙方應予以修改,直到滿意為止;

　　3、模型制作初步完成,乙方應通知甲方參與驗收,如甲方對乙方的制作不滿意,乙方應按甲方要求進行修改。

　　4、雙方根據合同的約定和安裝計劃書進行驗收,經驗收合格,方可進行安裝。

篇3：滯銷樓盤問題小析:戶型設計

滯銷樓盤問題小析--戶型設計

　　隨著人們住房消費意識的增強，在位置、環境等因素不可改變的情況下，房型越來越成為人們挑剔的焦點。一個成功的樓盤，設計是重中之重。

　　目前的滯銷住宅，房型設計不合理是空置的主要原因之一。當前滯銷戶型設計上的缺陷主要有以下幾種：

　　1、客廳大而不當，對著客廳的門多，無隱蔽空間；

　　2、客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗；

　　3、客廳視野差，窗不應正對墻面；

　　4、客廳的形狀不好或尺度不合理；

　　5、入戶無過渡空間；

　　6、餐廳面積過大或過??；

　　7、主臥室的寬度小于3米或面積過??；

　　8、戶內交通線長；

　　9、衛生間距主臥室遠或對著客廳的衛生間無前室；

　　10、四居室的戶型，主臥室不帶專用衛生間以及無儲藏空間；

　　11、功能分區不合理；

　　12、各功能空間面積比例不當；

　　13、躍層戶型室內樓梯的位置不當；

　　14、衛生間、廚房寬度不夠等等。

　　好房型，是消費者和開發商共同追求的目標。

　　首先，房型設計應體現舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經濟性。好的房型在布局上，社交、功能、私人空間應有效分隔。

一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區，應靠近入戶門設置；臥室是靜區，應比較深入；衛生間設在動區與靜區之間，以方便使用。

采光口與地面比例不應小于1∶7；寬度不應小于3．3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應大于12平方米，次臥室的面積大于10平方米；餐廳應是明間，凈寬度不宜小于2．4 米；廚房凈寬度不應小于1．5米，宜帶一服務陽臺；帶浴缸的衛生間凈寬度不得小于1．6 米，如為淋浴則凈寬度不得小于1．2米。

其次，房型設計還應考慮住房的“時期消費”特點，即針對不同的家庭結構、不同的年齡層次，設計出合適的住宅生活空間。年輕人組織家庭，這是小家庭的時期消費；當孩子長大，有分室要求了，又是一種時期消費；小孩子成家了，老夫妻需要適應老年生活的住宅，這又是一種時期消費。根據滿足適時、實際的需求，設計出不同功能或互有兼顧的房型，是開發商努力的目標。