房屋拆遷補償關系到拆遷當事人的經濟利益。為保證被拆除房屋所有人的合法權益,拆遷人應當對被拆除房屋所有人(包括代管人、國家授權的國有房屋的管理人)給予補償。應該明確的是,補償的對象是被拆除房屋所有人,而不是使用人。所有人既包括公民也包括法人。

補償方式

房屋拆遷補償有兩種方式,即貨幣補償和房屋產權調換。

(一)貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值,以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償的金額,按照被拆除房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定。

(二)房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權,并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋,和被拆除房屋進行產權交換,被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權,調換之后擁有調換房屋的產權。拆除非公益事業房屋的附屬物,不作產權調換,由拆遷人給予貨幣補償。

補償標準

《條例》規定了拆遷貨幣補償標準確定的基本原則是等價有償,采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估的辦法確定。區位是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或區域中的地位、與其他地方往來的便捷性、與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業等)的距離、周圍環境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途,所有權證未標明用途的,以產權檔案中記錄的用途為準。產權檔案也未記錄用途的,以實際用途為準。無論實行貨幣補償還是產權調換,有一個基本原則是必須明確的,即等價的原則。所以,從價值量來衡量,產權調換與貨幣補償是等價的。

拆遷安置

在拆除租賃房屋的情況下,《條例》規定了解除租賃協議的處理方式。由拆遷人對房屋所有人進行補償,由所有人對承租人進行安置。拆遷補償前,已經解除了租賃協議或出租人對承租人進行了安置,實質上相當于非租賃房屋的補償、安置,根據《條例》的規定,對所有人進行補償、安置;出租人與承租人達不成協議時,為了保障承租人的權益不受損害,《條例》規定實行產權調換,被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協議。

《條例》將租賃房屋的補償主體確定為房屋所有權人,但房屋拆遷的同時也會給承租人帶來一定的損失和不便,因此,要兼顧對使用人的安置。拆遷安置房屋的質量和安全性能的好壞,直接關系到被拆除房屋使用人的切身利益?！稐l例》明確了安置用房的質量安全標準。相關的管理部門要按各自的職責,分頭把關,確保安置房符合城市規劃,符合有關勘察設計、建設施工、建筑材料與構配件等的國家、行業標準或規范,并經竣工驗收,取得工程質量合格證書;屬住宅小區內的商品房,還須通過有關部門進行的綜合驗收。

特殊情況的拆遷補償、安置包括產權不明確房屋的拆遷補償、安置,產權不明確的房屋是指無產權關系證明、產權人下落不明、暫時無法考證產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋?！稐l例》規定“由拆遷人提出補償方案,報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷?！碑a權不明確的房屋拆除前,拆遷人還應當就拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。拆遷人應就被拆遷房屋向公證機關提交證據保全申請,并按公證機關規定的程序和要求辦理公證,對公正機關出具的法律文書立案歸檔以備查用。

此外,包括抵押房屋的補償、安置。設有抵押權的房屋進行拆遷時,應當按以下程序進行補償和安置:一是要認定抵押的有效性。按照《擔保法》的規定,當事人以房地產進行抵押的,應當辦理抵押登記,抵押合同自登記之日起生效。二是應當及時通知抵押權人,一般是接受抵押的銀行;三是能解除抵押合同的,補償款付給被拆遷人,付款前必須經抵押權人認可;四是不能解除抵押關系的,按照法律規定的清償順序進行清償,不足以清償抵押權人的,抵押權人按照法律規定,向抵押人進行追償。

篇2：邵陽市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法

邵陽市人民政府
市政發[20**]16號
二OO八年八月四日
第一條 為做好集體土地上房屋拆遷補償安置(以下簡稱房屋拆遷補償安置)工作,切實維護被拆遷農村集體經濟組織和農民(以下簡稱被拆遷人)的合法權益,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《湖南省實施 <中華人民共和國土地管理法 >辦法》和《國務院關于深化土地管理體制改革嚴格土地管理的決定》(國發( 20**) 28號)等法律、法規的規定,結合我市實際,制定本辦法。
第二條 本行政區域內因建設征收集體土地,使用國有農用地和鄉(鎮)、村公共設施、公益事業建設以及鄉(鎮)企業使用集體土地涉及房屋拆遷補償安置的,適用本辦法。
農村集體經濟組織、村民委員會或者村民小組因土地征收成建制轉為城鎮居民的,因建設需要使用其剩余土地,涉及房屋拆遷補償安置的,按本辦法執行。
國務院、省人民政府對公路、鐵路、水利、水電工程等建設涉及房屋拆遷補償安置另有規定的,從其規定。
第三條 市人民政府國土資源主管部門統一管理全市房屋拆遷補償安置工作,并負責市轄區房屋拆遷補償安置工作的組織實施。
縣(市)人民政府國土資源主管部門負責本行政區域內的房屋拆遷補償安置工作。
市轄區人民政府和各級建設、規劃、發展改革、物價、財政、房產、監察、公安、司法等部門及鄉(鎮)人民政府、村(居)委會,按照各自職責做好相關工作。
房屋拆遷補償安置的具體事務由國土資源主管部門委托征地拆遷專門機構(以下簡稱征拆機構)承辦。未經國土資源主管部門委托,其他任何單位和個人不得從事房屋拆遷補償安置事務。
第四條 各級人民政府應當加強對房屋拆遷補償安置工作的領導;被拆遷人應積極配合、主動按期搬遷;各有關單位以及被拆遷所在地的農村集體經濟組織應積極支持、配合。對在房屋拆遷安置工作中有突出貢獻的單位和個人,市、縣(市、區)人民政府給予表彰和獎勵。 第五條 房屋拆遷補償安置遵循“資金到位、依法補償、安置先行”的原則。
土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內(以下簡稱城市規劃圈內),應在實施拆遷前按程序完成安置用地選址和安置建房詳細規劃報批工作。未完成安置用地選址或安置房詳細規劃報批的、拆遷補償資金未到位的,不得實施拆遷。
房屋拆遷補償安置資金及安置地的建設資金應在實施拆遷前足額撥付至國土資源主管部門的專戶,專門用于補償安置被拆遷人。
第六條 實施拆遷前,國土資源主管部門應當審核征地批文、資金到位憑證、安置方式等;拆遷范圍、補償標準、安置方式隨征地公告一并發布。
征地公告發布

后,公安、建設、規劃、房產、工商、稅務等部門停止辦理拆遷區域內房屋抵押、工商稅務登記、戶籍遷入(因出生、婚嫁、軍人復轉退或大中專院校學生畢業等確需辦理戶籍遷入的除外)、建房規劃和有關建設工程的施工等審批、發證手續。
第七條 征拆機構應會同拆遷所在地的鄉(鎮)、辦事處召開拆遷動員會,組織開展房屋登記、丈量、評估、確認等工作。
征地公告發布后,被拆遷人應在規定期限內,持土地使用證或其他合法有效證件到征拆機構辦理拆遷房屋登記手續。房屋建筑面積經征拆機構工作人員實地丈量后,由被拆遷人簽字予以確認;房屋內外其他需補償的設施按實登記并確認。
被拆遷人拒不配合登記、丈量、評估,拒絕簽字確認的,由征拆機構工作人員會同公證人員對丈量、評估結果予以公證,公證結果可作為房屋補償安置的依據。
房屋等級由國土資源主管部門依照有關規定委托具有評估資質的機構評定。
第八條 房屋面積、等級、補償數額應當在被拆遷人所在的村、組公示。被拆遷人對公示結果無異議的,應簽訂《房屋拆遷補償安置協議》。被拆遷人對公示結果有異議的,應當在公示后 3個工作日內向國土資源主管部門提出復核;對復核有異議的,由市人民政府依法依規處理。
房屋等級、面積、用途、補償結果公示后,對公示結果有異議,但沒有在規定期限內向市、縣(市)人民政府國土資源主管部門申請復核,或對處理決定不服,仍堅持無理要求,拒不搬遷騰地的,由市、縣(市)人民政府國土資源主管部門依法作出限期騰地決定。逾期不執行的,申請人民法院強制執行。
第九條 住宅房屋按本辦法(附表一)補償,并按以下四種方式安置:
(一)重建安置
城市規劃圈內,以村為單位,根據控制性詳細規劃,除去基礎設施用地、保留的綠地以及過去已征收土地后,剩余土地的 15%可以滿足全村需拆遷房屋的重建的,實行統一重建安置。由國土資源、規劃部門統一選址、統一規劃、統一設計,統一完成“三通一平”和正負零基礎后,分戶建房;有條件的地方也可由村委會統一建房。
城市規劃圈外,實行分散重建安置。安置地選址應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃和村莊建設規劃。
(二)公寓安置
城市規劃圈內,不能實行統一重建安置的,可采取建造公寓樓置換安置。采取公寓安置的,以被拆遷人需要安置的農業人口計算,保證每人 50平方米的安置住房,具體實施辦法另行制定。
(三)產權調換
征地單位可以用房屋與被拆遷人進行房屋產權調換,并簽訂房屋產權調換協議。產權調換由雙方共同指定有資質的評估機構對調換房屋進行價格評估,實行差價結算。雙方不能共同指定評估機構時,由國土資源主管部門按規定委托評估機構,對調換房屋進行價格評估。
(四)貨幣安置
采取貨幣安置的,除按本辦法規定的住宅房屋拆遷補償標準給予補償外,還給予一定的住房補助費。住房補助費按被拆遷房屋的正房建筑面積計算,按 1000元 /平方米標準計付,本辦法另有規定的,按其規定執行。正房建筑面積不足 90平方米的按 90平方米計付。被拆遷人在農村集體土地上有兩處以上住宅,但只拆遷其中一處的,必須實行貨幣安置(來自:www.f

dcew.com),其中住房補助費按 800元 /平方米計付。
采取重建安置或公寓安置的,不再支付住房補助費,但本辦法另有規定的除外。自愿放棄重建安置或公寓安置的被拆遷人,可以選擇產權調換或貨幣安置,今后不予安排宅基地。
城市規劃圈外只能采取分散重建安置。安置用地選址和建設要符合有關城鄉規劃,并按程序報批。
第十條 營業、生產性用房不予安置,按下列規定執行:
(一)營業、生產性用房必須持有有效營業執照并在征地公告發布前一年正常營業且依法納稅。
(二)營業、生產性用房與自住房混合的(以下簡稱“住宅兼門面”),按土地使用證注明的面積認定。無注明的,由征拆機構工作人員實地丈量,被拆遷人簽字確認。
(三)營業、生產性用房不給予住房補助費。
(四)營業、生產性用房的補償標準:
1.生產用房按同類等級房屋補償標準的 2倍補償;造成停產的,按征地公告前 3個月實際從業人數和所在縣(市)行業平均工資水平(市轄區按市本級行業平均工資水平計算)核發 6個月的停產補助。
2.營業用房按同類房屋等級補償標準的 2.5倍補償;經營損失按本辦法(附表二)補償。 第十一條 重建安置、公寓安置必須符合下列條件:
(一)被拆遷人是農村集體經濟組織成員,或者是本村村民;
(二)被拆遷房屋屬于住宅,且被拆遷人在農村集體所有土地上只有一處住宅;
(三)被拆遷人在農村集體土地上有兩處以上住宅且同時全部被拆遷的,只能按其中一處建筑面積實行重建安置,另外幾處必須實行貨幣安置,其住房補助費按 800元 /平方米計付; (四)符合本辦法第九條規定的有關情形。
第十二條 采取重建安置的,安置地面積按被拆除房屋正房底層占地面積計算。統一重建安置的就近套經規劃部門審批的戶型用地面積;正房底層占地面積不足 90平方米的安置 90平方米;正房底層占地面積超過 150平方米的,只安置 150平方米。正房底層占地面積超出安置地面積部分按有關規定折成建筑面積,實行貨幣安置,其住房補助費按 800元 /平方米計付。采取公寓安置的,安置房屋的總面積與正房建筑面積的差額部分,其住房補助費按 800元 /平方米計付。
拆除住宅兼門面,且門面已按非住宅標準給予了補償的,其重建安置地面積按分割土地使用權的辦法確定,分割面積低于 90平方米的,按實安置,但放棄非住宅補償的除外。
因規劃設計原因,實際安置面積超出規定的重建安置地面積或安置房屋總面積超出正房建筑面積的部分,由安置戶補付安置土地成本費用或安置房成本費用。
第十三條 統一重建安置的用地、規劃審批以及施工報建手續由征地單位統一辦理,安置地的“三通一平”和正負零基礎部分由征地單位負責。分散重建安置的,有關費用由征地單位按本辦法(附表五)支付給被拆遷人。
第十四條 拆遷下列建(構)筑物不予補償:
(一)違法違章房屋及非法買賣的房屋;
(二)超過批準使用期限的臨時建(構)筑物;
(三)在征地公告發布后搶修搶建的建(構)筑物(含房屋內外裝飾裝修部分)。
第十五條 拆除房屋的其他設施,按本辦法(附表四)補償。
拆遷國家電力、通訊、給排水、燃氣等設施,按國家有關規定補償。
拆除農村排灌、廣播通訊、道路等其他設施,需要重建的,按標準恢復;不需要重建的,本辦法已規定了補償標準的,按規定補償,沒有規定補償標準的,按現行定額的直接成本費的 50~ 70%補償。
第十六條 拆除未超過批準使用期限的臨時建(構)筑物

,按同類建(構)筑物補償標準的 50%并結合有效使用期限(補償標準× 50%×有效建筑面積×剩余年限÷批準年限)補償。 第十七條 搬家費按戶籍人口或房屋建筑面積計算。重建安置、公寓安置和產權調換的計付兩次搬家費,貨幣安置的計付一次搬家費。拆遷營業、生產用房,計付一次搬家費。(標準見附表三)
第十八條 過渡期限按不同安置方式確定。貨幣安置不支付過渡費。重建安置、公寓安置的過渡期限不超過 18個月;產權調換的過渡期不超過 6個月。過渡費用應一次性支付(標準見附表三)。超過過渡期限后,征地單位應與安置戶重新簽訂過渡協議,約定過渡期限并按雙倍標準支付過渡費用。
第十九條 在規定期限內騰出房屋的被拆遷人,按正房補償總額的 5%給予獎勵。
對積極參與、協助拆遷補償安置工作,并在規定時間內完成工作任務的村、組干部,給予適當誤工補助。
第二十條 無理阻撓房屋拆遷補償及安置工作,謾罵、毆打拆遷工作人員的,由公安機關依法追究責任,構成犯罪的依法追究刑事責任。
第二十一條 拆遷工作人員要堅持公開、公平、公正的原則,忠于職守,按章操作,廉潔奉公。對工作人員徇私舞弊、玩忽職守的行為,由紀檢監察機關嚴肅處理,構成犯罪的依法追究刑事責任。
第二十二條 除重建安置外,其它安置方式由各縣(市)人民政府根據實際情況確定。
各縣(市)屋拆遷補償標準參照本辦法制定,但不得低于本辦法標準的 85%。
第二十三條 本辦法規定的補償標準,由國土資源主管部門會同物價等有關部門根據社會經濟發展的情況進行調整,經依法批準后實施。
第二十四條 本辦法已經省人民政府批準,自 20**年8月1日起施行。其它有關集體土地上房屋拆遷補償安置的規定與本辦法不一致的,自行廢止。
本辦法實施前,市、縣(市)人民政府已發布征地補償安置方案公告的,房屋拆遷補償安置按公告確定的標準執行,雖已辦理征地審批手續,但尚未實施具體征地,未公告征地補償安置方案的,房屋拆遷補償安置按照本辦法實行。

篇3：湘西自治州集體土地上房屋拆遷補償安置辦法

湖南省人民政府
二○○九年四月二十一日
第一條 為加強集體土地上房屋拆遷補償安置工作,維護被征地農村集體經濟組織、村民和其他權利人(以下簡稱被拆遷人)的合法權益,構建社會主義和諧社會,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律法規及有關規定,結合我州實際,制定本辦法。
第二條 本州行政區域內因建設征收、征用農村集體經濟組織土地涉及房屋拆遷補償安置的,適用本辦法。
國務院、省人民政府對鐵路、公路、機場、水利水電工程等重點項目建設另行制定安置補償辦法的從其規定。
第三條 各級人民政府應當加強對集體土地上房屋拆遷補償安置工作的監督管理,國土資源部門負責具體實施,征地拆遷機構負責具體事務性工作。
發展和改革、建設、規劃、財政、農業、林業、水利、環保、審計、物價、勞動和社會保障、民政、農村經營管理、蔬菜管理等部門在各自職責范圍內予以配合。
第四條 對于擬征農村集體所有的土地,在土地調查紅線確定后,征地方案依法報批10個工作日之前,縣市人民政府國土資源行政主管部門應當發布征地前告知書,將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等在擬征地的所在農村集體經濟組織予以告知(來自:m.airporthotelslisboa.com),并認真聽取有關農村集體經濟組織和被拆遷人的意見。
第五條 征地方案批準后,縣市人民政府應當在收到征用土地方案批準文件之日起10個工作日內,在被征地所在的鄉鎮、街道和村組、社區發布征地公告,將批準征地的機關、文號、時間、范圍和所有權人、用途、位置、面積、地類、補償標準、人員安置方式、社會保障、辦理征地補償登記期限及地點予以公示,并組織落實。
第六條 自征地公告發布之日起1年內,縣市人民政府應當書面通知相關行政主管部門,在征地范圍內暫停辦理下列手續:
(一)新批宅基地和其他建設用地,改變土地用途、土地轉讓及土地登記發證;
(二)審批改建、擴建房屋;
(三)戶口的遷入和分戶,但因出生、婚嫁、軍人復員轉退或大中專院校學生畢業等確需辦理戶口遷入和分戶的除外;
(四)辦理工商營業執照;
(五)土地承包經營權流轉手續,但土地承包經營合同到期的除外;
(六)特種養殖證;
(七)其他有礙房屋拆遷補償安置工作的手續。
在此期間,除州、縣市人民政府批準外,其他任何部門擅自辦理的有關手續,不能作為房屋拆遷補償安置的依據。因擅自辦理有關手續給他人造成損失的,由相關責任單位或責任人自行負責。
第七條 征地公告發布后,被拆遷人按照公告的要求執土地權屬證書、房屋產權證書(沒

有辦理房屋產權證的,可執鄉鎮人民政府的權屬證明文件)、相關證明文件到指定地點辦理征地拆遷補償登記手續。
國土資源部門組織征地拆遷機構對擬征地上的建(構)筑物面積、數量等現狀進行調查,調查結果應與擬被拆遷房屋的相關權利人依法依規共同確認(來自:m.airporthotelslisboa.com),并在確認書上簽字蓋章。
被拆遷人不配合調查或不簽字蓋章的,征地拆遷機構可采取照相、攝像等方式取證,并將取證結果予以公證。確認或取證結果(包括文字、表格、有關數據、現場照相及攝像資料、相關證明材料等)作為房屋拆遷補償安置的依據。
第八條 州、縣市人民政府土地行政主管部門應當按照《征用土地公告辦法》(國土資源部令第10號)的有關規定,會同有關部門根據批準的征用土地方案,在征用土地公告之日起45天內,以被征用土地的使用權人為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。
第九條 被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的,應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內,向州、縣市人民政府土地行政主管部門提出。
第十條 州、縣市人民政府土地行政主管部門應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的,應當舉行聽證會。確需修改征地補償、安置方案的,應當依照法律法規和批準的征用土地方案進行修改。
第十一條 國土資源部門或征地拆遷機構可以與被拆遷人簽訂房屋拆遷補償安置協議,該協議作為房屋拆遷補償安置的依據。
征地補償、安置方案符合第十條規定,被拆遷人拒不簽訂協議,不在規定期限內騰地的,經依法補償后,國土資源部門可以責令限期騰地;被拆遷人逾期不騰地的,由國土資源部門申請人民法院強制執行。
第十二條 住宅房屋的拆遷補償,按照本辦法附表1、附表2、附表3的規定執行。
拆遷房屋的權屬、面積、結構、使用性質、建筑年限等的認定,均以土地使用權證、房屋產權證或其他合法證明為依據。
下列建筑物及附著物不予補償:
(一)征地公告后新增的建(構)筑物及搶插搶栽的林果苗木;
(二)違法違章建(構)筑物;
(三)已超過批準期限的臨時建(構)筑物。
第十三條 房屋(包括住宅和集體企業、個人生產經營用房)拆遷安置包括統規自建、自拆自建等方式。
征地拆遷單位負責按照《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規定的標準安排重建用地。達到分戶條件的,分別安排重建用地。
采用自拆自建方式進行安置的,原則上由征地拆遷單位負責安排與被拆遷合法房屋底層占地面積相等的重建用地,但宅基地面積不得違反法律法規的規定。
第十四條 拆遷房屋應當支付搬遷補助費;需要過渡的,支付房屋過渡補助費,并付給兩次搬遷補助費。
拆遷集體企業、個人生產經營用房的,除按相應等級房屋進行補償外,另

按房屋總價款(包括設施)的60%補償停產停業損失,并補償有關設備拆除、安裝、搬運的實際費用。
搬遷集體企業其他用房的,按相應等級房屋標準的30%補償停產停業損失。
集體企業或個人房屋性質的認定以房屋產權證、土地使用證確定的用途為依據,且被拆遷人持有有效的營業執照,否則按一般居住性用房給予補償。
第十五條 被拆遷人利用住宅房屋從事生產經營性活動的,辦理了營業執照且實際生產經營達半年以上的,生產經營性房屋補償按照第十四條執行。
第十六條 州、縣市國土資源行政主管部門負責對拆遷補償安置過程進行監督和指導。
財政、勞動和社會保障行政主管部門負責對被拆遷人的社會保障資金實施調控和管理,對被拆遷人進行再就業和勞動技能培訓。
農經、監察、審計等部門應當對拆遷補償費用支出和使用情況進行監督和審計,確保補償資金不被挪用。
第十七條 相關職能部門不按本辦法規定履行職責,由同級人民政府或上級行政主管部門責令改正;逾期不改正的,依法追究主管責任人和其他責任人的行政責任,造成嚴重社會影響的依法給予行政處分,構成犯罪的移交司法機關處置;造成被拆遷人經濟損失的,依法給予賠償。
第十八條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠被拆遷人的拆遷補償費用和其他有關費用的,依法追究相關人員的責任。構成犯罪的,移送司法機關追究刑事責任。
第十九條 使用國有農用地和鄉鎮村公共設施、公益事業建設以及鄉鎮企業使用集體土地,涉及房屋拆遷補償安置的,參照本辦法執行。
第二十條 本辦法自批準之日起實施,其他有關集體土地上的房屋拆遷安置的規定與本辦法不一致的,以本辦法為準。本辦法實施之前農用地轉用和土地征收已獲得批準并已依法發布土地安置方案公告的,征地補償安置按原規定辦理;尚未發布的,或者土地補償安置方案發布后3個月內未補償到位的,按本辦法執行