如何做好房產中介SALES (2)

　　5、爭取鑰匙

　　爭取鑰匙為什么會那么重要呢？

　　因為每一個客戶進入公司問房子的時候，憑你用口介紹是不夠的，他需要馬上參觀現場，這個時候你才去約業主看房，客人會感覺太麻煩，他亦沒有耐性等你，客人可能回覺得你公司樓盤太少而往其他公司找，而其他公司能及時提供房子給他看，你再爭取這客湖機會就大大減低。更重要的事，你可以為自己爭取更多時間去做更多的生意。

　　四、受委托放盤最注意事項

　?。?）業主委托我們放盤主要是經幾類途徑。

　　1、電話放盤；

　　2、親自到我們公司放盤；

　　3、是我們主動要求業主放盤；

　　4、是朋友或老客戶介紹。

　　以上無論什么方式放盤，你必須小心記錄詳細資料，決不能有錯漏。因為這個程序是非常重要的，如你一不小心記錄錯資料便會影響你或你的同事的步數。

　?。?）收盤記錄資料如下：

　　放售：

　　1、業主姓名

　　2、詳盡地址

　　3、面積

　　4、電話號碼（一定要盡量記錄多些業主聯系電話）

　　5、價錢（可能包括叫價，連傭金底價）

　　6、是否包稅

　　7、裝修狀況

　　8、間格是否改動，該物業是否已吉（空置），如果已吉必須爭取鑰匙放在我們公司

　　9、現在是否有按揭（盡量了解欠銀行多少錢）

　　10、看房方式（如業主放鑰匙就不用問）

　　11、房產證是否他本人（如果是代理人，是否有合法授權文件）

　　12、為什么賣樓

　　13、價格是否再商議

　　14、是否有特別條約

　　15、賣樓后會否再買其他樓盤

　　放租：

　　1、業主姓名

　　2、詳盡地址

　　3、面積

　　4、電話號碼

　　5、價錢

　　6、設備配套

　　7、裝修狀況

　　8、間隔有否改動

　　9、該物業是否已吉

　　10、看房方式

　　11、價格可否面議

　　12、有否特別條約

　　13、租出后會否再買其他樓盤

　　最后緊幾提醒業主我們成功幫他售出或租出是須收取傭金。

　　賣出：收取傭金上下家各1%，但是如果是賣家強勢，基本都是下家一起給2%，最多通過經理批準可以給9折優惠。

　　租出：收取傭金一個月租金的70%，上下家各35%

　　言談及身體語言：

　　言談及身體語言是表現你品格的一種方法，亦直接的影響你的說服力及影響力。言語其實是一種學問，因為你的說法是等于把你的想法表現出來，把你的事業魅力發揮出來，林令對方很想檁、聆聽你的說話而給你說服，所以說話前請你細心想想你說出來的結果。

　　老人家經常說：（食物可以隨便食，但說話就不可以隨便講），就是因為你的說話會影響你的結果。（要養成一種習慣就是先想想，然后講）

　　身體語言：

　　身體語言是加強你語言上的說服力，增加你的表達能力，所以身體語言是非常重要的，因為你所做的動作，是給予對方的觀感你是否可信的人，還是一個輕佻浮糙的人。

　　身體語言是包擴你的身體所做的任何動作及眼睛的交流，所以你要留意你自己的動作，眼睛與人交談不要東張西望，身體的動作不要太夸張，動作自然大方。你要緊記你所說的每句話，所做的任何動作，對方都給予你評估。

　　銷售技巧：

　　我們與客戶接觸推銷，必要先了解客戶的需要，不要亂做介紹，因為你推銷一樣東西如客人完全不適合，無論該東西有多好，對他都是無興趣，他只覺得你在浪費他的時間，同時也在浪費你自己的時間。所以在與客戶接觸先要了解他的需要，然后才介紹。

　　如何了解客戶呢？

　　每個客戶無論是電話或是自尋到公司，他都會給你說他的基本需要，但是這基本需要是不夠的，所以我們要加深了解對方，最好的辦法是帶客戶多看幾套房，在看房時了解他的需要，而做出適當的建議及介紹，增加客戶的購買欲念。了解客戶最基本是，客戶買房是投資還是自住，需要多大面積，多少個房，預算房價，為什么會選擇此區，是否與其他地產公司看過房等。了解他的基本需要后，介紹一些近似的樓盤給他看。

　　射盤：

　　當你了解客戶的要求你要帶客戶看房，必須預備多幾套耬盤讓他比較介紹，讓他提出問題從而了解客戶更深入的要求。但你必須要有一個至兩個目標盤，然后作出重點推薦，利用其他不是目標盤作為比較目標盤的好處。（緊急目標盤的定義是該盤的業主你能完全掌握）

　　揸價：

　　揸價的意思是把業主給我們的底價提高一點報給客戶，為什么要這樣做？因為每個人的心理都是怕吃虧。所以無論盤有多荀，客戶都會要求你幫他還價，如果你沒有渣價，業主又不愿把底價再減，客戶只會覺得你無能力幫他，而不作決定，更可能會失去客戶。

　　談判：

　　進入談判一刻就是生死存亡的一刻，客戶要求你為他傾條件及價格等，進入最后階段，談判成功與否，是你在之前所做的準備及部署是否充足。你與客戶所建立的關系，他對你的信任程度有多少，而影響難度的高低。

　　往往客戶和業主在談判的階段都會有很多的理由、口籍、優慮的事情而令難度增加。業主和客戶在價格上或條件上出現爭議，雙方都會有各自的理由。在這一刻你是要改變他們的觀念，不要混入僵局的局面，你每遇到對方在找理由或借口，都必須先“同意”后“但是”的方法。因為每個人都是天生希望對方認同自己，當你表示同意他便會對你減低抗拒，覺得你是他的同一陣線。你再跟他分析現時的局面利害關系,他便會比較容易接受你得意見。

　?。ňo記“同意”“但是”）

　　切記不要犯以下錯誤

　　1、不可以讓客戶與業主交換聯絡地址及電話。

　　2、盡量少讓客戶與業主直接溝通。

　　3、不可以讓客戶知道業主出售或出租之底價。

　　4、要有時間觀念， 約了客戶千萬不要遲到，不可讓客人等你。

　　每次外出工作時，先查清楚自己帶出去的必備品帶齊了沒有（包括筆、名片、各樣協議書或合同）

　　如何做好中介門店管理，做到系統化管理

　　樓盤字典的優越性體現在：

　　(1) 由于樓盤名稱及其相關資料已預先輸入到電腦中，業務員錄入房(客)源信息時只需要點擊選擇即可。例如"彩福大廈"若有20套房子

租售，業務員不需要將"彩福大廈"四個字重復輸入20遍，大大減少錄房工作量；

　　(2) 一盤多名是樓盤管理中的常見問題。一個"彩福大廈"，業務員可能輸入"彩福大廈"，也可能輸成"彩福大樓"、"彩福商業大廈"，甚至"采福大廈"、"彩福大夏"等等。一盤多名會造成重盤，漏查錯查，錯失業務良機，還會造成統計錯誤。采用了樓盤字典技術，可徹底避免一盤多名的現象，實現房源資料的規范化管理；

　　(3) 樓盤字典是實現拼音縮寫碼速查的技術基礎；

篇2：房產中介銷售員日常工作事項

　　房產中介銷售員日常工作事項

　　1、每天準時到公司，（最好能提前20分鐘到公司，做到風雨無阻?。?/P>

　　2、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養成每天背誦樓盤和發現自己所需要之樓盤。

　　3、打開電腦，隨時查閱公司"新間公告"、"員工論壇"等欄目，及時了解公司業務動態同規章制度，跟上公司日新月異發展的步伐。

　　4、查看本區域廣告(包括本公司和外公司)發現自己客戶所需要的盤,增加成交量進而增加業績(及分類廣告).

　　5、本分行或本區域若有新收的匙盤,堅持拿匙看房,日積月累,區域內的所有戶型你都會了若指掌.

　　6、每天必須認真按質清洗十五個盤源.清洗任何盤源必須與業主徹底交流,了解真實情況.

　　7、洗盤過程中,了解業主有換樓的需要。在業主未出售前，先行約業主看房（每周至少一個）。

　　8、下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內會買的客戶）

　　9、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續費的計算方法。

　　10、每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。

　　11、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。

　　12、主動到公交站或盤源不足的指定目標派發宣傳單張，爭取客源及盤源。13、自行輯錄五個樓盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增。

　　14、跟進以往經自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？）做好自己的"客戶回訪"工作。

　　15、跟進以往經自己租出的樓盤業主，會否買多一個單位作投資（收租）

　　16、有時間到附近交易活躍的社區兜客，及地產公司門口拉客。

　　17、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業主多聯系，加深感情爭取控盤（簽獨家委托）

　　18、晚上是聯絡客戶與業主最佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業主溝通。

　　19、業務員應多了解本市及國內房地產之要聞，令本身在這方面的知識增加，從而在與業主及客戶交談的時更有內容，塑造"專家"形像。

　　20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，并要將問題癥結之所在記下，不要重犯。

　　21、工作總結（看房總結經驗），準備第二天工作計劃（客與業主需聯系）22、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。

篇3：房產中介(經紀)公司區域經理崗位工作職責

　　房產中介（經紀）公司區域經理的崗位職責

　　一、營銷管理

　　協助上級管理好各分行的日常工作，協調各分行的工作，促進各部門的合作交流，加強營銷部門與各中心部門的溝通。

　　1、建立、規范、更新標準：合理建立各項業務工作流程，擬定并完善對內對外各項業務文本文書，使其得以規范、統一，以便各項業務工作有據可查，有理可依。

　　2、上傳下達：及時傳達公司各項方針、策略、精神、文件、工作任務等，加強執行力，做到聯通無限，溝通無限。

　　3、加強引導區域合作：加強本區內全體同事同公司其它區域的互動合作意識，充分利用公司信息資源，發現問題及時協調處理。

　　4、拓展：配合公司進行所屬區域新開分行的位置選擇，了解該鋪位的詳細資料，租賃合同的談判，并配合拓展部簽署合同等工作事宜，積極跟進行政事務服務中心做好新分行的裝修工作以及跟進所轄區域各分行租賃合約到期后的續約工作；

　　5、積極配合分行業務開展：耐心聽取客戶的意見和建議，配合總經辦認真處理客戶投訴，跟進本區應收未收之傭金工作，及時要求分行向法律事務部提供相關資料，配合其進行追收傭工作；

　　6、定期組織會議：定期組織所轄區域的區會、營業經理會，加強溝通，解決存在的問題；

　　7、市場調研：收取市場的資訊及下屬的意見并加以分析，及時向公司反映，與時俱進，推動公司上下一起改革創新；關注行家動態，有敏銳的市場觸覺，善于根據市場情況的變化部署自己負責的轄區內工作；

　　8、做好員工思想工作：了解下屬的工作情況，培養提高員工忠誠度，指導及協助解決具體困難并及時和他們總結經驗，善于調動下屬的積極性，鼓舞他們的斗志，提高整體的士氣；善于處理和下屬的關系，既有威嚴又能使下屬信服。處事公正，促使員工團結工作，創造一個愉快的工作環境，減少員工的流動量。

　　9、控制業務風險：主要控制合同風險，堅決貫徹按照公司規定簽署合同，認真審核每份成交報告和合同、收據等資料。

　　二、行政管理

　　1、貫徹落實公司各項規章制度。

　　2、檢查與監督本區各分行的店面形象。

　　3、檢查與監督本區各分行行政紀律，有義務對本區各分行員工著裝，儀表儀容進行檢查，組織學習公司企業文化，負責規章制度的培訓工作，要求各部門嚴格遵守業務運作程序，加強業務素質，提高管理水平。

　　4、協助總經辦及時將公司各項公告《中高層以上管理會議》的精神傳達，并負責跟進監督所轄區各分行的執行情況。

　　5、嚴守職業道德：①嚴禁營銷崗位利用公司賦予的職位徇私舞弊，欺下瞞上；②嚴禁利用公司信息炒樓；③嚴禁對外泄漏公司各項機密。

　　三、人力資源管理和培養

　　1、以身作則，區域經理每天上午上班時間固定為8：15，上午上班必須在其所到達的分行按時打卡，嚴禁代打卡。下午下班時間可視情況自行安排，但每天上班工作時間不得少于8小時，下班前必須安排好各項工作后方可離開。

　　2、積極配合公司人力行政部各項工作，嚴格執行考勤管理制度，如所轄區經請假申請的簽注工作，所轄區經外出或因工作需要而提前下班時，考勤卡的簽注工作等。

　　3、簽署營銷崗位入職、異動、晉升、離職等人事表格，嚴格把好關。

　　4、準確掌握所轄各區的編制，做好招聘計劃，挖掘人才與培養人才；在工作中能通過培訓、言傳身教等有效的方法為公司培養內部人才，同時能及時了解行家動態，挖掘行家優秀人才到公司工作，為公司的發展獻力獻策。

　　5、運用好公司的“用人原則”，迅速培養人才，破格選拔人才，培養一支具有狼性的團隊。

　　四、

財務與資金管理

　　1、嚴格各分行資金管理，按照公司要求檢查與監督本區各分行的資金進行報表情況，做到日清日結，嚴禁公款私用，督促所管轄分行人員共同遵守。

　　2、審核買賣合同的簽署，控制交易風險，負責監督本區分行營業經理放款程序，所有的業務付款申請單須由區域經理簽名放可。

　　3、員工收取現金（保證金、樓款、傭金、等款項）都須及時存入公司指定帳號并輸入房介通系統，實際操作參照各中心規定指引，并須向區域經理以上匯報。

　　4、熟練掌握各項付款標準流程，確保付各項收支無誤，防范風險。

　　五、不斷提高自身能力

　　1、認同公司，忠于公司。以公司利益為重，以大局發展為重。有**，有責任感。

　　2、要有一定的業務水平，能夠幫助下屬快速成長。能夠在業務培訓中讓同事有所學，有所得。并能有效的處理業務過程中的糾紛和問題。

　　3、要有較好的溝通能力，能及時的和分行管理人員和業務人員進行了解，并及時有效處理下屬分行中的問題。讓每一個同事能夠認可公司，服從公司。

　　4、讓學習成為習慣。及時的發現改進自身的不足，學習成功管理的技巧和方法。不斷的思考和總結，提升自己各方面的能力。